Majitelé, kteří chtějí byt prostornější a pohodlnější, provádějí přestavbu a rekonstrukci prostor, aniž by tušili, že některé změny jsou zakázány. Jak se sanace liší od rekonstrukce, jaké druhy prací je třeba dohodnout s dozorovými orgány a jak to provést?

Co je to přestavba?

Za přestavbu se považuje jakákoliv práce, která mění konfiguraci bytu. Takové práce mohou ovlivnit nejen byt, ale také změnit technické vlastnosti domu, a proto vyžadují schválení.

Jaká práce je považována za přestavbu?

Za přestavbu se považuje jakákoli práce, která zahrnuje:

přesun nebo zničení vnitřních stěn;

přesun nebo vytvoření nových dveří;

přestavba jednoho prostoru na více bytů;

rozšíření obytného prostoru díky pomocným prostorám a naopak;

spojení několika bytů do jednoho;

instalace nebo odstranění dalších kuchyní a koupelen;

odstranění tmavých kuchyní (bez oken) a vstupů do kuchyní přes byty nebo obytné prostory;

instalace nových nebo změna dispozice stávajících vestibulů.

Je přestavba a renovace to samé?

Ne, to jsou různé pojmy. Rekonstrukcí bytu se nemění plán bytu. Při rekonstrukci se instalují nebo vyměňují inženýrské sítě, elektro nebo vodoinstalační zařízení.

Taková práce zahrnuje:

instalace elektrických sporáků pro domácnost místo plynových sporáků nebo sporáků na tuhá paliva;

přeložky elektrických sítí, topení, vodoinstalace a plynových spotřebičů;

instalace nových a rekonstrukce stávajících toalet a koupelen;

instalace nových ventilačních kanálů;

pokládka nových nebo výměna stávajících potrubí a zařízení pro instalaci sprchových kabin, hydromasážních van, praček a jiných instalatérských a domácích spotřebičů.

Rekonstrukce bytu však musí být provedena po oznámení dozorových orgánů.

Rozdíl mezi přestavbou a přestavbou

Co neplatí pro přestavbu a rekonstrukci prostor?

Některé práce mohou být mylně vnímány jako sanace, i když tomu tak není, což znamená, že není třeba o nich upozorňovat dozorové orgány.

Takové práce zahrnují výměnu oken a dveří bez výměny otvorů, zasklení balkonu a demontáž vestavěných skříní. Oznámení nevyžadují ani kosmetické opravy, malování a tapetování stěn, výměna elektrického sporáku, instalace klimatizací, antén a televizních parabol.

Změna topných spotřebičů včetně plynových se nevztahuje na přestavbu a rekonstrukci prostor, pokud nevyžadují položení nových napájecích sítí.

Jaké sanační práce nevyžadují schválení?

Některé sanační a rekonstrukční práce nijak neovlivňují bezpečnost domu a také neohrožují zdraví a majetek obyvatel ostatních bytů.

Pokud se například rozhodnete spojit koupelnu a toaletu, aniž byste zvětšili jejich celkovou plochu, nainstalujte nebo vybourejte nenosné příčky nebo v nich zhotovte dveřní otvory (nebo je naopak utěsněte). Taková práce však vyžaduje oznámení dozorovým orgánům a po dokončení změn. Chcete-li to provést, musíte do svého bytu zavolat specialistu z Úřadu technického inventáře, který vydá osvědčení o dokončení opravy a nový technický pas.

Jaké práce je třeba schválit?

Přestavba, stejně jako rekonstrukce prostor, které mohou ovlivnit konstrukci a inženýrské sítě domu, vyžadují souhlas. Je důležité zajistit, aby plánované práce nebyly zařazeny do seznamu zakázaných prací.

Jaké druhy přestaveb jsou zakázány?

Přestavby, které narušují stabilitu nosných stěn, požární bezpečnost nebo zhoršují životní podmínky v bytovém domě, jsou zakázány.

Zejména, zakázané:

  • Zbourejte nebo změňte velikost ventilačního potrubí;
  • Zvětšit koupelnu na úkor obytných místností;
  • Demontujte stěny oddělující sousední byty;
  • Umístěte kuchyň nad obývací pokoje sousedů;
  • Blokujte zdroj přirozeného světla;
  • Zablokujte přístup k potrubí, stoupačkám nebo měřičům;
  • Připojte vytápěné podlahy k systému ústředního vytápění;
    stavět na půdách nebo přeměňovat půdní prostory;
  • Spojte obývací pokoje s kuchyní, kde je zaveden plyn.
ČTĚTE VÍCE
Jak zkontrolovat, zda jsou vnitřní dveře správně nainstalovány?

Jak koordinovat přestavbu nebo rekonstrukci?

Chcete-li provést přestavbu legálně, musíte provést několik kroků:

Koordinace přestavby nebo rekonstrukce

Krok 1. Ujistěte se, že plánovaná práce není na seznamu zakázaných prací;

Krok 2. Vytvořte náčrt nebo projekt pro přestavbu (nebo rekonstrukci)

Samostatně připravený náčrt postačí, pokud plánujete drobné změny, například bourání a stavbu sádrokartonových příček, stěhování radiátorů (bez navýšení jejich počtu a technických parametrů), stěhování umyvadla v koupelně.

Pokud mluvíme o komplexních změnách, které ovlivňují pevnost domu a jeho architektonický vzhled, bude nutné zpracovat projekt se zapojením odborné organizace (projektové kanceláře). Před kontaktováním úřadu se ujistěte, že jde o člena vlády Registr SRO.

Pokud se oprava dotkne nosných konstrukcí domu, pak musí projekt provést sám architekt nebo oprávněná projekční organizace. Například v Moskvě tuto funkci vykonává Státní jednotný podnik MoszhilNIIproekt;

Krok 3. Shromážděte potřebné dokumenty:

  • aplikace (ke stažení zde);
  • cestovní pas;
  • písemný souhlas všech vlastníků nebo obyvatel s přestavbou;
  • osvědčení o vlastnictví bytu nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí;
  • technický pas pro byt (lze získat od úřadu technického inventáře);
  • skica nebo projekt přestavby.

Balíček dokumentů se může v různých regionech lišit, proto se informujte u okresního úřadu v místě vašeho bydliště nebo na MFC;

Krok 4. Doklady předkládat na multifunkční středisko veřejných služeb nebo prostřednictvím krajského portálu veřejných služeb (pokud kraj takovou možnost poskytuje). Například v Moskvě se těmito otázkami zabývá Moskevský bytový inspektorát. Po získání povolení můžete začít s opravami;

Krok 5. Počkejte na rozhodnutí. O přijatém rozhodnutí budete informováni do 45 dnů ode dne předložení dokumentů

Proti zamítnutí souhlasu s přestavbou (rekonstrukcí) se lze odvolat k soudu do tří měsíců ode dne, kdy jste se o zamítnutí dozvěděli;

Krok 6. Pokud obdržíte kladné rozhodnutí, můžete začít s přestavbou. Spolu s kladným rozhodnutím je vydán pracovní deník, který bude potřeba při opravě vyplnit.

Co dělat po dokončení přestavby?

Co dělat po dokončení přestavby?

Po dokončení opravy je třeba pozvat zástupce kanceláře technického inventáře, který provede záznam a zkontroluje, zda odpovídá změnám uvedeným v náčrtu nebo projektu.

Posudek technika se předkládá komisi architektonického oddělení, které v 45 dnech vydává potvrzení o zákonnosti práce. Musí být předložen ZISZ, která vydává nové osvědčení o registraci pro dané prostory.

Pokud se během rekonstrukčních prací změnila plocha prostor uvnitř bytu, je nutné podat žádost o objasnění informací společnosti Rosreestr (prostřednictvím samotného oddělení nebo MFC). Objasnění je zapsáno do Jednotného státního rejstříku do 15 dnů.

Jak koordinovat již provedenou přestavbu?

Koordinace neoprávněné přestavby je možná, pokud provedené práce nezpůsobí značné škody domu a sousedům. Chcete-li to provést, musíte získat technický pas od ZISZ (změny provedené v procesu neoprávněné přestavby jsou na něm označeny červenými čarami). Budete také potřebovat technický posudek od projekční organizace (projekční kanceláře) – tento dokument potvrdí, že provedené změny nebudou mít vliv na konstrukci domu. Poté byste měli kontaktovat místní vládu s kompletním balíkem dokumentů.

ČTĚTE VÍCE
Jaké prvky jsou zdrojem elektrické energie?

V řadě regionů (například v Moskevské oblasti) je možné schválit již provedené práce pouze prostřednictvím soudu, protože v těchto regionech neexistují žádné předpisy o schválení neoprávněné přestavby.

Jaká jsou nebezpečí nelegální přestavby?

Důsledky nelegální přestavby

Při zjištění změn, které jsou v rozporu se zákonem (například jste rozšířili prostor koupelny nebo zbourali nosnou zeď), hrozí vám pokuta od ruble 2000 po 2500, a dále budete povinni na své náklady obnovit původní vzhled bytu.

Pokud majitel tento požadavek nesplní, mohou ho místní úřady zažalovat – a pokud spor vyhrají, může být majitel vystěhován a byt prodán ve veřejné dražbě. Z částky transakce se odečítají právní náklady a částka potřebná k obnově bytu a zbytek peněz dostane bývalý majitel z prodeje. Je pravda, že v praxi jsou takové případy extrémně vzácné, zvláště pokud obžalovaný nemá kde bydlet kromě tohoto bytu. Je však třeba mít na paměti, že nelegální změny v bytě mohou vést k dlouhým soudním sporům.

Je možné provést přestavbu, pokud je byt na hypotéku?

Vše záleží na dohodě s bankou nebo organizací, která hypotéku vydala. Smlouva o hypotečním úvěru zpravidla obsahuje informaci o zákazu či povolení některých oprav. Pokud neexistují žádné zákazy, lze použít pravidla přestavby pro běžné byty.

Zástavní smlouvy zpravidla obsahují doložku o nutnosti koordinovat takovou práci s bankou.

Sanace bez chyb: co potřebujete vědět při opravách

Každoročně prochází desítky tisíc moskevských bytů přestavbou. Pro jaký druh práce jsou potřebná schválení a jak legalizovat již dokončenou opravu, přečtěte si na mos.ru.

Pro mnoho Moskvanů je přestavba bytu příležitostí, jak učinit bydlení pohodlnějším a pohodlnějším. Tato otázka je zvláště důležitá pro obyvatele domů hromadné řady.

„Současný postup při koordinaci přestavby prostor v hlavním městě umožňuje zajistit dodržování stavebních a hygienických norem při provádění oprav, chránit zájmy majitele a jeho sousedů. V loňském roce jsme převedli státní službu pro koordinaci rekonstrukce a přestavby do elektronické podoby – nyní mohou obyvatelé podat žádost v jakoukoli vhodnou dobu, posílat dokumenty a sledovat stav žádosti na svém osobním účtu na webu mos.ru. Proces získání služby se stal maximálně transparentním a pohodlným a zkrátila se doba pro získání rozhodnutí,“ uvedl Petr Biryukov, náměstek moskevského primátora pro bydlení a komunální služby a zlepšení.

Podle zákona musí být vážné změny v plánu bytu koordinovány s Moskevskou inspekcí bydlení. Navíc je právně správné získat povolení předem, před zahájením oprav. Ale v praxi se majitelé často snaží schválit hotové úpravy. Jak správně koordinovat opravy v bytě a jaké přestavby nelze legalizovat, zjistíte v článku mos.ru.

Co je to přestavba

Sanace se nazývá oprava nebo stavba – vše, co vyžaduje změny v technické dokumentaci (architektonické a plánovací řešení). Podle bytového zákoníku Ruské federace se jedná o jakékoli práce, jejichž výsledek se odráží v technickém plánu areálu. Mohou ovlivnit nejen samotný byt, ale také změnit vlastnosti celého domu. Přestavba a reorganizace proto vyžadují koordinaci.

Přísné požadavky byly zavedeny kvůli skutečnosti, že přestavba je často prováděna v rozporu se stavebními předpisy a předpisy. Například demolice nosných stěn v běžné výškové budově může vést k částečnému nebo úplnému zhroucení. Bohužel i takové příběhy se stávají. Toto porušení se týká práce, která je zakázána. Existují dva další typy práce: práce vyžadující schválení a práce, které lze provádět bez koordinace s regulačními orgány.

ČTĚTE VÍCE
Je nutné dělat průzkum pozemku, pokud je tam k. ú.

Jak se vyvarovat chyb

Pravidla přestavby jsou upravena bytovým kodexem Ruské federace, různými stavebními a hygienickými normami a pravidly, jakož i řadou vyhlášek. Chrání obyvatele před nesprávným jednáním sousedů, říká Andrey Kuptsov, vedoucí sektoru inženýrských průzkumů Státní rozpočtové instituce “Expert Center”. Specialisté centra kontrolují bytové a nebytové prostory v bytových domech za účelem zjištění technického stavu nosných a obvodových konstrukcí po sanacích, včetně zpracování projektové dokumentace.

Pokud majitel jednoho bytu dělá vše spolehlivě, za použití moderních materiálů a technologií, pak podle odborníka není druhý nutný. A to přejde v lepším případě do konfliktu se sousedy. Proto jsou stavební předpisy pro všechny stejné.

„Největší chybou je, když lidé chtějí zlepšit životní podmínky přestavbou, ale zapomínají na pravidla. Nelze například zvětšit koupelnu a kuchyň na úkor obytných místností. Lidé si myslí, že je vše v pořádku, ale je to zakázané. Takže zhoršují podmínky pro ostatní obyvatele domu: nesprávná hydroizolace – a sousedé níže budou mít povodeň, “řekl Andrey Kuptsov. Podle něj je možné zvětšit takzvanou mokrou zónu na úkor koridoru, ale i zde jsou určité nuance.

Další častou chybou je spojení lodžie nebo balkonu s obytnou částí bytu.

„Taková přestavba je zakázána, protože narušuje tepelný obrys budovy. V důsledku toho dochází k dodatečnému zatížení systému ústředního vytápění, což může vést ke značným tepelným ztrátám a dokonce k výskytu plísní v sousedních bytech. V hlavním městě je po dohodě s Moskevskou bytovou inspekcí povoleno demontovat okenní parapet za účelem instalace širšího dveřního bloku, “říká odborník.

Zákon také zakazuje odstraňovat radiátory ústředního topení do lodžie. Andrey Kuptsov vysvětluje, že se jedná o letní pokoj a topný systém nemusí být schopen odolat teplotnímu rozdílu. „Jsme nuceni odmítat technické závěry a projekty, protože tyto práce jsou nepřijatelné a mohou vést ke zhoršení životních podmínek ostatních lidí v bytovém domě,“ dodává specialista.

Zakázáno je podle něj i uspořádání balkonů nad druhým patrem. Takové prodloužení vytváří dodatečné zatížení nosných konstrukcí. Podle pravidel mohou pouze obyvatelé prvních pater stavět balkony pro sebe a poté jako neinvestiční strukturu. Takové balkony v přízemí by měly být bez topného systému, základů a podzemních zařízení. Vše ostatní bude nutné demontovat.

Kromě toho není dovoleno zavěšovat ventilační potrubí na hlavní fasády domu směřující do ulice. Tento požadavek se vztahuje na všechny nebytové prostory umístěné v přízemí bytového domu. Větrání by v tomto případě mělo jít do vnitřní fasády – do dvora domu. Tento předpis umožňuje zachránit estetický vzhled budov. Porušovatelé mohou být stěžováni Státní bytové inspekci města Moskvy.

Větrací box uvnitř bytu (mezi kuchyní a koupelnou) je podnikavými obyvateli vybourán, čímž se zvětší počet drahocenných metrů čtverečních. To doslova blokuje proudění vzduchu do bytů nad a pod stoupačkou. Zákon bude zavazovat vrátit vše tak, jak bylo.

Domy s plynovým zařízením mají také své vlastní nuance. Například je možné přestavět kamna na jiné místo, pokud existuje dohoda s Moskevským bytovým inspektorátem a pod podmínkou provedení práce Mosgaz. Ale je nemožné kombinovat kuchyň s plynovým sporákem a obývacím pokojem. V místnostech, kde je plyn, musí podle norem zůstat samostatné dveře, aby se zabránilo šíření plynu při jeho úniku.

ČTĚTE VÍCE
Jaký poměr vody a sádry je potřeba k výrobě sádrového modelu?

Před provedením otvoru v nosné stěně je nutné provést výpočty a získat souhlas. V tomto případě musí být konstrukce dobře vyztužena. Nebude možné provést podlahové vytápění z důvodu ústředního vytápění. Podlahové vytápění lze napojit pouze na přívod elektřiny bytu a za předpokladu dostatečného přiděleného elektrického výkonu.

A Moskvané se také začali zapojovat do nástavby mezaninů uvnitř areálu, říká Andrey Kuptsov. Plocha mezipatra by neměla přesáhnout 40 procent plochy místnosti. Někdy na to majitelé zapomenou a “druhé patro” dělají mnohem větší. Tento přebytek však vede ke zvýšení zatížení nosných stěn.

„Postupem času je něco povoleno, něco je zakázáno. Seznam zákazů dnes obsahuje 26 položek,“ říká odborník. Všechny najdete na odkazu.

Zjednodušený

Bez schválení v bytě můžete provést jednoduchou opravu, která nepovede k významným změnám. Podle Andrey Kuptsova je možné bez schválení provést otvor v nenosné stěně, pokud se tím nijak nezmění zatížení podlah, pro výměnu instalatérského zařízení bez změny jeho umístění. Je také povoleno znovu položit podlahy, pokud se nemění parametry místnosti, jako je její výška. Náčrt provedené práce musí být zaslán ke schválení Moskevské bytové inspekci. Není nutné se domlouvat na výměně povrchových úprav stěn, stropů a podlah – např. výměna linolea za laminát nebo dlažbu.

Zjednodušeně tak můžete v koupelně koordinovat montáž vestavěných skříní, pokládku či uspořádání dveřních otvorů v nenosných příčkách, přestavení dřezu v kuchyni nebo výměnu vany za sprchový kout.

Zvláštní případy přestavby

Při přestavbě v obytném domě, který je předmětem kulturního dědictví, existují dvě možnosti provedení prací. Pokud se to dotkne předmětu ochrany, musí být projektová dokumentace pro úpravu obytných prostor odsouhlasena s odborem kulturního dědictví města Moskvy. V opačném případě žadatel předloží projektovou dokumentaci Moskevskému bytovému inspektorátu, který dokumenty přesměruje na moskevský odbor kulturního dědictví. Jeho specialisté připraví konečné rozhodnutí a zašlou ho Moskevskému bytovému inspektorátu.

Pokud je dům uznán jako nouzový, je zakázáno v něm provádět přestavbu a reorganizaci.

A volné uspořádání oblíbené v nových domech odborník nazývá spíše podmíněným. V každém případě jsou tamní prostory předem naplánované. “Zónování stále zůstává: tam, kde by měla být kuchyně nebo koupelna, nemůžete udělat obývací pokoj,” vysvětluje Andrey Kuptsov.

Pokud kupujete byt v novostavbě, kde není nic jiného než nosné zdi, musíte opravu zahájit vypracováním projektu a jeho schválením Moskevskou inspekcí bydlení. Poté můžete začít s opravou.

Právní přestavba

Bohužel lidé, kteří začali s přestavbou, ne vždy považují koordinaci za prvořadou nutnost. „Dokud byt užíváte, nemusí se vás to nijak dotknout, pokud svou přestavbou nezpůsobíte škodu ostatním obyvatelům. A pokud se rozhodnete prodat svůj dům, zdravý kupující vás nejprve požádá o předložení nového technického pasu, který poskytuje Úřad technického inventáře města Moskvy (BTI). A porovnejte to s tím, co to doopravdy je. Pokud se parametry neshodují, bude požadovat snížení ceny nebo legalizaci přestavby, “říká Andrey Kuptsov.

ČTĚTE VÍCE
Kde je lepší nainstalovat pračku v koupelně nebo v kuchyni?

Podle zákona musí být přestavba dohodnuta před zahájením opravy. K tomu bude nutné vypracovat projekt přestavby a reorganizace: tím by se měla zabývat pouze projekční organizace se statutem řádného člena samoregulační organizace (SRO). Můžete si to ověřit na stránkách Národní asociace geodetů a plánovačů (NOPRIZ). GBU “Expert Center” se týká právě takových organizací a jejich zaměstnanci mají rozsáhlé zkušenosti s prací v různých situacích.

Můžete také předělat podle hotového schématu z katalogu standardních projektů již schválených Moskevskou inspekcí bydlení. V takovém případě budou muset odborníci na místě zkontrolovat, zda je možné práci provést. “Zkontrolují nosné a obvodové konstrukce, stropy, stěny, inženýrské systémy – jak spolehlivý je dnes jejich stav a jak je ovlivní práce, kterou chce majitel provést,” řekl Andrey Kuptsov.

Od srpna 2020 je možné legalizovat přestavbu bytu pouze v elektronické podobě. Chcete-li to provést, musíte shromáždit všechny dokumenty a odeslat žádost na webu mos.ru. Po všech průzkumech, obvykle do 20 dnů, obdrží majitel rozhodnutí o kolaudaci.

Pokud chce vlastník bytu legitimovat již provedenou přestavbu, musí si nejprve u projekční organizace objednat technický posudek o přípustnosti a bezpečnosti provedených prací. Mějte ale na paměti, že například specialisté budou muset částečně otevřít stěny nebo podlahu. „Pokud jste udělali otvor v nosné stěně, zkontrolují, zda byla provedena výztuž, zda je správná, a udělají výpočet. Pokud je to špatně, budete muset vše předělat. Na již dokončených sanacích je také nutně kontrolována hydroizolace, “říká specialista z Expertního centra státní rozpočtové instituce.

Po obdržení technického stanoviska se můžete obrátit na Moskevský bytový inspektorát se žádostí o poskytování veřejných služeb. V tomto případě musí žadatel zaplatit správní pokutu za provedenou nelegální práci.

Pokuty a sankce

Pokuta pro Moskviče za nelegální přestavbu bytu je stanovena na dva až dva a půl tisíce rublů. Pro úředníky v Moskvě jsou pokuty stanoveny od čtyř do pěti tisíc rublů, pro právnické osoby – 40-50 tisíc rublů. V tomto případě bude vlastník povinen uvést prostor do původního vzhledu. A pokud to do určité lhůty neuděláte, materiály se předají soudu.

Často nelegální přestavbu odhalí sousedé, kterým začíná být vytopeno. „Pokud majitel nereaguje, obrátí se na Moskevskou bytovou inspekci, její odborníci oba prostory prozkoumají, sepíší protokol, pokutu a příkaz k odstranění přestupku. Majitel má pak dvě možnosti: vrátit vše do původní polohy nebo odstranit porušení a legitimizovat přestavbu, “říká Andrey Kuptsov. Požadavky přitom nebude možné ignorovat – majitel může čelit i prodeji bytu v dražbě.

V loňském roce obdržela Moszhilinspektsiya téměř 22 XNUMX žádostí o schválení reorganizace a přestavby. Z toho asi sedm tisíc žádostí souviselo s dříve dokončenými pracemi. Pro odborníky je těžké posoudit, kolik lidí o souhlas nepožádá.

„Nemyslím si, že to přestane být aktuální, protože lidé budou mít vždy chuť si vylepšovat bydlení. Každý chce zlepšit to, co kupuje. Dnes se byty staví pohodlněji než před 20-30 lety. Ale stále je mnoho těch, kteří to chtějí, “poznamenává expert. Proto se při rozhodování o globálním přepracování vyplatí svěřit výpočty a schvalování odborníkům.