Foto: Komsomolskaja Pravda / Global Look Press

Transakce spojené s pronájmem nemovitostí zůstávají jedny z nejčastějších. To je do značné míry důvod, proč tolik přitahují milovníky snadno vydělaných peněz. Současně se začátkem hlavní sezóny jsou případy podvodů stále častější, říká Julia Denshchikova, ředitelka projektu Domofond.ru. „Z finančního hlediska na tom majitelé momentálně nejsou nejlépe. Nabídek je mnoho, poptávka je malá. Mnoho bytů je nečinných. S vědomím toho nájemníci velmi tvrdě nabízejí nabídky,“ vysvětluje Marina Shekera, ředitelka oddělení pronájmu bytů v Penny Lane Realty.

Uzavření dohody a podpis převodní smlouvy ještě není důvodem k polevování. „Touha nájemníků ušetřit je kořenem všech problémů a živnou půdou pro podvodníky. Možností klamání je mnoho,“ dodává Vadim Lamin, managing partner realitní kanceláře Spencer Estate. I po obdržení klíčů od bytu mohou obyvatelé zůstat bez peněz a střechy nad hlavou. Prozradíme vám šest nejčastějších triků, se kterými se každý nájemce vystavuje riziku, že se s nimi setká.

1. Techniky stínového marketingu

Umělé slevy umožňují majitelům bytů zkrátit prostoje jejich nemovitostí. „Schéma je následující: reklama uvádí cenu o 10 % vyšší, než je požadovaná. Prodejce pod záminkou urgence ujišťuje, že je připraven poskytnout slevu 15 %. To vypadá jako velmi solidní krok směrem k nájemci. Ve skutečnosti získáte byt jen o 5 % levnější než podobný, ale právě v tomto případě majitel ve své lokalitě předběhne konkurenty a výhoda nájemníka bude velmi podmíněná,“ vysvětluje Oksana Ivanova, vedoucí oddělení oddělení městských nemovitostí v NDV.

V jiném scénáři se klient po prohlídce bytu a deklaraci připravenosti k pronájmu dozví nové podrobnosti. Můžete nečekaně zjistit, že cena uvedená v inzerátu je platná pouze při splnění určitých podmínek. Například na dlouhodobé pronájmy. Podle Oksany Ivanové, pokud nájemce není připraven se s takovými věcnými břemeny vypořádat, bude vlastník požadovat doplatek ve výši 10 % až 20 %. „Někdy při prohlídce bytu nebo při podpisu smlouvy říkají, že je třeba zaplatit nejen účty, ale celý nájem. Plus concierge poplatek,“ dodává Roman Babichev, vedoucí oddělení pronájmu společnosti ABC Housing.

2. Falešné doklady

Používání falešných dokladů při uzavírání takových transakcí je nejčastějším typem podvodu, říká Vadim Lamin z realitní kanceláře Spencer Estate. K formalizaci smlouvy může útočník poskytnout falešné doklady nebo kopie originálních dokumentů pod záminkou dočasného odchodu majitele bytu. Falešný realitní makléř provede představení, podepíše s klientem všechny papíry, obdrží kauci a nájem a poté zmizí.

Podvodníci si takový obytný prostor zpravidla krátkodobě nebo denně pronajímají a následně pronajímají. Zvláště podnikaví zvládnou ve stanoveném čase najít několik obětí najednou. „Požádají vás, abyste se nastěhovali další den, až bude bydlení volné. Netřeba dodávat, že při pokusu otevřít dveře šťastný nájemník zjistí, že jsou zamčené druhým zámkem, ke kterému nedal klíč,“ říká Vadim Lamin.

ČTĚTE VÍCE
Lze halogenovou žárovku přeměnit na LED žárovku?

„Jsou prostě bezohlední občané, kteří jsou příbuznými majitele a mají registraci na příslušné adrese. Zatímco jsou majitelé pryč, pronajímají své byty,“ dodává Marina Shekera. Registrace však nedává pronajímateli žádná práva, objasňuje Oksana Ivanova ze společnosti NDV: „Pokud dříve bylo možné odkázat alespoň na ztrátu osvědčení o registraci vlastnických práv, pak absence Jednotného státního rejstříku nelze nijak vysvětlit. Pokud pronajímatel není připraven tento doklad poskytnout, je to důvod k hledání jiného bytu.“

3. Lákavé nabídky s platbou předem

Nenechte se zlákat atraktivními nabídkami za ceny pod průměrem trhu. Hovoříme o bytech v blízkosti metra s čerstvou rekonstrukcí a platbou energií na náklady majitele. „Při telefonování se ukáže, že pronajímatel je údajně pracovně v jiném městě nebo dokonce zemi. Žádá nájemce, aby převedl malou částku jako zálohu, aby potvrdil vážnost svých úmyslů. Poté, co podvodník obdrží peníze, jeho telefonní číslo již neodpovídá,“ vysvětluje Julia Denshchikova, ředitelka projektu Domofond.ru.

Lákavé opce s minimálními provizemi také nevěstí nic dobrého. Často je zveřejňují tiskové agentury, které prodávají adresy a čísla neexistujících pronajímatelů. V nejlepším případě to budou data z veřejně dostupných bezplatných internetových stránek. „Aby si byl klient naprosto jistý seriózností podniku, zašlou mu dokonce smlouvu o poskytování služeb,“ říká Maria Zhukova, ředitelka společnosti Miel-Arenda. “Pokud si ale vše pozorně přečtete a pochopíte, jedná se o smlouvu o poskytování informačních služeb.”

Podle společnosti Inkom-Real Estate se zálohová platba na základě takových smluv pohybuje od 2 tisíc do 4 tisíc rublů. „Obvyklým podvodným schématem je dnes předstírat, že jste zaměstnancem velké a renomované realitní společnosti, a tím uvést oběť v omyl. Naše společnost přijímá hovory od lidí podvedených podvodníky a ti volají z různých ruských měst,“ dodává Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pronájmu bytů společnosti Inkom-Nedvizhimost.

4. Transakce se sdíleným vlastnictvím

Po nastěhování se mohou objevit příbuzní majitele, který byt pronajal údajně bez jejich svolení, varuje Maria Žuková. Tato technika funguje, pokud je nemovitost k pronájmu ve sdíleném vlastnictví. V souladu s Čl. 246–247 občanského zákoníku Ruska, bez souhlasu všech vlastníků nebude nájemní smlouva uznána za platnou. Bezohlední majitelé se často domlouvají a před další obětí pouze rozehrávají předem naplánovaný scénář.

Jsou ale případy, kdy akcionář skutečně převede byt na třetí osoby bez souhlasu ostatních vlastníků domů. O transakci se mohou dozvědět náhodou – od sousedů nebo při osobní návštěvě. Podle Čl. 248 občanského zákoníku Ruské federace se příjem z pronájmu majetku rozděluje mezi účastníky ve sdíleném vlastnictví v poměru k jejich podílům na právu na společný majetek. Pokud se tedy zájemci nedohodnou, čeká nájemce i vystěhování.

ČTĚTE VÍCE
Je možné přivést konstantní napětí na diodový můstek?

Abyste se ochránili před takovým nebezpečím, při kontrole dokumentů je důležité věnovat pozornost počtu majitelů domů. „Pokud je v bytě přihlášeno více osob, je nutné získat souhlas všech s pronájmem obytné plochy. V opačném případě mohou požadovat, abyste opustili byt. Při samostatném pronájmu bydlení si ne všichni nájemníci uvědomují, že je důležité číst výpis z domovní knihy,“ vysvětluje Roman Babichev.

5. Předčasné ukončení smlouvy

Nezbytnou podmínkou pro pronájem bytu je často složení kauce nebo kauce. Podvodníci však přicházejí s různými důvody, proč peníze nevrátit. Například uvádějí, že byly přijaty jako platba za používání nábytku a spotřebičů majitele. „Nájemce může být požádán, aby předčasně opustil byt a nevrátil kauci, s odkazem na opotřebení nemovitosti, které je velmi obtížné zaznamenat a zdůvodnit,“ říká Marina Shekera.

Podle Marie Žukové ze společnosti Miel-Arenda někteří pronajímatelé budují celý podnik vystěhováním nájemníků pod chatrnými záminkami. „Víme o situaci, kdy si majitel bytu skutečně vydělal tím, že pronajal svůj dům, vzal kauci a brzy nájemníky pod různými záminkami vyhnal na ulici, aniž by kauci vrátil,“ říká.

Těmto potížím lze předejít, pokud jsou ve smlouvě předem stanoveny sankce pro iniciátora jejího předčasného ukončení. Neméně důležité je zahrnout do dokladu podmínku pro složení zálohy a následně získat potvrzení o jejím zaplacení. Smlouva o převodu se seznamem cenného majetku a připojenými fotografiemi pomůže snížit pravděpodobnost nepodložených obvinění. Pokud i při dodržení těchto pravidel pronajímatel odmítne peníze vrátit, problém pomůže vyřešit soud.

6. Překvapení odložená na později

Nájemníky můžete oklamat, a to i tím, že před nimi záměrně skryjete důležité detaily svého pobytu. Například mlčení o některých výrazných závadách v obytném prostoru. Při prohlížení může být nemožné je sami odhalit. Majitelé vám možná neřeknou, že v létě je v bytě nepříjemný zápach kvůli blízkosti koželužny nebo skládky odpadků. Malá kosmetická renovace pomůže zakrýt fakt, že obyvatelé domu již řadu let neúspěšně bojují s vlhkostí a plísněmi.

Poznání svých budoucích sousedů pomůže chránit se před takovými problémy. Z nich se také dozvíte, jak často majitel bytu stěhuje nové nájemníky. „Pronajímatelé někdy přítomnost hmyzu tají nebo nemluví o hlučných sousedech. Tyto skutečnosti lze bohužel zaznamenat až po několika dnech pobytu v bytě. Před uzavřením smlouvy je proto lepší seznámit se se sousedy, promluvit si s concierge a zjistit si veškeré informace,“ radí Roman Babichev z ABC of Housing.

ČTĚTE VÍCE
Je možné nainstalovat digestoř bez ventilačního otvoru?

Další způsob podvodu získává na popularitě. Majitel nabízí svou nemovitost k dlouhodobému pronájmu, ale za sníženou cenu oprav. Nájemce platí za ubytování o 20 % méně, ale zavazuje se provést kosmetické opravy. „Nakupuje dokončovací materiály a odstraňuje závady,“ vysvětluje Oksana Polyakova z Inkom-Real Estate. — O dva měsíce později, jakmile jsou opravy dokončeny, požaduje pronajímatel po nájemci, aby byt vyklidil. Pravděpodobně, aby si ho později mohl pronajmout za plnou cenu nebo bydlel sám.”

Foto: Lightspring/shutterstock

Pronájem je nejen jednou z nejoblíbenějších a cenově dostupných možností řešení bytového problému, ale také segmentem, kde jsou podvodná schémata zcela běžná. Téměř každý, kdo si alespoň jednou v životě pronajal byt, zažil pocit úzkosti – zda ​​nebyl podveden na nájemném, zda je vše v pořádku s doklady.

Dnes na trhu s nájemním bydlením existují jak klasická podvodná schémata (například s falešnými doklady), tak jejich nové typy, které jsou spojeny s internetovými technologiemi a pandemií. Samotní podvodníci navíc mohou vystupovat jako pronajímatelé i nájemci a jednat pod rouškou profesionální realitní kanceláře. Společně s právníky a realitními kancelářemi hovoříme o hlavních podvodných schématech týkajících se nájemního bydlení a o tom, jak se chránit před podvodníky.

Falešné agentury

Jedním z nejčastějších typů podvodů s pronájmem jsou falešné realitní kanceláře, které obvykle „prodávají“ databázi kontaktů. „Například je člověku nabídnuta lukrativní dohoda – v nepřítomnosti, telefonicky. Nájemcům jsou zasílány atraktivní a dostupné možnosti a majitelům se slibuje, že rychle najdou nájemníky, ze kterých si mohou vybrat. Oba jsou požádáni o zaslání zálohy na uvedený účet. Aby podvodníci vzbudili důvěru, vydávají se za agenty známých realitních společností. Pro naprostou důvěru je klientovi-nájemci dokonce zaslána smlouva o poskytování služeb. Zpravidla se ale jedná o dohodu o poskytování informací, nikoli o realitní služby,“ podělila se o svůj příběh Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pronájmu bytů společnosti Inkom-Real Estate.

Ve skutečnosti jsou osobě poskytnuty informace: telefonní čísla a adresy vlastníků, kteří byty pronajímají. Ale to jsou buď data z veřejných bezplatných internetových stránek, nebo neexistující, nebo tito lidé ani neplánují byt pronajímat. S klienty od tohoto zprostředkovatele se pronajímatelé nikdy nesetkají – po obdržení zálohy jednoduše zmizí.

V takových případech je velmi obtížné prokázat podvod, protože společnost skutečně převádí databázi kontaktů. Pokud smlouva specifikuje „informační služby“, není možné získat peníze zpět, varovala právnička Natalja Tarasová. Proto je lepší nevyužívat služeb pochybných společností, které slibují výběr možností za velmi atraktivní ceny.

Profesionální realitní kanceláře podepisují smlouvu o poskytování realitních služeb. Neprodávají informace samostatně, ale připravují obchod od začátku do konce. Rovněž neúčtují zálohu ani od nájemce, ani od majitele. Platba probíhá až po podpisu nájemní smlouvy.

ČTĚTE VÍCE
Musím před malováním ze stropu odstranit starou barvu?

Členka Ruské asociace právníků (RLA) Olga Ettler:

— Mezi nejnovější příklady podvodů s pronájmem bytů patří proces z tohoto měsíce. Muž umístil na internet inzerát, že chce pronajmout byt v jiném kraji. Zavolala mu žena a řekla, že je připravena pronajmout svůj dům, ale potřebuje zálohu ve výši 12 tisíc rublů. Poté, co poškozená převedla uvedenou částku na bankovní účet útočníka, přestala komunikovat. Policie našla 28 obětí jejího jednání. Žena byla zadržena. Trestní věc se schválenou obžalobou byla poslána k soudu. Útočníkovi hrozí až pět let vězení.

Nelegální podnájem

Dalším klasickým podvodem s pronájmem je podnájem. Jeden člověk si například pronajímá byt, ale místo něj bydlí další lidé. Někdy lze v bytě zřídit nelegální ubytovnu nebo společnost a pronajímat bydlení na denní bázi. Podle zákona má nájemce právo znovu pronajmout obytný prostor pouze v případě, že existuje písemné povolení od majitele bytu, připomněla Oksana Polyakova. Může být sepsán jako samostatný dokument nebo jako příloha nájemní smlouvy. V tomto případě vás před podvody zachrání podrobná nájemní smlouva a pravidelné návštěvy bytu a prověřování nájemníků.

K tomu patří i schéma – kdy si byt naopak podvodníci denně pronajímají a poté dlouhodobě znovu pronajímají, dodala Olga Ettler. „Podvodníci si účtují několik měsíců předem a poté zmizí. Nebo ještě hůř, byt pronajatý podvodníky se prodává s padělanými doklady,“ poznamenala.

Falešné doklady

K podvodům na trhu s nájemním bydlením se často používají falešné doklady. Podvodník používá fiktivní papíry (kopii pasu, plnou moc, výpis z Jednotného státního rejstříku) k pronájmu bytu nájemníkovi, na který nemá žádná práva, pokračovala Natalya Tarasová. Podvodníci často používají kopie dokumentů vlastníka. Ve skutečnosti majitel bytu o transakci nic neví a ve výsledku tak nájemník končí bez peněz a bez bytu.

Podvodník navíc může pronajmout stejnou nemovitost více nájemníkům najednou – od všech vybere peníze a zmizí a na jeden byt je několik nájemníků.

Právníci proto důrazně doporučují pečlivě zkontrolovat vlastnické listiny a vyžádat si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.

Záludný pronajímatel

Stává se, že se sami majitelé chovají nepoctivě. Můžete se například setkat s následujícím scénářem: pronajímatel nabídne pronájem bytu za přiměřenou cenu na dlouhou dobu (od 11 měsíců), poté je podepsána smlouva s dobou nájmu. „O pár měsíců později prý pronajímatel narazí na nepředvídanou okolnost, kvůli které je nutné pronajatý byt vyklidit. To znamená, že byt byl ve skutečnosti pronajat krátkodobě, ale za cenu dlouhodobého pronájmu. Sazba nájemného u bytu k dlouhodobému pronájmu je o 10–20 % vyšší než u krátkodobého pronájmu (do 11 měsíců),“ poznamenal odborník z Inkom-Real Estate.

ČTĚTE VÍCE
Proč nemůžete chodit s rozbitým sklem na telefonu?

Poměrně oblíbené je schéma, kdy byt pronajímá jeden z majitelů bez souhlasu ostatních, dodala Olga Ettler. Nastěhují se nájemníci, po čase se objeví další majitelé, kteří o pronajímaném bytě nevědí a žádají nájemníky, aby jej vyklidili. Nájemníci se musí vystěhovat.

Nebo jsou případy, kdy „pronajímatelé“ žádají o zaplacení zálohy bez podpisu smlouvy a potvrzení. Budoucí nájemce převede požadovanou částku a nakonec zůstane bez peněz a nájemního bydlení.

V praxi dochází i k situacím souvisejícím s pronájmem „zabitého“ bytu. „Pronajímatel pronajme byt „na opravu“ a poté, co je nájemce dokončí, odtud „přežije“ nebo ho obviní z poškození drahého vybavení či starožitného nábytku nájemcem a pod pohrůžkou soudu či policie požaduje odškodnění. V důsledku toho je nájemník nucen se vystěhovat, vynakládá mnoho úsilí a peněz na opravy,“ poznamenal právník.

Častá je také situace, kdy majitel bytu nevrací kauci. Například si na nájemníka začne vymáhat údajně poškozený nábytek nebo špatně se zavírající dveře a odmítne složit kauci. Často nájemníci nemohou tuto částku vrátit nebo se vrací v menší částce. Je velmi vzácné, aby se podvedení nájemníci obrátili na soud, takže peníze většinou zůstávají bezdůvodně majitelům.

Pandemie a podvod

Pandemie využili i podvodníci na trhu s nájemním bydlením. To se stávalo zvláště často na jaře, kdy mnozí byli ve stavu paniky a byla zavedena přísná omezení, poznamenali právníci.

Poté se na internetu aktivizovali takzvaní „pronájmoví podvodníci“. Vyvěsili krásný inzerát na byt s perfektní rekonstrukcí na fotografii a za velmi atraktivní cenu, aby nalákali důvěřivé kupce. Například prémiový byt byl nabízen za ekonomickou cenu, údajně kvůli pandemii. Poté podvodníci požádali potenciální klienty, aby za rychlé ukázky bytu převedli na bankovní kartu malou částku, která měla údajně sloužit k zaplacení pokuty za porušení režimu sebeizolace. Po zaplacení nájemník zjistil, že takové byty prostě neexistují nebo adresy nejsou skutečné.

Někteří nájemníci, u kterých bylo potvrzeno, že mají COVID-19, začali pandemie využívat. Upozorňují pronajímatele, že jsou nuceni se izolovat v pronajatém bytě a nejsou schopni platit nájem, protože přišli o část příjmů. „Navíc, aby nájemníci neplatili nájem, mohou použít falešný certifikát. Majitel nebude moci ověřit jeho pravost, protože nemocnice mu nebude moci sdělit diagnózu kvůli lékařskému tajemství,“ poznamenala Olga Ettlerová.

Jak se chránit před podvodníky. Doporučení od AYUR

Hlavním způsobem, jak se chránit před podvodníky, je uzavřít podrobnou dohodu o pracovní činnosti a pečlivě zkontrolovat své doklady. Opatrní byste měli být i u plateb předem. Poplatek musíte zaplatit pouze při přihlášení a po podpisu smlouvy.