Pozornost věnovaná detailům při nákupu domu na sekundárním trhu ušetří kupujícímu finanční ztráty

Koupě bytu je důležitou a zodpovědnou záležitostí v životě každého člověka. Je třeba se pečlivě připravit zejména na pořízení bydlení na sekundárním trhu. Existuje mnoho nuancí, kterým byste měli věnovat pozornost při uzavírání obchodu.

Společně s odborníky hovoříme o hlavních rizicích při koupi bytu na sekundárním trhu s bydlením.

Odborníci v článku

  • Elena Mishchenko, vedoucí oddělení městských nemovitostí, NDV-Real Estate Supermarket
  • Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro další prodej nemovitostí
  • Timur Bayazitov, místopředseda advokátní komory Korchago and Partners

Nedůvěryhodné dokumenty

Je nutné pečlivě zkontrolovat veškeré vlastnické listiny k bytu, osobní údaje majitele, veškeré plné moci. Důvody, pro které mohou nastat potíže, jsou zabavení majetku, zapsané děti nebo nezpůsobilé děti, přítomnost dědictví nebo daru, nedostatek souhlasu jednoho z manželů a mnoho dalších.

Před transakcí byste si proto měli vyžádat spoustu certifikátů od různých vládních agentur, například od USRN, BTI, výpisy z domovní knihy a někdy budete potřebovat certifikáty z neuropsychiatrických a narkologických ambulancí. Není na škodu zkontrolovat výpis na finančním a osobním účtu bytu, který zobrazuje dluh za účty za energie. Nejlepší je, aby majitel přinesl toto prohlášení v den transakce, nebo alespoň den předem.

Kontroverze o dědictví

Pokud kupující koupil byt, který prodávající nedávno zdědil, může se po dokončení transakce ukázat, že existují dědici, jejichž zájmy byly porušeny. V tomto případě může být transakce prohlášena za neplatnou soudem, kupující bude muset vrátit byt a prodávající – peníze.

„Jde o krajně nepříjemnou situaci, zvláště když peníze již prodejce objektu utratil. Pak se kupující bytu vystavuje riziku, že zůstane bez bytu a bez peněz. Východiskem je co nejpečlivěji zkontrolovat doklady ke kupovanému bytu, komunikovat s dědicem, sbírat údaje o složení rodiny prodávajícího a osobách, které by mohly být dědici. V ideálním případě zahrňte do smlouvy doložku, podle které se prodávající předmětu ujme řešení případných sporů s nezvěstnými dědici, “říká Yulia Dymova, ředitelka kanceláře sekundárního prodeje nemovitostí Est-a-Tet.

Elena Mishchenko, vedoucí oddělení městských nemovitostí, NDV-Real Estate Supermarket:

– Je nutné zkontrolovat, zda rodiče zůstavitele žijí. Prověřit dědictví lze v zásadě jen z 90 %, protože nejčastěji není dostatek dokladů nebo je nejsou ochotni poskytnout, protože jsou poškozeny vztahy mezi dědici.

Při koupi bytu si musíte pečlivě prostudovat všechny dokumenty

Prodej bytu na plnou moc

Pokud se byt prodává na základě plné moci, měl by být kupující velmi opatrný. Je ale důležité si uvědomit, že obecně je plná moc zcela legální nástroj, stačí zkontrolovat samotný dokument, zmocnitele a podmínky plné moci.

Jedním z nejnepříjemnějších překvapení, které může kupující dostat, je nezákonně vystavená plná moc. To může vést k napadení transakce u soudu a jejímu dalšímu uznání za neplatnou.

ČTĚTE VÍCE
Proč nemůžete nainstalovat hliníkové radiátory ve vícepodlažní budově?

„Je třeba zkontrolovat dobu platnosti plné moci a také oprávnění osoby, na jejíž jméno je vystavena. Byly zaznamenány případy, kdy byla vydána plná moc s právem nájmu předmětu a ten, komu byla plná moc vystavena, se snaží předmět prodat. Abyste předešli potížím, rozhodně byste měli kontaktovat zmocnitele, ujasnit si samotnou existenci plné moci a dobu její platnosti, zeptat se, zda zmocnitel ví o plánech na prodej objektu. A je velmi žádoucí provést samotnou transakci s pomocí notáře,“ říká Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro další prodej nemovitostí.

Pronájem bytů

Byty získané na základě nájemní smlouvy podle odborníků často vyvolávají otázky. Pronájem je zvláštní typ transakce, která zajišťuje převod nemovitosti výměnou za hmotnou podporu majitele až do jeho smrti.

Za prvé se mohou náhle objevit příbuzní nájemce a zpochybnit oprávněnost anuity. Mohou například argumentovat tím, že nájemce – starší předchozí vlastník – nemohl být činěn k odpovědnosti za své činy, nebo byl oklamán nebo donucen uzavřít dohodu o anuitě.

Nejčastěji takové nároky podávají příbuzní nájemce rok a půl po jeho smrti. Koupě bytu na novou nájemní smlouvu proto může být riskantní. V každém případě, pokud je právním zřízením anuitní smlouva, pak se doporučuje zapojit do transakce profesionálního právníka, který se přesně takovými záležitostmi zabývá. Specialista bude schopen správně posoudit rizika nákupu.

Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro prodej nemovitostí:

„Někdy se nepoctiví prodejci snaží prodat nebezpečné byty a snaží se kompenzovat nedostatek právní čistoty za cenu výrazně nižší než tržní. Pokud tedy uvidíte podezřele výhodnou nabídku, je velká pravděpodobnost, že s bytem není vše v pořádku. Nezapomeňte zkontrolovat převody vlastnictví za poslední rok nebo dva. Pokud je jich hodně, je to známka toho, že v bytě není vše v pořádku.

Zvláštní pozornost by měla být věnována titulním dokumentům pro bydlení

účty za energie

Abyste nečelili nepříjemné situaci, kdy za sebou pronajímatel zanechá dluh za společný byt nebo větší opravy, musíte prodávajícího požádat o předložení účtenky za energie a větší opravy za poslední měsíc.

„Pokud dluh za obecní byt visí na člověku, pak dluh z generální opravy bude na bytě a nový majitel ho bude muset zaplatit,“ dodává Timur Bayazitov, místopředseda baru Korchago and Partners.

Skrytá překvapení

To se týká fyzických vad bytu. Například plíseň na celé stěně, pečlivě zakrytá kuchyňskou soupravou, vám pravděpodobně neudělá radost, pokud se najde po koupi bytu. Totéž platí pro poškozené vodovodní potrubí, elektroinstalace.

Nejlepší je přijít na prohlídku bytu během dne, protože v přirozeném světle budou všechny nedostatky a vady patrné. Večer při světle lamp jim prostě nevěnujete pozornost. Je dokonce vhodné provést druhé sledování – jak ve světle, tak ve tmě.

ČTĚTE VÍCE
Kolik otáček by měl mít soustruh na dřevo?

Neoprávněná přestavba

Při výběru bytu vždy zkontrolujte osvědčení o registraci. Pokud si koupíte opci, kde byla provedena sanace a není legalizovaná, hrozí vám to velké problémy. Veškeré trápení s pokutami, případným bouráním a rekonstrukcí zdí padnou na vaše bedra. Náklady mohou dosáhnout několika stovek tisíc rublů.

Nový majitel totiž bude muset zaplatit vysokou pokutu a kromě toho dát vše do původního stavu. A takový byt se později těžko prodá. Protože banky jsou extrémně neochotné vydávat hypotéky na takto přeplánované byty.

Podle Timura Bayazitova, místopředsedy Advokátní komory Korchago and Partners, je nutné zkontrolovat umístění pokojů podle osvědčení o registraci. A pokud něco neodpovídá, pak je to vážný zvon.

Dokumenty, které je třeba zkontrolovat před koupí bytu:

  • doklad, kterým byl byt zakoupen dříve (privatizace, darování, kupní smlouva);
  • doklady prodávajícího: cestovní pas, rodné listy pro děti do 14 let, pro cizince – povolení k pobytu;
  • osvědčení o vlastnictví (do 15. července 2016) nebo výpis z USRN / USRR potvrzující státní registraci vlastnictví;
  • dokumenty ze ZISZ (půdorys a vysvětlení);
  • povolení opatrovnických orgánů k transakci, pokud jsou dotčena práva nezletilých dětí;
  • výpis z domovní knihy, podle kterého si můžete ověřit, kdo byl přihlášen dříve a nyní;
  • potvrzení o nulových dluzích na nájemném;
  • notářský souhlas manžela, je-li byt společným majetkem;
  • výpis z USRN s informacemi o absenci břemen a zatčení;
  • notářsky ověřený souhlas ostatních akcionářů, pokud je tento byt v akciích a prodává se další podíl;
  • potvrzení z psycho-neurologických a narkologických ambulancí potvrzující, že prodávající není registrován.

Rozmazlený výhled z okna

Pro mnoho lidí hraje velkou roli nejen stav bytu, ale i výhled z okna. Pokud je tedy z oken výhled do parku, náměstí nebo jiné malebné krajiny, musí se kupující ujistit, že se na tomto místě v nejbližší době neplánuje stavět žádný objekt. Například vícepodlažní obytný dům, který bude nejen bránit výhledu, ale bude bránit i pronikání slunečních paprsků do bytu.

Foto: Flamingo Imagesshutterstock

Koupě bytu není jen radostná událost, ale také zodpovědný podnik, který s sebou nese rizika. Nejprve musí člověk projít agónií výběru – najít možnost, která vyhovuje rozpočtu, umístění a vnějším charakteristikám. Poté přichází ten nejzásadnější okamžik – kontrola právní čistoty bytu i samotného majitele.

Společně s odborníky vám prozradíme, jak se problémům vyhnout pomocí jednoduchých pravidel.

Pravidlo 1. Ověřování dokumentů

První věcí, kterou je třeba začít, je zkontrolovat dokumenty prodejce. Není neobvyklé, že falešné doklady (pasy, závěti atd.) jsou využívány k podvodům s nemovitostmi. Pravost pasu prodejce můžete zkontrolovat pomocí speciální služby. Je třeba mít na paměti, že pas může být neplatný z důvodů, které nesouvisejí s podvodem (poškození dokumentu, vypršení platnosti, přítomnost položek, které by v pasu neměly být). V takovém případě byste měli požádat prodejce, aby se obrátil na územní orgány Ministerstva vnitra pro upřesnění.

ČTĚTE VÍCE
Kdy by se měly provádět mimořádné kontroly zařízení na ochranu před bleskem?

Před koupí bytu byste si také měli pečlivě zkontrolovat titulní dokumenty – kupní a prodejní smlouvy, dary, majetková účast atd. Od roku 2016 je dokladem potvrzujícím státní registraci vlastnictví nemovitosti výpis z Jednotného státního rejstříku Nemovitost. Do této doby bylo vydáno osvědčení o státní registraci práv.

Neměli byste se spoléhat pouze na dokumenty dodané prodávajícím, poznamenala Olga Kladková, vedoucí právní poradkyně právního servisu realitní společnosti Inkom-Nedvizhimost. Chcete-li zkontrolovat relevanci vlastnictví prodávajícího, absenci zákazů nakládání s předmětem a omezení vlastnictví, můžete získat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.

„V případě, že prodávající rezidenční nemovitosti není jejím prvním vlastníkem, měli byste si také vyžádat výpis z Jednotného státního rejstříku práv o převodu práv, ze kterého získáte informace o tom, kolikrát a jak často se změnili majitelé této nemovitosti,“ dodal právník.

Každý zájemce může získat takové výpisy z Rosreestr. Je však třeba připomenout, že informace obsažené ve výpisu jsou aktuální v době jeho vydání. Proto je lepší získat výpis krátce před transakcí.

První věcí, kterou se doporučuje začít prověřovat prodejce, jsou jeho doklady. Před zakoupením bytu byste také měli pečlivě analyzovat titulní dokumenty

První věcí, kterou se doporučuje začít prověřovat prodejce, jsou jeho doklady. Před zakoupením bytu byste také měli pečlivě analyzovat titulní dokumenty (Foto: Motortion Filmsshutterstock)

Jaké dokumenty jsou k transakci potřeba?

Olga Balbek, Hlavní právník sítě Miel:

  • výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí. Obsahuje informace o majitelích, uvádí omezení, zatčení a případná břemena;
  • doklady potvrzující vlastnictví (prodejní a kupní smlouva, privatizace, osvědčení o dědictví atd.);
  • jednotný doklad o bydlení (obsahuje informace o všech přihlášených a nahrazuje výpis z evidence domů a finančního a osobního účtu);
  • technický pas bytu (ukazuje, zda byla provedena nějaká přestavba);
  • osvědčení o nepřítomnosti dluhů na účtech za energie od MFC;
  • výpis z psychoneurologické ambulance prokazující, že prodávající je způsobilý k právním úkonům);
  • oddací list nebo rozvodový list, svatební smlouva nebo dohoda o rozdělení majetku mezi manžely. Pokud byl byt zakoupen během manželství, je nutné získat souhlas druhého z manželů s transakcí. Souhlas musí být notářsky ověřen;
  • Při provádění transakcí s byty, mezi jejichž vlastníky jsou děti, je vyžadován předchozí souhlas opatrovnických a opatrovnických orgánů.

Pravidlo 2. Žádné soudní řízení

Pomocí otevřených zdrojů můžete zkontrolovat, zda proti vlastníkovi probíhá nějaké soudní řízení. Alexandra Voskresenskaya, právnička advokátní komory Yukov and Partners, v první řadě doporučuje zkontrolovat prodejce:

  • přítomnost exekučního řízení proti němu (na webu FSSP). Tato kontrola vám umožní zjistit závazky po splatnosti, které mohou vést k úpadku;
  • přítomnost soudního sporu proti prodávajícímu, kde držitel autorských práv vystupuje jako žalovaný.
ČTĚTE VÍCE
Jakou hustotu izolace zvolit pro stěny rámového domu?

Zvláštní pozornost je podle advokáta třeba věnovat rodinným sporům (dělení majetku), dědickým sporům, sporům ze smluv o půjčce a úvěrových smluv, které jsou zpravidla zajištěny nemovitostí.

O existenci soudních řízení a nároků vůči vlastníkovi se můžete dozvědět na oficiálním portálu soudů obecné jurisdikce města Moskvy, na oficiálním internetovém portálu „Justice“, na webových stránkách spisu rozhodčích případů ( pokud je prodávající samostatným podnikatelem, lze proti němu uplatnit nároky u rozhodčích soudů). Pro ověření budete potřebovat údaje prodejce (celé jméno, daňové identifikační číslo).

„Všechny tyto okolnosti je třeba prověřit, abychom v budoucnu eliminovali rizika napadení kupní a prodejní smlouvy (například ze strany věřitelů v úpadku, bank) a exekuce na nemovitost,“ vysvětlila Alexandra Voskresenskaya.

Pravidlo 3. Případy úpadku

Je důležité vědět, zda je prodávající bytu zapojen do úpadku. Informace o dostupnosti konkurzních řízení (aktivních i ukončených) si můžete ověřit na stránkách Federálního rejstříku informací o konkurzech nebo na stránkách spisového seznamu arbitrážních případů. K tomu budete potřebovat celé jméno nebo daňové identifikační číslo vlastníka bytu.

„Když tedy držitel autorských práv pochopí, že úpadku se nelze vyhnout, nemovitost rychle prodá,“ vysvětlila Olga Balbek, hlavní právník sítě Miel.

Můžete si také vyžádat informace od úřadu pro úvěrovou historii o dostupnosti půjček (aktuálních i placených) od prodejce. „Ale praxe ukazuje, že majitelé s tím souhlasí neochotně. A podle zákona je nemožné tyto informace získat samostatně ve vztahu ke třetí straně,“ dodala Alexandra Voskresenskaya.

Jestliže dříve byl po mnoho sezón trendem při prodeji bytů podvody se zabaveným majetkem (dědictví), nyní vede bankrot

Jestliže dříve byl trendem po mnoho sezón při prodeji bytů podvody se zcizeným majetkem (dědictví), nyní je v čele bankrot (Foto: 89stockershutterstock)

Pravidlo 4. Zástupná odpovědnost

Měli byste si také ověřit, zda je prodávající členem nebo akcionářem právnických osob. Tyto informace můžete zjistit v otevřených zdrojích nebo pomocí odborných portálů (například casebook.ru nebo SPARK, jejich služby jsou placené). Pokud se ukáže, že prodávající bytu je účastníkem nebo akcionářem právnické osoby, musíte zkontrolovat stav společnosti.

„Pokud prodávající vlastní akcie akciové společnosti a akciová společnost se dostane do úpadku (nebo nám její finanční situace umožňuje dospět k závěru, že se brzy objeví známky insolvence), pak je pravděpodobné, že prodávající v budoucnu nést zprostředkovanou odpovědnost za závazky společnosti. A pak – jeho osobní bankrot, v rámci kterého může být zpochybněna transakce prodeje bytu,“ poznamenala Voskresenskaya.

Pravidlo 5. Rodinný stav prodávajícího

Při analýze právní čistoty transakce právníci doporučují věnovat pozornost rodinnému stavu prodávajícího. „Manželé, když kupují nemovitost, často ji registrují pouze na jednoho z nich. K zcizení takové věci manželem, který je vlastnickým vlastníkem, je však nutné získat notářsky ověřený souhlas druhého manžela. V opačném případě může být transakce uskutečněná bez řádně provedeného souhlasu druhého manžela z jeho strany napadena,“ vysvětlil přední právní poradce Inkom-Real Estate.

ČTĚTE VÍCE
Jak sami vypustit vodu ze zavěšeného stropu?

Jsou ale případy, kdy souhlas druhého z manželů k prodeji bytu není potřeba. Například pokud nemovitost obdržel jeden z manželů bezúplatně – dědictvím nebo privatizací. Nebo pokud byla mezi manžely uzavřena manželská smlouva a vlastnictví bytu je převedeno na jednoho z manželů.

Registrován v bytě

Dále je nutné získat informace o osobách registrovaných v kupovaném bytě. To lze provést tak, že si od prodávajícího vyžádáte výpis z domovní knihy nebo Jednotný doklad o bydlení. Tyto informace jsou nezbytné pro získání souhlasu uživatelů nemovitosti s jejich odhlášením a vyklizením. „Pokud se tento problém nevyřeší před dokončením transakce, pak po koupi bytových prostor může mít nový majitel problémy s odhlášením a vystěhováním uživatelů, které bude nutné řešit nejspíše soudní cestou,“ upozornila Olga Kladková. .

Pravidlo 6. Potvrzení z výdejen

Doporučuje se také vyžádat si od prodejce potvrzení z protidrogových a psychoneurologických ambulancí, které potvrzují, že není registrován u těchto institucí. „Tyto informace jsou nezbytné pro eliminaci rizika napadení transakce pod záminkou, že v době jejího dokončení se prodávající nacházel ve stavu, kdy nebyl schopen rozumět svému jednání,“ vysvětlil právník z Inkom-Real Estate.

Samotný fakt, že prodávající je registrován v psychoneurologické nebo narkologické ambulanci, však není jednoznačným důvodem pro odmítnutí obchodu. V tomto případě je nutné zjistit všechny okolnosti související s prodejem bytu: z jakého důvodu se prodává, zda majitel za to nepořizuje jinou nemovitost, kde se nachází atd. můžete se dohodnout, že v den obchodu prodávající projde lékařskou prohlídkou, díky které může lékař posoudit jeho stav pro připravenost k uzavření obchodu,“ poradila Olga Kladková.

Pravidlo 7. Podivné chování prodejce

Bezohledného prodejce může prozradit jeho podivné chování – například když neumí odpovídat na standardní otázky.

„Kupující by se měli mít na pozoru, pokud jim majitel domu nedokáže vysvětlit, kam se po prodeji bytu přestěhuje a kdy se plánuje přihlásit do nového bydliště. Samozřejmě to lze vysvětlit nějakými každodenními potížemi, ale přesto je třeba tuto situaci objasnit,“ doporučuje Michail Kulikov, ředitel oddělení sekundárního trhu společnosti Inkom-Real Estate.

Alarmujícím signálem pro potenciální kupce je podle něj i podezřele nízká cena bytu – pokud je o 15 % nižší než tržní hodnota podobných nemovitostí. Majitel samozřejmě může dát kupujícímu výraznou slevu vzhledem k tomu, že byt nutně potřebuje prodat z důvodu stěhování do jiného města či země. V případě vysoké slevy byste si ale měli zvlášť pečlivě zkontrolovat doklady a nespěchat do obchodu.