„Dvoupokojový byt na prodej v Moskvě. Zelená plocha, renovace evropské kvality, levná.” Veronika si už představovala, jak v tomto útulném bytě rozmístí nábytek. Na radu přátel se ale obrátila na právníky.

Ukázalo se, že spolu s klíči od bytu by jí k tíži přibylo i nemalé množství problémů: byt byl zatčen. To se ukázalo až po kontrole.

Proto pamatujte a řekněte všem, jak se kdy chránit koupi bytu.

Chyba při koupi bytu může stát miliony rublů a poškozené nervy

Jakákoli transakce s nemovitostmi je složitá a riskantní operace. Finanční hodnota metrů čtverečních vytváří příznivé podmínky pro všechny druhy podvodů ze strany nepoctivých prodejců a podvodníků.

Přemoženi radostí kupující nechávají ostražitost, zvláště když se sen o vlastním bytě má brzy splnit! A spolu s bydlením přicházejí velké problémy.

Jaká rizika podstupuje kupující bytu?

Všechny byty na sekundárním trhu mají právní historii a často není zcela transparentní. Přitom čím větší počet transakcí v historii bytu, tím závažnější mohou být rizika nového kupce.

Pokud kupující nezkontroluje všechny doklady a neodhalí možná rizika, soud může obchod prohlásit za neplatný a kupující riskuje, že zůstane bez peněz a bytu. Ze zákona je samozřejmě prodávající povinen po ukončení obchodu vrátit peníze, ale často už je nemá.

Proč je to nebezpečné?

V historii každého bytu, stejně jako v ruské legislativě, existuje mnoho nuancí, které v případě potřeby umožní zpochybnit každou desátou realitní transakci.

Chyba #1. Porušení zákona

Byt prodala manželům Petrovým sympatická žena s generální plnou mocí od manžela. A vše by bylo v pořádku, jen manžel v době prodeje už nežil. Vdova, která se nechtěla dělit s ostatními dědici, zatajila smrt a odstoupila. Když příběh vyšel najevo, smlouva byla ukončena.

Komentář právníka: Soud může zrušit současné i předchozí transakce a vrátit byt právoplatnému vlastníkovi.

Chyba #2. Zmatený prodejce

Dohoda proběhla, Andrei a jeho rodina se stěhují do koupené nemovitosti.

Uběhnou dva měsíce. Peníze přijaté prodávajícím za byt byly utraceny. A pak jde k soudu s žalobou – při prodeji svého jediného domova si neuvědomil své činy, protože. zneužívaný alkohol.

ČTĚTE VÍCE
Jaké jsou výhody elektromotorů oproti ostatním?

Po prozkoumání byla smlouva prohlášena za neplatnou. V tomto případě soud zavazuje prodávajícího vrátit peněžní prostředky přijaté z transakce. Celá částka již není k dispozici – bude vrácena po částech.

Komentář právníka: Obchod lze ukončit, pokud vlastník bytu u soudu prokáže, že v době podpisu smlouvy o svém jednání nevěděl, byl pod vlivem alkoholu či drog, nebo byl uveden v omyl.

Chyba #3. Neviditelný nájemník

Smirnovovi koupili jednopokojový byt v Lyublinu. Bydleli jsme tam rok. A najednou zazvonil zvonek. Neznámý muž říká, že tady žije.

Ukázalo se, že v bytě byli přihlášeni matka a syn. Syn šel na 15 let do vězení. A moje matka bez jeho vědomí zprivatizovala byt a prodala ho Smirnovovým. A pak syn vyjde z vězení a jde rovnou do svého bytu.

Komentář právníka: Obyvatelé dočasně propuštění do míst zbavených svobody, penzionů, zdravotnických a jiných zařízení si zachovávají právo pobývat v bytě. Mohou se objevit o několik let později a přestěhovat se do domu, který jste koupili prostřednictvím soudu.

Chyba #4. Práva dědiců

Antipovi právě dokončili rekonstrukci svého nového bytu, když se najednou ukázalo, že by mohli být vystěhováni. Byt jim prodal manželský pár, který zase toto bydlení získal od babičky. Ale babička nebyla jejich vlastní, ale prostě sousedka, o kterou se pravidelně starali – kupovali jídlo, léky a vodili je na kliniku. Babička z vděčnosti za jejich laskavost a péči zapsala byt na jejich jméno.

Pouhé 2 roky po smrti mé babičky přijeli příbuzní z Estonska – celou tu dobu na ni neměli čas. “Babička nám slíbila byt a sousedé využili její bezmoci,” řekli u soudu příbuzní.

Komentář právníka: Nebyly zohledněny zájmy všech dědiců. I po několika letech se mohou domáhat podílu na bytě a svá práva dokazovat soudní cestou.

Jak poznáte, že si můžete koupit byt?

Pro kontrolu vybraného bytu z hlediska rizik požádejte prodejce a pečlivě si prostudujte dokumenty.

✅ Pas prodávajícího

Údaje v pasu se musí shodovat s údaji uvedenými v jiných dokladech o nemovitostech.

✅ List vlastnictví a další vlastnické listiny (prodejní či dědická smlouva, darování, privatizace atd.)

Nezapomeňte zkontrolovat adresu bytu, na který jste se dívali, s adresou uvedenou v dokumentech. Ve smlouvě musí být uvedena celková cena nemovitosti.

ČTĚTE VÍCE
Proč indukčnost vytváří odpor ve střídavém obvodu?

✅ Výpis z USRN

Extrakt si můžete objednat na MFC nebo na Web Rosreestr .

Pomocí tohoto dokumentu můžete zjistit, zda je prodávající skutečně vlastníkem bytu, stejně jako o dalších vlastníkech bytu.

Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí má samostatné pole, kde budou uvedena stávající omezení, zatčení, zástavy a jejich typ. Pokud žádná věcná břemena nejsou, pak bude v tomto sloupci pomlčka.

✅ Výpis z domovní knihy o nepřítomnosti přihlášených obyvatel

Lze získat od MFC. Zkontrolujte údaje o obyvatelích registrovaných v bytě v daný čas: celé jméno, datum narození, předchozí místo pobytu, kdy a kde byli propuštěni. Buďte opatrní – žádný z obyvatel by neměl zůstat viset ve vzduchu.

✅ Potvrzení o dluhu na účtech za energie

Můžete jej získat na bytovém úřadu, abyste si ověřili, že nemáte dluhy na plynu, elektřině, dodávce vody atd.

✅Osvědčení z protidrogové a psychoneurologické ambulance

Důležité je ujistit se, že prodávající není registrován na psychoneurologické a drogové ambulanci, a tudíž si je vědom svého jednání v době prodeje bytu.

Na co si dát ještě pozor?

V dokumentech by neměly být žádné opravy nebo skvrny. Pokud si něčeho takového všimnete, buďte opatrní – můžete mít v rukou padělek.

Při uzavírání transakce požadujte souhlas svého manžela, a to i v případě, že byt nebyl zakoupen během manželství, i když jsou rozvedení. Nedostatek souhlasu může vést k právním sporům.

Pokud je jedním z vlastníků bytu nezletilý, je k prodeji bytu potřeba povolení opatrovnických orgánů.

Pokud je byt prodáván prostřednictvím plné moci, existuje vysoká pravděpodobnost podvodu a podvodu. Požadujte, aby byl prodejce přítomen transakci. V opačném případě je lepší hledat jinou možnost.

Určitě se zeptejte svých sousedů – mohou vám sdělit spoustu užitečných informací jak o majiteli, tak o samotném bytě.

Запомнить

V ideálním případě by byt, který se vám líbí, měl mít jednoho majitele a transparentní historii převodů vlastnictví. Pak nebudou problémy s doklady a právní čistotou. Takových možností je málo, proto je potřeba pečlivě prostudovat všechny dokumenty na stop faktory resp kontaktujte právníka pro ověření .

Zejména je potřeba ověřit pravost dokladů a zkontrolovat byt, zda v něm nejsou možná rizika spojená s jeho koupí.

ČTĚTE VÍCE
Co můžete šít z látky vlastníma rukama pro začátečníky?

Každá nemovitost má faktory, které mohou ovlivnit zvýšení nebo snížení ceny

Mnoho kupujících bytů na sekundárním trhu dělá vážné chyby, které mohou později vést k problémům, ztrátě peněz nebo dokonce ztrátě majetku.

Společně s odborníky zjišťujeme, jaké chyby kupující dělají a jak se jich vyvarovat.

Odborníci v článku:

  • Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro další prodej nemovitostí
  • Kirill Stus, vedoucí právní praxe v Intercession
  • Natalya Nechaeva, vedoucí oddělení městských nemovitostí v NDV-Real Estate Supermarket

1. Nesprávné stanovení ceny bytu a riziko přeplatku

Pokud se kupující příliš neorientuje v situaci na trhu a špatně rozumí cenovému příkazu, pak může byt výrazně přeplatit.

„U každého objektu existují faktory, které mohou ovlivnit růst nebo pokles ceny, to je okamžik vyjednávání. A dalším důležitým bodem je, že mnoho prodejců nyní stále nabízí byty za přemrštěné ceny, a zde je velmi důležité pochopit, že tato cena není vždy oprávněná,“ říká Yulia Dymova, ředitelka prodeje sekundárních nemovitostí Est-a-Tet. kancelář.

2. Nesprávné posouzení stavu bytu

Podle odborníků je při nákupu domu na sekundárním trhu nutné jej pečlivě prohlédnout a zkontrolovat skryté vady. Pokud se byt prodává za sníženou cenu, pak s největší pravděpodobností má problémy.

„Opravy v kupovaném bydlení je nutné promyslet předem, většina starých bytů vyžaduje velké opravy (vyrovnání zdí, výměna vodoinstalace, elektrikářů). Před koupí bytu si musíte spočítat, kolik vás budou stát opravy s přihlédnutím k vynaloženému času. Ve většině případů se ukazuje, že je výhodnější koupit dům s dokončovací nebo čerstvou rekonstrukcí,“ vysvětluje Kirill Stus, vedoucí právní praxe společnosti Intercession.

3. Nedostatečně důkladná kontrola právní historie bytu

To je velmi riskantní, pokud existují nějaké „nuance“, může být transakce následně zpochybněna. Například pokud při privatizaci bytu nebyly brány v úvahu zájmy nezletilých obyvatel. A při koupi bytu, který se nedávno zdědil, hrozí, že se náhle objeví další dědicové.

4. Povrchová kontrola bydlení na nelegální úpravy

Chcete-li zkontrolovat zákonnost přestavby, musíte si objednat technický pas ZISZ nebo půdorys s vysvětlením, které kupující nebo realitní makléř kontrolují u bytu.

„Pokud byla přestavba provedena chybně, je to již důvod k jednání s prodávajícím, i když kupující je s přestavbou spokojen a je připraven ji legitimovat. Pokud není spokojen, může kupující požadovat po majiteli, aby obnovil původní vzhled obytného prostoru,“ říká Natalya Nechaeva, vedoucí městského realitního oddělení NDV-Supermarket Real Estate.

ČTĚTE VÍCE
Kolik stojí vybudování závodu na výrobu betonu?

5. Koupě bydlení v nefunkčním domě s hlučnými sousedy

Je třeba věnovat pozornost stavu oken a balkonů sousedních bytů a také zkontrolovat, jak čisté jsou výtahy a zda na stěnách nejsou graffiti. Pokud je vchod čistý a na parapetech jsou květináče, pak je riziko nákupu domu v „zábavném“ domě mnohem nižší.

Pro sekundární trh s bydlením zůstává problém podvodných transakcí relevantní a pomoc kompetentního realitního makléře je někdy nezbytná

Pro sekundární trh s bydlením zůstává problém podvodných transakcí relevantní a pomoc kompetentního realitního makléře je někdy nezbytná (Foto: Stanislav Krasilnikov/TASS)

„Můžete se pokusit poznat své sousedy osobně tak, že zazvoníte na zvonek a budete si s nimi pár minut povídat. Stojí za to mluvit s concierge; obvykle rádi mluví o obyvatelích domu. Můžete také požádat o kontakt na osobu, která má dům na starosti, on také poskytne potřebné informace. Zároveň je nutné prostudovat oblast, ve které se dům nachází, a také infrastrukturu: dostupnost polikliniky, školky, obchodů; přítomnost parků a nákupních center,“ vysvětluje Kirill Stus, vedoucí právní praxe Intercession.

Natalya Nechaeva, vedoucí oddělení městských nemovitostí v NDV-Real Estate Supermarket:

— Pro sekundární trh s bydlením zůstává problém podvodných transakcí relevantní a pomoc kompetentního realitního makléře je někdy nezbytná. Jednou z častých chyb kupujících je, že kupují byt od osoby, která nemovitost ve skutečnosti nevlastní. Existují například případy, kdy se nájemníci nebo figuríny zabývají prodejem bytu pomocí padělaných dokumentů a skutečný majitel o tom ani neví.

V masových segmentech se z nějakého důvodu mnoho kupujících domnívá, že pokud si vezmou hypotéku, banka zkontroluje právní čistotu bytu. A to, že platí úvěr na bydlení, úroky z hypotéky a pojištění, je pro takové kupce zárukou bezpečné transakce. Banky ve skutečnosti „čistotu“ bytů nekontrolují. A pokud bude transakce prohlášena za nezákonnou, bude kupujícím zabaven životní prostor, pojišťovna pošle bance potřebné prostředky, ale nikdo nevrátí výši zálohy a úroky, které spotřebitelé již zaplatili.

Jaké dokumenty zkontrolovat

Aby byla zajištěna čistota nadcházející transakce, musí kupující u prodejce zkontrolovat následující dokumenty:

  • doklad, podle kterého byt dříve přecházel z ruky do ruky (privatizační, darovací, kupní a prodejní smlouva);
  • doklady prodávajícího: cestovní pas, rodné listy pro děti do 14 let, pro cizince – povolení k pobytu;
  • osvědčení o vlastnictví (do 15. července 2016) nebo výpis z Jednotného státního registru/Jednotného státního registru nemovitostí potvrzující státní registraci vlastnictví; dokumenty ze ZISZ (půdorys a vysvětlení);
  • povolení opatrovnických orgánů k transakci, pokud jsou dotčena práva nezletilých dětí;
  • výpis z domovní knihy, pomocí kterého lze zkontrolovat, kdo byl v bytě dříve a nyní přihlášen;
  • potvrzení o nulových dluzích na nájemném;
  • notářsky ověřený souhlas manžela, je-li byt společným majetkem;
  • výpis z USRN s informacemi o absenci břemen a zatčení;
  • notářský souhlas ostatních akcionářů, je-li tento byt v podílovém vlastnictví;
  • potvrzení z psychoneurologických a narkologických ambulancí potvrzující, že prodávající není registrován;
  • příjmy za energie a velké opravy za poslední měsíc.
  • plná moc (pokud transakci provádí zástupce prodávajícího).
ČTĚTE VÍCE
Co je zahrnuto v seznamu prací údržby budov?

„Pokud prodávající získal byt dědictvím relativně nedávno, pak stojí za to zkontrolovat jeho rodinné vazby, možná budou chtít příbuzní napadnout dědictví. V ideálním případě by byt, který se vám líbí, měl mít jednoho majitele a transparentní historii převodů vlastnictví. Bez ohledu na to, jak atraktivní je cena bytu a ochotný prodejce, vždy se vyplatí vyžádat a zkontrolovat celý balík dokumentů,“ říká Kirill Stus, vedoucí právní praxe společnosti Intercession.

Pokud byla přestavba provedena nesprávně, je to již důvod k vyjednávání s prodejcem

Pokud byla přestavba provedena chybně, je to již důvod k jednání s prodejcem (Foto: pexels.com)