Nákup venkovské nemovitosti je vždy loterie. Ne každý prodávající řekne potenciálnímu kupci o porušeních spáchaných během výstavby a dalších nedostatcích jeho domu. Technické a právní nuance často dokáže předem odhalit pouze odborník – právník, realitní makléř nebo nezávislý odhadce. Vzniklé potíže mohou na dlouhou dobu zkazit dojem nového majitele z nákupu.
Nejspolehlivější nemovitost ke koupi je dům v organizované a plně obydlené vesnici. To je vysvětleno skutečností, že veškerá komunikace je tam dobře zavedena a je tam nezbytná infrastruktura. Cenou za chybu při koupi domu s vadami může být rekonstrukce nebo vyhlídka, že zůstanete bez peněz a nemovitosti.
Hovoříme o nejčastějších problémech, se kterými se může potenciální kupec venkovské nemovitosti setkat.
V ojedinělých případech lze technické nedostatky chaty zjistit i po několika návštěvách. Nejběžnější jsou přítomnost plísní, praskliny v základu a netěsnosti. Kromě toho je nutné posoudit stav střechy. Nedodržení instalačních pravidel často vede k tvorbě kondenzace a dalšímu hnilobě systému krokví a úspora izolace se stává příčinou netěsností.
Také je třeba věnovat pozornost stěnám a rohům v domě. Nejlepší je, když je prohlédne odborník pomocí termokamery. Pokud zařízení ukazuje, že jsou vlhké, je lepší nákup odmítnout, jinak nový majitel riskuje boj s plísní po mnoho let. Doporučuje se zkontrolovat dům dvakrát: za jasného slunečného počasí, kdy jsou jasně viditelné všechny netěsnosti na fasádě, a za deště, abyste pochopili, zda střecha prosakuje a zda je bouřkový odtok na místě správně navržen.
Připojování komunikací je poměrně problematický a nákladný proces. Potíže s jejich instalací mohou vést k tomu, že majitel chaty bude nucen dočasně zastavit stavbu nebo ji úplně zastavit. Náklady na dům bez komunikací jsou nižší než u podobných nemovitostí s komunikací. Pokud se o to stavitelé nebo předchozí majitel nestarali předem, kupující bude muset vynaložit spoustu času, úsilí a peněz.
Ale i když jsou nainstalovány všechny potřebné komunikace, jejich kvalita může způsobit nepohodlí. Proto je důležité věnovat pozornost alespoň povrchní kontrole komunikací. Požádejte například prodejce, aby předvedl svou práci. Prodávající má zpravidla kontakty na všechny zhotovitele, kteří dílo prováděli. Smlouvy o jejich údržbě mohou sloužit jako dokumenty potvrzující dostupnost komunikace.
Právní čistota transakce
Povrchní studium dokumentů může vést k řadě důsledků. Výsledkem koupě může být nemovitost postavená na pozemku s věcným břemenem. Kvůli porušování zákona při výstavbě je registrace vlastnictví koupeného domu nemožná.
Často dochází k případům, kdy se rozestavěný nebo i hotový dům staví svépomocí. V tomto případě prodávající obvykle prodává pouze pozemek, ve skutečnosti před Rosreestrem skrývá, že na místě stojí také dům. Takové bydlení se nedoporučuje kupovat, protože hrozí, že nemovitost nebude evidována jako majetek. V lepším případě bude muset nový majitel provést změny v projektu na vlastní náklady, v horším případě musí dojít k demolici domu.
Vzhledem k tomu, že venkovská nemovitost je drahý nákup, potenciální majitelé se obvykle uchýlí ke službám specialistů, aby ověřili právní čistotu transakce. Abyste se ujistili, že vlastnictví pozemku a domu prodávajícího je řádně formalizováno a evidováno, je důležité si před dokončením transakce vyžádat kompletní balík dokumentů.
Projekt dispozičního řešení chaty
Hotový dům od developera se může lišit od schváleného individuálního projektu a nemusí splňovat očekávání kupujícího. Rozdíl spočívá v designu a skutečné ploše místností, tloušťce a délce stěn, výšce stropů, umístění oken a dveří. Jsou případy, kdy i umístění chaty podléhá změnám, zejména v souvislosti s výstavbou komunikací nebo občanské vybavenosti. Takový spor lze vyřešit v předsoudním řízení podáním žaloby s uvedením všech požadavků na dodavatele. Můžete například požadovat snížení ceny nebo odstranění nedostatků. Pokud tyto požadavky odmítnete splnit, můžete se obrátit na soud.
Pokud parametry bydlení nesplňují požadavky stanovené ve stavebním povolení, mohou nastat potíže se zápisem vlastnických práv, zejména pokud jejich hodnoty překračují maximální přípustné limity. Také asi polovina nákupů nemovitostí v zemi vede k tomu, že osoba koupí nemovitost v nezastavěné vesnici. Kupující se tak odsuzuje k dlouhému rozjímání o staveništi.
I po složení zálohy může prodávající postoupit nemovitost jinému zájemci. Abyste se chránili, je nutné předem stanovit vážné sankce pro případ odmítnutí transakce kupujícím nebo prodávajícím. I když tedy majitel dostane výhodnější nabídku, rozmyslí si, zda má smysl platit dvojnásobek nebo trojnásobek zálohy, přičemž prvnímu potenciálnímu kupci obchod odmítne.
Majitel navíc může uzavřít obchod s více kupujícími najednou. Tento typ podvodného schématu je poměrně běžný. Trh s předměstskými nemovitostmi také není imunní vůči dvojím prodejům. Při projednávání takových sporů u soudu bude mít výhodu kupující, který se jako první zaregistroval nebo uzavřel smlouvu. Ostatní potenciální vlastníci mají zároveň možnost získat plnou cenu zaplacené smlouvy, náhradu morálních škod a vzniklých ztrát.
Ne každý je připraven přijmout prázdný pozemekpostavit bydlení. Většina lidí už raději nakupuje hotové domy nebo budovy ve fázi dokončení. Je známo, že se na takový nákup vyplatí důkladně připravit. Podívejme se, na co byste měli věnovat pozornost jako první.
Na hranici mraků se zachmuří
Nejčastější důvod, proč lidé prodat své domy, jsou konflikty se sousedy. Dům může být velkolepý a každý centimetr čtvereční pozemku je krásný a udržovaný. Ale pokud jsou sousedé na válečné stezce, nebude žádná radost žít na takovém místě. Někdy je jednodušší prodat než vyjednávat.
Nechápu, jak se sousedův plot posunul hlouběji do mého pozemku. Foto: grupapsb.com.pl
Důvodů může být mnoho. Územní spory jsou na prvním místě. Některé z nich mohou trvat desítky let. A to zejména po privatizaci, která probíhala podle zásady „Kdo dřív vstal, dostal pantofle“. V té době ploty mezi pozemky často „chodily“ různými směry.
I když má prodávající pro lokalitu katastrální plán, neznamená to, že ve skutečnosti mu vše odpovídá. Nezapomeňte požádat majitele, aby před prodejem odstranil hranice nemovitosti. Možná i pro něj bude skutečné umístění zlomových bodů zjevením.
Tuto službu zajišťují katastrální inženýři, kteří jsou povinni v konečném důsledku vydat potvrzení o odstranění.
A pokud se náhle ukáže, že ploty nejsou tam, kde by měly být, požádejte prodejce o akty schválení všech sporných hranic se sousedy. V opačném případě se tyto nevyřešené konflikty při koupi stanou přítěží spolu s domem a stanou se z nich vaše bolesti hlavy.
Ani krok zpět
Dalším důvodem sporu je nedodržování stavebních předpisů a předpisů (SNiPs) při umisťování budov na místě. Lidé umisťují své domovy neustále podle očí. Někdy z neznalosti a častěji kvůli úspoře místa – „aby se všechno vešlo“. A teprve potom začnou sepisovat dokumenty.
Sousedé bojují na život a na smrt o svůj kousek země. Ještě z programu Ren-TV
A když zjistí, že je velmi obtížné legitimovat nepovolený dům, který se nachází v rozporu s překážkami od hranic pozemku, rozhodnou se jej jednoduše prodat. Mimo nebezpečí.
Na dohodě se objevuje pouze pozemek a nedostatek dokumentů k domu se vysvětluje nedostatkem času nebo peněz na registraci. O skutečném problému se mlčí. Není těžké uhodnout, že kupující budou muset tuto otázku rozhodnout sami. S nemalými finančními náklady.
Samotný dům je často vyzdoben tak, jak by měl být, a postaven s ohledem na všechny SNiP, ale další rozšíření je porušují. Majitelé provádějí změny ve struktuře domu nahodile a ani nepřemýšlejí o jejich registraci. A při nákupu tomu málokdo věnuje pozornost – „existuje výpis z Jednotného státního rejstříku pro dům, ale nevidíte, co je na plánu nakresleno.
Před provedením dalšího prodloužení zkontrolujte, kolik metrů zbývá před plotem. Foto: kpcdn.net
Ale sousedům je jedno, kdo bude zodpovědný za zvýšený stín na jejich výsadbách. Jejich ruce jsou již rozvázané. A soudy jim většinou vyjdou vstříc. A zavazují obžalovaného k nápravě porušení – k demolici nezákonného doplnění. A pak budete muset ke kabrioletu demontovat luxusní verandu nebo garáž.
Cítit se jakoby nic
Často se stává, že se zdá být vše v pořádku. A všechny dokumenty jsou tak, jak mají být. A hranice se neporušují. A nejsou žádné problémy se sousedy. Po koupi se ale ukazuje, že nic víc postavit nelze. A někdy se dokonce musíte svého domova vzdát úplně.
To poslední, co při koupi domu očekáváte, je, že skončíte úplně bez něj. Foto: elmon.pro
Protože na pozemek bylo umístěno věcné břemeno. Ale ne od banky nebo soudních exekutorů. A od organizací dodávajících zdroje nebo přítomnosti zvláštních území, informace o kterých v Jednotném státním registru nemovitostí z nějakého důvodu všichni ignorují.
Informace o tom lze nalézt také na veřejné katastrální mapě Rosreestr v části „Vrstvy – Veřejné informace obsažené v Jednotném státním registru nemovitostí – Zóny se zvláštními podmínkami pro využití území“. Ale ne vždy.
Obvykle se jedná o zónu ochrany vod nebo životního prostředí, ve které jsou zakázány nové stavby. Omezení mohou být také v blízkosti elektrického vedení, dopravních cest a provozovaných elektráren.
A dům, postavený v souladu se všemi normami a řádně vyzdobený, lze snadno zbourat, pokud se pozemek byť jen částečně nachází v sanitární zóně stávajícího ropovodu nebo plynovodu.
Údaje na veřejné katastrální mapě Rosreestr se přitom nemusí shodovat s údaji plynařů. A stavební povolení, vydaný místní správou, jakož i všechny ostatní dokumenty potvrzující vlastnictví vám nepomohou bránit váš domov.
Než si tedy koupíte dům, který se vám líbí, projděte se. Podívejte se, zda v okolí nejsou nějaké hlavní komunikace. A určitě si promluvte se svými sousedy. Řeknou vám mnohem více než samotní prodejci.
