Je možné koupit chatu na hypotéku? Téměř každý venkovský dům, jako byt ve vícepodlažní budově, je nemovitost. Pro banky je však mezi těmito objekty velký rozdíl, což se odráží v hypotečních produktech: úroková sazba na dům může být vyšší a na dlužníka jsou kladeny více požadavků.

O tom, jak vybrat dům ke koupi, jsme již psali. Nyní vám řekneme, proč je obtížnější vzít si hypotéku na soukromý dům, a zároveň vám dáme jasné pokyny, jak samostatně podat žádost bance a koupit venkovskou nemovitost.

Soukromý dům je pro banky riskantní koupě

Pro banku je dům jako nemovitostní objekt velmi odlišný od bytu – a ne k lepšímu. Banky se vždy snaží snižovat svá rizika a jsou ochotnější půjčovat spíše na byty než na domy, a proto:

  • Dům je obecně méně likvidní nemovitost, což znamená, že v případě nesplacení hypotéky bude pro banku obtížnější jej prodat. I když likvidita samozřejmě závisí na řadě faktorů, včetně umístění domu: je jednodušší prodat dům ve městě než mimo město. Byty mají navíc standardní plánovací řešení, takže pro ně je snazší najít kupce než pro dům s individuální dispozicí a architekturou.
  • Ocenění soukromého domu je složitý postup. Stejně jako u bytů odhadci porovnávají podobné nemovitosti mezi sebou, aby určili tržní hodnotu. Soukromé domy se však často staví podle individuálních projektů, mají různé parametry (materiály, základy atd.), takže posouzení je méně objektivní. V souladu s tím mu banky důvěřují méně než hodnocení typického bytu.
  • Dům stojí na pozemku, který je rovněž předmětem zajištění, ocenění a prodeje v případě nesplácení hypotečního úvěru. A s pozemky jsou pro banku ještě větší potíže: pokud není hypotéka splacena, musí banka nejprve žalovat, poté dát nemovitost k prodeji, najít kupce a provést transakci. To může trvat roky a během této doby bude muset banka platit vysoké daně z nemovitosti.
  • Například v případě požáru je mnohem rychlejší a levnější obnovit byt než soukromý objekt. A dům je zcela soukromý majetek, za který zodpovídá pouze majitel. V bytovém domě je například za opravu střechy odpovědná správcovská společnost, v domě pak majitel. Rizika se zvyšují, pojištění se zdražuje, ale přesto mají banky a pojišťovny menší chuť s takovými objekty pracovat.

Přes to všechno je možné vzít si hypotéku na dům. O něco dříve jsme psali, jak si můžete vybrat banku pro hypotéku a zda při koupi domu potřebujete realitního makléře. Nyní pojďme zjistit, jak si vybrat objekt, který se bance bude líbit, a jaké dokumenty jsou potřebné pro hypotéku.

Výběr domu

Výběr správného domu pomůže zvýšit vaše šance na schválení. Musí splňovat následující kritéria:

  • Plně dokončeno – ne všechny banky půjčí na nedokončené budovy. V tomto případě si můžete vzít hypotéku na stavbu, ale o tom si povíme později.
  • Materiály, ze kterých je dům postaven: je lepší, když je to cihla, bloky, kámen. Výřezy a trámy podléhají hnilobě, smršťování a představují nebezpečí požáru. Na dřevostavbu je také možné si vzít hypotéku, ale je to mnohem obtížnější.
  • Vybudovaná infrastruktura v blízkosti. Dům nemůže být drahý daleko od infrastruktury a nebude pro něj mnoho kupců.
  • Stav domu musí být dobrý. Silný dům nedávné výstavby bude pro banku zajímavější než vratká chýše.
  • Dostupnost komunikací. To také zvyšuje zájem kupujících a cenu, takže takový objekt bude pro banku zajímavější.
  • Dům je nutné prodat jako celek, nelze koupit část domu ani podíl na něm hypotékou. I když existují možnosti, kdy je to ještě možné. Potřebujete-li koupit část celého domu, pak lze takový úvěr schválit, pokud dlužník již vlastní ½ domu – pak lze druhou polovinu pořídit hypotékou.
ČTĚTE VÍCE
Je možné umístit pračku do koupelny?

Kommunarka 20 min.

Kromě samotné stavby musí požadavky splňovat i plocha pod domem. Pozemek musí být zapsán na stejného vlastníka jako dům. Pokud jsou vlastníci různí, je sepsána nájemní smlouva (některé banky umožňují pronájem, ale pouze s obcí nebo státem), bezplatné užívání a další formy, hypotéka nebude schválena.

Pozemky kategorií „zvláště chráněné území“, „zvláštní účel“, „obranný nebo vojenský účel“ nejsou předmětem prodeje a nákupu. Pro místo pod obytnou budovou je lepší mít status „individuální bytové výstavby“.

Požadavky dlužníka

Obecně platí, že na dlužníka se vztahují stejné požadavky jako na hypotéku na byt:

  • občanství Ruské federace;
  • věk od 21 let;
  • pevný příjem;
  • celková pracovní zkušenost jeden rok.

Banka bude pečlivě sledovat příjem dlužníka. V průměru by vaše budoucí splátka hypotéky neměla přesáhnout 50 % vašeho měsíčního příjmu. Své šance na schválení můžete zvýšit v následujících případech:

  • poskytnout potvrzení nebo jiný doklad o dodatečném příjmu;
  • pozvat spoludlužníka nebo ručitele s vysokým příjmem na hypotéku;
  • složit zálohu ve výši více než 20 % z částky.

Banka může rovněž stanovit individuální požadavky v závislosti na programu a politice banky.

Jak požádat o hypotéku na dům: pokyny krok za krokem

Krok 1. Poté, co jste vybrali objekt, potřebujete podat žádost do banky. To lze provést online na webových stránkách banky nebo osobně v nejbližší pobočce.

Je důležité, abyste o sobě uváděli pravdivé údaje, protože banka bude správnost stále kontrolovat. V případě odhalení falzifikátu věřitel nejen odmítne hypotéku, ale také zadá údaje do kanceláře úvěrové historie, čímž se sníží celková bonita a šance na schválení od jiných bank.

Po předběžném schválení žádosti je třeba se dostavit na pobočku a poskytnout vedoucímu následující dokumenty:

  • Průkaz totožnosti;
  • SNILS;
  • certifikát 2-NDFL nebo podle formy příjmu banky;
  • kopii pracovní knihy nebo pracovní smlouvy ověřenou zaměstnavatelem;
  • pro rodiny s dětmi: rodné listy dětí, manželství nebo rozvod.

Toto je přibližný seznam a může se lišit v závislosti na bance.

Krok 2. Dalším krokem je připravit dům a pozemek ke koupi. Uzavřete s prodávajícím předběžnou kupní a prodejní smlouvu a proveďte odhad. Zde je seznam dokumentů k objektu, které bude banka vyžadovat:

  • předprodejní smlouva;
  • výsledky domácího hodnocení;
  • potvrzení o vlastnictví domu a pozemku prodávajícího (osvědčení a výpis z Jednotného státního registru nemovitostí);
  • technický pas domu;
  • katastrální pas s plánem lokality;
  • potvrzení úřadu Federální migrační služby o přítomnosti nebo nepřítomnosti osob registrovaných v domě.
ČTĚTE VÍCE
Jakou hustotu by měl mít pěnový plast pro izolaci fasády?

Dům a pozemek musí plně odpovídat pasportům. Pokud došlo k přestavbě, prokládání nebo byly postaveny další budovy, musí být zohledněny v dokumentech.

Krok 3. Poté, co banka ověří dokumenty pro objekt, potřebujete podepsat hlavní smlouvu s prodávajícím.

Krok 4. Znamení dlužníka zástavní smlouva na pobočce banky.

Krok 5. Je nutná smlouva mezi prodávajícím a kupujícím převod do MFC. Po registraci transakce u Rosreestr banka převede peníze na bankovní účet prodávajícího.

Krok 6. Jsou zapotřebí kopie registrovaného DCT a výpis z Jednotného státního rejstříku vezměte to do banky. Banka nemovitost zatíží až do úplného splacení hypotéky.

Změnit se může i jednání dlužníka a prodávajícího a závisí na hypotečním programu a také na tom, zda využijete státní dotace – například pro rodiny s dětmi.

Níže vám povíme o dostupných programech.

Jak výhodně koupit soukromý dům s hypotékou

Pro rok 2022 se hypotéky a podpůrné programy vztahují jak na koupi hotového individuálního domu, tak na jeho výstavbu.

Hypotéka pro IT specialisty

Dostupné pro zaměstnance společností registrovaných v IT průmyslu, s minimálně 3měsíční pracovní praxí a ne starším 44 let. Plat musí být alespoň 100 tisíc rublů. pro regiony s počtem obyvatel nižším než 1 milion. Ve stejných regionech by částka půjčky neměla přesáhnout 9 milionů rublů.

Pokud specialista žije a pracuje v regionu s milionem obyvatel, pak má k dispozici půjčku až 18 milionů, ale jeho plat musí být vyšší než 150 tisíc rublů. Sazba pro tento program je až 5% a záloha je od 15%.

Je třeba poznamenat, že tento program nefunguje se sekundárním trhem. To znamená, že si můžete koupit soukromý dům přímo od developera, postavit jej na základě smlouvy nebo koupit pozemek a pak postavit dům.

Zvýhodněná hypotéka na dům (prodlouženo do 31.12.2022)

Tento hypoteční úvěr na bydlení je dostupný všem občanům Ruské federace starším 21 let. Navíc nezáleží na tom, jaký je rodinný stav člověka, zda má děti nebo kde žije. Jediným rozdílem je maximální výše úvěru – až 12 milionů rublů. pro Moskvu a Moskevskou oblast, Petrohrad a Leningradskou oblast až 6 milionů rublů. pro zbytek Ruské federace. Sazba hypotéky – až 7%.

Výhodou tohoto programu je, že si můžete postavit dům vlastníma rukama bez smlouvy. Jedinou podmínkou je, že stavba musí být dokončena a dům zapsán do vlastnictví nejpozději do 12 měsíců. V opačném případě banka zvýší úrokovou sazbu.

ČTĚTE VÍCE
V jakém případě je potřeba hydraulická pistole?

Tato hypotéka na nákup venkovského domu se také nevztahuje na sekundární trh.

Hypotéka na venkov (platná do 31.12.2022)

Poskytuje se všem ruským občanům, kteří se chtějí přestěhovat na trvalý pobyt do venkovských oblastí. Kontrolu nemovitosti provádí nejen banka, ale i ministerstvo zemědělství. Doba zpracování žádosti je proto obvykle zpožděna. Konečné schválení závisí také na ministerstvu.

Úroková sazba u hypotéky na bydlení je v tomto případě od 0,5 do 3 % až na 25 let. Hlavní podmínkou je, že dům se musí nacházet v obydlené oblasti, kde nežije více než 30 tisíc lidí. Jako zálohu je potřeba poskytnout minimálně 10 % z ceny domu. Výše půjčky pro okres Yamalo-Nenets, Leningradskou oblast a Dálný východ je 5 milionů rublů, pro ostatní regiony – 3 miliony rublů.

Venkovské hypotéky jsou zaměřeny na primární i sekundární trhy. Můžete si koupit dům od jednotlivce, hlavní věc je, že je obytná a má veškerou komunikaci. V rámci tohoto programu je také možné stavět za peníze, ale pouze prostřednictvím dodavatelů.

Rodinná hypotéka (platnost do 31.12.2023)

Pro rodiče, kteří mají děti narozené (osvojené) po 1.01.2018. lednu 31.12.2022 a do 6. prosince 30 nebo vychovávající zdravotně postižené dítě, platí zvýhodněná sazba až 15 % ročně. Splatnost hypotéky je až XNUMX let a úroková sazba od XNUMX %.

Celková částka, na kterou mohou obyvatelé hlavních měst a metropolitních regionů počítat, je až 12 milionů rublů, až 6 milionů rublů. pro zbytek Ruska.

Tento program umožňuje stavbu domu na základě smlouvy nebo koupi nového domu od developera. Sekundární bydlení lze zakoupit pouze v oblasti Dálného východu.

Mateřský kapitál

Ti, kteří hledají, kde získat peníze na koupi domu, mohou využít fondy mateřského kapitálu. Možnosti využití: akontace hypotéky na koupi domu nebo částečné předčasné splacení a podrobné podmínky a výši státní podpory najdete na webu Penzijního fondu.

Platba na splacení hypotéky velkých rodin

Pokud se v rodině objeví třetí dítě od 1.01.2019. ledna 31.12.2023 do 450. prosince 1.07.2024, dostane XNUMX tisíc rublů. na hypoteční účet. Existuje jedna hlavní podmínka: hypotéka na venkovský dům musí být vystavena do XNUMX. července XNUMX.

Ale jsou zde nuance. Pokud je hypotéka vystavena rodiči, který má pouze jedno nebo dvě děti a spoludlužník má mnoho dětí, pak lze program stále využívat. To znamená, že pokud si žena se třemi dětmi vezme muže s hypotékou, který má pouze jedno dítě, pak má jako spoludlužník s manželem právo čerpat státní podporu.

Shrnout

Je tedy možné koupit dům na hypotéku? Zpravidla se jedná o obtížný a pro banku značně rizikový úvěrový objekt. Můžete si na něj ale vzít hypotéku, a to za atraktivních podmínek – v rámci programů se státní podporou a dotacemi pro rodiny s dětmi.

ČTĚTE VÍCE
Jak vyrobit automatické zavlažování pokojových rostlin vlastními rukama?

Je tu jen jedna zvláštnost: většina státních programů je zaměřena na novostavby – hotové domy od developerů nebo individuální výstavbu. Můžete si ale koupit i vedlejší dům – například s „venkovskou hypotékou“.

Zbytek schématu je standardní: vyberete nemovitost (o tom, zda potřebujete při koupi domu realitního makléře už jsme psali), kterou banka zařídí, vyzvednete pro sebe a nemovitost balík dokumentů a můžete předložit aplikace.

Pokud plánujete pořízení bytu na hypotéku, musíte se připravit na to, že banky málokdy poskytují úvěry na plnou cenu bytu a rozdíl budete muset udělat sami – zálohu.

Co je to záloha?

Záloha – jedná se o peněžní částku, kterou kupující naspořil a kterou je připraven použít na nákup nemovitosti.

Banka při žádosti o hypotéku zpravidla neposkytne úvěr na 100 % hodnoty nemovitosti a vyzve klienta, aby rozdíl (zpravidla od 10 % do 30 %) doplatil prodávajícímu z vlastních prostředků. Tyto prostředky jsou zálohou.

Banka ze své strany vydá dlužníkovi částku chybějící ke koupi formou hypotečního úvěru. Tato část hodnoty nemovitosti je následně označována jako hypotéka nebo jistina a hypoteční dlužníci ji vracejí bance v souladu s podmínkami úvěrové smlouvy.

Částka zálohy

Jak se liší záloha od zálohy?

Záloha je nejčastější při nákupu nemovitosti přímo a bez účasti banky.

Vklad – jedná se o částku, kterou kupující převádí prodávajícímu jako potvrzení vážnosti úmyslů koupit nemovitost. Jeho velikost je stanovena v předběžné dohodě nebo v samostatné dohodě o složení zálohy.

Při žádosti o hypotéku může prodávající požádat o složení zálohy za účelem odstranění inzerátu na prodej z inzertních platforem a zastavení zobrazování prostor dalším žadatelům. V tomto případě bude záloha součástí zálohy a bude zohledněna při konečném vypořádání realitní transakce a započtena do částky, která bude uvedena v dokladu potvrzujícím úplné vypořádání transakce – účtence . Z výše zálohy zpravidla prodávající hradí pořízení dokumentů, certifikátů nutných k provedení transakce a další související náklady s transakcí.

Co ovlivňuje záloha?

Nejčastěji platí, že čím větší akontace, tím nižší sazba úvěru.
A také váš dluh vůči bance je menší, měsíční splátky a doba trvání hypotéky jsou menší, což znamená menší přeplatek bance jako úrok.

Jaká je optimální výše zálohy?

Čím více můžete dát jako zálohu, tím lépe. Podívejme se na konkrétní příklady, jak to ovlivňuje podmínky půjčky. Řekněme, že si plánujete vzít zvýhodněnou hypotéku se sazbou 8 % na koupi bytu za 4,5 milionu rublů. Splatnost půjčky, která je pro vás pohodlná, je 20 let.

Pokud v rámci tohoto programu zaplatíte minimální možnou zálohu (20%), měsíční platba bude 30,1 tisíc rublů a přeplatíte bance více než polovinu nákladů na byt, tedy 3,6 milionu rublů.

ČTĚTE VÍCE
Co je dražší: dekorativní omítka nebo nástěnná malba?

Pokud zvýšíte zálohu na 30 %, například pomocí mateřských kapitálových fondů, měsíční platba již bude 26,3 tisíc rublů a přeplatek se sníží na 3,2 milionu rublů (to znamená, že bance zaplatíte o 400 tisíc rublů méně ).

Optimální výše zálohy

Co určuje minimální výši zálohy?

Ve většině případů si minimální výši zálohy určuje sama banka. Ale když na to přijde zvýhodněné hypoteční programy se státní podporou, jejich podmínky stanoví federální vláda nebo krajské úřady. Obvykle se minimální výše zálohy liší z 10% až% 20.

Existuje maximální výše zálohy?

Každá banka si stanoví maximální výši zálohy samostatně. Pro banku není rentabilní, pokud je příspěvek příliš vysoký, protože pak nebude moci vydělávat na úrocích.

„Příliš velké“ zálohy jsou vzácnou situací. Banky při stanovení maximální výše zálohy vycházejí z principu proporcionality požadavku k hodnotě zajištění – jistoty. Co to znamená? Pokud například dlužíte 20 tisíc rublů za byt v hodnotě 5 milionů rublů a z nějakého důvodu jste za něj přestali platit, banka vám nebude moci vzít byt, aby splatila váš dluh, protože náklady na byt jsou výrazně více, než je výše dluhu. Podle toho banka tento bod reguluje a omezuje buď výši úvěru, nebo akontace.

Limit zálohy

Existují hypoteční úvěry bez akontace?

Ano, takové nabídky na trhu existují, ale je to dost rizikové pro dlužníka i banku. Jak ukazuje praxe, mnohem hůře se s obsluhou úvěru vyrovnávají klienti, kteří si berou hypotéku bez akontace.

Jak zvýšit zálohu?

Chcete-li navýšit výši zálohy, můžete využít opatření státní podpory, například fondy mateřského kapitálu (Více podrobností naleznete v pokynech: Použití mateřského kapitálu na nákup bydlení). V roce 2023 mohou rodiny při narození prvního dítěte obdržet 586,9 tisíc rublů a při narození druhého dítěte bude platba činit 775,6 tisíc rublů.

Velikost mateřského kapitálu

Vyplatí se vzít si osobní půjčku na splátku?

Využití spotřebitelského úvěru na zálohu se nedoporučuje z několika důvodů. Za prvé, všechny informace o poskytnutých úvěrech jsou zaznamenány ve vaší úvěrové historii, takže banka vezme v úvahu, zda máte další finanční zátěž a může klidně odmítnout vydání hypotéky. Kromě toho jsou spotřebitelské úvěry obvykle poskytovány za poměrně vysokou úrokovou sazbu. To znamená, že přeplatíte nejen hypotéku, ale i osobní půjčku.

Jak funguje záloha na vojenskou hypotéku?

U vojenské hypotéky se záloha platí z prostředků, které stát po celou dobu služby převádí na zvláštní účet pro obsluhu. Pokud v době podání žádosti o hypoteční úvěr nestačí nashromážděné prostředky, může si chybějící částku doplnit z vlastních prostředků.

Velikost spořicího a hypotečního systému pro zajištění bydlení pro vojenský personál (NIS)

Vojenskou hypotéku však můžete využít až tři roky po zařazení do registru účastníků NIS.

Více informací o tom, jak využít vojenskou hypotéku, najdete v materiálu na ask.dom.rf.