Při hledání pohodlí a volných metrů čtverečních provádějí majitelé domů přestavbu nebo reorganizaci bytu, často bez přemýšlení o zákonnosti svých činů. Rozebereme tyto koncepty a zjistíme, jak správně implementovat a odsouhlasit sanaci a reorganizaci a jaké změny jsou zakázané.

Jaký je rozdíl: přestavba a reorganizace prostor

Přestavba bytu je změna konfigurace prostor během oprav a (nebo) stavebních prací, která vyžaduje změny technického pasu prostor v bytovém domě.
Jinými slovy, jedná se o jakékoli akce s vnějšími nebo vnitřními hranicemi místnosti, ve kterých se mění její plán nebo vzhled. Plán a technický popis prostor jsou obsaženy v technickém pasu vedeném v Bureau of Technical Inventory (BTI). Technický pas lze získat kontaktováním multifunkčního centra pro poskytování státních nebo komunálních služeb (MFC) (pokud tuto službu poskytuje MFC zakládajícího subjektu Ruské federace), včetně online, nebo přímo na ZISZ.

Přeplánování je zvažováno:
• převod nebo demolice příček (stěn) areálu;
• převod nebo vytvoření nových dveří;
• rekonstrukce více bytů do jednoho;
• restrukturalizace jednoho bytu na několik;
• rozšíření nebo zmenšení obytné plochy na úkor pomocných prostor, včetně přestavby jednopokojového bytu na ateliér;
• zařízení nebo likvidace dalších koupelen, kuchyní;
• zařízení nebo převybavení stávajících vestibulů.

Rekonstrukce bytu je zřízení, výměna nebo převod inženýrských sítí, sanitárního, elektrického nebo jiného zařízení, které vyžaduje změny technického pasu prostor v bytovém domě.

Reorganizace se považuje za:
• instalace domácích elektrických sporáků místo plynových sporáků;
• převod topenářských, instalatérských a plynových spotřebičů;
• instalace a rekonstrukce stávajících toalet a koupelen;
• výměna nebo pokládka nového potrubí, elektrických sítí, zařízení pro instalaci vířivek, sprchových kabin a jiných vodovodních a domácích spotřebičů.

Oba typy prací vyžadují souhlas místních úřadů. V závislosti na regionu může být tímto orgánem inspekce bydlení, odbor investiční výstavby ve správě atd.

Společné prostory domu, nosné konstrukce domu, mechanické, elektrické, sanitární a jiné zařízení vně nebo uvnitř bytu, sloužící více bytům, patří všem vlastníkům bytů v bytovém domě. Snížení velikosti společného majetku v bytovém domě je možné pouze se souhlasem všech vlastníků prostor v tomto domě.

Opravy, které nezahrnují změny technických a funkčních změn bytu, se nepovažují za přestavbu a nevyžadují souhlas, např.
• kosmetické opravy stěn, podlah, stropů;
• zasklení lodžií;
• výměna oken, dveří bez změny velikosti otvorů;
• instalace klimatizací.

ČTĚTE VÍCE
Jaký je rozdíl mezi klimatizací a tepelným čerpadlem?

Co je zakázáno během sanace a reorganizace?

Před provedením změn stojí za to prostudovat legislativu, regulační právní akty subjektu Ruské federace: některé práce jsou uvedeny v seznamu neoprávněných manipulací s bytem.

Zpravidla je zakázáno:
• demontáž nebo redukce ventilačního potrubí;
• blokování přístupu k potrubí, stoupačkám, měřičům, ventilačním kanálům;
• rozšíření plochy koupelny na úkor obytných místností;
• umístění kuchyně nebo koupelny nad obytné prostory sousedů;
• umístění kuchyně nebo pokoje pod koupelnou sousedů;
• umístění průchodu do koupelny z pokoje nebo kuchyně (výjimka je povolena, pokud má byt druhou koupelnu, která není zahrnuta do obytné části);
• vytvoření otvoru bez dvířek mezi kuchyní s plynovým sporákem a místností;
• umístění kuchyně nebo místnosti bez přirozeného světla;
• instalace podlahového vytápění s napojením na běžné domovní systémy;
• bourání nosných konstrukcí nebo vytváření děr a otvorů bez dodatečného zesílení konstrukce.

Jaké sankce čekají majitele nemovitosti za nekoordinované změny.

Neoprávněná přestavba nebo reorganizace bytu může zůstat bez povšimnutí, ale je třeba si uvědomit, že v budoucnu bude obtížnější takový byt prodat: stále musíte legalizovat změny, nebo budete muset najít kupce, který souhlasí s převzetím bytu. odpovědnost za porušení.

Koupi bytu s neoprávněnými změnami může zkomplikovat odmítnutí banky poskytnout hypoteční úvěr z důvodu nesouladu mezi skutečným dispozičním řešením prostor a údaji v jejím technickém pasu nebo údaji Jednotného státního registru nemovitostí. Banka může zanedbat sanaci nebo reorganizaci, pokud jsou změny malé, ale spoléhat se na takový výsledek událostí se nevyplatí. Kromě toho může Rosreestr odmítnout státní registraci vlastnictví nového kupujícího takového bytu.

Pokud je zjištěna nelegální přestavba nebo reorganizace vlastníka nemovitosti, čeká nás několik scénářů.

Není-li možné změny legitimovat, je vlastník prostor povinen uvést je do předchozího stavu v přiměřené době a způsobem stanoveným orgánem, který kolaudaci provádí.

Pokud se tak nestane, pak může soud na žádost orgánu, který koordinaci provádí, rozhodnout o prodeji bytu ve veřejné dražbě.

Soud může rozhodnout o ponechání prostor v přestavěném a (nebo) přeplánovaném stavu, pokud změny neporušují práva a oprávněné zájmy občanů, neohrožují život a zdraví.

ČTĚTE VÍCE
Jaký je rozdíl mezi termostatickou baterií a běžnou baterií?

Jak se dohodnout na již dokončené přestavbě nebo reorganizaci

Jak bylo diskutováno výše, je možné legalizovat neoprávněné změny v bytě. K tomu byste měli:
• získat technický pas pro prostory v ZISZ;
• použít změny provedené červeně;
• získat od projekční organizace závěr, že provedené změny neporušují práva a zájmy občanů, nenarušují celistvost stavební konstrukce;
• poskytnout sadu dokumentů na MFC nebo online na portálu veřejných služeb.

Jak změnit půdorys legálně?

Nejjednodušší cestou k legální přestavbě bytu je obrátit se na specializovanou firmu. Takové organizace mají praktické zkušenosti s prováděním přestavby a rekonstrukce, mají informace o možnosti provedení určitých změn, jsou obeznámeny se všemi nuancemi schvalovacích fází u příslušných orgánů (Rospotrebnadzor, SES, oddělení architektonického plánování a požární dozor). Před objednáním projektu byste si měli ověřit, že vybraná společnost je členem samoregulační organizace (SRO) a má schválení SRO – dokument potvrzující právo společnosti legálně provádět stavební činnost.

Pokud se majitel domu rozhodne provést přestavbu nebo reorganizaci svépomocí, bude muset sám absolvovat všechna kolaudační řízení.

Zde jsou základní kroky:

Prohlédněte si seznam povolených a nepovolených změn v obydlí.

Vypracujte plán přestavby nebo reorganizace.

Shromážděte dokumentaci pro odsouhlasení změn.

Jsou vyžadovány následující dokumenty:
• aplikace stanoveného formuláře;
• doklad totožnosti;
• vlastnické dokumenty k objektu (osvědčení o vlastnictví nebo výpis z USRN);
• technický pas (dokument lze vyžádat od ZISZ);
• Písemný souhlas všech vlastníků prostor s připravovanými změnami.

Na žádost koordinačního orgánu je možné seznam dokumentů rozšířit. Seznam dokumentů se také může lišit v různých regionech Ruské federace.

Předložit dokumenty ke schválení změn MFC

Předkládají se originály dokumentů nebo jejich kopie ověřené notářem. Přihlášku je možné podat i online na portálu veřejných služeb. V tomto případě jsou přiloženy naskenované kopie dokumentů.

Lhůta pro posouzení žádosti je až 45 dnů. Proti odmítnutí dohody o změnách se lze odvolat u soudu do 3 měsíců ode dne oznámení o odmítnutí.

Pokud jsou změny schváleny, můžete je začít implementovat.

S pracemi neotálejte, povolení je platné 1 rok. Během tohoto období musíte mít čas na provedení oprav a požádat o dokončení. Platnost povolení můžete jednou prodloužit, a to nejdéle na 6 měsíců.

ČTĚTE VÍCE
Co je to lineární metr soklu?

Po dokončení všech oprav nebo stavebních prací je nutné kontaktovat schvalovací orgán, aby vydal akt přejímací komise o dokončení rekonstrukce nebo sanace.

Posledním krokem při legalizaci přestavby nebo reorganizace je řízení aktu přejímací komise orgánem, který provádí schválení Rosreestr.

Rosreestr do 15 pracovních dnů ode dne obdržení aktu akceptační komise zadá do USRN aktualizované informace o nemovitosti.

Fáze koordinace a přestavby zaberou hodně času, ale neměly by se zanedbávat. Vyhnete se tak administrativní odpovědnosti (pokutě), uvedení bytu do původní podoby a dalším nežádoucím důsledkům.

osobní údaje v souladu se zásadami Bank DOM.RF JSC a souhlasíte se zásadami používání souborů cookie’>

Jak se dohodnout na přestavbě bytu: pokyny krok za krokem

Ve většině bytů můžete nejen znovu nalepit tapety, vyměnit okna a znovu položit laminát, ale také provést přestavbu. Například demontovat část stěn, kombinovat lodžii s pokojem nebo toaletu s vanou, umístit další příčky, vybavit šatnu. Ale na rozdíl od aktualizace tapet a pokládání laminátových podlah musí být takové zásadní změny koordinovány s úředníky. Řekneme vám, jak legalizovat přestavbu, aby nikdo neměl žádné stížnosti.

Jaké typy přestavby jsou zakázány a povoleny

Přestavba je jakákoli změna v plánu bytu zaznamenaná v Jednotném státním registru nemovitostí (EGRN). Přestavbou je i demontáž vestavěné skříně. Před zahájením globální rekonstrukce je důležité si uvědomit, že ne všechny místnosti uvnitř bytu lze kombinovat a rozdělit a ne všechny stěny lze zbourat. Tato problematika je upravena bytovým kodexem Ruské federace a usnesením Gosstroy č. 170 ze dne 27.09.2003. září XNUMX.

To znamená, Je zakázáno:

  • zbourat nosné zdi a běžné stavební komunikace;
  • přesuňte koupelnu do prostoru, pod kterým mají sousedé obytné místnosti;
  • vyjměte baterie ústředního topení na balkon;
  • kombinovat kuchyň, kde je instalován plynový sporák, s obývacími pokoji.

povolený po dohodě provést tyto práce:

  • zvětšit plochu „mokrých“ prostor (koupelna, kuchyň) na úkor nebytových prostor, například chodby nebo skladu;
  • přesunout nebo odstranit stěny, které nejsou nosné;
  • rozšířit obytné místnosti na úkor chodby.

Existuje i taková věc jako dovybavení bydlení – to je také potřeba koordinovat s místní samosprávou. Jedná se o přemístění radiátorů nebo vyhřívaného žebříku na ručníky, výměnu plynového sporáku za elektrický, instalaci sprchových koutů atd.

Jak se dohodnout na přestavbě: pokyny krok za krokem

Pokud se rozhodnete pro rozsáhlé změny v bytě, musíte začít s návrhem přestavby. Nejprve udělat, a pak souhlasit – neúspěšná varianta. Zaprvé můžete skutečně poškodit společný majetek nebo rozbít konstrukční prvky a zadruhé nikdy nedostanete souhlas s přestavbou od samospráv (o tom si povíme podrobněji níže).

ČTĚTE VÍCE
Jaký výkon je potřeba pro elektrokotel na 100 mXNUMX?

V různých regionech Ruska se procesy pro koordinaci přestavby liší. Například v Moskvě lze všechny fáze provést na dálku, zatímco v Jekatěrinburgu je nutné osobně přijít na okresní správu s balíčkem dokumentů a napsat žádost. Někde se můžete přihlásit přes MFC. Algoritmus by měl být vyzván správcovskou společností nebo HOA.

Pokyny krok za krokem pro koordinaci přestavby bytu

Krok 1. Objednejte si projekt přestavby

Projekt na přestavbu bytového domu může zpracovat pouze společnost, která je členem SRO (samoregulační organizace) a má příslušné povolení. Organizaci si můžete ověřit v rejstříku Národní asociace geodetů a plánovačů.

V Moskvě můžete pro přestavbu použít standardní projekt z katalogu schváleného Moskevskou inspekcí bydlení. V tomto případě by se specialisté měli ujistit pouze o tom, že takový projekt lze realizovat v konkrétním bytě. Nebo, pokud standardní možnost není vhodná, vypracují individuální projekt s ohledem na požadavek vlastníků, vlastnosti prostor a požadavky zákona.

Krok 2. Odešlete dokumenty do správy

Až bude projekt připraven, můžete se obrátit na místní samosprávu. V Moskvě a řadě regionů se to děje na dálku, někde přes MFC, někde – při osobní návštěvě. Budou vyžadovány následující dokumenty:

  • cestovní pas vlastníka (vlastníků);
  • doklad o vlastnictví bydlení;
  • projekt přestavby;
  • technický pas obydlí nebo půdorys, vysvětlení (lze získat od ZISZ);
  • přeplánování výpisu.

Pokud je v rámci přestavby přistavěna k prostorám část společné nemovitosti v bytovém domě, je třeba doložit protokol z valné hromady vlastníků, že nejsou proti takové přestavbě. A pokud je dům památkou architektury, historie nebo kultury, potřebujete závěr orgánu památkové ochrany o přípustnosti sanace.

Do měsíce a půl musí žadatel dostat odpověď, zda je s přestavbou souhlas, či nikoliv.


Krok 3. Stavební práce

Pokud správa přestavbu schválila, práce mohou začít. To musí být provedeno do jednoho roku. A během opravy je důležité zajistit, aby tým dodržel projekt, jinak nemusí být dílo přijato.

Krok 4. Přijetí přestavby

Administrativní komise práci přijme a zkontroluje její soulad s projektem (k tomu budete muset na konci také napsat žádost). Pokud je vše provedeno správně, vydá akt přestavby.

ČTĚTE VÍCE
Jak jsou požární bariéry klasifikovány podle typu?

Krok 5. Registrace v USRN

Majitel bude muset získat od správy osvědčení o uvedení do provozu přepracovaného zařízení, požádat o nové osvědčení o registraci od ZISZ a zaregistrovat změny v USRN prostřednictvím MFC.

Je možné provést přestavbu hypotečního bytu?

Zákon nezakazuje přestavbu bytu, který je v zástavě, ale musíte si pečlivě prostudovat zástavní smlouvu – možná jsou v ní omezení uvedena.

Pokud tam žádný zákaz není, měli byste získat písemný souhlas banky s přestavbou bytu. Nejlepší je poslat úvěrové instituci oficiální dopis a připojit k němu projekt přestavby.

Budete si také muset pojistit rizika oprav a jejich následky a objednat si u realitních specialistů posouzení nákladů na bydlení po přestavbě. Musíte být připraveni, že banka může odmítnout schválit přestavbu, protože změny mohou snížit náklady na bydlení a stále existuje riziko, že nestihnete práci dokončit nebo legalizovat, přestanete splácet hypotéku a banka získá zastavenou nemovitost v nedokončené verzi.

Je možné legalizovat již provedenou přestavbu

Stává se, že přestavba již byla provedena a je třeba ji následně legalizovat – například za účelem prodeje bytu (jinak Rosreestr transakci jednoduše nezaregistruje). Zákon o bydlení Ruské federace stanoví, že vlastník obydlí, které bylo bez povolení přeplánováno, je musí uvést do původního stavu. Kromě toho budete muset zaplatit pokutu 2 000 až 2 500 rublů.

Existuje možnost nechat byt v přeplánovaném stavu, ale pouze soudní cestou a pokud je vše provedeno podle pravidel.

Pokud byl vlastník bytu s nelegální přestavbou povinen vrátit vše do původní podoby, ale neučinil tak, může být bydlení prodáno v dražbě. A takové precedenty existují. Ve Sverdlovské oblasti majitelé bytu v 9. patře bez jakéhokoli schválení a povolení demontovali větrací jednotku mezi kuchyní a spíží. Kvůli tomu zmizel výfukový tah v bytech níže.

Sousedé si stěžovali na správcovskou společnost, která – na vedení města, byli majitelé povinni napravit přestupky, ale nic neudělali. Poté se obec obrátila na soud s požadavkem prodat byt ve veřejné dražbě a vydat peníze vlastníkům a uložit novému vlastníkovi povinnost uvést větrání do normativního stavu. Soud těmto požadavkům vyhověl.