Foto: .Maxim4e4ek/shutterstock

Téměř každá desátá transakce na moskevském trhu s bydlením se týká bytů. Tento typ nemovitosti je žádaný mezi investory a lidmi, pro které není registrace důležitá. Jedním z důvodů oblíbenosti bytů je jejich nižší cena oproti bytům, v průměru jsou o 20 % levnější.

Nebytový status bytů však ponechává developerům možnost je prodat a obejít tak smlouvy o majetkové účasti (EPA), což s sebou nese rizika pro kupujícího. Podle odhadů CIAN byla v letech 2013 až 2020 v Moskvě zmrazena výstavba 80 budov, z toho polovina bytových domů.

Společně s odborníky se bavíme o výhodách a nevýhodách bytů a rizicích investice do takové nemovitosti.

Výnosnější než byty

Každý rok spouštějí kapitáloví developeři nové bytové projekty. Podle realitní kanceláře BON TON je nyní podíl nabídky bytů ve starých hranicích Moskvy asi 21 %, tedy téměř půl milionu metrů čtverečních, každá desátá transakce je na byty (10 % poptávky).

Velká část bytů patří do třídy business a premium. Jedná se o projekty, které se staví v prestižních lokalitách v Moskvě, kde není možné získat povolení k výstavbě obytného komplexu – například kvůli malé velikosti pozemku určeného k zástavbě, na který je možné umístit pouze bytový dům bez sociální infrastruktury. V tomto ohledu se více než třetina projektů realizuje v centrálním správním obvodu, vysvětlila Natalia Kuznetsova, generální ředitelka realitní kanceláře BON TON.

Na masovém trhu existují i ​​projekty s byty. Jsou žádané kvůli nižším cenám v porovnání s byty (v průměru o 20 %). To je jedna z výhod bytů.

Byty jsou oblíbené mezi kupujícími, pro které není důležité mít trvalou registraci, protože koupě bytu takové právo nedává. Tento typ nemovitostí je také žádaný mezi investory, kteří chtějí snížit překážku vstupu do projektu a rychle získat zpět investice při pronajímání bytů, poznamenala Victoria Kiryukhina, hlavní expertka analytického centra CIAN.

Byty často kupují rodiče pro děti, které zůstávají „přihlášené“ ve starém bytě. Apartmány se kupují také jako „kabátové apartmány“ – jako alternativa k hotelům pro ty, kteří často cestují na služební cesty.

Registrace, služby a daně

Hlavním rozdílem mezi byty a apartmány je právní stav prostor. Byty jsou z právního hlediska klasifikovány jako nebytové nemovitosti (jako jsou kanceláře a obchody), i když ve skutečnosti slouží k bydlení. Právě právní stav přináší řadu nevýhod bytů.

Jedním z prvních je, že se u nich nemůžete trvale registrovat. Následně mohou nastat potíže při zápisu dětí do školy nebo školky. Nedostatek moskevského statutu také nedává právo na další sociální dávky od hlavních úřadů.

Další nevýhodou bytů jsou zvýšené tarify za energie a daně. Vzhledem k nebytovému statusu bytů budou poplatky za energie v průměru o 15–20 % dražší než u bytu srovnatelné velikosti.

Daň z nemovitosti u bytů je ve většině případů 0,5 % a někdy může dosáhnout až 2 %. Pro srovnání, byty jsou zdaněny 0,1 % z hodnoty katastru. „Někdy je však samotná katastrální hodnota bytů nižší než u bytů, což částečně vyrovnává daňové platby vlastníků bytů a apartmánů,“ uvedla Victoria Kiryukhina z CIAN.

Na byty se na rozdíl od bytů nevztahují daňové odpočty. Také při jejich nákupu nelze použít certifikáty pro zlepšení životních podmínek – mateřské, vojenské. Developer bytu není povinen zajistit obyvatelům areálu školky, školy, obchody a další infrastrukturu.

ČTĚTE VÍCE
Jak často se kontrolují požární hydranty vnitřního zásobování vodou?

„Apartmány nepodléhají SNiP pro obytné prostory, což znamená, že například nebude možné ovládat hlučné sousedy. Vzhledem k nebytovému statusu mají energetické společnosti možnost zastavit dodávky jakýchkoliv energií pro neplacení, developeři bytů nejsou povinni rozvíjet sociální infrastrukturu. To jsou hlavní nevýhody, o kterých musíte vědět při nákupu bytů,“ uvedla právnička Natalja Tarasová

Problémy s dostavbou zařízení

Podle zákona mají kupující bytů stejná práva jako ostatní účastníci smluv o majetkové účasti (EPA): povinná registrace EPA v Rosreestr, ochrana před porušením lhůt pro převod hotového objektu se sankcí a dodržování kvalitu bytů s podmínkami smlouvy a projektovou dokumentací.

„Je tu však podstatný rozdíl – v případě úpadku developera mohou kupující bytu získat náhradu buď od Fondu na ochranu práv akcionářů, nebo byt od jiného developera (který dokončí výstavbu projekt) a kupující bytu mohou vůči zkrachovalému developerovi uplatnit pouze peněžní pohledávku, ale vrátit peníze Ne vždy to vyjde,“ poznamenala Natalya Tarasova.

Podobný problém identifikovala Natalia Kuzněcovová z BON TON. Podle ní je i přes prodej bytů v rámci zákona o sdílené výstavbě, pokud developer zkrachuje, obtížnější získat majetkovou nebo peněžní náhradu. Insolvenční zákon řeší ochranu akcionářů nebytových prostor, mezi které nepatří byty. Jedná se pouze o parkovací stání a nebytové prostory o výměře do 7m3.1. m (článek 201.1 článku XNUMX zákona o úpadku). To znamená, že kupující parkovacích stání na základě smlouvy o účasti na společné výstavbě mohou počítat s převodem hotových prostor na ně v případě úpadku developera.

„Ale akcionáři, kteří uzavřeli smlouvy o koupi nebytových prostor o výměře větší než 7 metrů čtverečních. m (tedy byty), nemohou požadovat, aby jim byl hotový objekt převeden. Své peněžité pohledávky mohou zařadit pouze do obecné (čtvrté) fronty rejstříku pohledávek věřitelů a požadovat vrácení peněz podle smlouvy (článek 4, bod 1, § 201.9 odst. XNUMX konkursního zákona),“ poznamenal expert.

Přestože v posledním roce nedošlo mezi developery k žádným velkým bankrotům, právě v segmentu bytů je největší riziko náběhu na dlouhodobou výstavbu, říká Victoria Kiryukhina z CIAN. „Podle našich výpočtů byla v letech 2013 až 2020 v Moskvě zmrazena výstavba 80 budov, z nichž polovina byly byty. Byty přitom vždy zaujímaly menší podíl na trhu. Například nyní je podíl bytů (podle počtu partií) zhruba 22 %, přičemž co do počtu bankrotů zaujímá polovinu trhu,“ poznamenala.

Podvodná schémata

Hlavním problémem bytů je nedostatek záruk pro kupující, pokud se prodej neprovádí podle DDU bez otevření vázaných účtů, říkají odborníci. Nebytový status bytů ponechává developerům mezeru pro prodej „nebytových nemovitostí“ pomocí jiných forem dohod: předběžné kupní a prodejní smlouvy, smlouvy o spoluinvestici a dalších. „Takové smlouvy Rosreestr neregistruje, což znamená, že kupující není chráněn před dvojím prodejem a také nemůže počítat s vrácením peněz prostřednictvím vázaného účtu. Proto je velmi důležité kupovat byty podle DDU,“ poznamenala Victoria Kiryukhina.

Při koupi bytu, stejně jako u jakékoli jiné nemovitosti, je nutné zkontrolovat právní čistotu transakce: kdo a jak jej postavil, jak byty přecházely z ruky do ruky, zda existují dědici nebo skrytí zájemci atd. je vhodné provést transakci bezpečně – přes buňku nebo pomocí akreditivu, protože zvýšená opatrnost nikdy neuškodí, dodala Natalya Tarasova.

ČTĚTE VÍCE
Jaký průměr pilníku je potřeba k naostření řetězu motorové pily?

„Zejména je nutné zkontrolovat technickou správnost kupovaných prostor: vyžádat si katastrální pas areálu, půdorys, pas ZINZ, projektovou dokumentaci, abyste měli jistotu, že se kupují byty, které se vám ukazují. Pokud je to těžké určit, můžete zapojit katastrálního inženýra,“ poradil právník.

Vyjasnění právního stavu bytů

Již několik let se na různých úrovních vedou diskuse o nutnosti řešit problematiku bytů. V září místopředseda vlády Marat Khusnullin uvedl, že plánují vyjasnit právní stav bytů do konce roku 2020. Podle jeho názoru by lidé žijící v bytech měli mít právo na registraci a snížení nákladů na bydlení a komunální služby.

Návrh zákona zejména navrhuje legalizovat postavení bytů a některé z nich přirovnat k bydlení. To umožní registraci v apartmánech a poskytne kupujícím další záruky. Kromě toho se nyní byty neberou v úvahu v celkovém objemu bytů, ve kterých lze bydlet. Přijetí zákona o postavení bytů tyto problémy vyřeší, míní odborníci.

„Dokud byty formálně zůstanou nebytovými nemovitostmi, nemusí developeři budovat doprovodnou sociální infrastrukturu, což snižuje kvalitu bydlení a zvyšuje zátěž škol a školek v okolí. Byty vyžadují samostatný regulační rámec, který definuje pravidla pro výstavbu takových komplexů,“ poznamenala Victoria Kiryukhina.

Je také nutné upravit zákon o úpadku, abychom ochránili kupující bytů a dali jim obdobná práva v případě úpadku developera, uzavřela Natalia Kuzněcovová.

Foto: Klaus Vedfelt/Getty Images

Developeři v posledních letech stále častěji nabízejí nebytové prostory, ve kterých není registrace povolena. Nyní v Rusku existuje otázka regulace právního postavení bytů, které slouží k bydlení, zatímco de iure jsou nebytovými objekty. U bytů jsou zvýšené tarify – počítají se jako u nebytových prostor, nejsou zde žádné výhody na bydlení a komunální služby a dotace. Ale zároveň má tento typ nemovitosti i své nepopiratelné výhody.

Foto: Pxhere

Typy bytů

Podle obecně uznávané klasifikace jsou byty rozděleny do čtyř typů:

  • aparthotely. Osoba si pronajme pokoj, obvykle na krátkou dobu. Může využívat poskytované nádobí a hotelové služby;
  • bytové domy. Majitelé takových nemovitostí dlouhodobě pronajímají místnosti, mohou být poskytovány doplňkové služby, ale nemusí;
  • kondominium. Typ nemovitosti běžný ve Spojených státech. Tyto byty je možné zakoupit od majitele a bydlet v nich nebo je pronajímat dalším lidem;
  • multifunkční komplexy. Možnost, která je co nejblíže bytu. V bytech můžete trvale bydlet, dále je prodávat nebo pronajímat.

Rozdíly mezi byty a byty

RBC Real Estate zdůrazňuje několik hlavních rozdílů mezi prostory a podrobně hovoří o každém z nich.

Registrace

Trvalá registrace je možná pouze v bytě. U apartmánů hotelového typu je nutná dočasná registrace, ale pokud se prostory nacházejí v obchodním centru, nelze to provést, protože budova je považována za kancelářský prostor. Při absenci rezidenční nemovitosti a registrace to znamená, že osoba nemá trvalé bydliště, pouze místo pobytu po dobu stanovenou zákonem.

Údržba společného majetku

Koupí bytu se automaticky stáváte vlastníkem části fasády, suterénu, schodiště, střechy a výtahů. U bytů je situace jiná. Bez ohledu na to, kolik vlastníků zakoupilo prostory v domě, nemovitost není bytovým domem a správcovská společnost není povinna zohledňovat názory obyvatel na otevírání obchodů, restaurací, kanceláří a dalších provozoven v areálu. Vlastníci nebytových prostor mají zároveň podíl na společné nemovitosti, takže jsou povinni hradit její údržbu.

ČTĚTE VÍCE
Kolik stránek by měl mít jednotlivý projekt?

Foto: Pxhere

Daň z nemovitosti

Ceny pro bydlení se liší od komerčních sazeb. Obyvatelé platí za byt 0,1 % z katastrální hodnoty (se srážkou 20 m10). Pro byty stojí od 0,15 milionů rublů. sazba je 0,5 %. Daň z nemovitosti u bytů je pětkrát vyšší než nejnižší sazba pro byty – 2 %. Pokud se prostory nacházejí v obchodním komplexu, je částka do 20 %. Za XNUMX mXNUMX se pro vlastníky bytů neplatí. m, jako v bytě.

Technické požadavky

Pro obytné prostory existují určitá pravidla, která zaručují pohodlí obyvatel. Takže v bytovém domě nemůžete udělat vchod do obchodního podniku ve vchodu. Pokud bydlíte v bytě, lze přilehlou místnost využít jako fotoateliér, fitness klub nebo loft pro oslavy a akce. Pro nekomerční prostory neexistují žádné přísné normy, podmínky pro zvukovou izolaci a uspořádání. Kvalita materiálů není kontrolována tak vážně jako při uvádění bytového domu do provozu.

Odpočty daně

Kupující mohou vrátit 13 % z výše úroku z hypotéky a až 520 tisíc rublů. odpočet daně při koupi bytu, pokud bylo bydlení pořízeno v době manželství a ani jeden z manželů předtím nevyužil možnosti získat tyto peníze. V případě nákupu bytů nejsou poskytovány žádné platby od státu.

Státní podpora

Všechny podpůrné programy vyvinuté vládou v sektoru nemovitostí se vztahují pouze na byty. Od roku 2018 je tak občanům nabízena zvýhodněná hypotéka ve výši 6 % při narození druhého dítěte. Mateřský kapitál navíc můžete použít k úhradě části částky za koupenou rezidenční nemovitost, a to i v případě, že je uzavřena s hypotékou. Stát nákup bytů nedotuje, nelze na ně utrácet mateřský kapitál. Pokud plánujete bydlet v komerční nemovitosti se svou rodinou, připravte se, že zaplatíte celou částku bez podpory a pomoci.

Foto: Pixabay

Generální oprava

Od 1. července 2017 platí majitelé bytů v Moskvě od 17 rublů. za 1 čtvereční m do fondu oprav hlavního města. Kupující bytů jsou z této povinnosti osvobozeni. Vyžaduje-li dům opravy, nesou potřebné náklady majitelé rovným dílem. Zatím neexistují precedenty, protože byty se kupují v nových nebo zrekonstruovaných prostorách a nepotřebují opravy ještě několik let.

Zabavení pro dluhy

Pokud si člověk koupí byt na hypotéku, je zastaven bance a v případě, že majitel nebude splácet úvěr, může být odebrán. Odebrat mu jediné nehypoteční bydlení je nemožné. Byty pro soudní vykonavatele jsou komerčním objektem, tedy aktivem, které může pokrýt dluh obyvatel bez ohledu na to, zda si vzali úvěr od banky, mikrofinanční organizace nebo si půjčili peníze od soukromé osoby. Například individuální podnikatel žije v komerční oblasti a jeho podnikání utrpí ztráty a finanční úřad požaduje platby. Bez ohledu na to, zda s ním ostatní členové rodiny (včetně nezletilých) žijí nebo ne, mají soudní vykonavatelé právo je vystěhovat a vzít si prostory k zaplacení dluhu.

ČTĚTE VÍCE
Jaký je rozdíl mezi luxusním standardním a prémiovým polykarbonátem?

Sousedé

Byty je zakázáno využívat ke komerčním účelům. Při koupi obytného prostoru se nemusíte bát, že se soused nahoře rozhodne otevřít si nad vámi hlučnou kancelář a rodina pod vámi předělá prostory na nahrávací studio. V apartmánech to není vyloučeno. Kromě toho, že se nikdo nebude ptát na přání obyvatel sousedit s karaoke barem, nepodléhají obchodní prostory zákonu o mlčení. Pokud v bytovém domě nebylo možné se domluvit se sousedy, kteří to porušují, zavoláte obvodního strážníka. Byt se bude muset smířit s hlukem, který může být nepřetržitě.

infrastruktura

Když developer plánuje výstavbu bytového domu, je povinen koordinovat příslušnou infrastrukturu se správou městské části. Výpočty se provádějí na základě počtu bytů a rodin, které je mají obsadit. Obytná zástavba je řízena státem, takže v případě, že stávající zařízení nepodporí očekávaný počet lidí, je nutné v nové mikročtvrti postavit školku, školu a polikliniku. V případě bytů developer nezohledňuje infrastrukturní potřeby obyvatel. I když děti bydlí v každém bytě, nikdo pro ně není povinen plánovat místa v okresní škole ani se trápit nedostatkem míst ve školkách.

Klady bytů

Hlavní a hlavní výhodou tohoto typu nemovitosti je cena. Byty jsou v průměru o 15–20 % levnější než byty a často mají vynikající infrastrukturu: pro developera je výhodné pronajímat prostory, a to i firmám. Hned vedle můžete mít kancelář, několik obchodů a co-workingový prostor. Pro mnoho lidí je to spíše plus než mínus.

Moderní byty se zpravidla staví na místě bývalých továren a továren, které byly dříve podniky tvořící město. Tyto prostory se nacházejí v centru města. Katastrální hodnota bytů je nižší než u bytů, v průměru 1,5krát, což částečně kompenzuje rozdíl v dani z nemovitosti.

Foto: Pxhere

Komerční nemovitosti mohou být výhodnou investicí. Banky berou byty jako zástavu pro získání úvěru či hypotéky, samotné prostory lze pronajímat jednotlivcům i organizacím. Majitelé budov často poskytují rezidentům hotelové služby, což ocení zejména vytížení podnikatelé, kteří nechtějí řešit každodenní život.

Nevýhody bytů

Hlavní nevýhody nebytových prostor jsou ve srovnání s byty zřejmé. Byty nemají nárok na trvalou registraci nebo odpočty a mají vysoké daně z nemovitosti, náklady na služby a provozní náklady. Při nákupu nebudete moci použít mateřský kapitál. Infrastruktura se může ukázat jako maximálně pohodlná nebo naopak hrozná – záleží na vašem štěstí a nikdo nebude hlasovat ani sbírat podpisy proti zavádění nových zařízení nebo výstavbě výrobních zařízení na území komplex.

Mnoho bytů nemá balkony a lodžie a nepodléhají standardům SanPiN, které chrání majitele obytných prostor. To znamená, že nová budova může být postavena několik metrů od vašeho okna a blokovat sluneční světlo a stěny mezi sousedy budou tak tenké, že přes ně budete moci mluvit.

Komentář odborníka

Maria Litinetskaya, Managing Partner společnosti Metrium (člen sítě partnerů CBRE):

— Byty jsou vhodné především pro ty, kteří chtějí ušetřit na ceně za metr čtvereční: stojí v průměru o 15–20 % levněji než byty. Nejčastěji si je vybírají klienti, kteří již mají byt a trvalou registraci. Byty jsou ideální jako dostupné doplňkové bydlení v zajímavé lokalitě.

ČTĚTE VÍCE
Jak dlouho musíte mít telefon v rýži, než uschne?

Byty jsou navíc dobrou investiční možností. Lze je výhodně pronajmout (hranice pro vstup na trh s byty je nižší než v případě bytů, přičemž nájemné je stejné), nebo prodat za příplatek. Ten bude zvláště důležitý poté, co byty získají status rezidence.

Objem nabídky bytů na primárním trhu v Moskvě je aktuálně 25 %. V Petrohradě jsou byty také celkem běžným formátem a je to trend posledních let. Ale v severním hlavním městě je formát apart-hotelu populárnější než v Moskvě – kupují se pro investiční účely a pronajímají se turistům.

Pokud mluvíme o původu bytů, samotné slovo má francouzské kořeny. V 90. století v Rusku byly byty osobním bydlením na velkých panstvích – byly podobné královským apartmánům v palácích francouzských panovníků. Ale již na konci XNUMX. století slovo „byt“ zastaralo. V XNUMX. letech XNUMX. století dostaly byty druhý život – tak se začalo říkat luxusnímu bydlení. Pokud jde o moderní ruské byty, již se nejedná o luxusní nemovitosti, ale o „byty“ se zvláštním právním postavením.

Pokud jste si předem vědomi specifik tohoto typu nemovitostí, pak vás nebudou čekat žádná úskalí. Ano, byty za nižší cenu za metr čtvereční znamenají nemožnost trvalé registrace, ale tento formát zpravidla volí ti, kteří ho nepotřebují. Kupci bytů často již byt mají. Kupují se buď jako předmět pro investici, nebo v některých případech pro osobní potřebu – kupují si je například podnikatelé jako „překladiště“, aby ušetřili čas (takové bydlení se zpravidla hledá nedaleko kanceláře ). Také byty často kupují rodiče pro své studentské děti.

Za úskalí nelze označit ani vyšší poplatky za energie a daně, které jsou bytům často vyčítány. Pokud jsou byty součástí budovy smíšeného typu, pak jsou náklady na komunální služby rovnoměrně rozděleny mezi všechny vlastníky v této nemovitosti – vlastníky bytů i apartmánů. U daní je vyšší sazba u bytů vyhlazena z důvodu jejich nižší katastrální hodnoty, ze které se daň počítá.

A konečně, nedostatek sociální infrastruktury také není kritický pro každého. Za prvé, byty si často vybírají lidé, kteří to nepotřebují (ne každý potřebuje školky a školy na svém dvoře). Za druhé, v budovách smíšeného typu, kde jsou postaveny byty i byty, je infrastruktura přítomna a její vlastníci ji mohou využívat na stejném základě jako vlastníci bytů. Za třetí, konkurence je dnes tak velká, že bytové komplexy bez infrastruktury (i když ta není vyžadována) se na trhu objevují stále méně často a „sociální služby“ velmi často přicházejí jako bonus od developera.

Prostorné pokoje v industriálním stylu (lofty) jsou zaslouženě oblíbené. Obvykle jsou vybaveny systémem Smart Home a dobrou zvukovou izolací a jejich stav bytu vyžaduje flexibilní řešení plánování. Nejčastěji se lofty objevují na místě starých průmyslových objektů přeměněných na obytné prostory.

Za nevýhodu loftů lze považovat špatnou tepelnou izolaci: takové místnosti jsou kvůli otevřenému prostoru a velkým oknům poměrně chladné, a proto bude zapotřebí mnoho nákladů na vytápění.