Prodej nemovitosti je také příjmem, který podléhá 13% dani. Řekneme vám, jak se počítá, v jakých případech se musí platit a kdo je osvobozen od placení daně z příjmu fyzických osob.

Kdy musíte zaplatit daň při prodeji nemovitosti?

Povinnost platit daň při prodeji nemovitosti závisí na době vlastnictví – pokud je více než pět let, není třeba platit daň z příjmu fyzických osob, vysvětluje soukromý praktikující právník Michail Ryabykh. Existují však výjimky; daň se neúčtuje, pokud vlastnictví vzniklo před více než třemi lety, pokud:

  • byt (dům, pokoj, podíl na nich) získali dědictvím nebo darem od člena rodiny nebo blízkého příbuzného rodiče a děti, dědeček, babička a vnuci, plnoprávní a poloviční (majíce společného otce nebo matku) sourozenci;
  • majetek byl získán v důsledku privatizace;
  • byt byl získán na základě smlouvy o doživotní údržbě s vyživovanými osobami;

„Obecně platí, že pokud byt prodává vlastník, který jej získal bezúplatným obchodem (darováním, dědictvím), nájemní smlouvou, privatizací nebo je prodávaná nemovitost jediná, bude minimální doba držby tři roky. , zatímco ve všech ostatních případech budete muset počkat pět let,“ vysvětluje Viceprezident Asociace právníků pro registraci, likvidaci, konkurz a právní zastupování, zástupce vedoucího Federálního mediačního centra, předseda Všeruského odborového svazu mediátorů Vladimir Kuzněcov.

Kdy nemůžete platit daň z prodeje nemovitosti?

V některých případech se z prodeje nemovitosti neplatí vůbec žádná daň, i když není dodržena minimální doba držení. Pro určité kategorie daňových poplatníků se podle Ryabykha vztahují následující zmírnění:

  • poplatník (jeho manžel/ka), který je rodičem alespoň dvou dětí mladších 18 let (a 24 let, pokud studují prezenční studium);

Jaká je výše daně při prodeji bytu?

Daň z příjmu fyzických osob je 13%, ale existují nuance s daní z příjmu fyzických osob z prodeje nemovitosti: lze ji snížit v následujících případech:

  • příjem z prodeje byl nižší než 70 % z hodnoty katastru;
  • příjem z prodeje je rozdíl mezi počáteční kupní cenou bytu a prodejní cenou (například pokud byl byt zakoupen za 5,5 milionu rublů a prodán za 6 milionů, pak se daň vypočítá na základě rozdílu – toto je 500 tisíc rublů);
  • pokud byl uplatněn daňový odpočet.

Co když byl byt zakoupen v novostavbě?

Při koupi domu na sekundárním trhu vznikají vlastnická práva okamžitě. U novostaveb je situace jiná – kupující nejprve podepíše DDU, poté čeká na uvedení domu do provozu, poté obdrží klíče. Dříve se doba vlastnictví novostavby počítala od okamžiku zápisu vlastnictví, tedy po obdržení klíčů. Nyní mají akcionáři vlastnická práva od okamžiku úplného zaplacení DDU.

„V případě koupě bytu na základě smlouvy o spoluúčasti se doba držby počítá ode dne úplného zaplacení ceny těchto bytových prostor nebo podílů v nich v souladu s příslušnou smlouvou. Pokud byl byt koupen na základě smlouvy o postoupení pohledávek ze smlouvy o účasti na společné výstavbě, pak se doba držby počítá od okamžiku platby za postoupení pohledávek,“ říká Ryabykh.

Jak se legálně vyhnout placení daní při prodeji bytu a jiné nemovitosti

V Rusku není daň z prodeje nemovitosti samostatnou daní. Vybírá se však daň z příjmu fyzických osob (PID). Musíte zaplatit daň z prodeje jakéhokoli majetku v hodnotě více než 250 tisíc rublů, včetně nemovitostí. Není možné skrýt skutečnost prodeje pozemku, garáže, bytu nebo domu.

ČTĚTE VÍCE
Jak určit počet vodovodních přípojek pro bytový dům?

Je tu však dobrá zpráva: pokud nemovitost vlastníte 3 nebo 5 let, pak po prodeji nemusíte podávat přiznání a platit daně. Ale jsou tu nuance.

Také nemusíte platit daň z nemovitosti v hodnotě nižší než 1 milion rublů, ale přesto budete muset vyplnit prohlášení.

Nemovitost má několik vlastníků. Kdo musí podat přiznání a zaplatit daň?

Pokud prodáváte akcie jako samostatné části nemovitosti, pak každá osoba předloží své vlastní prohlášení 3-NDFL a může použít srážku ve výši 1 milionu rublů.

Jaká je minimální doba trvání

To je doba, po které může vlastník nemovitost prodat a neplatit daně z prodeje nemovitosti. Jsou dvě období – 3 a 5 let.

Minimální doba je tři roky, pokud nemovitost:

  • zděděno;
  • obdržel jako dárek;
  • nabyté na základě smlouvy o anuitě;
  • získal po privatizaci;
  • je jediné obydlí.

V ostatních případech je minimální doba trvání pět let.

Odpočítávání začíná dnem, kdy Rosreestr zaregistroval vlastnictví. To znamená, že pokud jste darovací smlouvu podepsali 15. května, ale nemovitost zapsali až 1. června, musí se doba vlastnictví počítat od posledního data.

Z tohoto pravidla existuje jedna výjimka: pokud jste obdrželi byt v rámci programu přemístění, a to i po rekonstrukci v Moskvě, pak v tomto případě doba vlastnictví zahrnuje dobu, kdy jste vlastnili byt ve staré budově.

Pro případy, kdy se podíl na nemovitosti zvyšuje, je počátečním datem minimální doby datum nabytí první části. A pro smlouvy o majetkové účasti – okamžik platby za smlouvu zcela z vlastních prostředků nebo na úkor hypotéky.

Kdy se nezdaňuje příjem z prodeje nemovitosti

Příjem z prodeje bytu a jiné nemovitosti se nezdaňuje, pokud máte splněnou minimální dobu vlastnictví nemovitosti.

V lednu 2019 jste například privatizovali bydlení. To znamená, že od ledna 2022 můžete prodat svůj dům a neplatit daň, protože na tuto kategorii se vztahuje tříleté období. Pokud jste koupili nemovitost v roce 2023 a není zařazena v žádné zvýhodněné kategorii, pak ji budete moci prodat bez podání přiznání a placení daně až po uplynutí celkové pětileté lhůty, tedy v roce 2028.

Musím platit daň, když prodávám svůj jediný dům?

Jediným bydlením je dům, byt nebo místnost, kde je osoba registrována a bydlí. Daňový řád umožňuje nákup nové nemovitosti do 90 dnů před prodejem staré. Nákup nebude mít vliv na stav jediného domova. Pokud vlastní další rezidenční nemovitosti či podíly na nich, pak žádný z objektů nemůže být jediný.

V roce 2020 byla minimální doba trvání jednoho bydliště snížena o 2 roky. Nyní jej můžete prodat každé 3 roky a neplatit daň z příjmu fyzických osob.

Jaké bydlení je považováno za jediné ve společném vlastnictví manželů?

Bydlení, které manželé vlastní společně, bude považováno za jediné, pokud nemají další společný majetek. Nemovitosti darované, zděděné, koupené před manželstvím nebo získané v důsledku privatizace, které jsou ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, se při posuzování neberou v úvahu.

Příklad. Rodina Čerepanovových má byt, který si koupili před třemi lety po svatbě. Před svatbou měl manžel podíl na rodinném venkovském domě. Čerepanovovi se rozhodnou byt prodat. Mohou využít zkrácené doby držení a neplatit daň? Ano, protože byt je jediným sdíleným bydlením, minimální držba pro něj je 3 roky. Pokud by si však po koupi bytu pořídili i dům, pak by museli zaplatit 13 % z příjmu z prodeje.

ČTĚTE VÍCE
Jak zjistit, jaké napětí ukazuje voltmetr?

Jaká je výše daně při prodeji bytu a jiné nemovitosti?

Sazba daně z příjmu fyzických osob je 13 % pro daňové rezidenty Ruska a 30 % pro nerezidenty. Tento status nijak nezávisí na občanství. Daňovým rezidentem je ruský občan nebo cizinec, který se v zemi zdržuje déle než 183 dní v kalendářním roce. Výjimkou je ruský vojenský personál a státní zaměstnanci vyslaní sloužit do zahraničí. Jejich daňový status je zachován bez ohledu na skutečnou dobu strávenou v zemi.

Jak se počítá daň při prodeji bytu?

Prodávající nemusí nutně platit 13 % nebo 30 % z hodnoty nemovitosti uvedené v kupní nebo nájemní smlouvě. Pro výpočet konečné daně je potřeba určit základ daně. Existují dva způsoby:

  • skutečné výnosy z kupní a prodejní smlouvy;
  • 70 % z katastrální hodnoty bydlení.

Finanční úřad po podání přiznání sám určí, jakou metodu výpočtu použít, a zvolí základ daně, který se ukáže být větší.

příklad. Ksenia prodala byt na základě kupní smlouvy za 2,5 milionu rublů. Právě tuto hodnotu uvedla v prohlášení. Před změnami daňového řádu v roce 2016 by jí bylo jednoduše zasláno oznámení na 325 tisíc rublů. Nyní však finanční úřad zkontroluje katastrální hodnotu – například v případě Ksenia je to 5,3 milionu a 70 % této hodnoty je 3,71 milionu rublů. V souladu s tím je 13% ze 70% katastrální hodnoty 482 300 rublů. To je více než daň ze skutečného prodeje, což znamená, že Ksenia bude muset zaplatit poslední částku za transakci.

Jak snížit daň při prodeji bytu a jiné nemovitosti

Nejjednodušší způsob, jak snížit daň z příjmu fyzických osob při prodeji nemovitosti, je dodržet minimální dobu vlastnictví. Pak nebudete muset platit daně vůbec. Pokud však toto pravidlo nemůžete dodržet, můžete použít odpočet „příjmy minus náklady“ nebo snížit daňový základ o 1 milion rublů.

Nelze použít dvě srážky najednou.

Odpočet „příjmy mínus náklady“. Základ daně si můžete snížit o výši nákladů vynaložených při pořízení bydlení. V tomto případě zaplatíte 13 % pouze z části, která převyšuje vaše výdaje – daň tak může být výrazně snížena nebo zcela snížena na nulu, pokud nemovitost prodáte za stejnou cenu, za kterou jste ji koupili. Je pravda, že musíte mít po ruce dokumenty potvrzující váš počáteční nákup: kupní a prodejní smlouvu nebo platební příkazy.

Například v roce 2021 jste koupili dům za 6,4 milionu rublů, ale v roce 2023 jste se rozhodli prodat svůj dům za 6,6 milionu rublů. Pokud stále máte doklady z nákupu, můžete uplatnit odpočet a zaplatit 13 % pouze z 200 tisíc rublů rozdílu, to znamená 26 tisíc rublů místo 858 tisíc rublů bez srážky.

ČTĚTE VÍCE
Jakou teplotu mám nastavit pro elektrickou vyhřívanou podlahu?

Počet a množství transakcí za rok nejsou nijak omezena. Nakupovat a prodávat můžete minimálně každý měsíc a za každou transakci si můžete snížit příjem o výdaje, daň zaplatíte pouze z rozdílu.

Pravda, je tu jeden problém. Chybí vysvětlení, co zahrnout do výdajů při nákupu nemovitosti. Nebude například možné započítat náklady na služby realitní kanceláře (ministerstvo financí je proti), ale lze započítat úroky z hypotéky. Tato nuance vám pomůže vyhnout se placení daně z prodeje vašeho bytu.

Například jste si koupili byt v novostavbě za 2,5 milionu rublů. Záloha byla 500 tisíc rublů, zbytek uhradila hypotéka. Po dobu pěti let platili úrok – 600 tisíc rublů. Dům byl pronajat a vy se rozhodnete prodat byt za 3 miliony rublů. Do výdajů započítáte jak náklady na bydlení dle smlouvy, tak i výši úroků z hypotéky. Odečtením „příjmu mínus náklady“ tedy získáte záporný daňový základ, to znamená, že nemusíte platit daň z obratu vůbec.

Pro srovnání: pokud nezapočítáte úroky z hypotéky, museli byste zaplatit 65 tisíc rublů – 13 % z rozdílu mezi koupí a prodejem bytu v novostavbě.

Srážka úroku je omezena na maximálně 3 miliony rublů. V době, kdy tuto částku bance zaplatíte, již pravděpodobně uplyne minimální doba držby, což znamená, že svůj dům budete moci prodat zcela bez daně z příjmu fyzických osob.

Pokud jde o bydlení získané jako dědictví nebo dar, můžete pro odpočet doložit doklady o výdajích předchozího vlastníka.

A pokud jste darovací smlouvou dostali nemovitost a zároveň jste z této transakce zaplatili daň, tak při prodeji takového předmětu můžete pro snížení daně z prodeje zohlednit výši daně již zaplacené za dar. Federální daňová služba to umožňuje.

Odpočet 1 milionu rublů. Z částky vašeho prodeje stačí odečíst 1 milion rublů. Nejsou potřeba žádné dokumenty, stačí uplatnit odpočet při vrácení. Tento odpočet můžete použít neomezeně, ale za jeden daňový rok by částka odpočtu neměla přesáhnout 1 milion rublů. Pomocí tohoto odpočtu se můžete placení daně vůbec vyhnout, pokud jsou náklady na bydlení ve smlouvě nižší než tato částka.

Například jste zdědili venkovský dům a rozhodli jste se ho prodat. Nezůstaly žádné nákupní doklady, nelze tedy uplatnit odpočet „příjmy minus náklady“. Prodejní cena je 1,3 mil. Vyplníte prohlášení a uplatníte odpočet – daňový základ se sníží o 1 mil. rublů. 13 % zaplatíte pouze za 300 tisíc rublů, konkrétně 39 tisíc rublů místo 169 tisíc rublů.

Další možností snížení základu daně je rozdělení majetku na podíly. V tomto případě můžete akcie prodat na základě různých dohod. Poté si každý vlastník akcií může snížit daňový základ o 1 milion rublů.

Jaké daňové výhody plynou z prodeje bytu a jiné nemovitosti?

Neexistují žádné výhody, které by vás při prodeji bytu osvobodily od placení daně z příjmu fyzických osob. Všechny úlevy se vztahují k minimální době vlastnictví, která prodávajícího osvobozuje od daňových povinností:

  • Pro akcionáře, účastníky bytových stavebních družstev (HBC) a kupující bytů při postoupení pohledávek ze smlouvy o majetkové účasti (DDU) začíná minimální doba držby po úplném zaplacení smlouvy uzavřené od 1. ledna 2022. Dříve se odpočítávání doby vlastnictví bytu začalo od okamžiku registrace vlastnictví bytu.
  • Rodiny se dvěma a více dětmi mohou svůj dům prodat bez zohlednění minimální doby vlastnictví a placení daně z příjmu fyzických osob, ale během zdaňovacího období si budou muset pořídit lepší bydlení.
ČTĚTE VÍCE
Která motorová pila je lepší, elektrická nebo benzínová?

Pro všechny ostatní kategorie platí obecná pravidla týkající se držby.

Jak se mohou rodiny s dětmi vyhnout placení daně z prodeje bytů a dalších nemovitostí

Od roku 2022 jsou rodiny se dvěma a více dětmi osvobozeny od placení daně, i když neuplynula minimální doba vlastnictví nemovitosti. Musíte ale splnit několik požadavků:

  • V rodině jsou dvě a více nezletilých dětí. Pro studenty prezenčního studia nebo vojáky v základní službě je věková hranice 24 let;
  • Po prodeji rodina koupí ještě tentýž rok další bydlení. Ve skutečnosti je možné nákup odložit, ale stihnout jej nejpozději do 30. dubna následujícího roku;
  • nové bydlení je lepší než předchozí – je prostornější, rozloha větší, katastrální hodnota vyšší;
  • Katastrální hodnota bydlení, které rodina prodala, nepřesahuje 50 milionů rublů.

Pokud splníte všechna kritéria, nebudete muset platit daň z příjmu fyzických osob.

Jak vyplnit prohlášení při prodeji bytu

Prohlášení je potřeba podat pouze v případě, že jste nesplnili minimální dobu držení. To znamená, že pokud prodáváte nemovitost, která je ve vlastnictví déle než 3 nebo 5 let, buďte si jisti – nemusíte vyplňovat 3-NDFL.

V ostatních případech byste měli začít shromažďováním těchto dokumentů:

  • cestovní pas;
  • kupní smlouva;
  • bankovní výpis nebo potvrzení o přijetí peněz; ;
  • doklady potvrzující nárok na odpočet „příjmy minus výdaje“.

Poté, do 30. dubna roku následujícího po roce, kdy jste nemovitost prodali, musíte předložit 3-NDFL. To lze provést třemi způsoby:

  • prohlášení předem vyplníte, vytisknete a osobně donesete spolu s dalšími doklady na finanční úřad v místě bydliště;
  • zopakujete kroky od prvního bodu, ale pošlete 3-NDFL a další dokumenty poštou;
  • vyplňte prohlášení na osobním účtu poplatníka. Toto je nejpohodlnější způsob – zadáte údaje a ty se automaticky přenesou do formuláře.

Po kontrole dokladů vám bude účtována daň. Musí být zaplacena do 15. července téhož roku. Například jste prodali byt v roce 2023, to znamená, že od 1. ledna do 30. dubna 2024 je třeba podat přiznání a do 15. července zaplatit daň z příjmu fyzických osob.

Můžete platit prostřednictvím jakékoli banky, státních služeb nebo pomocí osobního účtu daňového poplatníka. Můžete také využít službu „Platba daní pro fyzické osoby“.

Jak prodat byt nebo jinou nemovitost, abyste minimalizovali daňové výdaje

Pro minimalizaci daňových výdajů dodržujte minimální dobu vlastnictví nemovitosti. Tím ušetříte nejen peníze, ale i čas na podání prohlášení 3-NDFL. Zůstaňte naladěni na změny týkající se tohoto aspektu. Zkontrolujte si, zda je minimální doba trvání vaší nemovitosti 3 roky nebo 5 let.

Druhý bod: při nákupu uschovejte smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti. Navíc jak vlastní, tak i předchozí majitelé, od kterých jste bydlení získali darem nebo dědictvím. Tyto doklady budou potřeba k využití odpočtu „příjmy minus náklady“.

ČTĚTE VÍCE
Lze silikonový tmel použít na dřevo?

Hláste úroky z hypotéky na své náklady – federální daňová služba ani ministerstvo financí nejsou proti. Částka je tam obvykle významná, což znamená, že s vysokou mírou pravděpodobnosti bude možné srazit základ daně na nulu.

Jaká je sankce za nezaplacení daně z prodeje bytu?

Pokud jste obdrželi příjmy, které jste povinni přiznat, pak musíte do 30. dubna příštího roku podat přiznání na finanční úřad a do 15. července zaplatit daň z příjmu vypočtenou v přiznání. Pokud to neuděláte, budete čelit několika trestům:

  • pokuta ve výši 5 % z částky daně za každý měsíc prodlení v případě nepodání prohlášení (článek 119 daňového řádu Ruské federace);
  • pokuta ve výši 20 % z částky daně, a pokud jste to udělali úmyslně, to znamená, že jste se pokusili skrýt transakci, pokuta se zvyšuje na 40 % (článek 122 daňového řádu Ruské federace). Tento postih bude následovat pouze v případě, že finanční úřad zjistí nezaplacení daně. Pokud jste to před oznámením finančnímu úřadu sami zjistili, zaplatili daň a penále, pak správce daně nemá právo vám tuto pokutu uplatnit;
  • penále ve výši 1/300 kurzu Centrální banky Ruské federace za každý den po splatnosti;
  • trestní stíhání za daňový únik, pokud výše poplatku přesáhne 900 tisíc rublů (článek 198 trestního zákoníku Ruské federace). Pokud se to stane poprvé, tak jakmile podáte přiznání a zaplatíte daň, trestní stíhání skončí.

Pokud přiznání podáte, ale nezaplatíte daň včas, bude vám účtována pouze penále. Neexistují žádné pokuty.

Jak prodat byt bez placení daní: upomínka

  • Pouze ti vlastníci, kteří prodají nemovitost před minimální dobou vlastnictví – 3 a 3 let – musí podat přiznání a zaplatit 5-NDFL.
  • Tříletá lhůta se vztahuje na nemovitosti získané dědictvím a na základě darovacích a nájemních smluv, jakož i na privatizované nebo samostatné bydlení.
  • Ve všech ostatních případech budete muset počkat 5 let.
  • Minimální doba vlastnictví nemovitosti začíná dnem registrace vlastnických práv v Rosreestr. Výjimky: nemovitosti získané v rámci programu na stěhování z chátrajících bytů a v rámci programů rekonstrukcí a na smlouvy o majetkové účasti – od okamžiku úplného zaplacení, a nezáleží na tom, zda byla nemovitost hrazena z vlastních prostředků nebo prostřednictvím hypotéka.
  • Pokud stále musíte platit daň, můžete využít slevy na dani.
  • Odpočet příjmů minus náklady sníží váš daňový základ o výši nákladů, které jste vynaložili při nákupu nemovitosti. To zahrnuje nejen počáteční náklady na bydlení podle kupní smlouvy, ale také úroky z hypotéky.
  • Daňový základ lze snížit o 1 milion rublů – to je druhý odpočet.
  • Nemůžete použít oba odpočty současně, ale jsou k dispozici neomezeně mnohokrát.
  • Pokud prodáte nemovitost za částku nižší, než je její katastrální hodnota, budete muset zaplatit daň z příjmu fyzických osob nikoli z částky uvedené ve smlouvě, ale ze 70 % její katastrální hodnoty.
  • Přiznání je nutné podat do 30. dubna roku následujícího po roce prodeje a daň zaplatit do 15. července.

n nttt nttt nttt nt”,”obsah”:”tt

ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt