Odcházející rok může být posledním v ruské historii hypotečního boomu. Sazby se zvýšily, poskytuje se méně úvěrů a centrální banka a vláda diskutují o snížení rozsahu zvýhodněných hypoték prostřednictvím cílení. Co se stane s hypotékami a cenami bytů po zrušení zvýhodněné sazby a zavedení cílených zvýhodněných úvěrů na bydlení, jak tyto návrhy centrální banky ovlivní trh s nemovitostmi – zjistil Mail.ru Finance.
Hypoteční boom v Rusku začal po prvním balíčku sankcí v roce 2014: rubl zaznamenal prudký pokles kupní síly a Rusové ve snaze zachránit své úspory před inflací si začali brát úvěry na bydlení.
Ruská banka poukázala na první známky přehřátí na tomto trhu v roce 2018: bydlení zdražilo než jiné zboží
Na začátku roku 2020, kdy se světová ekonomika na několik měsíců prakticky zastavila kvůli pandemii a karanténním omezením, Rusko otevřelo program zvýhodněných hypotečních úvěrů za 6,5 % na podporu developerů a trhu s bydlením.
To vedlo k novým rekordům u hypotečních úvěrů. Množství takových půjček v rukou obyvatelstva se za více než tři roky více než zdvojnásobilo a nyní činí téměř 2 bilionů rublů. Poté byla zvýhodněná hypotéka prodloužena, ale sazba byla zvýšena na 17 % a poté na 7 % v rámci obecného programu. Podmínky s 8 % ročně zůstaly pouze u rodinných hypoték a v IT sektoru.
Jak byla bublina nafouknutá
Známky přehřívání zesílily v roce 2023: díky příznivějším podmínkám na primárním trhu předběhly ceny sekundární trh. V létě a na začátku podzimu přitom rostlo vydávání úvěrů ještě rychleji: občané se v obavě ze zvýšení úrokové sazby regulátora „zásobili na čtverečních metrech“ za relativně výhodných podmínek.
V létě 2023 se klíčová sazba centrální banky zdvojnásobila: ze 2 % ročně v červenci na 7,5 % v říjnu, pouze ve čtyřech krocích zvýšení. Regulátor se tedy snažil zpomalit tempo poskytování úvěrů a spotřeby, což vedlo k růstu inflace. Po centrální bance se zvýšily i bankovní sazby z úvěrů a vkladů pro domácnosti a podniky. Obyvatelstvo spěchalo, aby si vzalo půjčky za nízké sazby. V důsledku toho se hypoteční boom zrychlil: v roce 15 bylo vydáno v průměru 2018 miliard rublů hypoték měsíčně a v srpnu 290 byl překonán další rekord – 2023 miliardy rublů. V září bylo vydáno téměř bilion hypoték – 849,3 miliardy rublů.
V současné době se hypoteční sazba na sekundárním trhu pohybuje nad 15 % ročně a bude dále růst. Posledním hřebíčkem do víka hypotečního boomu však budou cílené hypotéky. Nízké úrokové sazby mohou být vyhrazeny pro velké a mladé rodiny, vojenský personál, IT specialisty a v určitých regionech, například na Dálném východě.
Například poslanec Nového lidu Alexej Něčajev řekl Life, že bydlení by mělo být dotováno tam, kde je to nutné, aby se zvýšil počet obyvatel. Především vzdálená území a venkovské oblasti, nikoli již oblíbené metropolitní aglomerace.
Dosud byla z rozhodnutí vlády obecná zvýhodněná hypotéka prodloužena do července 2024. A dotace v rozpočtu na roky 2024−2025. pro státní korporaci “Dom.RF” na kompenzaci bank za ušlý příjem z preferenčních hypoték v roce 2024 vzrostl o 183,5 miliardy rublů, v roce 2025 – o 68,1 miliardy rublů.
Co se stane s hypotékami a cenami?
„Vypnutí rozsáhlých hypotečních dotací a přechod na cílené otřese poptávkou: lidé si prostě nebudou moci koupit drahé byty s drahou hypotékou (minimální sazby na tržních hypotékách jsou dnes 15–16 % ročně), poptávka poklesne a vývojáři budou nuceni přehodnotit svou cenovou politiku,“ – říká Oleg Repchenko, vedoucí analytického centra „Ukazatele trhu s nemovitostmi IRN.RU“.
Na podporu prodeje s největší pravděpodobností na pozadí zpřísnění podmínek státních programů developeři spustí nové marketingové hypoteční programy, ale i v tomto případě se objemy prodejů výrazně sníží, což bude tlačit na ceny.
Ukončení rozsáhlého programu zvýhodněných hypoték a přechod na cílené dotace je podle jeho názoru snahou centrální banky plynule ukončit zvýhodněné hypotéky.
A to bude ku prospěchu trhu. Kupující budou těžit z nižších cen, protože to, co dělá byty dostupnými, není levná hypotéka s nízkými sazbami, ale adekvátní ceny.
V důsledku toho banky nebudou dostávat nadhodnocené byty do své rozvahy, jak se to děje nyní: kvůli zvýhodněným hypotékám dnes například byty v novostavbách v Moskvě stojí o 20–30 % více než nemovitosti podobné kvality na sekundárním trhu, kde nejsou žádné výhody.
„A pro developery je také lepší, když se cenová bublina, která se nafoukla na trhu, postupně rozpouští a nepraskne přes noc,“ domnívá se expert.
“Tyto informace slouží pouze pro informační účely a nepředstavují individuální investiční doporučení.”
Pomalý růst cen sekundárního bydlení stále pokračuje: byty na největších regionálních trzích v průběhu měsíce zdražily v průměru o 1,5 %. Trend se ale může brzy obrátit. Zdvojnásobil se podíl majitelů snižujících ceny v inzerátech, snížila se aktivita potenciálních kupců a v reálných transakcích přibývají slevy. Analytici do konce roku neočekávají výrazné snížení průměrných nákladů na druhotné zboží, počítají pouze se stabilizací hodnot. Do jara by ale ceny bydlení mohly klesnout o 10 %, trh to nevylučuje.
Foto: Alexander Kazakov, Kommersant
Foto: Alexander Kazakov, Kommersant
Průměrné náklady na sekundární nemovitosti na 18 největších regionálních trzích v Rusku (16 měst s více než milionem obyvatel, Moskva a Leningradské oblasti) v listopadu činily 136,3 tisíc rublů. za čtvereční m, zvýšení o 1,5% za měsíc, byla vypočtena v CIAN.Analyst. Společnost dodává, že dynamika cen zůstává stabilní: v předchozích dvou měsících vzrostla o 1,6–1,8 %. Etazhi zaznamenal nárůst nákladů na sekundární dodávky v Rusku jako celku o 1,36 % měsíčně na 119,1 tisíc rublů. za čtvereční m
Šéf CIAN.Analytics Alexey Popov vysvětluje, že výraznější nárůst průměrných cen je typický pro města s relativně levným bydlením. Takže dovnitř Čeljabinsk náklady na dodávky za poslední měsíc vzrostly o 3,2 % na 93,1 tisíc rublů. za čtvereční m.V Kazan dynamika byla 3 %, až 165,6 tisíc rublů. za čtvereční m. V “Etazhi” zaznamenali nárůst o 3,5% v průměrných nákladech na dodávku v Omsk, až 98,8 tisíc rublů. za čtvereční m.V Saratov hodnota se zvýšila o 3,3 % na 82,5 tisíc rublů. Jediným městem, kde se podle analytiků náklady na další prodej během měsíce snížily, bylo Chanty-Mansijsk: průměrná hodnota se snížila o 0,3 % na 115,1 tisíc rublů. za čtvereční m
Na největších trzích v zemi se dynamika cen vyrovnala. V St Petersburg sekundární bydlení nyní podle CIAN.Analytics stojí 209,9 tisíc rublů. za čtvereční m, to je o 1,1 % více než minulý měsíc. V Moskva ukazatel se zvýšil o 0,5 % na 316,5 tisíc rublů. za čtvereční m. „Je zde mnoho nově zprovozněných novostaveb, cenu určuje vyšší konkurence ze strany kupujících,“ říká pan Popov. Společnost Inkom-Real Estate dodává, že průměrný byt na sekundárním trhu “stará” Moskva Nyní stojí 14,38 milionu rublů. Meziměsíčně se toto číslo zvýšilo o 0,3 %, ale meziročně kleslo o 0,2 %. V Nová Moskva Náklady na šarži dosahují 9,83 milionu rublů. Meziměsíčně hodnota vzrostla o 0,4 %, meziročně klesla o 0,7 %.
Ředitel „sekundárního trhu“ společnosti „Inkom-Real Estate“ Sergei Shloma odhaduje aktuální objem sekundární výstavy „staré“ Moskvy na 89,11 tisíc lotů. Meziměsíčně se hodnota zvýšila o 0,6 %, meziročně o 8,3 %. V Nové Moskvě se objem nabídky zvýšil o 0,6 %, resp.
„Vysoká poptávka odplavila nabídku tekutin, neatraktivní možnosti se hromadí a výběr je velmi omezený,“ vysvětluje pan Shloma.
Podle propočtů CIAN.Analytics se objem nabídky sekundárního bydlení na největších regionálních trzích jako celku za měsíc zvýšil o 1 % na 173 tisíc nabídek. „Nárůst je nevýznamný, ale samotný obrat trendu je indikativní,“ říká pan Popov. Podle jeho pozorování klesá aktivita nákupčích při prvotní práci s inzeráty. „Pokud se do poloviny listopadu počet zhlédnutí snížil o několik procentních bodů týdně, pak od 6. do 12. listopadu toto číslo kleslo o 20 bodů,“ říká. Dynamiku expert připisuje toku poptávky do segmentu novostaveb a konci aktivního období transakcí.
Proč je cenová nerovnováha na primárním a sekundárním trhu nemovitostí nebezpečná?
Sergei Shloma také vidí pokles: “Listopad bude méně produktivní než říjen.” Expert naznačuje, že asi 20 % potenciálních sekundárních kupců může dát přednost primárnímu trhu, kde zvýhodněné sazby hypoték zůstávají. Ředitel Etazhi Ildar Khusainov říká, že v důsledku snižování počtu kupujících postupně roste velikost slev v reálných transakcích na sekundárním trhu. I když mnoho majitelů podle něj stále zastává pozici „pokud se chystáte prodat, bude to drahé“.
To zajišťuje zvýšení nominálních průměrných cen, vysvětluje pan Khusainov. Postavení prodávajících k cenotvorbě není podle odborníka vždy vysvětleno tržními trendy, ale může být vázáno na cenu bytu, který chtějí na oplátku koupit.
Alexey Popov vidí předpoklady pro další korekci cen na sekundárním trhu: „Nové položky se již staly o něco levnější než stávající reklamy.“
Rozhodnutí upravit cenu v reklamě směrem dolů podle CIAN.Analytics učinilo za poslední týden 10 % majitelů reklam, obvyklý ukazatel pro „klidný trh“ je 5–6 %. „Ve střednědobém horizontu očekáváme stagnaci cen s výraznější negativní dynamikou v oblastech se zvýšenou konkurencí o kupující,“ předpovídá pan Popov.
Nové budovy se vzdalují humbuku
Ildar Chusainov očekává v příštích dvou až třech měsících stabilizaci cen a začátkem příštího roku zvýšení podílu zlevněných bytů. „Nyní takové nabídky jsou, ale jsou vzácné, když mají majitelé zájem o urgentní prodej,“ říká. Sergei Shloma nevylučuje, že pokud zůstanou současné sazby hypoték stejné, v roce 2024 se počet transakcí na sekundárním trhu sníží o 30 % oproti standardním hodnotám. To povede ke zvýšené expozici a pomůže snížit ceny. Expert ve své prognóze počítá se snížením nákladů o 10 %, nejdříve však na jaře příštího roku.
