Proč potřebujete zálohu při uzavírání hypotečního úvěru, na čem závisí jeho velikost a jaké prostředky lze použít – v materiálu „Kommersant“.
Co je to záloha a proč je potřeba?
Hypoteční úvěry jsou nejjednodušší a nejběžnější způsob nákupu bydlení v Rusku. K realizaci úvěrové smlouvy však zpravidla dochází, pokud klient banky zaplatí část nákladů na byt samostatně a použije vypůjčené prostředky na pokrytí chybějící částky. Prostředky klienta zapojené do transakce se nazývají záloha na hypotéku. Stává se také jakousi zárukou solventnosti a spolehlivosti dlužníka, zdůrazňují odborníci na ruský trh s nemovitostmi. Také, pokud kvůli okolnostem není dlužník schopen splatit dluh a byt bude převeden na banku, bude jej moci banka prodat a pokrýt tak své ztráty. Nemovitost zakoupená na zálohu je likvidnější, takže ji úvěrová instituce bude moci prodat rychleji. Finanční rizika banky budou minimalizována.
Kromě toho se v závislosti na počáteční hypoteční splátkě kupujícího mění podmínky hypotečního úvěru. Čím více vlastních prostředků klienta je do transakce zapojeno, tím je pro něj pohodlnější.
Minimální hodnota
Banky si samy stanoví minimální zálohu na hypotéku. Zpravidla závisí na aktuální situaci na realitním trhu a činí 10 % z konečných nákladů na bydlení. Podle analytiků z Dom.RF Bank bylo v roce 2022 průměrné procento zálohy na hypotéku 26 %. Úvěrové podmínky, které mu finanční instituce nabídnou, závisí také na tom, jakou část vlastních prostředků je kupující ochoten do nového bytu investovat. Čím více toho klient zabírá, tím je pro něj pohodlnější. Zároveň se záloha na hypotéku na vedlejší bydlení v procentech neliší od zálohy na byt v novostavbě.
Záloha na zvýhodněnou hypotéku
V roce 2021 učinila Centrální banka Ruska ústupky klientům bank, kteří si koupili bydlení v rámci programu „Státní podpora 2020“. Záloha na hypotéku byla snížena těm, kteří si kupují bydlení, aniž by potvrdili svůj příjem a zaměstnání. Nyní je to 30 % nákladů na bydlení namísto 50 %. Pro ty, kteří mohou potvrdit svůj příjem – 15%.
Jaké nástroje lze použít
Kupující domu může použít jakékoli peníze, které má k dispozici, na zálohu na hypotéku. Zpravidla se používají osobní úspory, ale na nákup bydlení lze použít prostředky vypůjčené od přátel nebo příbuzných, jakož i úvěrové peníze přijaté od banky třetí strany. Potvrzení o bydlení a dotace, stejně jako fondy mateřského kapitálu, lze považovat za zálohu. Ale s tím druhým jsou často potíže.
Mnoho bank není připraveno považovat mateřský kapitál za zálohu na hypotéku, protože jeho použití zavazuje nezletilé děti, aby okamžitě dostaly podíly na zakoupeném bydlení. To může způsobit problémy půjčující organizaci, pokud dlužník není schopen půjčku splácet. Podle řady odborníků na trh je v regionech stále možné použít mateřský kapitál k poskytnutí zálohy, ale při koupi bytu v Moskvě se na něj nebude myslet.
Banky přitom ochotně přijímají mateřský kapitál na splácení hypotečního úvěru. V tomto případě vzniká povinnost dát dětem podíly na bytových prostorách až po úplném splacení hypotéky.
Kdo platí zálohu na hypotéku?
Vzhledem k tomu, že částka zaplacená kupujícím je zahrnuta v plné ceně bytu, je v konečném důsledku zasílána nikoli bance, ale prodejci nemovitosti. Účastníci transakce se mezi sebou rozhodnou, jak složí zálohu na hypotéku. Zpravidla se používají dva způsoby platby – převod peněz v hotovosti nebo pomocí akreditivu.
Akreditiv je speciální účet, na který je převedena celá částka za koupi bytu a je zde uložena až do zapsání transakce. Poté se „odhalí“ a prodávající má právo peníze buď převzít v hotovosti, nebo je převést na svůj účet.
Znalecký posudek
Evgeny Konoplev, odborník na trh s nemovitostmi v Moskevském cechu realitních kanceláří:
„Téměř všechny banky očekávají, že dlužník již bude mít 10 %, nebo ještě lépe 20 % nákladů na kupovanou nemovitost.
Je důležité si uvědomit, že při žádosti o hypoteční úvěr funguje i tzv. „alternativní schéma“. Pokud prodáváte svůj starý byt, můžete jej ukázat bance jako zálohu na nové bydlení. Například, pokud klient prodá jednopokojový byt za 5 milionů rublů. a chce si od banky vzít stejnou částku jako hypotéku, může předložit předběžnou kupní a prodejní smlouvu jako důkaz, že finanční prostředky budou brzy v jeho rukou. Je lepší spustit takový systém za účasti specialisty na trh s nemovitostmi. Může být obtížné na to přijít sami. Banky jsou ale ochotny v tomto formátu pracovat. Prostředky, které jsou připraveny objevit se na vašem účtu v blízké budoucnosti, vnímají jako prostředky, které tam již jsou.
Pokud nemáte zálohu, ale máte nemovitost, kterou určitě prodáte za cenu minimálně 20 % ceny budoucího bytu, můžete si vzít hypoteční úvěr.“
Před nákupem domu na úvěr si mnozí kladou velmi naléhavou otázku. Kolik peněz potřebujete, abyste udělali první krok? mám toho dost? Neklid není náhodný, musíte se připravit na dohodu. Komsomolskaja Pravda vysvětlila, jaká je záloha na hypotéku v roce 2023, komu se vyplácí a v jaké výši soukromá advokátní praxe v občanských a správních věcech Světlana Savinová.
Co je to záloha
„Záloha je na jedné straně úhrada nákladů na kupované bydlení, na druhé straně podmínky, za kterých vám banka poskytne hypotéku,“ říká Světlana.
Odborník upozorňuje, že zálohu na hypotéku nelze zaměňovat se zálohou. Ten je prostředkem k zajištění dohody o obchodu mezi prodávajícím a kupujícím. Její podmínky jsou uvedeny v předběžné kupní a prodejní smlouvě, kterou sepisují.
— Záloha se převádí jak při hotovostních transakcích, tak při nákupech pomocí hypotéky. Ve druhém případě se započítává do výše zálohy,“ říká Savinová. — Samotná záloha je dohodou mezi kupujícím a bankou, která mu poskytuje úvěr na bydlení.
Komu se záloha platí?
Hypotéka se vydává mezi kupujícím, prodávajícím a bankovní organizací. Peníze v podstatě jdou tomu, kdo se rozešel s obytným prostorem.
— Při koupi nemovitosti se záloha platí přímo od kupujícího prodávajícímu. Přijetí této částky potvrzuje bance zvláštním potvrzením,“ sdílí náš partner.
Světlana Savinová také zdůrazňuje obecné pravidlo, podle kterého má prodávající před zaplacením celé ceny nemovitosti zástavní právo k nemovitosti:
— Ale toto ustanovení, pokud se strany dohodnou, může býti z kupní smlouvy odstraněno. Pokud však peníze na úhradu části nákladů smlouvy prodávající neobdrží, je transakce prohlášena za neplatnou a ukončena. To znamená, že finanční závazky nelze porušit.
Kolik činí záloha
Standardní záloha na hypotéku v roce 2023 je obvykle 20 až 30 procent celkových nákladů na dům. Vše záleží na bance, se kterou spolupracujete. Částka, kterou jste ochotni přidělit, ovlivní další platby transakce.
„Větší záloha zvyšuje pravděpodobnost získání půjčky za výhodnějších podmínek,“ říká právník.
Doplňujeme, že 3. srpna vešlo ve známost snížení akontace u zvýhodněných hypoték určených pro sociálně slabé. Jak oznámil ruský premiér Michail Mišustin na setkání s místopředsedy vlády, minimální částka klesne z 20 procent na 15 procent.
Co se týče peněz, které je potřeba zaplatit jako zálohu, mohou to být prostředky z různých úspor. V první řadě se samozřejmě bavíme o osobních úsporách. Zde jsou způsobilé i prostředky z prodeje nemovitostí a jiného majetku. Mateřský kapitál lze použít i jako zálohu.
Oblíbené otázky a odpovědi
Je možné získat hypotéku bez akontace?
—Přestože standardní akontace dle podmínek bank je 20-30%, existují banky, které nabízejí úvěr s 0 splátkou.
Jak se liší záloha od zálohy?
— Záloha je jakýmsi ručitelem smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím. Vydává se v předběžné fázi. Pokud se bavíme o hypotéce, tak se kauce zohledňuje v rámci akontace.
Je možné použít mateřský kapitál jako zálohu?
— Ano, někdy se dává velkým rodinám právě pro tyto účely. Pokud je zálohou mateřský kapitál, jsou prostředky převedeny prodávajícímu po dokončení transakce a registraci penzijním fondem, kde je předložen balíček dokumentů potvrzujících transakci.
