1. Reorganizace a (nebo) přestavba prostor v bytovém domě se provádí v souladu s požadavky právních předpisů po dohodě s orgánem územní samosprávy (dále jen orgán, který koordinaci provádí) na základě jeho rozhodnutí.
(ve vydání federálního zákona z 27.12.2018 N 558-FZ)
(viz text v předchozím textu)
2. Za účelem provedení reorganizace a (nebo) přestavby prostor v bytovém domě vlastník těchto prostor nebo jím pověřená osoba (dále v této kapitole – žadatel) orgánu, který kolaudaci provádí, je oprávněn vlastník těchto prostor nebo jím pověřená osoba (dále v této kapitole – žadatel) provést kolaudaci, popř. v místě reorganizovaných a (nebo) přeplánovaných prostor v bytovém domě přímo nebo prostřednictvím multifunkčního centra v souladu s dohodou o spolupráci, kterou uzavřely v souladu s postupem stanoveným vládou Ruské federace, zastupuje:
(ve znění federálních zákonů 28.07.2012 N 133-ФЗ, od 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(viz text v předchozím textu)
1) žádost o reorganizaci a (nebo) přestavbu ve formě schválené federálním výkonným orgánem schváleným vládou Ruské federace;
(ve vydání federálního zákona z 23.07.2008 N 160-FZ)
(viz text v předchozím textu)
2) vlastnické listiny pro nově upravené a (nebo) přeplánované prostory v bytovém domě (originály nebo notářsky ověřené kopie);
(ve vydání federálního zákona z 27.12.2018 N 558-FZ)
(viz text v předchozím textu)
3) projekt připravený a provedený v souladu se stanoveným postupem pro reorganizaci a (nebo) sanaci přestavěných a (nebo) přeplánovaných prostor v bytovém domě, a pokud rekonstrukce a (nebo) přestavba prostor v bytě stavbu nelze bez připojení části společného jmění v bytovém domě k tomuto prostoru, dále zápis z valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě o souhlasu všech vlastníků prostor v bytovém domě s takovou reorganizací a (nebo) přestavba prostor v bytovém domě podle odstavce 2 článku 40 tohoto zákoníku;
(ve vydání federálního zákona z 27.12.2018 N 558-FZ)
(viz text v předchozím textu)
4) technický pas přestavěných a (nebo) přeplánovaných prostor v bytovém domě;
(ve vydání federálního zákona z 27.12.2018 N 558-FZ)
(viz text v předchozím textu)
5) písemný souhlas všech členů rodiny nájemce (včetně dočasně nepřítomných členů rodiny nájemce) s obýváním přestavěných a (nebo) přeplánovaných obytných místností na základě smlouvy o sociálním nájmu (pokud je žadatel zmocněn pronajímatelem předložit doklady uvedené v tomto odstavci nájemci přestavěných a (nebo) přeplánovaných bytových prostor na základě smlouvy o sociálním nájmu;
6) závěr orgánu ochrany památek architektury, historie a kultury o přípustnosti reorganizace a (nebo) sanace prostor v bytovém domě, pokud jsou tyto prostory nebo dům, v němž se nachází, památkou architektura, historie nebo kultura.
(ve vydání federálního zákona z 27.12.2018 N 558-FZ)
(viz text v předchozím textu)
2.1. Žadatel má právo nepředložit doklady stanovené v odstavcích 4 a 6 části 2 tohoto článku, a také v případě, že právo na přestavěné a (nebo) přeplánované prostory v bytovém domě je zapsáno v Jednotném státním rejstříku Nemovitosti, dokumenty uvedené v odstavci 2 části 2 tohoto článku. K posouzení žádosti o reorganizaci a (nebo) přestavbu prostor v bytovém domě si schvalovací orgán v místě přestavěných a (nebo) přeplánovaných prostor v bytovém domě vyžádá následující dokumenty (jejich kopie nebo informace v nich obsažené ), pokud je žadatel nepodal z vlastního podnětu:
(V červené barvě. Federálních zákonů 02.06.2016 175 N-FZ ze 03.07.2016 361 N-FZ ze 27.12.2018 558 N-FZ)
(viz text v předchozím textu)
1) vlastnické dokumenty pro nově uspořádané a (nebo) přeplánované prostory v bytovém domě, pokud je právo na ně zapsáno v Jednotném státním registru nemovitostí;
(ve znění federálních zákonů 03.07.2016 N 361-ФЗ, od 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(viz text v předchozím textu)
2) technický pas přestavěných a (nebo) přeplánovaných prostor v bytovém domě;
(ve vydání federálního zákona z 27.12.2018 N 558-FZ)
(viz text v předchozím textu)
3) závěr orgánu ochrany památek architektury, historie a kultury o přípustnosti reorganizace a (nebo) sanace prostor v bytovém domě, pokud jsou tyto prostory nebo dům, v němž se nachází, památkou architektura, historie nebo kultura.
(ve vydání federálního zákona z 27.12.2018 N 558-FZ)
(viz text v předchozím textu)
(Část 2.1 byla zavedena federálním zákonem č. 03.12.2011-FZ ze dne 383. března XNUMX)
3. Orgán, který provádí koordinaci, není oprávněn požadovat po žadateli předložení jiných dokladů, kromě dokladů, jejichž požadavek od žadatele je povolen v souladu s částmi 2 a 2.1 tohoto článku. Žadateli je vydáno potvrzení o obdržení dokumentů od žadatele s uvedením jejich seznamu a data jejich obdržení schvalovacím orgánem a také s uvedením seznamu dokumentů, které budou obdrženy na meziresortní žádosti. V případě podávání dokladů prostřednictvím multifunkčního centra účtenku vystavuje uvedené multifunkční centrum. Státní orgány, orgány místní samosprávy a organizace podřízené státním orgánům nebo orgánům územní samosprávy, které mají k dispozici podklady uvedené v části 2.1 tohoto článku, jsou povinny zaslat orgánu, který koordinaci provádí, příp. dokumenty požadované tímto orgánem (jejich kopie nebo informace v nich obsažené). Požadované dokumenty (jejich kopie nebo informace v nich obsažené) lze předložit v listinné podobě, ve formě elektronického dokumentu nebo ve formě kopií požadovaných dokumentů ověřených oprávněnou osobou, a to i ve formě elektronického dokumentu.
(Část 3 ve znění federálního zákona č. 03.12.2011-FZ ze dne 383. prosince 28.07.2012 (ve znění ze dne XNUMX. července XNUMX))
(viz text v předchozím textu)
4. Rozhodnutí o schválení nebo zamítnutí schválení musí být učiněno na základě výsledků posouzení příslušné žádosti a dalších dokumentů předložených v souladu s částmi 2 a 2.1 tohoto článku orgánem provádějícím schválení, nejpozději do 2. dnů ode dne předložení dokladů tomuto orgánu, povinnost předložení, která je v souladu s tímto článkem uložena žadateli. Předkládá-li žadatel doklady uvedené v odst. XNUMX tohoto článku prostřednictvím multifunkčního centra, lhůta pro rozhodnutí o schválení nebo zamítnutí schválení se počítá ode dne, kdy multifunkční centrum předá tyto dokumenty orgánu, který kolaudaci provádí. .
(Část 4 ve znění federálního zákona č. 03.12.2011-FZ ze dne 383. prosince 28.07.2012 (ve znění ze dne XNUMX. července XNUMX))
(viz text v předchozím textu)
5. Nejpozději do tří pracovních dnů ode dne přijetí rozhodnutí o schválení orgán, který schválení provádí, vydá nebo zašle na adresu uvedenou v žádosti nebo prostřednictvím multifunkčního centra žadateli doklad potvrzující přijetí takového rozhodnutí. Formu a obsah tohoto dokumentu stanoví federální výkonný orgán pověřený vládou Ruské federace. V případě podání žádosti o reorganizaci a (nebo) přestavbu prostřednictvím multifunkčního centra je multifunkčnímu centru zaslán doklad potvrzující rozhodnutí, pokud žadatel neuvede jiný způsob jeho získání.
(ve znění federálních zákonů 23.07.2008 N 160-ФЗ, od 28.07.2012 N 133-ФЗ)
(viz text v předchozím textu)
6. Dokument stanovený v části 5 tohoto článku je základem pro reorganizaci a (nebo) přestavbu prostor v bytovém domě.
Přestavba bytu musí být provedena v souladu se zákonnými požadavky a po dohodě s místní samosprávou. Například v Moskvě tuto funkci vykonává Moskevský bytový inspektorát. V bytě jsou ale druhy prací, které nelze provést a v důsledku toho se ani dohodnout. Nemůžete například bourat nebo redukovat ventilační potrubí nebo instalovat vytápěné podlahy jejich připojením k systému ústředního vytápění.
Mezi nejčastější chyby při nelegálních přestavbách, které inspektoři bytů loni zaznamenali, patřila podle Moskevské bytové inspekce kombinace plynofikované kuchyně, lodžie s obytnými prostory, zabavení společného majetku, úplná nebo částečná demontáž ventilačního potrubí a umístění vlhké prostory nad obytnými prostory. Celkem bylo v loňském roce zaznamenáno asi 1 XNUMX objektů s nelegální přestavbou. Většina takových případů přitom není závažná, ale v každém případě je třeba je koordinovat s Moskevským bytovým inspektorátem, poznamenal odbor.
Jaká přestavba se v bytě dělat nedá
Požadavky na přestavbu v hlavním městě upravuje nařízení moskevské vlády č. 25.10.2011-PP ze dne 508. října 26.12.2022. (ve znění ze dne 9. prosince 1) „O organizaci rekonstrukcí a (nebo) přestaveb prostor v bytových domech.“ Ve stejném dokumentu (bod 27 Přílohy XNUMX) jsou uvedeny druhy prací, které nejsou povoleny v bytovém domě. Celkem je tam uvedeno XNUMX druhů prací. Podívejme se na ty hlavní.
- Přestavba prostor, ve kterých budou takové prostory nebo ty, které s nimi sousedí, klasifikovány jako nevhodné k bydlení. Například, Je zakázáno rozšiřovat kuchyně do obytných místností, vysvětlila Světlana Tokareva, právní poradkyně společnosti Intercession.
- Porušení pevnosti a stability nosných konstrukcí budovy, při kterých může dojít k jejich zničení. „Nosné stěny jsou hlavní konstrukce domu. Jakýkoli zásah do nich je tedy možný pouze se svolením autora projektu domu (organizace, která stavbu navrhla),“ vysvětlila Světlana Tokareva.
- Vyloučení, změna průřezu kanálů ventilačního systému, demontáž (částečná nebo úplná) ventilace a technických kanálů (skříně). V mnoha standardních domech má šachta obecného systému přirozeného větrání domu značnou velikost a majitelé někdy mají touhu zmenšit její rozměry. Podle právníka takové rozhodnutí naruší větrání v bytech sousedů. Prostory šachet a inženýrských sítí jsou navíc klasifikovány jako společný majetek (článek 1, článek 36 bytového zákoníku RF), nevztahují se na ně tedy vlastnická práva. „Teoreticky je možné koordinovat přestavbu s využitím volného prostoru instalatérské skříně, pokud to nezkomplikuje provoz inženýrských sítí objektu. Praxe ale ukazuje extrémní obtížnost koordinace takových akcí a vlastně je zakazuje,“ dodal právník.
- Zvýšené zatížení nosných konstrukcí překročení povolených návrhem (výpočet únosnosti, deformací) nebo oslabení únosnosti konstrukčních prvků bytového domu. To znamená, že je zakázáno instalovat potěry nebo nahrazovat materiál příček těžšími, což umožňuje zvýšení zatížení podlah nad přípustnou normu. „V mnoha starých domech jsou podlahy dřevěné a instalace monolitických potěrů je na tomto základě zakázána. Výměna dřevěné nenosné příčky za stěnu z pěnových tvárnic a instalace těžkého vodovodu (například vířivky) u těchto domů si vyžádá dodatečné výpočty zatížení,“ uvedl právní poradce společnosti Intercession.
- Montáž nebo přemístění topných radiátorůnapojený na obecný domovní rozvod teplé vody a (nebo) systém ústředního vytápění, na lodžích, balkonech, verandách a terasách. Zákaz instalace baterie na lodžii a balkon je způsoben tím, že to povede ke zhoršení výkonu inženýrských sítí budovy, protože systém vytápění je pro všechny obyvatele stejný. Pro vytápění balkonu nebo lodžie můžete použít elektrická topná zařízení, ale výkon přidělený pro byt by neměl být překročen.
- Položte vytápěné podlahy a připojte je k systému ústředního vytápění. Toto omezení je dáno tím, že systém vytápění je stejný pro všechny obyvatele domu, vysvětluje právník. A instalace teplé vody v bytě může vést k selhání komunikace v celém domě a nerovnováze v tepelné bilanci. Lze použít elektrický vyhřívaný podlahový systém, který nepodléhá zákonnému zákazu.
- Výstavba otvorů, řezání výklenků, ražení otvorů ve stěnách pylonů, membránových stěn a sloupů (regály, sloupy), jakož i v místech spojů mezi prefabrikáty.
- Příkop a/nebo položte drážky pro vedení v nosných stěnách, podlahy a další prvky, které zajišťují pevnost budovy (v bytových domech standardní řady – „panely“). Tento zákaz je třeba vzít v úvahu při výměně elektroinstalace v bytě.
- Výstavba nebo zvětšení plochy stávajících lodžií, balkony, verandy ve druhém a nadzemním podlaží.
- Přestavba podkroví, technické podlaží, související se společným majetkem vlastníků prostor v bytovém domě.
- sanační práce v domech, uznáno jako nouzové.
- Spojení plynofikované místnosti s obývacím pokojem. Jelikož je plyn výbušný, mezi obývacím pokojem a kuchyní musí být dveře s těsným těsněním. Tento požadavek platí od roku 2011, vysvětlil právník.
- Dalším omezením souvisejícím s plynem během sanace je zákaz otvorů bez dveří mezi obytnými místnostmi a plynofikovanou kuchyní. To znamená, že nemůžete opustit kuchyni, ve které je instalováno plynové zařízení, bez dveří. „Navíc není dovoleno stěhovat kuchyň vybavenou plynovým sporákem do jiné místnosti v bytě. Nelze také spojit plynofikovanou kuchyni s obývacím pokojem bez instalace posuvné příčky (komorového typu) s těsnou verandou,“ upřesnil právní poradce společnosti Intercession.
- Umístění plynofikované kuchyně nad a pod obytné místnosti také zakázáno.
- Kombinace lodžií, balkonů, teras, verand s vnitřními prostory. Balkony a lodžie jsou chladírny, jejich propojením s vnitřními prostory bytů se mění celková vytápěná plocha.
- Výstavba nového mezipatra nebo zvětšení plochy stávajícího mezipatra, pokud součet ploch mezipatra přesahuje 40 % plochy předělaných prostor. V tomto případě mluvíme o celkové ploše celého bytu, ve kterém se staví mezanin.
Hygienická omezení při přestavbě bytu
Omezení dispozic jsou také stanovena bytovým kodexem, různými kodexy a pravidly. Podívejme se na některé požadavky stavebních, hygienických, hygienických a právních norem, které neumožňují určité typy sanace:
- není dovoleno zařizovat obytné prostory a kuchyně bez přirozeného světla (bod 7.12 SP 54.13330.2022);
- je zakázáno instalovat podlahy ve vlhkých prostorách bytu bez hydroizolace, bez prahu nebo snížení úrovně podlahy o 1,5–2 cm vzhledem k sousední místnosti (bod 4.8 SP 29.13330.2011 „Podlahy“);
- Je zakázáno rozšiřovat nebo přesouvat prostory koupelny (koupelny, WC, sprchy atd.) nad obytné místnosti a kuchyně (kuchyňské výklenky a kuchyně-jídelny) (bod 7.20 SP 54.13330.2022).
Doložka hovoří o zákazu rozšiřování koupelen do obývacích pokojů a kuchyní níže uvedených sousedů. Výjimkou je první patro nebo patro výše (například druhé), ale níže by měl být nebytový prostor (obchod, kancelář), vysvětlil právník. Výjimkou jsou také dvouúrovňové byty, ve kterých může být koupelna a toaleta v horní úrovni umístěna nad kuchyní stejného majitele. Podle ní je zakázáno dělat obytné prostory nebytovými: při přestěhování kuchyně do ložnice například s elektrickým vybavením se tento prostor s kuchyní stává nebytovým.
„Výše uvedený seznam zákazů přestavby je neúplný, ale odráží to, s čím se nejčastěji setkáváme při projektování přestavby bytu,“ dodal právní poradce společnosti Intercession.
Je zakázáno rozšiřovat nebo přesouvat sociální zařízení (koupelny, WC, sprchy atd.) nad obytné místnosti a kuchyně (Foto: Shutterstock)
Co se stane s nelegální přestavbou
Za neoprávněnou přestavbu nese administrativní odpovědnost vlastník prostor (pro občany je pokuta 2–2,5 tisíc rublů, pro právnické osoby – od 40 do 50 tisíc rublů, pro úředníky – od 4 tisíc do 5 tisíc rublů), vysvětlil Moskevský bytový inspektorát. Kromě toho je proti narušiteli vydán příkaz k uvedení prostor do projektovaného stavu (v souladu s technickou dokumentací). Majitel tak bude muset opravu uvést do původního stavu.
„Pokud majitel odmítne schválit přestavbu nebo vrátit byt do původní polohy, aniž by ignoroval příkaz inspektora, inspekce bytu podá žalobu. Soud v souladu s odst. 5 Čl. 29 bytového zákoníku právo dát byt do dražby a zbavit ho vlastnického práva,“ vysvětlila Světlana Tokareva.
Bytový inspektorát nyní navíc spolupracuje s Federální soudní službou (FSPP) a může omezit odchod občanů, kteří mají nelegální přestavbu. Například nedávno nastala podobná situace s Moskvanem. Dostal zákaz opustit zemi kvůli nelegální přestavbě bydlení. Omezení uvalili soudní exekutoři, protože majitel odmítl vpustit do bytu bytové inspektory. V důsledku toho se ukázalo, že byt skutečně prošel neschválenou přestavbou. Kuchyň spolu s komunikací skončila v obývacím pokoji, což je zakázáno.
Za neoprávněnou přestavbu nese administrativní odpovědnost vlastník prostor: pro občany je to pokuta 2–2,5 tisíc rublů. (Foto: Shutterstock)
Moratorium na pokuty za nelegální přestavbu
V Moskvě v současné době platí moratorium na pokuty za přestavbu. Do 31. prosince 2023 budou moci obyvatelé hlavního města legalizovat již dokončené přestavby svých bytů bez pokut. Moratorium na ukládání správních pokut při schvalování již dokončených prací na sanaci a rekonstrukci prostor v bytových domech bylo v Moskvě zavedeno v dubnu loňského roku a mělo platit do 31. prosince 2022.
Viz také:
Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost