V souladu s ustanovením odstavce 1 článku 130 občanského zákoníku Ruské federace (dále jen občanský zákoník), částí 6, 7 článku 1 federálního zákona ze dne 13. července 2015 N 218-FZ “ o státní evidenci nemovitostí“ (dále jen zákon N 218- federální zákon) předměty, které jsou spojeny s pozemkem tak, že jejich pohyb bez nepřiměřené újmy na jejich účelu je nemožný, jsou nemovitostmi, u kterých se provádí státní evidence katastru a práva, která podléhají státní registraci.
Současná právní úprava neobsahuje jasnější kvantitativní a kvalitativní charakteristiky nemovitých věcí, jakož i další kritéria, která by umožňovala klasifikovat věc jako nemovitou věc nebo věci, které nemovitostmi nejsou.
Podle obecného pravidla stanoveného články 51, 55 Kodexu městského plánování Ruské federace (dále jen Kodex městského plánování) je pro výstavbu investičních projektů nutné získat stavební povolení a po dokončení stavby – povolení k uvedení zařízení do provozu. Projekty investiční výstavby jsou tedy vytvářeny v souladu s postupným pořadím stanoveným pro vytvoření takových zařízení (včetně zpracování projektové dokumentace, získání stavebního povolení, uvedení do provozu atd.).
Výčet případů, kdy výstavba objektů nevyžaduje vydání stavebního povolení, stanoví § 17 část 51 ÚP. Současně, na základě odstavce 5 části 17 článku 51 zákona o územním plánování, mohou právní předpisy ustavujících subjektů Ruské federace o činnostech územního plánování také stanovit další případy, kdy není vyžadováno získání stavebního povolení.
V ostatních případech, které nejsou uvedeny v kodexu územního plánování a v právních předpisech ustavujících subjektů Ruské federace, je tedy vyžadováno vydání stavebního povolení.
Navzdory tomu, že na základě současné právní úpravy neexistuje úplná shoda pojmů „předmět investiční výstavby“ a „objekt nemovitosti“, stavby označují nemovitosti (čl. 1 § 130 občanského zákoníku) a objekty investiční výstavby (článek 10 článku 1 zákona o územním plánování).
Na druhé straně povolení k uvedení projektu investiční výstavby do provozu v souladu s částí 1 článku 19 zákona N 218-FZ, podané oprávněným orgánem nebo organizací uvedenou v této části, se žádostí o státní katastrální zápis nemovitosti, je podkladem pro zápis do státního katastrálního úřadu takové nemovitosti.
Stavby postavené a uvedené do provozu jako investiční projekty v souladu s článkem 55 ÚP jsou tedy s největší pravděpodobností klasifikovány jako nemovitosti.
Zároveň je třeba uvést, že dle stanoviska Prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace (usnesení ze dne 24. září 2013 č. 1160/13 ve věci č. A76-1598/2012) v rámci ve smyslu ustanovení občanského práva lze vlastnická práva zapsat do jednoho státního rejstříku pouze ve vztahu k těm věcem, které mají vlastnosti nemovitosti a mohou působit v občanském oběhu jako samostatné předměty občanských práv. Zároveň z důvodu nedostatku kvalit samostatné nemovitosti její vlastnictví nepodléhá evidenci, bez ohledu na její fyzické vlastnosti a přítomnost jednotlivých prvků, které zajišťují pevné spojení této struktury s odpovídající pozemek. Toto stanovisko podporuje Nejvyšší soud Ruské federace (rozsudek ze dne 23. ledna 2015 č. 305-ES14-7970 ve věci č. A40-94643/13).
K uznání nemovitosti jako nemovitosti je nutné doložit její výstavbu způsobem stanoveným zákonem a jinými předpisy na pozemku určeném pro výstavbu nemovitosti, získat povolení v souladu s normami a pravidly územního plánování ( Rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 22. prosince 2015 č. j. A27-18141/2014 ve věci č. 304-ES15-11476).
Ve stavebnictví se oddělují pojmy investiční a neinvestiční budovy. Chcete-li postavit trvalou budovu, musíte získat povolení. U neinvestičních stavebních projektů není potřeba povolení. Takové stavby nejsou evidovány v katastru nemovitostí a nemají statut nemovitosti. Rozebíráme, co je považováno za investiční výstavbu, kde ji lze stavět a jak ji upravuje zákon.
Kapitálová struktura: co to je
Investiční budovy jsou hotové bytové a nebytové budovy a stavby. Jsou postaveny na trvalém základě a jsou neoddělitelně spjaty s pozemkem, na kterém stojí. Kapitálovou strukturu nelze rozebrat a přesunout na jiné místo, aniž by to ovlivnilo její vlastnosti. Tomuto pojmu je blízký pojem „hlavní stavební objekt“ (CCF). Jedná se o objekt, jehož stavba není dokončena a který navíc vyžaduje zakopaný základ. Jinými slovy, od položení základů až do uvedení do provozu je stavba považována za veřejnou stavbu, po uvedení do provozu a registraci se dům nebo stavba stává trvalou stavbou.
Jak se liší od netrvalé stavby?
Kapitálové budovy vyžadují státní registraci. Majitel domu nebo stavby obdrží dokumenty potvrzující jeho vlastnictví objektu. Uvádějí hlavní charakteristiky, adresu, oblast, účel použití, shodu s normami SNiP a další. Hlavní zařízení již má potřebné komunikace (voda, plyn, teplo a elektřina).
Úroveň zlepšení trvalé budovy je vyšší než u budov netrvalých. Charakteristickým znakem mohou být i konstrukční materiály a technická řešení. Pro investiční projekt je vypracována projektová a odhadová dokumentace a je získáno povolení ke stavbě. Takovou stavbu lze využívat 25 až 100 let.
Netrvalé stavby nepotřebují hloubkové základy. Takovou stavbu lze rozebrat, převézt a smontovat bez poškození nebo změny parametrů. V novém místě si nestálá stavba zachovává svůj účel. Tento typ objektů zahrnuje pavilony, přístřešky, kontejnerové konstrukce a další lehké konstrukce. Dočasné stavby mají krátkou životnost (v průměru 5 let) a není k nim potřeba pořizovat vlastnické doklady.
Klasifikace investičních budov
Podle jejich účelu existují tři typy kapitálových objektů:
- výroba – stavby pro průmyslové a vojenské účely;
- neprůmyslové – soukromé a vícebytové bytové domy, veřejně prospěšné, zdravotnické, kulturní a sportovní budovy;
- lineární – dálnice, silnice a železnice, přenosové kanály, inženýrské sítě.
Je projekt investiční výstavby nemovitostí?
Občanský zákoník Ruské federace a právo« O státní registraci nemovitostí » č. 218-FZ řadí nemovitosti mezi stavby, které nelze při zachování základních vlastností a účelu přemístit na jiné místo. Dopis od Federální daňové služby ze dne 26. května 2021 č. 03-05-05-01/40484 upřesňuje, že OKS, které byly vybudovány a uvedeny do provozu na základě povolení, lze považovat za nemovitost.
Povolení k uvedení do provozu OKS je základem pro zápis objektu do státního katastru nemovitostí.
Někdy stavba nevyžaduje stavební povolení, takové situace upravuje Kodex územního plánování Ruské federace .
Co platí pro projekty investiční výstavby
Investiční výstavbou se rozumí stavba, jejíž výstavba dosud nebyla dokončena. Před jeho výstavbou se provádějí výkopové a základové práce. OKS zahrnují:
budovy
Objekt se skládá z prostor, inženýrských sítí a kanálů pro údržbu. Každá stavba musí zahrnovat nadzemní a podzemní prostory. V budovách sídlí průmyslové, kulturní, společenské instituce, maloobchodní prodejny a zábavní zařízení. Objekty jsou klasifikovány podle následujících kritérií:
- určený účel – bytové a nebytové budovy;
- bytové domy—galerie, chodba, sekce;
- obytné budovy ve vlastnictví státu;
- obytné plochy nezařazené do bytového fondu, obslužné bydlení;
- provozní – určeno k dlouhodobému nebo přechodnému pobytu občanů;
- účel výroby nebo skladu.
Budovy
Stavba je stavební konstrukce, která zahrnuje nadzemní a podzemní části. Skládají se z nosných a uzavíracích systémů.
Účel – výroba, skladování zboží, přechodný pobyt osob, jejich pohyb, pohyb zboží. Tyto zahrnují:
- silniční a železniční komunikace;
- elektrické vedení;
- dopravní a inženýrské potrubí;
- komunikační systémy a jiné objekty;
- další budovy, pozemky, silnice, ploty, zařízení, komunikace.
budov
Stavba je objekt stavby, včetně stavby nepovolené, pevně spojený se zemí. Skládá se z části budovy nebo konstrukce, která je zatížena jinými konstrukcemi a vnějšími vlivy. Plní uzavírací a estetické funkce. Investiční stavby se evidují u katastrálního úřadu výhradně jako stavba, stavba nebo nedokončená stavba. Katastrální zápis staveb není zákonem stanoven.
Nedokončené stavební projekty
Nedokončený stavební projekt je objekt, který obdržel kladné rozhodnutí o provedení stavební činnosti. Rozlišují se následující provedení:
- probíhající výstavba;
- „zmrazené“ předměty nebo se zastavenou prací, nejsou řádně zaregistrovány;
- objekt je v provozu, ale bez podepsaných akceptačních certifikátů.
Na rozdíl od projektů v oblasti nemovitostí a investiční výstavby se nedokončené stavební projekty nepoužívají k zamýšlenému účelu, dokud není dílo dokončeno a převedeno na údržbu.
Rysy linky
Lineárními objekty jsou napájecí vedení, komunikační vedení, specializovaná zařízení inženýrské infrastruktury, dálnice, dálnice, železniční tratě a další stavby. S pozemkem jsou neoddělitelně spjaty liniové objekty. Stejné stavby mohou být evidovány jako nemovitosti, např. vedení-kabelové stavby pro sdělovací vedení, a jako movitý majetek – elektrické vedení, obvody.
Jsou lázeňské domy a garáže považovány za trvalé budovy?
Lázeňský dům je klasifikován jako nekapitálové zařízení s následujícími charakteristikami:
- jedno patro;
- lehký základ nebo několik podpěr.
Lázeňský dům je považován za trvalou stavbu, pokud má:
Garáž kontejnerového typu, instalovaná na zhutněném asfaltovaném místě plném suti, je netrvalá stavba. Dá se přesouvat z místa na místo.
Zděné, blokové garáže se základem a suterénem jsou trvalé stavby. Při jejich výstavbě probíhaly výkopové práce.
Kde lze investiční výstavbu realizovat?
Výběr území pro výstavbu závisí na typu a účelu pozemku. Půda se tak rozděluje pro zemědělství, dopravní infrastrukturu, podnikání, průmyslovou výrobu, bytovou výstavbu, výstavbu veřejných a kulturních zařízení.
Na jednom místě je povoleno několik typů činností. Trvalou stavbu je povoleno postavit na jakékoli ploše podle jejího účelu, avšak za předpokladu, že neexistují žádná omezení na procento zástavby nebo zachování zelených ploch. Výjimkou jsou pozemky přírodních rezervací a lesy, které plní environmentálně-tvorné funkce. Investiční výstavba na nich je zakázána nebo povolena za přísného dodržování stanovených pravidel.
Když nepotřebujete stavební povolení
Povolovací dokumentace je soubor dokumentů, které dávají jasnou představu o pozemku a budoucí výstavbě (počet podlaží, komunikace, vnitřní plán, účel atd.).
