V kurzu pro pokročilé „Účetnictví ve stavebnictví“ učíme, jak správně vést záznamy ve stavebních společnostech a jak uplatňovat nové federální účetní standardy:

poskytujeme odborný pohled na účetní regulační rámec,

pomůžeme vám pochopit matoucí vysvětlení Ministerstva financí a Federální daňové služby Ruské federace,

Materiál doprovázíme praktickými úkoly a testy.

Ve stavebnictví existuje několik typů společností: investoři, dodavatelé, zákazníci, developeři. V kurzu hovoříme o účetních prvcích jednotlivých typů společností.

Přejděte do programu a zaregistrujte se

Oceňování nemovitostí je odborná činnost zaměřená na zjištění hodnoty konkrétní nemovitosti. Objekty pro oceňování nemovitostí jsou byty a pokoje, chaty a pozemky, komerční nemovitosti (kanceláře a dokonce i výrobní dílny).

Kdo provádí oceňování nemovitostí?

Odhadce. Může vystupovat jako soukromá osoba provozující samostatnou soukromou praxi nebo může pracovat na základě pracovní smlouvy v posudkové společnosti.

Odhadní firma je právnická osoba, která hodlá se zákazníkem uzavřít smlouvu o ocenění a má ve svých řadách nejméně dva odhadce, kterým nebylo pozastaveno oprávnění k provádění znaleckých činností.

Činnost odhadců je upravena zákonem „O oceňovací činnosti v Ruské federaci“, ve znění ze dne 03.08.2018. srpna XNUMX.

Kdy je potřeba odhad nemovitosti?

Při žádosti o hypotéku. Toto je nejčastější případ. Hodnotící zprávu banka vyžaduje ke stanovení výše úvěru. Banka zpravidla zohledňuje tržní a likvidační hodnotu.

V právních sporech jako důkaz. Kupující bude muset například prokázat, že byl záměrně uveden v omyl a nemovitost byla prodána za mnohem vyšší cenu, než ve skutečnosti stála.

Při prodeji nemovitosti nebo výměně bydlení. Zprávu o ocenění může potřebovat jak prodávající, tak kupující. Prodávajícímu, aby pochopil, za jakou cenu lze nemovitost prodat; kupujícímu – ujistit se, že není podveden a nenafoukne cenu.

Při reorganizaci podniku.

Pro zajištění. Banka může vyžadovat hodnotící zprávu, aby zjistila částku, kterou může získat zpět, pokud dlužník nesplácí úvěr. Stejně jako v případě hypotéky se počítá s nižšími náklady, tedy s náklady na likvidaci.

Ocenění nemovitosti lze využít při jiných realitních transakcích, např. při sepisování darovací smlouvy nebo závěti.

Co přesně odhadce určuje?

Různý druhůhodnotu nemovitosti. Jsou ve čtyřech typech: tržní, katastrální, investiční a likvidační. Podívejme se na každou z nich.

ČTĚTE VÍCE
Jak správně vypočítat počet ok pro pletení?

Tržní hodnota

To je cena, za kterou lze nemovitost prodat na volném trhu. Právě tento typ hodnoty chtějí kupující a prodávající zjistit, když se obrátí na odhadce. Tržní hodnota je stanovena v závislosti na podmínkách na trhu – najdou se podobné objekty a vypočítá se průměrná tržní cena.

Katastrální hodnota

Jedná se o náklady zjištěné na základě státního katastrálního výměru. Stanovuje se pomocí metod hromadného posouzení, a pokud to není možné, individuálně pro každou nemovitost. Odhadce stanoví katastrální hodnotu, a to i pro daňové účely.

Likvidační hodnota

To je cena, za kterou můžete rychle prodat nemovitost. Při výpočtu likvidační hodnoty se bere expoziční doba 1–2 měsíce. Likvidační hodnota nemovitosti je vždy nižší než tržní hodnota (obvykle 75–80 % tržní ceny).

Dle FCO č. 2 se při stanovení likvidační hodnoty zohledňuje vliv mimořádných okolností, které donutily prodávajícího prodat předmět za nevyhovujících podmínek, žijících na trhu.

Investiční náklady

Jedná se o cenu pro konkrétní osobu nebo skupinu lidí pro určité investiční účely, to znamená, že jde o náklady, za které si můžete koupit nemovitost, abyste z ní měli příjem. Můžete tak například zjistit potenciální příjem nemovitosti při pronájmu.

Hodnota investice je vždy vyšší než tržní hodnota. Zohledňuje možný zisk z objektu v budoucnu.

V čem spočívá postup oceňování nemovitosti?

Odhadce může dokončení studie trvat jeden den až tři týdny, v závislosti na nemovitosti. Postup se skládá ze 6 fází:

1. Stanovení úkolu pro oceňování nemovitostí

Zákazník kontaktuje odhadce a vysvětlí mu účel ocenění. Nejčastěji je potřeba znalecký posudek před podáním žádosti o hypotéku.

Kontrolní seznam pro ty, kteří si plánují objednat odhad nemovitosti

Připravte prostory ke kontrole. Odhadce pořídí fotografie. Tyto fotografie budou později zahrnuty do hodnotící zprávy.

Připravte si dokumenty potřebné pro posouzení: osvědčení o státní registraci práva k objektu nebo doklad, na jehož základě lze takovou registraci provést (prodejní a kupní smlouva, dar, nájem nebo jiné); katastrální pas areálu (výpis z Jednotného státního registru nemovitostí s územním plánem). Odhadce bude také potřebovat vaše údaje: celé jméno, kontaktní telefon, adresu v místě registrace a adresu skutečného bydliště, údaje o firmě.

ČTĚTE VÍCE
Potřebuji povolení k umístění kamery do vchodu nad mými dveřmi?

Řekněte nám podrobně o předmětu hodnocení. Čím více informací, tím přesnější je výsledek.

2. Podpis smlouvy

Po zadání úkolu a obdržení podkladů zákazník a zhotovitel podepíší smlouvu.

popis předmětu nebo předmětů hodnocení umožňující jejich identifikaci;

typ stanovené hodnoty oceňovaného předmětu;

výši peněžní odměny za provedení posouzení;

datum stanovení hodnoty předmětu ocenění;

informace o povinném pojištění občanské odpovědnosti odhadce v souladu s federálním zákonem;

název samoregulační organizace odhadců, jejímž je odhadce členem, a sídlo této organizace;

uvedení standardů posuzovacích činností, které budou uplatňovány při posuzování;

uvedení výše, postupu a důvodů dodatečné odpovědnosti odhadce nebo právnické osoby, se kterou znalec uzavřel pracovní smlouvu;

informace o smlouvě o pojištění odpovědnosti právnické osoby, se kterou znalec uzavřel pracovní smlouvu pro porušení náležitostí dohody o posudku a smlouvu o pojištění odpovědnosti za způsobení škody na majetku třetích osob v důsledku porušení náležitostí federálního zákona, federálních hodnotících standardů a dalších regulačních právních aktů Ruské federace v oblasti oceňovacích činností, standardů a pravidel oceňovacích činností;

informace o samostatnosti právnické osoby, se kterou odhadce uzavřel pracovní smlouvu, a odhadce.

Cena služeb závisí na regionu, například u Ústavu soudních znalců cena služby začíná od 5 tisíc rublů.

Náklady na odhad nemovitosti začínají od 5 000 rublů

3. Sběr informací

Specialista shromažďuje informace: jde na místo, zkoumá a fotografuje je, kontroluje shodu skutečného stavu věcí a plánu ZISZ a zaznamenává závady. Odhadce klade zákazníkovi doplňující otázky, například zda předmět používáte k určenému účelu.

4. Kalkulace nákladů

V této fázi odhadce určuje způsob výpočtu. Nejčastěji používá srovnávací metodu, kromě ní odhaduje náklady 1-2 dalšími, aby získal přesné výsledky.

Odhadce nejčastěji používá srovnávací metodu

Všechny vzorce použité pro výpočet se zobrazí v závěrečné zprávě.

5. Zvážení podmínek

Oceňování nemovitostí se obvykle provádí třemi hlavními přístupy: nákladovým, srovnávacím a výnosovým.

Pokud například odhadce pracuje s dvoupokojovým bytem v centru a na trhu byly prezentovány pouze dvoupokojové byty na okraji, použije rostoucí koeficient, protože nemovitosti v centru jsou oceněny výše. A pokud byly byty prezentované na trhu prodány v dobrém stavu a nemovitost musí být oceněna pouze s velmi jemným povrchem, pak bude koeficient klesat.

ČTĚTE VÍCE
Jak vypočítat výkon průmyslového ventilátoru?

6. Příprava závěrečné zprávy

Výsledkem posouzení je zpráva.

datum vyhotovení a pořadové číslo zprávy;

podklad pro ocenění předmětu ocenění odhadcem;

údaje o odhadci nebo hodnotitelích, kteří hodnocení provedli, včetně příjmení, jména a případně příjmení, kontaktního telefonu, poštovní adresy, e-mailové adresy odhadce a informace o členství odhadce v samoregulačním orgánu organizace odhadců;

informace o nezávislosti právnické osoby, se kterou odhadce uzavřel pracovní smlouvu, a odhadce;

přesný popis předmětu ocenění a ve vztahu k předmětu ocenění, který patří právnické osobě, údaje o právnické osobě, a je-li k dispozici, účetní hodnota tohoto předmětu ocenění;

oceňovací standardy pro stanovení hodnoty předmětu ocenění, seznam údajů použitých při ocenění předmětu ocenění s uvedením zdrojů jejich přijetí, předpokladů přijatých při posuzování předmětu ocenění;

posloupnost stanovení hodnoty předmětu ocenění a jeho konečné hodnoty, omezení a limity aplikace získaného výsledku;

datum stanovení hodnoty předmětu ocenění;

seznam dokumentů používaných odhadcem a stanovující kvantitativní a kvalitativní charakteristiky předmětu ocenění;

další informace, které jsou dle názoru odhadce podstatné pro úplnost reflexe jím použité metody výpočtu hodnoty konkrétního oceňovacího předmětu.

Zpráva může být v papírové nebo elektronické podobě. Je-li v listinné podobě: číslováno stránku po stránce, svázáno, podepsáno odhadcem nebo odhadci, kteří provedli ocenění, a také opatřeno pečetí osobní pečeti odhadce nebo odhadců nebo pečetí právnické osoby, se kterou odhadce nebo odhadci uzavřeli pracovní smlouvu. Je-li elektronický: podepsaný vylepšeným kvalifikovaným elektronickým podpisem.

Zpráva musí být jasná a srozumitelná a nesmí být nejednoznačná nebo zavádějící.