V červnu 1998 jsem koupil byt na základě kupní smlouvy. Dohoda byla zaregistrována u ZISZ. V roce 2020 jsem se rozhodl tento byt prodat. Abych to udělal, musel jsem to zapsat do katastru nemovitostí prostřednictvím realitních kanceláří, načež se objevil záznam v Jednotném státním registru nemovitostí.
Teď mi říkají, že od roku 2020, kdy byl byt zapsán jako můj majetek, musím s prodejem čekat pět let. V opačném případě budete muset zaplatit daň z obratu.
Ale vlastním byt 22 let. Není to vlastnické právo? Co dělat?
Ve vašem případě nemusíte platit daň. Zmatek vzniká tím, že ne vždy existoval jednotný státní registr a obecně institut obecné státní registrace práv k nemovitostem.
První zákon o státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi byl přijat 21. července 1997. A vstoupila v platnost 31. ledna 1998. Od tohoto okamžiku začalo v oblasti zápisů práv k nemovitostem přechodné období, které skončilo až 1. ledna 2000.
Vysvětlím podrobněji, jak na to všechno přijít a jaké problémy mohou nastat, pokud jste smlouvu podepsali v přechodném období.
Newsletter T-F o bytech a domech
Kupní smlouva byla uzavřena do 31
Pokud se to pokusíme co nejvíce zjednodušit, tak ve světě existují dva systémy evidence práv k nemovitostem: evidence listin a evidence práv – titulů. V účetním systému postaveném na evidenci dokumentů stát zaeviduje pouze transakci a o dohodě se provede zápis do katastru nemovitostí.
Tento systém fungoval v Rusku až do roku 1998. Smlouvy v krajích tehdy registrovaly především orgány ZISZ. To znamená, že jste podepsali smlouvu a speciálně oprávněné osoby daly konvenční razítko: „Registrováno“. Jediným důkazem, že jste vlastnili, byl váš orazítkovaný papír. Stát za vaši transakci nijak neručil, pouze zaregistroval fakt jejího dokončení.
Po roce 1998 jsme přešli na jiný systém, jehož základem je zápis práv, tedy titulu. Eviduje se převod práv z jedné osoby na druhou a všechny tyto záznamy jsou uloženy na jednom místě – státním rejstříku. Záznam registrovaných práv v Rosreestr je zárukou, že prodávající má práva. Můžete požádat o informace z Jednotného státního rejstříku od společnosti Rosreestr a pochopit, zda prodávající vlastní byt nebo ne. Ve státech s jiným systémem to nelze potvrdit.
Ale to jsem hodně zjednodušil. Ve skutečnosti je vše mnohem složitější. Existuje mnoho klasifikací systémů, touto problematikou se právní teoretici zabývají stovky let a stále nepanuje shoda na tom, který systém je lepší.
Zákon z roku 1998 stanovil, že vlastnická práva, která osoba nabyla před vstupem nového zákona v platnost, se považují za nabytá bez státní registrace. A pokud majitel chce, může to potvrdit zápisem do registru. Ale to je volitelné. Pokud měl váš kraj vlastní systém pro registraci smluv, pak byl také uznán jako legální a registrace do nového registru práv byla provedena podle libosti.
Pokud jste si tedy koupili byt před 31. lednem 1998, vaše smlouva a vaše práva jsou uznány jako vzniklé bez ohledu na to, kdy byly zaznamenány v Rosreestr – před 22 lety nebo právě teď. Účetnictví pouze potvrzuje existenci dříve vzniklých práv. Datum, kdy jste zapsali byt do katastru nemovitostí a přidělili zápis do Jednotné státní evidence nemovitostí, nemá vliv na dobu vlastnictví nemovitosti. Včetně pro daňové účely. Když jste jej koupili, stali jste se vlastníkem a nezáleží na tom, v jakém období jste Rosreestrovi oznámili existenci svých práv. Není potřeba platit daň ani podávat přiznání.
Kupní smlouva byla uzavřena v době od 31 do 1998
Jde o takzvané přechodné období: zákon o povinné státní registraci již platil, ale instituce Rosreestr ještě nebyly všude otevřené. Na stránkách Rosreestr je seznam všech regionálních institucí s jejich termíny otevření. Pokud jste si koupili byt před otevřením pobočky Rosreestr ve vašem regionu, ale po 31. lednu 1998, pak vše funguje stejně, jako byste kupovali před tímto datem. Rosreestr potvrzuje dříve nabytá práva, pokud jste smlouvu zaregistrovali.
Pokud jste ale koupili byt a nezaregistrovali jste smlouvu u ZISZ, nebo jste jej koupili po otevření pobočky Rosreestr a smlouvu tam nezaregistrovali, je situace jiná. V obou případech bude vaše vlastnické právo uznáno jako plynoucí nikoli od data podpisu smlouvy, ale od data registrace v Jednotném státním registru nemovitostí v roce 2020. Pak vám budou strženy daně.
Jde o to, že Rosreestr má dva typy pravomocí ve vztahu k dříve vzniklým právům:
- Uznání dříve existujících práv. Práva vznikla dříve a Rosreestr prostě poznal, že je máte.
- Zápis vlastnických práv. Pokud jste porušili zákonný postup, který platil při koupi bytu, pak Rosreestr dříve vzniklá práva neuzná, protože neexistují. A zaregistruje nové.
Navíc ve druhém případě budete muset kontaktovat Rosreestr společně s prodejcem, protože obě smluvní strany jsou potřebné k registraci vlastnických práv. A pokud se prodejce nenajde nebo už nežije, tak pomůže jedině soud. Kromě Rosreestra je oprávněn uznat nebo neuznat vlastnické právo někoho pouze soud.
Formálně jste samozřejmě v tomto případě byli vlastníkem a dříve platili daně a nájem. Stát ale vaše vlastnické právo uznává až ode dne jeho registrace, nikoli ode dne skutečné koupě, podpisu smlouvy a vypořádání.
Kupní smlouva byla uzavřena po 1
Tady je vše jasné. Pokud neexistuje státní registrace, neexistuje ani vlastnické právo. Vznikne až od okamžiku registrace, tedy v roce 2020, to znamená, že prodej bytu bude daňově zohledněn. A opravdu musíte buď počkat pět let a v některých případech znovu tři roky, nebo zaplatit daň.
