Nákup venkovské nemovitosti je vždy loterie. Ne každý prodávající řekne potenciálnímu kupci o porušeních spáchaných během výstavby a dalších nedostatcích jeho domu. Technické a právní nuance často dokáže předem odhalit pouze odborník – právník, realitní makléř nebo nezávislý odhadce. Vzniklé potíže mohou na dlouhou dobu zkazit dojem nového majitele z nákupu.
Nejspolehlivější nemovitost ke koupi je dům v organizované a plně obydlené vesnici. To je vysvětleno skutečností, že veškerá komunikace je tam dobře zavedena a je tam nezbytná infrastruktura. Cenou za chybu při koupi domu s vadami může být rekonstrukce nebo vyhlídka, že zůstanete bez peněz a nemovitosti.
Hovoříme o nejčastějších problémech, se kterými se může potenciální kupec venkovské nemovitosti setkat.
V ojedinělých případech lze technické nedostatky chaty zjistit i po několika návštěvách. Nejběžnější jsou přítomnost plísní, praskliny v základu a netěsnosti. Kromě toho je nutné posoudit stav střechy. Nedodržení instalačních pravidel často vede k tvorbě kondenzace a dalšímu hnilobě systému krokví a úspora izolace se stává příčinou netěsností.
Také je třeba věnovat pozornost stěnám a rohům v domě. Nejlepší je, když je prohlédne odborník pomocí termokamery. Pokud zařízení ukazuje, že jsou vlhké, je lepší nákup odmítnout, jinak nový majitel riskuje boj s plísní po mnoho let. Doporučuje se zkontrolovat dům dvakrát: za jasného slunečného počasí, kdy jsou jasně viditelné všechny netěsnosti na fasádě, a za deště, abyste pochopili, zda střecha prosakuje a zda je bouřkový odtok na místě správně navržen.
Připojování komunikací je poměrně problematický a nákladný proces. Potíže s jejich instalací mohou vést k tomu, že majitel chaty bude nucen dočasně zastavit stavbu nebo ji úplně zastavit. Náklady na dům bez komunikací jsou nižší než u podobných nemovitostí s komunikací. Pokud se o to stavitelé nebo předchozí majitel nestarali předem, kupující bude muset vynaložit spoustu času, úsilí a peněz.
Ale i když jsou nainstalovány všechny potřebné komunikace, jejich kvalita může způsobit nepohodlí. Proto je důležité věnovat pozornost alespoň povrchní kontrole komunikací. Požádejte například prodejce, aby předvedl svou práci. Prodávající má zpravidla kontakty na všechny zhotovitele, kteří dílo prováděli. Smlouvy o jejich údržbě mohou sloužit jako dokumenty potvrzující dostupnost komunikace.
Právní čistota transakce
Povrchní studium dokumentů může vést k řadě důsledků. Výsledkem koupě může být nemovitost postavená na pozemku s věcným břemenem. Kvůli porušování zákona při výstavbě je registrace vlastnictví koupeného domu nemožná.
Často dochází k případům, kdy se rozestavěný nebo i hotový dům staví svépomocí. V tomto případě prodávající obvykle prodává pouze pozemek, ve skutečnosti před Rosreestrem skrývá, že na místě stojí také dům. Takové bydlení se nedoporučuje kupovat, protože hrozí, že nemovitost nebude evidována jako majetek. V lepším případě bude muset nový majitel provést změny v projektu na vlastní náklady, v horším případě musí dojít k demolici domu.
Vzhledem k tomu, že venkovská nemovitost je drahý nákup, potenciální majitelé se obvykle uchýlí ke službám specialistů, aby ověřili právní čistotu transakce. Abyste se ujistili, že vlastnictví pozemku a domu prodávajícího je řádně formalizováno a evidováno, je důležité si před dokončením transakce vyžádat kompletní balík dokumentů.
Projekt dispozičního řešení chaty
Hotový dům od developera se může lišit od schváleného individuálního projektu a nemusí splňovat očekávání kupujícího. Rozdíl spočívá v designu a skutečné ploše místností, tloušťce a délce stěn, výšce stropů, umístění oken a dveří. Jsou případy, kdy i umístění chaty podléhá změnám, zejména v souvislosti s výstavbou komunikací nebo občanské vybavenosti. Takový spor lze vyřešit v předsoudním řízení podáním žaloby s uvedením všech požadavků na dodavatele. Můžete například požadovat snížení ceny nebo odstranění nedostatků. Pokud tyto požadavky odmítnete splnit, můžete se obrátit na soud.
Pokud parametry bydlení nesplňují požadavky stanovené ve stavebním povolení, mohou nastat potíže se zápisem vlastnických práv, zejména pokud jejich hodnoty překračují maximální přípustné limity. Také asi polovina nákupů nemovitostí v zemi vede k tomu, že osoba koupí nemovitost v nezastavěné vesnici. Kupující se tak odsuzuje k dlouhému rozjímání o staveništi.
I po složení zálohy může prodávající postoupit nemovitost jinému zájemci. Abyste se chránili, je nutné předem stanovit vážné sankce pro případ odmítnutí transakce kupujícím nebo prodávajícím. I když tedy majitel dostane výhodnější nabídku, rozmyslí si, zda má smysl platit dvojnásobek nebo trojnásobek zálohy, přičemž prvnímu potenciálnímu kupci obchod odmítne.
Majitel navíc může uzavřít obchod s více kupujícími najednou. Tento typ podvodného schématu je poměrně běžný. Trh s předměstskými nemovitostmi také není imunní vůči dvojím prodejům. Při projednávání takových sporů u soudu bude mít výhodu kupující, který se jako první zaregistroval nebo uzavřel smlouvu. Ostatní potenciální vlastníci mají zároveň možnost získat plnou cenu zaplacené smlouvy, náhradu morálních škod a vzniklých ztrát.
Koupě dachy, stejně jako jakékoli jiné nemovitosti, je zodpovědná záležitost. Nestačí vybrat vhodnou vesnici, dobrý dům s upraveným pozemkem a komunikacemi, je potřeba zkontrolovat i vlastnické listiny a samotného prodejce, abyste předešli nepříjemným situacím v budoucnu.
S jakými skrytými obtížemi se může kupující letní rezidence potýkat, říkáme spolu s odborníky.
1. Problémy s dokumenty a registrací
Jedním z hlavních bodů při nákupu chaty nebo jakékoli jiné nemovitosti je ověření dokumentů a možné potíže s nimi (zejména neúplný balík dokumentů). Prodávající například nemusí vlastnit pozemek. Podle Zhanny Kolesnikovové, vedoucí obchodní praxe Plešakov, Ushkalov and Partners, kupující v naprosté většině případů vyjdou s minimální kontrolou – objednají si výpis z USRN potvrzující, že právo prodávajícího je zapsáno v rejstříku. Je však nutné zkontrolovat nejen aktuální zápis v rejstříku, ale také zákonnost nabytí vlastnického práva, podotýká advokát.
Prodejce musí mít alespoň pas a doklady o vlastnictví dače (například kupní smlouvu, dědické dokumenty). „Vždy by měly být dva doklady: k pozemku (potvrzující vlastnické právo) a k domu (pokud je dům a pozemek zapsán). Smlouva o prodeji je vždy stejná, zahrnujeme tam dům i pozemek, “řekla Anna Pochikaeva, expertka z předměstské realitní kanceláře Miel na Nikoloyamské.
Osvědčení o absenci dluhů na příspěvcích je nesmírně důležité, pokud je stránka v SNT, DSK a podobných sdruženích občanů, pokračovala Zhanna Kolesnikova. „Pokud se změnila kategorie lokality nebo typ povoleného využití, pak jsou potřebné příslušné dokumenty. Dále seznam závisí na konkrétní situaci, “vysvětlil odborník.
2. Dluhy v zemi
Nepříjemným překvapením pro kupujícího mohou být dluhy na cíli a členské poplatky SNT, DNP, na jejichž území se venkovský dům nachází. Sama o sobě přítomnost dluhů na příspěvcích nebrání prodeji webu, pokud nebude zabaven. Dluh také nepřechází na nového majitele, říká Zhanna Kolesniková. V praxi se mu však mohou stát problémem, upozorňuje advokát.
„Vedení SNT může novému majiteli způsobit různé nepříjemnosti tím, že se bude snažit získat dluh od něj, nikoli od starého vlastníka, který již není k dispozici. Například mohou nastat potíže s připojením k plynu, elektřině, obecným komunikacím, přístupu na společné území, “uvedla příklad Zhanna Kolesnikova.
Abyste nebyli rukojmím dluhů jiných lidí, musíte před transakcí požádat prodejce o potvrzení o bezdlužnosti vydané vedením SNT. Bylo by také užitečné se osobně seznámit s vedením, abychom zjistili, jaké jsou v obci příspěvky a platby, doporučil právník.
Kromě toho je při nákupu dachy nutné vzít v úvahu nejen její náklady, ale také roční příspěvky, obecné zlepšení území SNT, které je udržováno s penězi letních obyvatel, dodal odborník z Miel.
Viz také:
3. Prodejce v úpadku
Je důležité zkontrolovat nejen doklady pro daču, ale i samotného prodejce (má dluhy, jsou proti němu vedena soudní řízení). Například přítomnost velkých dluhů majitele v době transakce může vést ke ztrátě venkovského domu, pokud je bývalý majitel prohlášen za bankrot.
Čím větší jsou dluhy prodávajícího, tím vyšší je riziko úpadku a případného napadení transakce, upozorňuje vedoucí obchodní praxe advokátní kanceláře Pleshakov, Ushkalov and Partners. „Teoreticky je možné napadnout transakci uskutečněnou tři roky před bankrotem prodávajícího. Čím kratší je však časový interval mezi vyhlášením úpadku na dlužníka a obchodem, tím vyšší je riziko,“ dodala.
Abyste se před takovou situací ochránili, je nutné prověřit, zda byl na prodávajícího zahájen konkurz, zda jsou zahájena soudní rozhodnutí a rozsáhlá exekuční řízení, doporučuje advokát.
Kde zkontrolovat
Zahájený případ úpadku lze zkontrolovat na webových stránkách Jednotného federálního registru informací o úpadku. Soudní úkony lze kontrolovat na webových stránkách obecného soudu a na stránkách magistrátu v místě registrace prodávajícího a místě pozemku. Zahájené exekuční řízení – na webových stránkách Federální soudní služby. Jsou-li kupované předměty ve společném spoluvlastnictví, pak je třeba zkontrolovat i manžela vlastníka, i když je právo zapsáno pouze na jednoho.
Přečtěte si více o kontrole majitele v našem materiálu: Jak prověřit prodejce bytu a nenaletět podvodníkovi. Kontrolní seznam
4. Nákup dacha s registrovanými lidmi
Na obtíž mohou být v domě evidovaní lidé, o kterých kupující nevěděl a tento okamžik si neověřil. Předepsáno prostřednictvím domovní knihy, která je v rukou majitele. Stává se ale, že při prodeji domu jej majitel nepřevede na kupujícího a ten získá dům s lidmi, kteří jsou v něm registrováni, řekla Tatyana Maksimova, vedoucí oddělení příměstských nemovitostí společnosti Inkom-Nedvizhimost.
Venkovské nebo zahradní domky často nejsou legálně k bydlení. Tato skutečnost nijak neovlivňuje dovolenou. Ale zaregistrovat se v takovém domě prostě nefunguje. Chcete-li to provést, musíte ji přenést ze zahrady do obytné. Přečtěte si více o tom, jak to lze provést v našem materiálu: Zaregistrujte se v zemi: jak předělat zahradní domek na obytný a ušetřit peníze.
Na obtíž mohou být osoby registrované v domě, o kterých kupující nevěděl a tento okamžik si neověřil (Foto: Studio MDF//shutterstock.com)
Příklad z praxe Taťány Maksimové:
— Kupci koupili zchátralý dům na staré dači na předměstí. Prodejci řekli, že tam není žádná domovní kniha. Samotný dům byl rekonstruován, byl postaven téměř nový dům. Ve výsledku se ukázalo, že jsou v ní zapsáni tři lidé, z nichž jedna je na psycho-neurologickém internátu. Noví majitelé je museli vypsat.
5. Nedostatek zeměměřictví
Problémem kupujícího může být chybějící zaměření pozemku, na kterém se chata nachází. „Dohodnout se lze i v případě absence zaměření pozemku, převod vlastnictví bude zapsán na vás. Pokud však akvizice proběhne se zapojením hypotečních fondů, bude banka potřebovat kompletní balík dokumentů,“ říká Anna Pochikaeva.
Podle zákona je před nakládáním s pozemkem nutné provést pozemkový průzkum. Rosreestr někdy zmešká transakce s pozemky bez průzkumu, ale nyní jsou takové pozemky stále méně obvyklé, říká Natalia Vodolagina, partnerka advokátní kanceláře Westside.
Spory s geodézií lze minimalizovat, pokud jsou hranice pozemku na katastrální mapě již definovány ve výpisu z USRN. Pro snížení rizika sporů o hranice pozemku můžete přizvat i katastrálního inženýra, aby určil skutečné hranice pozemku. Musíte se také ujistit, že údaje uvedené ve výpisu z USRN odpovídají parametrům domu. „Navíc se doporučuje požádat vlastníka o zadání územního plánu pozemku (GPZU). Tento dokument si může objednat pouze vlastník. Ukáže, co a jaké velikosti lze na místě postavit, jak se to dá využít,“ dodal právník.
Přečtěte si také
6. Překryvné okraje
Dalším možným problémem při koupi chaty je vytyčení hranic pozemku na hranici sousedských nebo společných prostor. “Velmi často ve vesnicích můžete pozorovat následující obrázek: jeden soused mírně posunul plot na místo druhého, další udělal totéž, a v důsledku toho může majitel extrémního místa vynechat několik akrů půdy. Nejhorší možností je zjistit, že dům, který jste si koupili, je ve skutečnosti na pozemku souseda, “uvedla příklad Zhanna Kolesnikova. Konkrétním případem takového problému podle ní může být vysazení hranic pozemku na hranici lesního fondu. To může překážet při stavbě na něm.
Aby se tak nestalo, je lepší kontaktovat katastrálního inženýra, který musí ověřit souřadnice z výpisu USRN pro konkrétní území pomocí geodetických zařízení. Uložení hranic na hranicích lesního fondu si můžete ověřit na příslušných regionálních portálech, např. na geoportálu Moskevské oblasti. „Pokud dojde k překrývání, požádejte prodejce, aby to před transakcí vyloučil. Zpravidla to lze ve většině případů provést zjednodušeným způsobem za několik dní, “dodal právník.
7. Není pro celoroční použití
Dacha je dům pro sezónní bydlení, obvykle od května do září včetně. Poté je dům uzavřen a zakonzervován až do další letní sezóny. Existují případy, kdy kupující plánují žít v zemi déle, i když v praxi to není možné. Před koupí je proto potřeba zvážit, jak byl dům postaven – pro celoroční užívání nebo jako letní.
„Někteří kupující si myslí, že v zimě budou moci bydlet v letním domě. To je chyba. Pro zimní domov potřebujete dobrou izolaci domu a všech komunikací a vytápění,“ varovala Anna Pochikaeva.
Někteří kupující si myslí, že v zimě budou moci bydlet v letním domě. Toto je chyba (Foto: Irina Dainakova/shutterstock.com)
8. Neoprávněné stavby
Dalším možným překvapením je koupě pozemku s nelegálními stavbami. Existují situace, kdy má prodávající vlastnické právo pouze k pozemku, ale obytný dům a hospodářské budovy na něm umístěné nejsou registrovány, uvedl příklad vedoucí obchodní praxe advokátní kanceláře Pleshakov, Ushkalov a partneři.
„Z hlediska nabytí vlastnického práva zde není žádný problém, neboť stavby stojí na pozemku a nabývá je kupující. Problémy však mohou nastat ve chvíli, kdy se kupující rozhodne k nim přihlásit své vlastnictví, což je nutné například pro připojení plynu,“ upozornil právník.
V této fázi může nový majitel zjistit, že dům byl postaven s výraznými porušeními. Částečně se například nachází na cizím pozemku, což brání jeho zapsání do katastru a zápisu vlastnických práv. Aby se tomu zabránilo, je vhodné zakoupit již navržené předměty.
Dalším možným překvapením je koupě pozemku s nelegálními stavbami (Foto: Studio MDF/shutterstock.com)
9. Staré komunikace
Skrytým problémem se mohou stát i staré opotřebované komunikace, které nebyly převedeny do bilance specializovaných organizací nebo samospráv. Může se jednat o opotřebovaný transformátor, který nebyl předán distribuční organizaci, nebo o most bez vlastníka vedoucí do vesnice, která se v zimě stává nebezpečnou.
„Tato zařízení mají jeden společný problém – nepřecházejí do bilance organizace, která by měla být zodpovědná za jejich provoz. Donutit síťovou organizaci k opravě takového transformátoru nebo obec k vyčištění takového mostu je náročný úkol,“ říká právník.
Je obtížné se před takovým problémem zcela chránit, ale můžete snížit rizika. Zeptejte se například potenciálních sousedů, kteří o všech problémech v obci vědí a často jsou ochotni se o ně podělit.
Viz také:
Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC Real Estate
