Řekněme, že jste se rozhodli prodat svůj byt, ale před 5 lety jste udělali do zdi díru pro nové okno. Akce nebyly koordinovány se ZISZ a inspekcí bydlení a narážely na skutečnost, že všichni potenciální kupci požadovali snížení ceny z důvodu nelegální přestavby.
To vám nevyhovovalo a začali jste hledat způsoby, jak problém vyřešit. V tomto článku vám řekneme, jak se vypořádat s nelegální sanací, zda je to nutné a jak za takových podmínek nenarušit nákup a prodej.
Chcete-li se zeptat specialisty, zanechte žádost o bezplatnou konzultaci na webu Dynasty 24.
Abychom lépe porozuměli tomu, o jaké zásahy se může jednat, pochopme termíny.
přeplánování — změna konfigurace místnosti.
Například:
spojení pokoje nebo kuchyně s balkonem, instalace nových oken nebo dveří.
Reorganizace je instalace, výměna nebo převod inženýrských sítí, vodovodních, elektrických nebo jiných zařízení. Nemění konfiguraci místnosti.
Například:
výměna baterie, položení elektrického kabelu, přemístění toalety nebo umyvadla na jiné místo.
Více podrobností o typech přestaveb a rekonstrukcí naleznete v kapitole. 4 polévkové lžíce. 25 Zákon o bydlení Ruské federace.
Jak přestavba, tak rekonstrukce by neměly porušovat stavební a hygienické normy. Vlastník je povinen si pro ně objednat projekt u projekční kanceláře a nechat jej schválit místními úřady. Poté provede změny v pasportu objektu a teprve poté může začít s rekonstrukcí bytu.
To znamená, že jak přestavbu, tak rekonstrukci je potřeba legalizovat. Ale v prvním případě je to obtížnější, častěji nastávají situace, kdy musíte vrátit stát před soudem. Proto se dále budeme zabývat přestavbou, ale informace jsou relevantní i pro sanaci.
Vraťme se tedy k situaci s oknem. Pojďme zjistit, jaké důsledky může mít přestavba, která nebyla dohodnuta se ZISZ a inspekcí bydlení.
1. Dlouhá legalizace
V případě neoprávněné přestavby lze legalizovat pouze soudní cestou. To trvá 3 až 6 měsíců. Období závisí také na tom, jaký druh přestavby byl proveden.
2. Správní odpovědnost ve formě pokuty
Pokud přestavba nezpůsobila poškození majetkových zájmů nebo zdraví jiných osob, majitel bytu zaplatí od 2 do 2,5 tisíc rublů. Pokud ano, až 5 tisíc rublů.
3. Nemůžete prodat byt s hypotékou
Chcete-li provést takovou transakci, musíte obdržet album hodnocení. Označuje také provedenou přestavbu. Pokud nebude dohodnuto, obchod se neuskuteční.
Postup je jednoduchý, potřebujete:
- objednat projekt přestavby od Úřadu pro technickou inventarizaci (BTI) nebo jiné společnosti;
- sepsat žádost o schválení rekonstrukce nebo přestavby;
- přiložte cestovní pas vlastníka obytných prostor a technický pas nemovitosti;
- do seznamu dokumentace přidat kopii smlouvy o koupi a prodeji bytu;
- získat písemný souhlas od ostatních vlastníků bytů, pokud existují.
Žádost o kolaudaci a celý balík dokumentů se předkládá bytové inspekci. Doba přezkumu bude 2 až 6 měsíců. V případě potřeby lze žádost podat elektronicky prostřednictvím portálu státních služeb. V tomto případě se lhůta pro posouzení žádosti zkracuje na 45 dnů.
- vypracovat technickou zprávu o přípustnosti a bezpečnosti provedených prací na rekonstrukci nebo sanaci prostor v projekční organizaci;
- podat žádost o zápis úkonu dokončené přestavby, který byl proveden bez rozhodnutí o kolaudaci;
- podat žádost na MFC o schválení přestavby s přiloženými dokumenty.
Pokud nejsou při sanaci porušeny současné stavební předpisy, nedochází při manipulaci k žádným chybám – není pravděpodobné, že by došlo k selhání. Bez ohledu na soudní rozhodnutí ponese vlastník správní odpovědnost ve formě pokuty od 2 do 5 tisíc rublů.
Náš konkrétní případ: 2019, Kirill V., jednopokojový byt. Kombinací kuchyně a pokoje se zvětšila plocha. Po narození dítěte se s manželkou rozhodli přestěhovat do prostornějšího dvoupokojového bytu. Pochopil jsem, že byl problém s přestavbou, chtěl jsem jen snížit cenu z 2 milionů rublů na 1,7 milionu rublů a nestarat se o dokumenty. Ten si to ale rozmyslel a rozhodl se věc svěřit nám.
Naši specialisté prozkoumali byt a zjistili, že přestavbu lze legalizovat. Za pouhé 2 týdny jsme připravili technickou zprávu, shromáždili všechny podklady a podali žádost na MFC. Přestavba byla odsouhlasena a legalizována, veškeré náklady byly zahrnuty do celkových nákladů na prodejní provizi. Našli kupce a prodali byt za skutečnou tržní cenu – za 2,2 milionu rublů.
Pokud při přestavbě došlo k porušení předpisů, soud uloží vlastníkovi povinnost uvést prostory do předchozího stavu. Pokud tak bývalý majitel neučiní, bude muset byt prodán ve veřejné dražbě. V tomto případě obdrží část výtěžku minus náklady na výkon soudního rozhodnutí.
Jaká přestavba není schválena?
- zabavení společného majetku;
- demontáž nebo přesun nosných stěn a konstrukcí;
- přesunutí kuchyně nebo koupelny nad obytné prostory;
- pokoj bez oken;
- pohyblivé dveře do koupelny;
- spojení kuchyně, kde je plyn, s obývacím pokojem;
- připojení balkonu nebo lodžie k bytu;
- přemístění topných radiátorů na balkon nebo lodžii;
- zvýšené zatížení podlah a podlahových konstrukcí;
- spojení pokoje s kuchyní v jednopokojovém bytě.
V našem státě neexistuje žádný zákaz transakcí s nemovitostmi s nelegální přestavbou. To znamená, že můžete prodat svůj dům. Ale je tu jeden problém: kupující získá vlastnictví bytu, který neodpovídá dokumentům.
Prodávající předá novému majiteli nemovitosti technický pas s vyznačením dispozice. Není to ale legalizováno, skutečná podoba bytu se od té dokumentární liší. Nový majitel se bude muset vypořádat s následky, které z toho plynou. Někdy kupující s takovými podmínkami souhlasí.
K dispozici je dvě možnosti obchodu s tímto bytem:
- prodávající harmonizuje dokumenty před podpisem kupní a prodejní smlouvy;
- přestavba není legalizována, kupující s obchodem souhlasí a poté postupuje podle stejných kroků.
Mechanismus je naprosto stejný, pouze v prvním případě problém řeší prodávající a ve druhém kupující.
Náš případ: Christina L., dvoupokojový byt, rozšířila kvůli ploše chodby malou kuchyň (pouze 7 metrů čtverečních). Rozhodla se prodat svůj byt a kontaktovala nás.
S takovým zásahem je docela možné provést transakci bez legalizace. Nemovitost jsme kvalifikovaně předložili odhadci a nesnížili cenu. Za necelý měsíc našli kupce a byt se jim podařilo prodat za 3,2 milionu rublů (Kristina očekávala maximálně 2,9 milionu rublů).
Obecně platí, že transakce s bytem, kde nebyla legalizována přestavba, se nijak zvlášť neliší od běžné koupě a prodeje bez věcného břemene. Problémy mohou nastat, pokud se předem nedomluví na výrazných zásazích: bude třeba slevit, těžko se hledá kupec nebo banka neposkytne hypotéku.
Můžete nás kontaktovat a probrat svůj případ. Řekneme vám, jak takové transakce fungují a co dělat ve vaší konkrétní situaci. Naše pomoc pro vás bude zdarma.
Na jaké zkušenosti se spoléháme v obtížných situacích?
Vedeme registr všech transakcí uskutečněných za poslední 3 roky, ve kterých popisujeme nestandardní případy včetně sanací. Máme velkou znalostní základnu o všech možných scénářích. Podobný případ najdeme i v naší praxi, podívejte se, jak jsme ho vyřešili a poradíme.
Zeptejte se nás na Whatsapp +7 905 084-30-45 nebo zanechte na webu žádost o bezplatnou konzultaci Dynastie 24.
Přečtěte si další články o aktuálních tématech na realitním trhu na našem blogu na webu Dynastie 24.
Autor Dmitrij Sergejevič Tomko (právník) Doba čtení 6 min Zhlédnutí 7.1 tis. Zveřejněno 23.11.2021. listopadu 05.12.2022 Aktualizováno XNUMX. prosince XNUMX
Majitelé bytových prostor často mění dispoziční řešení svého bydlení podle svého vkusu a uvážení, aby byl pobyt v domě pohodlnější. To s sebou nese určité důsledky pro obyvatele – vlastníky bytů. Nákup a prodej nemovitostí s přestavbou má své vlastní jemnosti a nuance. V tomto článku zjistíme, jak prodat byt s nelegální přestavbou a jak přestavbu legalizovat.
Co říká ruská legislativa?
Regulační právní akty Ruské federace obsahují přímou informaci, že zásah do integrity životního prostoru musí být zdokumentován a odsouhlasen příslušnými orgány, jako jsou: ZISZ, inspekce bydlení. V opačném případě může být na vlastníka uvaleno opatření o odpovědnosti: správní pokuta následovaná soudním rozhodnutím:
- o legalizaci nucené asanace
- o uvedení bytových prostor do původního stavu před rekonstrukcí dle technického pasportu
- Bezplatná konzultace s právníkem při prodeji bytu>>
- Podrobné informace o rekonstrukci jsou obsaženy v těchto předpisech:
- Zákon o bydlení Ruské federace
- SanPiN a SNiP
- Vyhláška vlády Ruské federace „O schválení pravidel pro užívání obytných prostor“
Koupě a prodej nemovitosti zahrnuje předání dokladů na nového vlastníka, včetně technického (katastrálního) pasu, kde je na plánech vyznačena dispozice domu. Pokud nebyly provedeny změny v dokumentech, pak je rekonstrukce považována za nezákonnou. Je tedy možné prodat takový byt, kde jsou rozpory mezi jeho skutečnou podobou a tou dokumentární? Takové možnosti existují. Je třeba porozumět podrobněji.
Typy přestaveb
Byt může projít jednoduchou rekonstrukcí, která se projevuje zejména v tomto:
- demontáž mezaninů, které původně poskytl developer;
- výměna vany za sprchový kout;
- Posunovací sanitární zařízení;
- posuvné dveře v nosných stěnách, příčky;
- přesunutí oddílů z jednoho místa na druhé;
- výměna dveří a okenních jednotek, která nemá vliv na změny v jejich ploše.
Komplexní přestavba zahrnuje tyto jednotlivé akce:
- spojení několika bytů do jednoho, což zahrnuje porušení integrity příček a stěn;
- kombinace pokoje nebo kuchyně s balkonem, lodžií;
- rozšíření koupelny, toalety kvůli kuchyňskému prostoru nebo místnosti;
- vytvoření nových oken a dveří v bytě ke stávajícím
- přemístění plynárenských zařízení a rozvodů plynu
Otázka příležitosti
Zákony našeho státu neobsahují omezení transakcí s bytem s nelegální dispozicí. Ale stojí za to pochopit, že nový majitel dostává do svého vlastnictví, užívání a nakládání s majetkem, který není v souladu s dokumenty, se všemi z toho vyplývajícími důsledky.
Nejlepší možností je donutit prodávajícího, aby před dokončením obchodu přestavbu legitimoval a kupujícímu předal řádně vyplněnou dokumentaci k bytu. Ve skutečnosti by to tak mělo být. Jenže v praxi ne všechno jde podle tak ideálního plánu.
V důsledku toho existují dvě možnosti nákupu bytu s nelegální přestavbou:
- prodávající dodrží doklady před podpisem kupní a prodejní smlouvy
- kupující následuje tuto cestu po státní registraci transakce
Prodej rezidenčních nemovitostí bez dokladů k přestavbě
Pokud kupující souhlasí s nákupem bytu s přestavbou, která není zaznamenána v technické dokumentaci, měl by si být vědom všech možných rizik:
- existuje vysoká pravděpodobnost, že transakce bude uznána jako neplatná, protože se může ukázat, že dokumenty neodpovídají skutečnosti
- vynaložení dalších finančních výdajů na legitimizaci reorganizace
- případné právní náklady, pokud je přestavba zpochybněna
Na základě toho může kupující požadovat snížení ceny bytu s odůvodněním možnými důsledky. Zkušení realitní kanceláře říkají, že takové rezidenční prostory ztrácejí na ceně až 20 %.
Byt s přestavbou a hypotékou
Jak prodat byt s přestavbou se zástavní smlouvou. To je dost těžké, když rekonstrukce nebyla legalizována. Pro úvěrovou instituci jsou takové okolnosti rizikem, protože likvidita takové nemovitosti klesá. Banka nemá velký zájem vynakládat vlastní náklady na schválení přestavby.
Pokud byla hypoteční transakce úspěšně dokončena s bankou a pak se ukázalo, že dispozice bytu neodpovídá dokumentům, může být taková dohoda ukončena, a to i u soudu.
Smluvní strany by tedy v této situaci neměly riskovat. Prodávající potřebuje otevřeně poskytnout veškeré informace potenciálnímu kupujícímu, aby bylo možné spolehlivě posoudit možná rizika a důsledky. Než požádáte banku o hypoteční úvěr na již vybraný byt s nelegální přestavbou, je třeba dát do pořádku veškerou dokumentaci. V opačném případě může banka odmítnout poskytnutí úvěru na tuto nemovitost.
Sankce za nelegální přestavbu
Pokud je v bytě provedena přestavba bez souhlasu příslušných orgánů, může za tuto skutečnost vzniknout správní odpovědnost ve formě pokuty. Jeho velikost závisí na tom, zda rekonstrukcí bytu vznikla škoda na majetkových zájmech nebo na zdraví jiných osob. Pokud nedojde k žádné škodě, pak občan zaplatí pokutu 2 až 2,5 tisíc rublů. A pokud ano, pak se sankce pro jednotlivce zvyšuje na 5 tisíc rublů.
Někomu se tato částka může zdát bezvýznamná, ale samotná skutečnost, že občan byl přiveden ke správní odpovědnosti, má negativní dopad na jeho pověst.
Existují i závažnější případy, kdy je škoda způsobená třetím osobám poměrně značná, spojená s promyšleným jednáním vlastníka přestavěného bytu. V tomto případě se můžete stát účastníkem soudního řízení o náhradu způsobené škody, materiální i morální.
Jak odhalit nelegální přestavbu
Majitelé bytů se naivně domnívají, že legalizace přestavby je nepovinná akce, že nikdo nemůže zasahovat do jejich domova. Situace je jiná. Lidé mohou přijít na kontrolu z následujících důvodů:
- V důsledku rekonstrukce se zvýšil přenos zvuku do sousedního bytu. Jeho obyvatelé mohou mít podezření, že byla porušena celistvost bytu, a podat podnět bytové inspekci.
- Během přestavby byly porušeny stavební předpisy, což vedlo k nehodám a narušení provozu veřejných služeb. V tomto případě, rovněž z podnětu obyvatel nebo komunálních služeb, může být provedena kontrola za účelem kontroly přestavěných bytových prostor.
- Inženýrské služby pravidelně navštěvují byty a kontrolují IMU (jednotlivá měřicí zařízení). Zaměstnanec této instituce může v tuto chvíli tušit, že v bytě je například kuchyň na lodžii. Poté může být zahájena i kontrola existence přestavby, která nebyla právně registrována.
Jak vyřešit problém nelegální přestavby
Aby se předešlo potížím při koupi a prodeji bytu s neohlášenou přestavbou, je nutné jej legalizovat. Výhodnější je to udělat před prodejem bytu majiteli, aby při registraci smlouvy nebyly problémy. Návod a postup, jak legitimizovat transakci, vypadá takto:
- objednat projekt přestavby od BTI nebo jiné společnosti
- sepsat žádost o schválení přestavby
- přiložte cestovní pas majitele objektu
- do seznamu dokumentace přidat kopii smlouvy o koupi a prodeji bytu
- jako žádost musí být předloženo osvědčení o registraci nemovitosti
- je nutné převzít písemný souhlas od ostatních vlastníků bytů, pokud existují
Celý soubor dokumentace je předán k inspekci bydlení. Podmínky se liší od 2 měsíců do šesti měsíců. Je možné podat žádost elektronicky? Tato možnost je dostupná na portálu Státní služby. V tomto případě se lhůta pro posouzení žádosti zkracuje na 45 dnů.
Pokud při přestavbě nedojde k porušení stavebních předpisů, pak při jejím schvalování nejsou žádné potíže a není pravděpodobné, že by došlo k odmítnutí.
