Jednou z důležitých součástí každé přestavby je její byrokratická stránka. To je částečně jeden z důvodů, proč se do toho mnoho majitelů nechce potápět. Zde vzniká mnoho nepovolených přestaveb, pokut a regulací.
V tomto článku budeme hovořit o nezbytných dokumentech, které se tak či onak podílejí na procesu schvalování plánované přestavby nebo dříve dokončené přestavby.
Dokumenty ke schválení přestavby bytu
Pokud mluvíme o postupu přestavby obecně, seznam požadovaných dokumentů se může mírně lišit. Přesněji řečeno, hlavní část dokumentů pro sanaci zůstává nezměněna. Konečné složení balíku dokumentů k předložení však může být doplněno v závislosti na určitých faktorech, a to: na složitosti sanace (v rámci sanace jsou ovlivněny nosné zdi nebo pouze nenosné), na typ domu (obyčejný nebo kulturní památka), na typu podlaží, na sérii domu a dokonce i na půdorysu bytu.
Dále se podíváme na nejčastější případ, kdy nejsou dotčeny nosné stěny, dům není historickou, kulturní ani architektonickou památkou a má železobetonové podlahy. Budeme také mluvit o dokumentech pro schválení přestavby bytu v jiných případech.
Jaké dokumenty jsou potřeba k dokončení přestavby?
Nařízení moskevské vlády č. 508-PP upravuje postup při přestavbě bytů a nebytových prostor v bytových domech. Toto usnesení také obsahuje seznam dokumentů potřebných pro předložení souhlasu s přestavbou:
- dokumenty ZISZ (technický pas nebo půdorys s vysvětlením);
- Projekt přestavby a technickou zprávu od organizace se souhlasem SRO, případně náčrt přestavby (pokud lze přestavbu dohodnout „podle náčrtu“);
- Údaje z pasu (vlastník nebo zástupce);
- Plná moc (pokud dokumenty předkládá zástupce);
- Doklady potvrzující vlastnictví (osvědčení o registraci vlastnictví nebo výpis USRN);
- Formulář žádosti se vyplňuje ve státních službách;
Nejčastěji vypadá hlavní balík dokumentů potřebných pro schválení přestavby přesně takto.
dokumenty ZISZ
Dokumenty ZISZ mohou být v současnosti buď technickým pasem ZISZ, půdorysem a vysvětlením nebo archivní kopií.
Níže můžete vidět příklad těchto dokumentů. Technické pasy se předkládají ve dvou typech – starý (vydaný do roku 2017 a jednalo se o knihu A5) a nový (aktuálně vydaný, jde o listy A4. Archivní kopii plánu ZISZ můžete získat také od ZISZ, to sestává z víceformátových listů a odráží velmi originální dispozici bytu. Můžete také získat samostatný půdorys a vysvětlení, obecně je to stejné jako technický pas, ale zmenšené na dva listy zobrazující pouze dispoziční řešení bytu a jeho oblast ve výkladu.
Vzor č. 1 – technický pas ZISZ pro byt. (Ukázkový dům 2017)
Ukázka č. 2 — technický pas BTI pro byt (vzor pasu po roce 2017)
Archivní kopie plánu ZISZ
Více o dokumentech ZISZ se můžete dozvědět na následujících stránkách našeho webu:
— technický pas ZISZ
– archivní kopie
– půdorys a vysvětlení
projekt přestavby
Toto je hlavní dokument, který je nutný k předložení dokumentů ke schválení přestavby. S úplným složením tohoto projektu se můžete seznámit v příslušné sekci.
Příklad projektu přestavby bytu:
Náčrt přestavby:
Pokud přestavba zahrnuje vybudování otvoru v nosné stěně, pak seznam dokumentů potřebných ke schválení bude vyžadovat technický závěr od autora projektu domu nebo organizace nahrazující autora. Autorem projektů většiny panelových domů v Moskvě je JSC MNIITEP. Pro monolitické a zděné domy je organizací, která může zpracovat tuto technickou zprávu, Státní rozpočtová instituce „Expertní centrum“.
Kromě toho pro vypracování technické zprávy o stavu nosných konstrukcí musíte kontaktovat státní rozpočtovou instituci „Expertní centrum“, pokud má dům smíšené nebo dřevěné podlahy.
Technický závěr od autora projektu domu JSC MNIITEP:
Donedávna, pokud byl byt na hypotéku, vyžadovala inspekce bydlení také souhlas banky s přestavbou na samostatném formuláři. Dnes to kontrola v balíku dokumentů nevyžaduje, ale je vhodné, aby to majitel dostal, aby v budoucnu nebyly sankce ze strany banky.
Souhlas banky s přestavbou:
Dokumenty k zahájení přestavby bytu
Jakákoli přestavba začíná předběžným náčrtem, takže v počáteční fázi potřebujete dokumenty ZISZ. Takovým dokladem může být: technický pas, půdorys bytu s vysvětlením, archivní kopie dokladů ZISZ. Potřebujete také hrubý náčrt, designový projekt nebo dokonce ručně nakreslený plán budoucí přestavby.
Poté můžete přestavbu plně analyzovat pro její další schválení a rozhodnout, jaké dokumenty je třeba předložit k registraci přestavby.
Minimálně to bude stačit na vypracování projektové dokumentace. Pokud neexistují žádné dokumenty o ZISZ, není možné předběžně vyhodnotit obecný koncept přestavby, ale je lepší začít s projektováním po obdržení dokumentů o ZISZ.
Kde předložit dokumenty pro přestavbu bytu
Dnes jsou možné dvě možnosti, jak předložit podklady ke schválení přestavby. První a nejběžnější metodou je odeslání prostřednictvím MFC. Dokumenty lze podávat buď prostřednictvím MFC nejblíže vašemu domovu, nebo prostřednictvím multifunkčního centra kdekoli v Moskvě.
Druhou možností pro předložení dokumentů je předložení prostřednictvím vašeho osobního účtu na oficiálních stránkách starosty Moskvy. V tomto případě je však drobná nevýhoda, a to, že inspekce bydlení si stále může vyžádat kopii projektové dokumentace v papírové podobě s razítky a podpisy.
Jak vypracovat dokumenty pro přestavbu v bytě
Seřadili jsme klíčový seznam požadovaných dokumentů. Nyní pojďme diskutovat o tom, jak vypracovat dokumenty pro přestavbu v bytě. Dokumenty ZISZ je nutné objednat přímo od Úřadu pro technický inventář nebo to lze provést v nejbližším MFC. Pokud byla měření v bytě naposledy provedena před více než 5 lety, pak při objednání technického pasu ZISZ bude muset technik navštívit byt, aby provedl opakovaná měření.
Projektovou dokumentaci (projekt + technická zpráva), pokud nejsou dotčeny nosné stěny, lze objednat u kterékoli projekční organizace, která má schválení SRO. U složitých přestaveb, které mění kapitálové struktury, musíte kontaktovat autora projektu domu pro technický posudek. Projekt sanace je přitom stále možné objednat u kterékoli projekční organizace s licencí SRO.
Jaké dokumenty potvrzují přestavbu bytu?
Velmi často za námi klienti přicházejí v procesu koupě bytu a pokládají v tomto případě nejrozumnější otázku: jaké doklady by měl mít prodávající potvrzující souhlas s přestavbou? Odpověď je v tomto případě jednoduchá: pokud byla přestavba legalizována v souladu s předpisy, pak vlastník musí mít v ruce minimálně akt o dokončené přestavbě a rekonstrukci, podepsaný všemi členy přejímací komise. (Tento akt vydává inspektor domovní kontroly a po podpisu jej musí ve 4 vyhotoveních předložit MFC ke kontrole bydlení).
Je lepší, když je kromě zákona i půdorys a vysvětlení ZISZ s provedenými změnami, to znamená, že informace o přestavbě schválené inspekcí bydlení jsou již vloženy do databáze ZISZ. Pokud náhle neexistují žádné aktuální ZISZ, ale existuje podepsaný akt, pak je to v pořádku, akt dokončené přestavby nemá promlčecí lhůtu a můžete se na ZISZ kdykoli obrátit a provést změny.
Je důležité, aby majitel po obdržení certifikátu neprováděl žádnou další přestavbu, jinak při měření technik BTI tyto změny zaznamená a projeví se ve formě červených čar.
Dokumenty pro legalizaci přestavby bytu
Pokud existuje jedna běžná otázka, jaké dokumenty jsou potřebné k legalizaci přestavby, pokud již byla přestavba dokončena? Obecně se seznam požadovaných dokumentů v roce 2020 bude lišit pouze v tom, že bude nutné vypracovat technickou zprávu o přípustnosti a bezpečnosti dříve dokončených sanačních prací namísto projektu sanace a technické zprávy o plánované sanaci.
Bude také nutné zaplatit pokutu za nelegální přestavbu, jejíž výše je dnes pro majitele bytu 2000-2500 rublů.
Kolik stojí dokumenty na rekonstrukci bytu?
Otázka nákladů se vždy skládá z mnoha faktorů, a proto, ať to zní jakkoli triviálně, je třeba každou přestavbu posuzovat individuálně. Předběžné náklady na schválení sanace a vypracování projektové dokumentace si můžete prohlédnout v příslušné sekci na našem webu.
Potřebujete-li podrobněji spočítat rozpočet na zpracování potřebných podkladů, můžete nám zaslat poptávku s primárními údaji e-mailem a my Vám co nejdříve odpovíme.
Podklady pro přestavbu nebytových prostor
Postup při přestavbě nebytových prostor v bytovém domě upravuje i aktuální usnesení moskevské vlády č. 508.
V povolování přestavby nebytových prostor je několik zásadních rozdílů.
— přestavbu nebytových prostor nelze dohodnout „podle náčrtu“, to znamená, že pro každou přestavbu bez ohledu na složitost je nutné vypracovat projektovou dokumentaci
— zvláštním rysem je také potřeba poskytnout závěr z Rospotrebnadzor v souboru dokumentů.
— projektová dokumentace musí navíc obsahovat určité části (např. část „Technologie“) v závislosti na funkčním účelu nebytového prostoru.
— v současné době by se dokumenty neměly předkládat prostřednictvím MFC, ale ne přímo prostřednictvím okresních bytových inspektorátů v Moskvě.
— je-li nebytový prostor pronajímán, je nutný souhlas pronajímatele. (Ve většině případů se jedná o moskevské ministerstvo nemovitostí)
Proces přezkoumání souboru dokumentů k nebytovým prostorům je obdobný jako u bytů. To znamená, že výsledkem přezkumu je povolení k přestavbě vydané Moskevským inspektorátem bydlení.
Jako samostatnou položku budeme považovat kolaudaci přestavby prostor v samostatné budově.
Dříve (do roku 2011) byla dokumentace pro nebytové prostory posuzována odděleními prozatímního výboru pro vnitřní záležitosti prefektur odpovídajících moskevských obvodů.
Poté byl celý schvalovací proces výrazně zjednodušen a předán územnímu ZISZ.
Pokud se tedy nebytový prostor nachází v samostatné budově, pak celý postup schvalování přestavby nebytového prostoru spočívá v předložení projektu přestavby a technické zprávy přímo ZISZ.
Kam se obrátit pro rady ohledně plánování
Stručné informace o tom, kde dříve probíhaly konzultace, kde žádat o předložení dokumentů a co dělat v současné době:
Nevracejme se do pravěku komisí MVK (existovaly do roku 2005), začněme hned Bytovým inspektorátem, který vznikl v roce 2005.
Do roku 2014 bylo celkem snadné konzultovat otázky sanace.
Všechny podklady ke kolaudaci přestavby byly okresními domovními inspekcemi akceptovány.
Při každé kontrole bylo „jedno okénko“ a bylo možné tam přijít a konzultovat případné problémy s pracovníkem, který seděl u přejímky dokumentů. Otázka, kde žádat o přestavbu, nebyla na pořadu dne. Jen tam a všechno. Navíc to bylo snadné a všechny výzvy občanů nezůstaly bez odezvy.
Zaměstnanci při přejímce dokumentů byli mimořádně kvalifikovaní, byli to samotní inspektoři, kteří dokumenty zkoumali, rozhodovali, chodili do bytů na kontrolu atd.
Fronta obvykle nebyla dlouhá, v „okenkách“ bylo mnoho inspektorů, fungovala alespoň dvě okna.
A aby plně porozuměl situaci, musel majitel jen přijít, ukázat svůj plán BTI a obrázek přestavby a okamžitě dostal kvalifikovanou odpověď na své otázky od „živé osoby“.
Po roce 2014 se situace změnila, bytové inspektoráty přestaly rezidenty přijímat přímo.
Pro účely kdoví čeho, pravděpodobně pro zjednodušení a optimalizaci funkcí přijímání dokumentů k sanaci, byly převedeny do MFC.
A TADY ZAČALY OBTÍŽE
Zjednodušila se pouze jedna věc – bylo možné přijít do nejbližšího MFC a předložit dokumenty a nechodit na okresní kontrolní úřad, který se nacházel na konkrétní adrese.
V Moskvě bylo mnoho MFC a dokumenty mohly být předloženy dostatečně rychle.
Ale jak se říká, „na papíře to bylo hladké“.
Současně s předáváním podkladů na MFK byla zrušena funkce konzultací při prohlídkách bytů.
Čili už nebylo možné přijít na prohlídku bydlení a poradit se.
Dveře byly právě zavřené.
A pokud někdo “prorazil” průběžně zvoněním, tak ho samozřejmě nevykopli a poradili se s ním, ale byla to takříkajíc dobrá vůle inspektorů konzultací podle “staré paměti”.
Ve většině případů se dveře jednoduše neotevřely.
Tyto funkce byly převedeny na MFC. To znamená, že se jím teoreticky měl stát každý zaměstnanec MFC mini poradce přeplánováním.
► Přirozeně nevěděli a nerozuměli.
V případě dotazů na přestavbu je kontaktujte. naprosto zbytečné.
Celá jejich konzultační funkce spočívala v tom, že vydali papír se seznamem dokumentů potřebných k předložení a nemohli se k ničemu jinému vyjádřit.
► Ano, a oni za to nemohou.
(Tento specialista se zabývá přípravou desítek dokumentů, od získání mateřského kapitálu až po vydání karet řidičům k tachografu).
V mnoha případech o problémech přemýšlíme my (ti, kteří se schvalováním zabýváme desítky let).
A již specialista MFC na jakýkoli problém týkající se sanace dal odpověď: “tady je kus papíru, existuje zákon, ve kterém je vše napsáno.”
Stále bylo možné se dostat do prohlídky bydlení – po předchozí domluvě s vedením.
Recepce se konala jednou týdně, už si nepamatujeme, v kolik hodin, ale byla dost omezená a dorazila na kontrolu srpen Můžete se klidně objednat na konzultaci. září nebo dokonce listopad.
Do toho:
V srpnu 2020 došlo k další změně.
Překlad spisových dokumentů do elektronické podoby.
To znamená, že nyní nelze dokumenty předat MFC.
VŠE SE PRONAJÍMÁ PROSTŘEDNICTVÍM STRÁNKY MOS.RU
Pořád se můžete domluvit po domluvě a v MFC nedostanete ani „kus papíru se zákonem, kde je všechno napsané“
Na webu Mos.ru v sekci přestavby je samozřejmě nějaký popis.
Ale nejsou tam rozebrány různé případy, ve skutečnosti je tam výpis z 508-PP podle seznamu dokumentů.
Ale například pochopit, zda je možné se dohodnout rozšíření kuchyně v posledním patře kvůli koupelně nejsou uvedeny žádné informace.
A to se ukazuje jako možné.
Ale na Předchozí to druhé není možné.
Ale je případ, kdy Předchozí to druhé je nemožné, ale dál PŘED PŘEDCHOZÍ to druhé je možné.
Ani v nějakém „průměrném případě“ neexistuje sebemenší příklad toho, co dělat..
Navíc pro majitele bude velmi těžké vymyslet, jak to podat, kam to přiložit, co vyplnit.
Například jsem nepřiložil žádný dokument nebo jej vyplnil špatně, za 20 dní přijde odmítnutí vydat povolení kvůli „neúplnosti“.
Kam se obrátit s dotazy ohledně přestavby
Vlastně, jak jsme již uvedli některé informace v horním odstavci.
Nezbývá tolik možností, jak získat odpovědi na otázky týkající se přestavby:
- Na moskevské bytové inspekci – organizace pověřená moskevskou vládou k rozhodování o schválení přestavby. (nejlépe si domluvte schůzku hodně dopředu).
- Na internetu – Četli jsme spoustu informací. Rozhodnutí je nejednoznačné, protože na mnoha stránkách například autor tohoto článku vidí informace za rok 2010, za rok 2015.
Všechno je tam krásně napsané, ale majitel tomu nebude rozumět aktuální relevance.
V důsledku toho, když začnete tyto informace koordinovat, v nejlepším případě můžete ztratit čas, ale s největší pravděpodobností dojde ke ztrátě času i peněz. - A KONEČNĚ NEJLEPŠÍ MOŽNOST – V organizaci profesně specializované na koordinaci sanací.
Bude to skutečně nejlepší řešení. Za hovor neberou peníze, ale dostanete informace aktuální v tuto chvíli.
A nejedná se o reklamní příspěvek, není nutné volat do naší společnosti.
Můžete si vybrat jakoukoli společnost našich kolegů, hlavní je, aby rozuměli tomu, co dělají.
Od poslední doby se objevilo mnoho společností, které se nemohou na ničem dohodnout, neumí vyslovit slovo sanace.
Stává se to směšné.
Jakmile jsme si všimli čísla, které nám často volá, s různými byty a vždy JAKO VLASTNÍK, zjistili jsme, kam jít, seznam dokumentů, kde mohou být potíže při přestavbě v NAŠEM bytě, a učinili jsme předpoklad, že:
„No, člověk nemůže mít 15 bytů.
Ve všech se chce dohodnout na přestavbě,
Neustále volá, ale ještě se neozval.”Toto číslo jsme zaznamenali ve vyhledávači a zjistili jsme, že toto číslo je od společnosti, která koordinuje přestavbu!
To znamená, že manažer byl tak “uvolněný” v získávání rad, že zavolal přímo z pevné linky . .
Bylo mnoho návrhů, jak tohoto VLASTNÍKA jemně „odradit“, protože hodiny strávené na lince a zjišťování všech podrobností v „nuancích“ nám chybí hovory od skutečných majitelů a nechtěli jsme mít pocit „ Španělská hanba“ odhalující tajemství přímo.
Výsledkem bylo, že při dalším zavolání s jednoduchým předmětem náš zaměstnanec vydal:
S tímto TĚŽKÝM objektem vám bohužel nebudeme moci pomoci.
Pouze jedna společnost v Moskvě vám může pomoci!
REGISTRACE JEJICH ČÍSLA A STRÁNKY!
A NADIKTOVALI MU SVÉ STRÁNKY A JEHO TELEFONNÍ ČÍSLO.
Všimněte si, že to fungovalo.
Rekonstrukce – kam jít ve fázi plánování?
Nejdůležitější dokumenty, které musíte mít, jsou technická zpráva a projekt přestavby.
Na jejich základě Bytová inspekce rozhodne, zda je možné provést přestavbu bytu.
Podle předpisů platných v Moskvě je povoleno koordinovat nejjednodušší přestavby bez projektu – podle náčrtu.
Ale jak ukazuje praxe, podíl „náčrtových“ přestaveb je extrémně nízký.
Většina oprav a stavebních činností pro sanaci je dohodnuta na základě projektové dokumentace v rámci projektu sanace a technické zprávy.
Pro vypracování projektu musíte kontaktovat specializovanou projekční organizaci s povolením (certifikátem) od SRO.
Naše společnost má toto schválení a může poskytnout služby pro zpracování projektové dokumentace.
Pokud plánujete opravu nosných konstrukcí, pak je potřeba získat technický posudek na sanaci od autora projektu domu.
K tomu budete muset kontaktovat jeho nebo organizaci, která ho nahradí (GBU Expert Center).
Autor projektu domu – Toto je organizace, která vypracovala projekt série, podle kterého byla budova postavena.
V podstatě v Moskvě působí takové projekční ústavy a organizace, jako např JSC MNIITEP, JSC TsNIIEP pouzdro, JSC Mosproekt atd.
Kam se obrátit při přestavbě bytu, pokud potřebujete technický posudek od autora domu,
a autor se jako porotce zastavil. čelí jeho existenci, nebo se o něm nedochovaly informace (typické pro domy starého fondu)?
V takovém případě byste měli požádat o technické stanovisko organizaci, kterou Moskevská bytová inspekce zmocnila nahradit již neexistující nebo neznámé autory domů.
Dnes jsou tyto funkce svěřeny státnímu rozpočtovému orgánu „Expertní centrum“.
*Zároveň může každá projekční organizace se schválením SRO vypracovat projekt přestavby.
(Bude to mnohem levnější, než si u nich objednat projekt).
Pro vypracování projektové dokumentace a následný souhlas s přestavbou budete potřebovat technický pas bytu nebo půdorys bytu s vysvětlením.
Postup pro koordinaci přestavby pro město Moskva
MOSKVA
* O postupu koordinace přestavby v moskevské oblasti se můžete dozvědět:
V TOMTO ČLÁNKU.
