Rozbitá okna ve vchodech, rozbité vchodové dveře, rampouchy na střeše, nějaká ošklivá živá bytost ve skluzu na odpadky nebo časté výpadky vody, to jsou klasické stížnosti obyvatel bytových domů. Ale věci jen zřídka překračují slovní stížnosti na nedbalou správcovskou společnost – a marně. Všechny správcovské společnosti mají velmi specifické povinnosti, které musí plnit, protože právě za to platí obyvatelé měsíčně nemalé částky. „The Secret“ přišel na to, jak přivést správcovskou společnost k rozumu a zajistit, aby fungovala normálně.

Co vám správcovská společnost dluží?

Správcovská společnost je organizace, která spravuje nebo udržuje dům. K tomu uzavře s vlastníky bytů zvláštní smlouvu.

Co přesně je trestní zákoník povinen udělat, je podrobně rozepsáno jak v bytovém, tak v občanském zákoníku. Velmi zjednodušeně lze říci, že správcovské společnosti jsou povinny „provádět organizační a manažerské služby“ a „práce na údržbě a opravách budovy a společného majetku“. Co se skrývá za těmito hroznými slovy?

Tím, že dělá organizační a řídící služby, SPOJENÉ KRÁLOVSTVÍ:

  • sledovat, kdo v domě neplatí poplatky;
  • sledovat kvalitu veřejných služeb;
  • jednat s dodavateli o údržbě domu;
  • zabývat se dokumenty.

A dělat údržba a opravy budovy a společného majetku, SPOJENÉ KRÁLOVSTVÍ:

  • příprava domu na zimu;
  • ujistěte se, že odpadky a sníh jsou odstraněny včas;
  • zkontrolujte, zda je vše v pořádku s komunikací a strukturou domu;
  • sledovat stav fasád;
  • zajistit, aby obyvatelé měli vždy k dispozici vodu, plyn a topení a funkční kanalizaci a v případě potřeby tyto systémy také opravit;
  • monitorovat čistotu;
  • starají se o dvůr a sledují tzv. architektonickou podobu samotného domu;
  • nainstalujte komunální měřiče a ujistěte se, že fungují;
  • ošetřit společné prostory (sklepy, chodby atd.) od hmyzu;
  • provádět plánované opravy;
  • eliminovat nehody.

Správcovská společnost ale není povinna některé věci dělat vůbec, Například:

  • nainstalovat video dohled;
  • opravit interkom;
  • smýt graffiti z fasád (ano, je to tak);
  • odstranit následky havárií, za které nese vinu vlastník (správcovská společnost např. odstraní škody vašemu spodnímu sousedovi, kterému zatopila prasklá stoupačka ve vašem bytě, ale ne škody způsobené vaší rozbitou pračkou).

Minimální seznam služeb, které musí každá správcovská společnost poskytovat rezidentům, stanoví vláda.

Takže si myslíte, že se vaše správcovská společnost někam vyhýbá. Před sepsáním stížnosti si prostudujte smlouvu s organizací – ta jasně říká, co by správcovská společnost měla a neměla dělat. Dokument si můžete vyžádat u samotné správcovské společnosti – ta je povinna vám jej vydat.

Obyvatel domu si například stěžoval, že správcovská společnost neuklízela schodiště. Podle smlouvy se ukázalo, že tyto práce vůbec nejsou v kompetenci správcovské společnosti a neplatí je obyvatelé. K vyřešení problému se špinavými rozpětími bylo nutné na setkání obyvatel upravit smlouvu se správcovskou společností, poznamenal Rustam Forughi, šéf společnosti Právo a poradenství.

Když platíte za služby správy, musíte pochopit, kam přesně vaše peníze jdou. V opačném případě se může ukázat, že zaplatíte stovky a tisíce rublů za něco, co komunální společnosti nikdy neudělaly a nikdy neudělají.

Zde je příklad: Správcovská společnost zahrnula do účtenky částku za úklid městského parkoviště, které bylo u domu, ale nepatřilo k němu. Obyvatelé tomu nevěnovali pozornost. Jednoho dne se však rozhodli zkontrolovat výpočty správcovské společnosti se skutečným územím domu a ukázalo se, že za tuto „službu“, kterou nakonec nikdo neposkytl, zaplatili 2 miliony rublů za rok.

ČTĚTE VÍCE
Proč zubaři nedoporučují elektrický zubní kartáček?

Kdo si může na co stěžovat?

Mohou si stěžovat na nedbalou správcovskou společnost jak majitelé, tak lidé, kteří pronajímají/pronajímají bydlení a další prostory (od skladovacích prostor po parkovací stání), řekl Pavel Oleinikov, zástupce ředitele právní skupiny Jakovlev a partneři.

Pro majitele bude mnohem snazší podat stížnost, a to i prostřednictvím elektronických služeb, protože systém bydlení a komunálních služeb GIS „vidí“ vlastníky domu. Nájemce ale bude potřebovat nájemní smlouvu, ze které bude patrné, že je zodpovědný za údržbu obytného prostoru, zdůraznila Anna Chernysheva, konzultantka platformy Doma.ai.

Stížnost můžete podat v různých situacích.

Například když v bytě prasklo potrubí a pohotovostní služba včas nezareagovala. Toto je skutečný příběh ze života jednoho z našich redaktorů. Vzhledem k tomu, že specialisté nedokázali rychle vypnout vodu, byl vážně poškozen jak její byt, tak i byt sousedů níže – i když pokud by pracovníci komunálních služeb přispěchali, škody mohly být mnohem menší.

Jiný příklad: když kus fasády náhle spadne na zaparkované auto a zanechá škrábanec nebo dokonce promáčklinu. I to je důvod k reklamaci, protože do povinností každé správcovské společnosti patří sledování stavu fasád.

Kde si stěžovat

Pokud stěrače špatně odstraňují sníh a baterie jsou neobvykle studené, musíte nejprve kontaktovat do řídícího dispečinku a zanechte přihlášku s registračním číslem odvolání, poznamenal vedoucí „Právo a poradenství“ Rustam Forughi. Tam byste si také měli stěžovat na prasknutí potrubí a další mimořádné události podobného charakteru. To lze provést zasláním dopisu poštou nebo e-mailem nebo osobně.

Ve své žádosti prosím uveďte:

  • vaše celé jméno;
  • Kontaktní údaje;
  • přesná adresa provozovny;
  • druh porušení.

„V případě písemné či elektronické stížnosti je důležité uvést nejen skutkové okolnosti případu, nejlépe foto či videozáznamem, ale také požadovat sledování odstranění zjištěných nedostatků,“ zdůraznil Rustam Foroughi.

Pokud se tím trestní zákoník vůbec nezabýval, zmeškal lhůty nebo udělal vše špatně, je třeba se obrátit na vedoucímu správcovské společnosti.

Reklamace musí být podána písemně ve dvou vyhotoveních. Jeden zůstává u správcovské společnosti, ve druhém vám dají přijímací vízum s datem, funkcí, celým jménem a podpisem příjemce a vrátí vám je. Lhůta pro posouzení reklamace je do 30 kalendářních dnů.

Pokud správcovská společnost ignorovala požadavky nájemníků nebo je odmítla splnit, je čas poslat stížnosti vládním agenturám – inspekci bydlení, státnímu zastupitelství, Rospotrebnadzor a Federální antimonopolní službě (FAS). To lze provést soukromě nebo kolektivně a můžete si stěžovat několika úřadům najednou.

В inspekce bydlení Stojí za to kontaktovat, pokud správcovská společnost porušuje práva obyvatel a špatně plní své povinnosti. Například pokud firma nehlídá stav výtahů, neprovádí pravidelný úklid (například nemyje schodiště), neodstraňuje následky havárií nebo neopravuje vchody. Bytová inspekce musí na stížnost odpovědět do 10 pracovních dnů, poznamenala Oksana Vasilyeva, docentka katedry právní regulace ekonomických činností Finanční univerzity při vládě Ruské federace.

Kontakt Rospotrebnadzor možné v případě jakéhokoli porušení práv obyvatel. Reklamaci podejte například, pokud vás správcovská společnost neinformuje o načasování, kvalitě poskytovaných služeb nebo odmítne vrátit peníze za přeplatek. Lhůta pro přezkoumání je až 30 kalendářních dnů.

Důležité: od roku 2017 provádí Rospotrebnadzor kontroly pouze poté, co obyvatelé kontaktovali správcovskou společnost se stížností a požadovali nápravu situace, ale energetické společnosti je odmítly.

ČTĚTE VÍCE
Jaké materiály by měly být použity pro tepelnou izolaci?

В okresní prokuratura musíte si stěžovat, pokud si myslíte, že jiné vládní orgány nezkontrolovaly vaše argumenty nebo nepřijaly nezbytná opatření, poznamenal Andrey Saunin, vedoucí právní praxe Saunin. Tam si také můžete stěžovat na protiprávní nečinnost, trestnou nedbalost nebo protiprávní jednání trestního zákoníku. Státní zastupitelství vám odpoví do 30 dnů. Podle toho, jak kontrola dopadne, bude buď požadovat, aby správcovská společnost porušení odstranila, nebo prohlásí, že je nezjistila.

В FAS stojí za to si stěžovat, když správcovská společnost porušila legislativu v oblasti veřejných zakázek nebo se stala monopolistou (to znamená, že má málo nebo žádné konkurenty, ale obsluhuje velké množství domů). Dalším důvodem k reklamaci je nepřiměřené navyšování cen nebo vnucování zbytečných služeb. Lhůta pro přezkoumání je až 30 kalendářních dnů.

Jak správně reklamovat

Reklamace musí být podána na poštovní nebo emailovou adresu uvedenou ve smlouvě se správcovskou společností, případně na oficiální adrese organizace — hledejte v informačním stánku u vchodu a na webu organizace.

“Je lepší poslat stížnost všemi komunikačními kanály – od pošty (se seznamem příloh) až po instant messenger (k potvrzení odeslání musíte pořídit snímek obrazovky),” zdůraznil Rustam Foroughi.

Nejúčinnější jsou stížnosti nebo žádosti, které jsou zasílány prostřednictvím systému GIS bydlení a komunálních služeb (posílat je ale mohou pouze vlastníci). Takové požadavky jdou rychleji a inspektor bydlení se o nich dozví téměř okamžitě.

Nájemci, kteří nemohou službu využít, mají další možnosti elektronického odvolání. Můžete to podat prostřednictvím „Služeb státu“, elektronického portálu generálního prokurátora a prostřednictvím svého osobního účtu na portálu obecných soudů města.

„Je rychlejší zpracovat elektronický dokument a rychleji na něj reagovat. Oproti podání dokumentu poštou a jeho vyřízení v kanceláři je úspora času až jeden a půl měsíce,“ vysvětlil Anton Palyulin.

Pokud existuje možnost, Stížnost můžete zaslat osobně na recepci oddělení: poté musí úředník při převzetí otisknout razítko, svůj podpis a datum přijetí. To obyvatelům umožní prokázat, že stížnost byla skutečně přijata k posouzení, pokud na ni nebude žádná odpověď.

„Je důležité pochopit, že určité kritické množství stížností pro konkrétní správcovskou společnost se musí nashromáždit, takže bude efektivnější psát stížnosti nikoli jedné osobě, ale hromadně společně se sousedy,“ zdůraznil Alexey Shilnikov, produktový ředitel. v My Home Online.

Kdy jít k soudu

K soudu se můžete obrátit z různých důvodů: chcete například odstranit nedostatky související s údržbou domu, nahradit škodu nebo vymáhat od správcovské společnosti pokutu a náhradu za to, že dobrovolně nevyhověla vašim požadavkům.

Je důležité shromáždit co nejvíce důkazů, které prokážou, že jste problém jen neviděli a šli k soudu, ale vynaložili veškeré možné úsilí k jeho vyřešení ještě před soudem, poznamenal Rustam Foroughi.

„Existují příklady, kdy soudy prvního stupně a odvolací soud zamítly nárok nájemců na náhradu škody za neposkytnuté/nekvalitní služby, protože se nejprve nepokusili problém vyřešit (získat odškodnění) předsoudním způsobem. ,” vysvětlil.

Než se tedy obrátíte na soud, musíte:

  • přestupek vyfotografovat a natočit na video, a pokud nelze tímto způsobem prokázat druh přestupku, musí se uskutečnit setkání obyvatel;
  • stěžovat si na porušení u správcovské společnosti;
  • obdržet odpověď z trestního zákoníku – mlčení se považuje za odmítnutí reagovat na stížnost;
  • zaslat opakovanou stížnost;
  • počkejte na odpověď – pokud neexistuje žádná odpověď a trestní zákoník neučinil nic k vyřešení problému, musíte se obrátit na inspektorát bydlení, Rospotrebnadzor, státní zastupitelství nebo FAS;
  • pokud nezjistili žádné problémy, ale jste si jisti, že byla porušena vaše práva, musíte se obrátit na právníka a připravit žádost před zahájením soudního řízení (je důležité popsat nejen samotný problém, ale také skutečnost četných a ignorované žádosti, jakož i vaše požadavky a lhůty, ve kterých je musí správcovská společnost splnit);
  • pokud trestní zákoník ignoruje pokusy o mimosoudní řešení problému, musíte se obrátit na soud;
  • pokud soud odmítne uspokojit nároky, můžete podat odvolání k vyššímu soudu (v Moskvě například po okresním soudu přichází moskevský městský soud).
ČTĚTE VÍCE
Jaká je maximální teplota, kterou plastové trubky vydrží?

Co ohrožuje trestní zákoník

Pokud správcovská společnost poruší své smluvní povinnosti, bude muset vlastníkům nahradit ztráty tím způsobené, ale i újmu na životě, zdraví či majetku z důvodu nekvalitní služby.

Rospotrebnadzor může správcovskou společnost přivést ke správní odpovědnosti za to, že poskytovala špatně nebo neposkytovala služby vůbec, poznamenal Evgeniy Korneev, právník Evropské právní služby.

inspekce bydlení může zkontrolovat, zda správcovská společnost dodržuje licenční požadavky. To znamená, že kvalitativně provádí všechny služby, které jsou uvedeny v příslušné licenci.

Zatím mohou vydat pouze upozornění k trestnímu zákoníku. Nebude možné ji pokutovat hned, protože v Rusku bylo do konce roku 2023 zavedeno moratorium na kontroly a pokuty, řekl Alexey Shilnikov, produktový ředitel My Home Online.

Ale v běžném životě může být trestní zákoník potrestán velmi vysokými částkami:

  • pokud trestní zákoník neposkytne potřebné informace o poskytovaných službách, hrozí jí [pokuta od 5000 10 do 000 34661 rublů] (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_59/86440655f2bf393aec031fd5c);
  • pokud trestní zákoník zahrnuje do smluvních podmínek, které porušují zákonná práva spotřebitele, je poskytnuta [pokuta 10 000 až 20 000 rublů] (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/59f86440655bf2aec393afd/);
  • pokud správcovská společnost poruší hygienické normy (může to být rozbitá ventilace nebo hlučný výtah), může být pokutována od 10 000 do 20 000 rublů nebo pozastavena až na 90 dní;
  • pokud správcovská společnost poruší pravidla pro údržbu a opravy obytných budov, hrozí jí pokuta 40 000 až 50 000 rublů;
  • pokud správcovská společnost poruší pravidla obchodní činnosti pro správu domu, je poskytnuta pokuta 50 000 až 250 000 rublů;
  • Největší pokuta je za porušení trestního zákoníku pravidel požární bezpečnosti: od 300 000 do 400 000 rublů.

Státní zastupitelství má právo zahájit řízení o jakémkoli správním deliktu. Za porušení pravidel pro údržbu bytových prostor, hygienických pravidel a užitných norem může vést správcovskou společnost k odpovědnosti a zbavit ji práva spravovat bytový dům. To se stane, pokud státní zastupitelství zaznamená dvě nebo více porušení během 12 měsíců, vysvětlil Anton Palyulin.

Pokud dojde k četným hrubým porušením, může být správcovské společnosti odebrána licence.

Jak se zbavit nedbalé správcovské společnosti

Obyvatelé mohou nezávisle změnit správcovskou společnostbez čekání na rozhodnutí státního zastupitelství. K tomu je třeba uspořádat valnou hromadu. Mohou se jí zúčastnit pouze vlastníci nemovitostí v této budově. Řeč je o majitelích nejen bytů, ale i nebytových prostor v prvním, přízemí a suterénu.

ČTĚTE VÍCE
Jak zjistím, zda můj soundbar LG produkuje Dolby Atmos?

Majitelé musí být informováni o tom, že se bude konat odpovídající shromáždění prostřednictvím doporučených dopisů měsíc před datem. V oznámeních musí být uvedeno, o čem budete diskutovat, a musí být uvedeny možnosti hlasování, poznamenal Palyulin.

Aby se schůze konala, musí být přítomno více než 50 % vlastníků. „Každý vlastník má počet hlasů rovný podílu plochy jeho nemovitosti dělené celkovou plochou domu. Například majitel bytu o rozloze 50 m10. m. v domě o rozloze 000 0,5 m300. m. bude mít 3 % hlasů a majitel prodejny o rozloze XNUMX mXNUMX. m. ve stejném domě – XNUMX % hlasů,“ vysvětlil Paljutin.

Na schůzi je třeba zvolit předsedu a tajemníka a poté hlasovat – jako dospělý, speciálními hlasovacími lístky. Po ukončení hlasování sčítací komise sečte hlasy a vyhlásí výsledek a předseda a tajemník podepíší protokol o sčítání hlasů.

Správcovská společnost musí sledovat řádné fungování komunikace. Řekneme vám, kde a jak si stěžovat, pokud nedělá svou práci! Poskytujeme také normy pro odstranění typických poruch v domě.

Obsah

Moderní člověk je zvyklý na výhody civilizace a bez nich se doslova ocitá bez rukou. Kam se obrátit, když v domě není kvůli poruše voda, plyn nebo elektřina? Řekneme vám, jak zajistit, aby veškerá komunikace fungovala a byla včas opravena.

Kam by měli obyvatelé jít?

Odpovědnost za zajištění domu veškerou komunikací, službami, povinnost zajistit včasné odstranění všech potíží závisí na zvoleném způsobu správy domu a leží na příslušných jednotlivcích nebo organizacích, například společenství vlastníků domů (HOA ) nebo správcovská společnost (MC). Ať je to jakkoli, HOA nebo správcovská společnost může fungovat jako spojení mezi obyvateli a komunálními službami, stejně jako opravárenskými službami. Správcovská společnost jako nejběžnější způsob správy zodpovídá pouze za společný majetek, to znamená, že je třeba se na ni obrátit v případech, kdy je problém v komunikaci týkající se celého domu. Soukromé problémy v bytech (pokud nesouvisejí se všeobecným stavem nouze, komunikace nepatří do společného majetku) řeší obyvatelé samostatně.

Mezi povinnosti správcovské společnosti patří uzavírání smluv s inženýrskými službami.

Pokud správcovská společnost neplní své povinnosti

Často se nás ptají, kam napsat stížnost na správcovskou společnost. Pokud si všimnete, že správcovská společnost neplní své povinnosti, měli byste postupovat následovně.

Najděte si smlouvu o správě, kterou v souladu s bytovým řádem musí uzavřít s každým obyvatelem domu. Ujistěte se, že je sestaven v souladu se všemi pravidly a v souladu s nimi musí správcovská společnost provést řadu prací (zejména řádně udržovat a opravovat společný majetek obyvatel). Bylo by také dobré si prostudovat normy pro údržbu bytového fondu, ty udávají normy, podle kterých je třeba problémy napravovat (konkrétní příklady uvádíme níže).

Dále napište stížnost adresovanou vedoucímu správcovské společnosti. Připravte si ho ve dvou kopiích, jeden vám zůstane, druhý je nutné přenést do administrace. Vaše kopie musí být označena datem přijetí reklamace a podpisem odpovědného pracovníka a číslem jednacím. Toto je potvrzení, že vaše stížnost byla vzata v úvahu.

Lhůta pro odpověď na stížnosti na bydlení a komunální služby je 10 dnů. Pokud se tak nestane, můžete podat stížnost na správcovskou společnost u bytové inspekce. Po vaší žádosti bude provedena kontrola. Pokud se vaše argumenty potvrdí, může být správcovská společnost nucena splnit své závazky (například vydá příkaz).

ČTĚTE VÍCE
Jaký je důvod sedání pilotového základu?

Jak správně sepsat stížnost na správcovskou společnost? Popište situaci, uveďte všechna potřebná fakta (typ poruchy, jak dlouho nebyla odstraněna, jaké kroky jste podnikli dříve), shromážděte také případná svědectví svědků, připojte fotografie a videa.

Pokud se řešení problému zpozdí, můžete se také obrátit na státní zastupitelství nebo soud s žádostí o vyřešení situace ve váš prospěch. Účinným argumentem při jednání se správcovskou společností může být stížnost k státnímu zastupitelství na správcovskou společnost. U soudu se můžete domáhat náhrady škody (zejména v případech, kdy porucha způsobila nebezpečnou situaci pro všechny obyvatele), a soud může správcovské společnosti také uložit povinnost plnit své povinnosti efektivně, tedy uzavřít všechny potřebné smlouvy a zaplatit údržbu domu.

Pokud odstranění problému trvalo dlouho, můžete požádat o přepočet měsíčního poplatku za službu, kterou jste nezískali v plné výši.

Jak dlouho trvá odstranění problémů?

Pokud jsou nutné opravy komunikací, musí správcovská společnost kontaktovat havarijní společnosti. Poruchy odstraňují v zákonem stanovených lhůtách. V jakých případech lze volat záchrannou službu:

  • Problémy s potrubím.
  • Elektrická závada.
  • Poškození dodávky plynu.

Důležité! Můžete zavolat službu, která by měla vyřešit hlavní problém. Pokud se ukáže, že porucha je složitá a je nutné zapojit specialisty jiného profilu, opravář to dokáže vyřešit na místě.

Návštěva týmu pohotovostní roty je zdarma. Výjimkou jsou případy, kdy dojde k nehodě v bytě některého z obyvatel nebo k obtěžování v domě, kde je zřízena přímá kontrola.

V případě uzavření smlouvy musí tým do půl hodiny odjet (pro zajištění lokalizace havarijního poškození vnitropodnikových inženýrských systémů zásobování studenou a teplou vodou, kanalizace a vnitropodnikového vytápění a rozvodů elektřiny).

Existují normy pro odstranění určitých poruch. Nacházejí se v usnesení č. 27.09.2003 ze dne 170. září XNUMX „O schválení Pravidel a norem technického provozu bytového fondu“. Uveďme si pár příkladů.

  • Netěsnosti v určitých oblastech střechy – 1 den.
  • Poškození odtokových trubek, kolen, poškození jejich upevnění – 5 dní.
  • Uvolnění jednotlivých cihel ve zdi z vnější strany trvá 1 den a prostor je nutné oplotit ihned po příjezdu družstva.
  • Rozbité sklo – 1 den v zimě, 3 dny v létě.
  • Loupání stropní omítky ve společných prostorách domu – 5 dnů, ihned po příjezdu družstva je nutné zajistit bezpečnostní opatření po celou dobu trvání prací.
  • Netěsnosti stropů spojené s porušením hydroizolace hydroizolace v koupelnách – 3 dny.
  • Netěsnosti ve vodovodních kohoutcích a splachovacích kohoutcích na toaletách – 1 den.
  • Havarijní poruchy potrubí a jejich připojení – ihned.
  • Poruchy skluzu na odpadky – 1 den.
  • Poškození jednoho z kabelů napájejících obytnou budovu – ne více než 2 hodiny.
  • Poruchy jističe pro stoupačky a přívodní vedení – 3 hodiny.
  • Zkrat v prvcích vnitropodnikové elektrické sítě je okamžitý.
  • Porucha elektrického sporáku (s částečným vypnutím) – 3 dny.
  • Porucha elektrického sporáku (s úplným vypnutím) – 3 hodiny.
  • Poruchy osvětlení společných prostor – 7 dní.
  • Poruchy výtahu – ne déle než 1 den.

Některé složité situace mohou přirozeně vyžadovat další čas na vyřešení poruchy, ale toto by měly být situace, kdy je takové opatření skutečně nutné. Pokud bez zjevného důvodu nejsou dodrženy termíny oprav, je to důvod k reklamaci u správcovské společnosti nebo vedení havarijních týmů. V příloze č. 2 vyhlášky č. 170 naleznete kompletní seznam prací.