Jak zjistit skutečnou cenu bytu na sekundárním trhu?

Kolik stojí byt? Tato otázka se týká jak prodávajícího, tak kupujícího: nikdo nechce přijít o své zisky. Na jedné straně může prodávající ohodnotit nemovitost, jak uzná za vhodné, a požádat za ni libovolnou částku. Na druhou stranu je nepravděpodobné, že by byl někdo ochotný koupit si například jednopokojový byt v rezidenční čtvrti za cenu elitního bytu v centru hlavního města. Objektivní cenová omezení tedy stále existují.

Jak ale může kupující pochopit, zda vybraný dům stojí za peníze, které za něj požadují? Abyste neudělali chybu, musíte se orientovat v tržních cenách nemovitostí ve vybrané oblasti. Jak předražené, tak nadměrně podhodnocené ceny za byt jsou důvodem k zamyšlení a položení doplňujících otázek prodávajícímu.

Aby bylo jasné, s čím porovnávat cenu uvedenou v inzerátu, budete si muset ujasnit, jaká je tržní hodnota nemovitosti, na čem závisí a jak ji určit. Prozradíme vám, odkud tato čísla pocházejí, jak si je sami vypočítat a jaký je rozdíl mezi katastrální a tržní hodnotou nemovitosti.

Jaká je tržní cena bytu a na čem závisí?

Zjednodušeně řečeno, tržní cena je částka, za kterou je prodávající ochoten prodat, a kupující souhlasí s nákupem nemovitosti v konkrétním místě a v konkrétním čase. Tedy že jde o hodnotu, která je tvořena trhem v konkurenčním prostředí a mění se v závislosti na různých faktorech.

Například v odlehlé části města obyčejný třípokojový byt se standardním uspořádáním obvykle stojí méně než byt stejné oblasti v centrální části města, kde je infrastruktura rozvinutější. Dvoupokojový byt v Moskvě bude stát více než stejný obytný prostor ve Vologdě nebo Tule. Za bydlení v moderní novostavbě je kupující ochoten zaplatit více než za nemovitost ve starém bytovém fondu, který vyžaduje velké opravy.

Z jaké tržní hodnoty se skládá byt? Zde jsou některé parametry, na kterých obvykle závisí:

• základní charakteristika konkrétní nemovitosti: plocha, dispozice, počet místností, výška stropu, podlaha, zda je zde balkon (lodžie) a technické místnosti atd.;
• vlastnosti domu: rok výstavby, materiál, počet podlaží, dostupnost plynu, výtah, skluz na odpadky atd.;
• celkový stav bytu a domu: dekorace, instalatérství, vestavěný nábytek; zda byly provedeny větší opravy; jsou nějaké viditelné závady na konstrukcích, komunikacích – například stopy po netěsnostech nebo rezavém potrubí a podobně;
• místní oblast a prostředí: jak vypadá dvůr, je tam parkoviště nebo dětské hřiště, kam směřují okna bytu; jsou v okolí nějaké průmyslové podniky; v jaké oblasti se nemovitost nachází atd.;
• infrastruktura: je v blízkosti škola, školka, obchody, poliklinika; jaká je dopravní dostupnost;
• sociální faktory: kdo jsou sousedé, jak prosperující je situace v oblasti/městě;
• právní nuance: kolik vlastníků nemovitostí, jsou mezi nimi nezletilí; kdo je v bytě přihlášen; historie transakcí; další faktory.

Konkurence také ovlivňuje tržní hodnotu bydlení. Když je na prodej více bytů, než je lidí ochotných je koupit, ceny nemovitostí mohou klesat. Pokud prodejce nemá konkurenty, snadno zvedne cenu, aniž by se obával ztráty kupujícího – ten si totiž prostě nemá z čeho vybírat.

Při výběru bydlení ke koupi je důležité porozumět skutečné situaci na trhu s nemovitostmi – to pomůže objektivně posoudit náklady na navrhované byty. A bez ohledu na to, jak moc chcete ušetřit, neměli byste se pídit po příliš levných variantách: důvody, které prodejce vedly k tomu, aby stanovil cenu výrazně nižší, než je tržní cena, se vám nemusí líbit.

Proč prodávají byt za nižší než tržní hodnotu?

Cenu nemovitosti ovlivňují i ​​faktory, které s ní zdánlivě přímo nesouvisí – například ekonomická nebo ekologická situace v regionu. Například levné byty mohou znamenat, že lidé v dané oblasti nechtějí bydlet, protože je těžké najít práci nebo je poblíž skládka. Prodat dům ve znevýhodněné oblasti je obtížnější, takže prodejci snižují jeho cenu, aby přilákali kupce. A zde je na vás, abyste se rozhodli, jak moc spoření splácí možná rizika.

Totéž lze říci o pořízení jakéhokoli jiného problematického bydlení. Pokud se byt prodává za výrazně nižší cenu, než je tržní, je vždy užitečné si položit otázku, co je s touto konkrétní nemovitostí nebo místem (dům, oblastí), ve kterém se nachází. Je velmi důležité zjistit důvody takové „charity“ prodejce a vyhodnotit možné vyhlídky.

Levný byt často skrývá překvapení, která se při koupi stanou vaším problémem a bolestí hlavy na mnoho let: například nelegální dispozice, hluční sousedé nebo nadcházející stavba dálnice, která brzy projde přímo pod okny domu. .

Samozřejmě se stává, že snížení ceny je spojeno s objektivními (a obecně neškodnými) důvody – například nutností urychleně prodat byt z důvodu odjezdu. Ale ani zde byste se neměli nechat na pozoru: tuto záminku často využívají podvodníci, kteří nejprve přilákají kupujícího nízkou cenou, uspěchají obchod a poté, co obdrží zálohu, zmizí.

To vše neznamená, že si nemůžete koupit levné byty. Snad máte opravdu štěstí a není v tom žádný háček – rozhodně si to ale před uzavřením smlouvy pečlivě prověřte (nejlépe s pomocí zkušeného právníka či realitního makléře). A v každém případě, abyste mohli správně posoudit cenu bydlení deklarovanou prodávajícím, musíte ji korelovat s tržní cenou.

Pletené zboží 7 min.

Pokrovskoe 17 min.

Paveleckaja 14 min.

Paveleckaja 13 min.

Běloruská 4 min.

Paveleckaja 13 min.

Kde zjistit tržní hodnotu nemovitosti

Je snadné získat obecnou představu o tržních cenách bydlení ve vybrané oblasti procházením inzerátů na prodej – například na Yandex Real Estate. Vyberte nabídky, které zhruba odpovídají vašim potřebám, poté porovnejte a analyzujte jejich ceny. Jedná se o poměrně jednoduchou metodu, ale má nevýhody:

• takové sledování bude vyžadovat hodně času;
• Je snadné udělat chybu ve svém hodnocení (například vybrat reklamy pro srovnání bez zohlednění faktorů, které významně ovlivňují tržní hodnotu);
• cena uvedená v inzerátu ještě neznamená, že se najde kupující ochotný byt za tyto peníze koupit (tj. je docela možné, že cena odráží požadavky prodávajícího, ale není tržní cenou);
• vhodné možnosti nemusí být v prodeji nebo může být příliš málo nabídek na vyvození závěrů.

Nevýhody této metody:

• taková služba obvykle používá k analýze pouze databázi samotného webu (to znamená, že výběr možností je omezený);
• ceny uváděné prodejci nemusí nutně odpovídat tržním cenám;
• Nemusí existovat žádné vhodné možnosti pro srovnání.

Výhodou takových metod je, že jsou zdarma. Nevýhodou nezávislého posouzení tržní hodnoty je její přibližnost, i když je docela možné se tímto způsobem orientovat v cenách a ujasnit si svá přání pro budoucí nákup.

Pokud se obrátíte na odborníka, budete muset za jeho služby zaplatit. Přesnější a konkrétnější údaje vám ale na vaši žádost poskytne zkušený realitní makléř nebo odhadce, který neustále působí na realitním trhu a dobře zná dynamiku cen bydlení.

Pokud nejste připraveni trávit čas nezávislým sledováním trhu, studiem cen a výběrem vhodných možností, má smysl kontaktovat realitního makléře. Koupě bytu přes spolehlivého, důvěryhodného realitního makléře navíc pomáhá snížit možná rizika transakce.

Odhadce je často kontaktován, když je potřeba oficiální závěr (zpráva o posouzení tržní hodnoty bytu). V tomto případě se předpokládá, že jste si již vybrali a plánujete si na koupi vzít hypoteční úvěr. U hypotéky je předpokladem posouzení tržní hodnoty kupované nemovitosti.

Jak se posuzuje tržní hodnota nemovitosti?

Posouzení provedené specialistou bude co nejobjektivnější a nejpřesnější. Odhadce si určitě vyžádá podklady k bytu, na který byl posudek objednán (výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, katastrální pas, technický plán atd.), osobně si jej prohlédne a nafotí.

K hodnocení rezidenčních nemovitostí se obvykle používá srovnávací metoda: podobné objekty se porovnávají podle různých ukazatelů, které odhadce zapisuje do speciální tabulky. Všechna data v něm jsou rozdělena do:

• obecné – informace o aktuálním stavu trhu s nemovitostmi pro podobné objekty, charakteristika infrastruktury, sociální, environmentální a další environmentální faktory;
• základní – jsou to všechny údaje, které přímo charakterizují hodnocený byt: rozloha, počet pokojů, dispozice, rok výstavby domu, jeho počet pater atd.;
• druhotnou informací jsou informace, které ovlivňují tržní hodnotu bydlení, ale nejsou podstatné, pro většinu kupujících rozhodujícím kritériem – například výška stropu v bytě nebo výhled z okna.

Na základě této analýzy pak specialista vypočítá tržní hodnotu nemovitosti a vypracuje znalecký posudek. Takový doklad může potřebovat nejen kupující k žádosti o úvěr v bance, ale i majitel nemovitosti, který chce napadnout její katastrální hodnotu.

Víme o nich všechno. Nabídneme možnost podle vašich přání a rozpočtu v jediném hovoru. Pojďme se bavit o akcích a zvýhodněných sazbách hypoték.

Banka schválila žádost o úvěr, agent našel vhodný byt. Dalším krokem je shromáždění kompletní sady dokumentů pro banku. Jeho součástí bude ocenění nemovitosti.

Když banka poskytne dlužníkovi hypoteční úvěr, automaticky si vezme jako zástavu nemovitost, která je s tímto úvěrem koupena: „Tady jsou peníze pro vás, ale dokud vše nevrátíte, je byt jako můj.“

Naučíte se

Proč potřebujete odhad bytu?

Síla hypotečního úvěru spočívá právě v tom, že úvěr je zajištěn zástavou: pokud dlužník úvěr nesplácí, může banka peníze vrátit prodejem zástavy v dražbě. V řeči bank jde o likvidní zástavu ve srovnání například s komerčními prostory nebo chatou.

Pro banku se přitom obchodování příliš nevyplácí. Za tímto účelem se obrátí na soud, obdrží rozhodnutí, předá ho soudnímu vykonavateli a ten jmenuje organizátory. Pořádají aukci. V důsledku toho bude byt vykoupen v dražbě, v lepším případě za rok od soudního sporu. Nesmějí však splatit – pak je zástava nabídnuta bance na účet dluhu a banka ji obvykle neodmítne.

Pro banku je důležité, za co přesně dává 3 000 000 rublů: chata nebo byt. Podaří se mu tento byt prodat za stejné 3 miliony, pokud se něco stane? Na tuto otázku je třeba odpovědět hodnocením.

Pro kupujícího je posouzení dodatečnou zárukou, že předmět stojí za peníze, za které se prodává.

Newsletter T-F o bytech a domech

Kdo provádí odhad bytu na hypotéku?

Ocenění nemovitostí provádějí odhadci. Jejich činnost je upravena federálním zákonem “O činnosti v oblasti hodnocení v Ruské federaci” – to je hlavní dokument. A také další regulační právní akty, například Federální oceňovací standardy č. 1, č. 2 a č. 3, schválené nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska č. 297, č. 298 a č. 299 ze dne 20. , 2015.

Co musí mít odhadce:

Banky jsou ze zákona povinny akceptovat ocenění jakéhokoli odhadce. Ve skutečnosti ale sami akreditují společnosti, jejichž hodnocením důvěřují. Které odhadce konkrétní banka kotuje, je obvykle napsáno na webu v sekci „Partneři“. Různí poskytovatelé půjček mají různý počet akreditovaných profesionálů.

Například Sberbank spolupracuje s více než 2500 700 odhadci po celém Rusku a Rosbank – se 21. Existují banky, které přijmou zprávu jakékoli oceňovací společnosti, ale pokud není bankou akreditována, pak posouzení předmětu spolu s hodnocení bude zpožděno – až XNUMX dnů místo tří pro akreditované.

Kdo platí odhad hypotéky?

Ocenění bytu hradí vždy dlužník, který si bere hypotéku na bydlení.

Obvykle si odhadci před odjezdem účtují poplatek: klient jim nejprve poskytne doklady k bytu, pracovník znalecké firmy je zkontroluje a dohodne si den, kdy se dostaví na prohlídku objektu. K zaplacení hlášení budete vyzváni v předvečer odjezdu – převodem na číslo karty nebo na detaily. Po zaplacení znalecká firma zavolá vypůjčiteli, aby se domluvil na přesném čase nafocení předmětu.

Někteří specialisté účtují poplatek po vypracování zprávy a jejím odeslání do banky.

Jak vybrat firmu pro hodnocení

Zavolejte na seznam oceňovacích společností nabízených bankou. Zde je to, co potřebujete zjistit v rozhovoru.

Jak rychle dorazí odhadce? Obvyklá doba je 1-2 dny. Obvykle může odhadce odejít druhý den. Většina oceňovacích společností nabízí zrychlené oceňovací služby. Je to trochu dražší, ale pak se kontrola provede druhý den a posudek je vypracován za den nebo za pár hodin.

Jak probíhá ocenění bytu

Ocenění nemovitosti probíhá v několika fázích. Aby odhadce vypracoval posudek, zaplatíte jeho práci a poskytnete podklady potřebné k rozboru.

Jaké dokumenty jsou potřeba. Ve většině případů je seznam standardní:

1. Technická dokumentace – obvykle technický list. Pokud ho ale prodejce nemá, tak si objedná rozšířený výpis USRN s půdorysem. Odhadce takový dokument potřebuje k zaznamenání stavu domu a bytu, přestavby a celkového stavu budoucí zástavy.
2. Osvědčení o vlastnictví nebo výpis z USRN s uvedením vlastníka bytu.
3. Pasové údaje zákazníka za účelem identifikace klienta a jakmile je zpráva připravena, odeslat ji hypotečnímu manažerovi banky, který připravuje podklady pro kolaudaci objektu.

Pořadí hodnocení. Způsob ocenění závisí na úvěrové instituci. Zde jsou hlavní možnosti:

1. podání žádosti o posouzení prostřednictvím speciální online služby banky. Dlužník sestaví žádost o ocenění, přiloží dokumenty a vybere společnost. Poté klient obdrží šek na zaplacení služeb bankovní kartou na webu nebo prostřednictvím odkazu z SMS zprávy. Jakmile bude platba provedena, dokumenty půjdou do práce znalecké společnosti. Odhadce bude kontaktovat klienta, dohodne si den a čas prohlídky;
2. žádost přímo na znaleckou společnost. Ne každá banka nabízí práci přes online služby a proces vypadá takto: klient si ze seznamu akreditovaných odhadců vybere vhodnou organizaci, kontaktuje ji a podklady potřebné k posouzení zašle e-mailem. Zaměstnanec společnosti je zkontroluje a odešle údaje k platbě za posouzení, obvykle prostřednictvím aplikace Sberbank na telefonní číslo nebo číslo karty. Po zaplacení si klient odsouhlasí termín prohlídky.

V obou případech odhadce zašle zprávu elektronicky přímo bance. Klient může obdržet i report – odhadce jej na vyžádání zašle na e-mail nebo na osobní účet na webu banky.

Jak dlouhé je hodnocení. Na přípravu obvykle společnosti vyčleňují 1 až 2 pracovní nebo 1 až 3 kalendářní dny. V závislosti na pracovním vytížení specialisty může být zpráva připravena během několika hodin, zejména pokud využijete službu zrychleného posouzení.

Načasování závisí na typu objektu a jeho umístění. Například venkovské domy ve firmě může hodnotit pouze manažer, takže příprava zprávy o takovém objektu bude trvat déle. Ve městě jsou termíny vždy kratší než v bytech nacházejících se v regionu.

Jak vypadá hodnotící zpráva?

Ocenění bytu se provádí formou posudku. Hodnotící zpráva je album skládající se z listů A4 ve formátu PDF. Dokument má obvykle více než 40 stran. Před 3-5 lety banky pracovaly s papírovými výkazy a do roku 2023 většina věřitelů přešla na elektronické.

Spolu s dokumentem zašle zaměstnanec soubor s elektronickým podpisem ES, který zprávu ověří. Oba dokumenty jsou zpravidla archivovány a zaslány zákazníkovi e-mailem v jednom souboru. Zpráva bez certifikátu EP je neplatná.

Jak se sestavuje. Odhadce to dělá ručně: specialista má připravenou šablonu, do které zadá příslušné informace o objektu. Když je dokument připraven, převede jej do PDF. Posudkové album je uloženo v bance spolu s dalšími dokumenty o vystavené hypotéce.

Co se lze ze zprávy dozvědět. Úkolem odhadce je vypočítat tržní a likvidační hodnotu předmětu.

Tržní hodnota – cena bytu, pokud je prodán bez spěchu a vyšší moci.

Likvidační hodnota – minimální cena, za kterou banka byt v krátké době prodá.

Pro výpočet těchto ukazatelů odhadce hodnotí samotný byt a zvažuje stav trhu s nemovitostmi pro podobné objekty. O technických vlastnostech bytu, domu a okolí se dozvíte v hodnotící zprávě:

1. Charakteristika umístění bytu: vlastnosti infrastruktury a okolí, dopravní dostupnost.
2. Popis budovy, ve které se byt nachází: z jakého materiálu jsou stěny, podlahy nebo základy, celkový stav domu a počet podlaží.
3. Charakteristika objektu, jako je byt: celková plocha a obytná plocha, výška stropu a výhled z okna, celkový stav, neregistrovaná přestavba a možnost jejich legalizace s přibližnou cenou a načasováním.

V důsledku toho odhadce uvede tržní a zbytkovou hodnotu předmětu. Kromě toho bude specialista psát o likviditě objektu – období, po které lze byt prodat. Likvidita je vysoká, pokud je doba prodeje měsíc. Průměr, pokud to trvá 2-4 měsíce. Zaměstnanec také předpovídá budoucí změny ceny bytu: zda ceny porostou, a pokud ano, o kolik.

Co je součástí hodnotící zprávy. Zpráva musí obsahovat:

• kdo nařídil a kdo provedl posouzení, jakým způsobem;
• o jaký byt se jedná, v jakém stavu, jak je využíván;
• jak se mají věci na trhu, kde se bude tento byt prodávat;
• za kolik se dá prodat běžně nebo v aukci;
• jaké jsou přílohy k posouzení v podobě fotografií a kopií dokumentů.

Doba platnosti hodnotící zprávy. Standardní doba platnosti posudku je zpravidla 6 měsíců – po tuto dobu od data kontroly banka protokol přijme ke schválení objektu.

Kolik stojí odhad bytu na hypotéku?

Průměrné náklady v Petrohradu jsou 3000 ₽. V Moskvě začínají ceny od 3500 ₽.

Před objednáním odhadu zjistěte náklady od různých společností. Stává se, že posouzení stejného bytu jedním specialistou bude stát 6000 3000 rublů a jiným – XNUMX XNUMX rublů. Nižší cenu obvykle nabízejí soukromí odhadci registrovaní jako individuální podnikatelé. Kvalita hodnocení přitom není o nic horší a kvalifikace specialisty může být vyšší – několik vysokoškolských a pokročilých školicích kurzů. Obvykle je také kratší lhůta pro zpracování zprávy pro takové specialisty.

Přibližná cena odhadu bytu:

— 3800 ₽; — 4500 ₽; — 5250 ₽.

Cena závisí na naléhavosti, účelu, bytu samotném a dalších parametrech. Přesnou cenu posudku zjistěte u odhadce.

Co ovlivňuje tržní hodnotu bytu

Oblast, ve které se nemovitost nachází. Ovlivňuje náklady na metr čtvereční: v Petrohradě je metr čtvereční v okrese Moskovsky v průměru o 20 000 rublů dražší než v Něvském. Byt v novém domě, který byl postaven mezi starými panelovými domy, proto bude stát méně než analogy v dobré oblasti.

Odhadci využívají průzkumy a data z realitních portálů. Toto je stránka výzkumu z webu Real Estate Bulletin.

Technické vlastnosti budovy: v jakém roce byl dům postaven, kdy byla provedena generální oprava a kolik je v domě pater. Zohledňuje se vše: přítomnost skluzu na odpadky, organizace parkování, stav předních dveří.

Stav bytu. Jaké patro, kolik místností a zda probíhá oprava. Která koupelna – kombinovaná nebo samostatná. Odhadce se podívá i na to, zda je na podlaze položeno linoleum nebo laminát, zda je v koupelně dlažba a jak je v bytě provedeno osvětlení.

Na stavu bytu záleží: pokud je tapeta špinavá, zpráva je označena „vyžaduje opravu“.

Oprava s tapetou a za 70 tisíc rublů a za 5 tisíc se rovná “opravě evropské kvality”. Nevyplatí se proto čekat, až odhadce započítá do ceny bytu plnou cenu designových oprav. V nejlepším případě dá na opravy násobící faktor.

Banky odmítají zprávy o hodnocení sekundárního bydlení

Banky stále častěji vydávají hypotéky bez znaleckého posudku. Tržní hodnotu v tomto případě vypočítává pracovník oddělení zajištění banky nebo speciální program využívající umělou inteligenci.

Sberbank spustila takový projekt v pilotním režimu v srpnu 2023 – zatím je to jen v řadě regionů, například v Leningradské, Vologdské, Pskovské nebo Archangelské oblasti, a to pouze pro byty na sekundárním trhu. Systém nezávisle určí, zda je vyžadována zpráva odhadce. Klient se o tom dozví po nahrání podkladů k vybranému bytu.

Sberbank zde není první. Zenit Bank na svém webu uvádí, že u hypotéky není vyžadována zpráva o ocenění. A Petrohradská banka má „chytrou hypotéku“, u které banka také nepožaduje zprávu odhadce.

Takové úvěry se také často nacházejí u různých bank na hypotékách na základě smlouvy – úvěru zajištěného stávající nemovitostí. Dlužník může provést transakci do 1-2 dnů po kontaktování banky.

V podstatě bez posudku financují nákup bytů na sekundárním trhu – jejich cena je pochopitelnější. Není šance, že by vám dali hypotéku bez odhadu na venkovský dům. Jedná se o méně likvidní položku a věřitelé věnují kontrole zprávy velkou pozornost. V mé praxi se vyskytly případy, kdy se znalecký posudek chaty pětkrát předělával, protože banka nesouhlasila s tržní hodnotou zástavy nebo prostě nebyl dostatek fotek.

Hypotéka bez znaleckého posudku má mnoho výhod:

• můžete ušetřit na poplatcích za odhadce;
• zkracuje se doba zpracování, protože vypracování protokolu a jeho odeslání bance trvá obvykle 2-3 dny, případně i více, pokud prodávající nemá technické podklady k bytu a je potřeba je objednat;
• Bez znaleckého posudku můžete koupit byt s neregistrovanou přestavbou na hypotéku, ale pokud se nepodaří legalizovat, budete muset vrátit nemovitost do původní podoby, jinak se může případ dostat až k soudu.

Hlavním problémem takových půjček je, že není s kým diskutovat o ceně. Formálně se provede posouzení, ale do bytu nikdo nepřijde. Stává se, že dům stojí o něco méně, než prodejce požaduje, pak se běžný odhadce může sejít na půli cesty a zhodnotit to na prodejní ceně. To je důležité, pokud má dlužník minimální částku na zálohu nebo dokonce pouze mateřský kapitál. Pokud není odhadce, není se koho zeptat.

Můj klient si koupil hotový byt od developera a často nafouknou ceny. Podle smlouvy byly náklady po zaplacení rezervace 3 585 274 rublů. Poslal jsem dokumenty k předběžné analýze a odhadce řekl, že cena bude 3 530 000 rublů. Vysvětlil jsem situaci: klient neměl co dodat, sebral to poslední. V důsledku toho odhadce provedl zprávu o 3 605 000 rublech. Banka to přijala a transakci jsme dokončili.

Je třeba se připravit na to, že banka má právo požadovat další doklady, včetně zprávy o posouzení, i když uvádí, že to není potřeba.