Při přípravě na transakce nákupu a prodeje domů je důležité pochopit všechny nuance spojené s tímto segmentem tržních vztahů. Nejprve musíte mít představu o tom, jak probíhá proces přípravy dokumentů požadovaných pro transakci, a vědět, proč jsou potřebné a jak se liší.
Bez ohledu na to, jakou otázku chcete řešit (prodej nebytových/bytových prostor, koupě pozemku/domu/bytu, pronájem atd.), první detail, který vás zajímá, je cena této nemovitosti. Ruská legislativa stanoví, že cenu, kterou má vlastník právo požadovat, určuje další faktor – náklady na bydlení. Navíc jsou to náklady, které ovlivňují vyřizování úvěrů od bank, soudní rozhodnutí v případech dělení majetku a sazbu daně z tohoto bydlení.
V důsledku toho jsou pojmy „cena“ a „náklady“ úzce propojeny, ale mají různé významy:
Cena je peněžní částka určená vlastníkem (stejná nebo nižší než náklady), za kterou prodá svou nemovitost.
Náklady jsou nejvyšší hranicí peněžního ocenění vlastnictví/pronájmu/dědictví konkrétní nemovitosti.
Náklady na bydlení jsou rozděleny do typů:
- obchodní cena,
- katastrální hodnota.
Jak se od sebe liší a jak jsou propojené, se dozvíte z našeho článku.
Jaká je tržní hodnota bydlení?
Pojem „tržní hodnota“ zná každý už od školy. Ne každý však ví, co to znamená, pokud jde o otázky hodnocení domu.
Tržní hodnota je nejpravděpodobnější cena, za kterou bude nemovitost prodána na trhu za konkurenčních podmínek.
Pokud jde konkrétně o trh s nemovitostmi, rozumí se, že obě strany interakce (prodávající a kupující) za stejných podmínek musí mít maximum informací o předmětu smlouvy a každá jednat ve svém vlastním zájmu.
Tržní hodnota bydlení závisí na:
- rozložení,
- plocha obytných prostor (kromě lodžií, balkonů, skladů),
- technický stav inženýrských sítí (vodovod, ventilace atd.),
- opravit, opravit
- dostupnost nábytku,
- umístění (okres a infrastruktura).
Při výpočtu tržní hodnoty se neberou v úvahu daně a transakční náklady. Tržní hodnotu bydlení si může vypočítat sám majitel, realitní makléř nebo člen samoregulační organizace odhadců.
Jaká je katastrální hodnota bydlení?
Katastrální hodnota bydlení je hodnota nemovitosti stanovená státním výměrem především pro výpočet daní.
Katastrální hodnota bydlení závisí na:
- jeho oblast,
- cílový účel objektu,
- materiál, ze kterého je objekt postaven,
- rok výstavby a uvedení do provozu,
- ekonomická situace v regionu atd.
Rosreestr (Federální služba pro státní registraci, katastr a kartografii) vyhodnocuje a stanovuje katastrální hodnotu. Konečné posudky zadávají zaměstnanci Rosreestr do EGRN (United State Register of Real Estate).
Účely výpočtu katastrální hodnoty:
- výpočet výše daně z nemovitosti,
- výpočet výše daně v případě koupě/prodeje/nájmu/výměny bydlení,
- zápis dědických práv k bydlení,
- stanovení ceny při výměně daného předmětu za ekvivalent,
- registrace darovací smlouvy k nemovitosti.
Katastrální ocenění by se mělo provádět maximálně jednou za tři roky (v Moskvě, Petrohradu a Sevastopolu – jednou za dva roky).
Rozdíly a vztahy
Klíčovým rozdílem mezi typy hodnoty je tedy to, že koncept tržní hodnoty je širší. Při jeho utváření je důležitá poptávka na realitním trhu a stav bydlení, přičemž katastrální hodnotu určuje cenová politika konkrétního regionu. Důležitým rozdílem mezi katastrální hodnotou je, že ji zřizuje vládní agentura a ovlivňuje sazbu daně z nemovitostí.
Katastrální hodnota bývá nižší než tržní hodnota. Stává se, že výsledky hodnocení jsou stejné. K tomu dochází, když je oceněn byt ve staré budově: „Chruščov“, „Stalin“ atd. Pokud bylo na základě posouzení zjištěno, že katastrální hodnota je vyšší než tržní hodnota, můžete podat druhou žádost společnosti Rosreestr nebo se proti tomuto bodu odvolat u soudu. Na soud se můžete obrátit i v případě, že se údaje zapsané v rejstříku liší od údajů uvedených ve vašem katastrálním pasu nebo pokud nesouhlasíte s výpočtem výše daně.
Co se týče vzájemného působení obou typů hodnoty, je důležité si uvědomit, že katastrální hodnota je důležitá při posuzování tržní hodnoty, ale zároveň ji nejen neovlivňuje, ale do určité míry na ní spoléhá. Důkazem je, že znalci při výpočtu katastrálního ocenění zohledňují ceny na realitním trhu nikoli celorepublikově, ale pouze v konkrétním regionu.
Jak získat informace o katastrální hodnotě bydlení?
Pokud váš dům neprošel posouzením katastrální hodnoty, musíte kontaktovat společnost Rosreestr.
Etapy stanovení katastrální hodnoty:
- Žádost o registraci nemovitosti a další dokumenty podáváte společnosti Rosreestr.
- Vaše doklady se ověřují.
- Žádost je schválena.
- Objekt je zařazen do pořadníku, pro který se provádí katastrální ocenění.
- Schválení posudku.
- Zadávání údajů do Jednotného státního registru nemovitostí.
- Vystavení právních dokumentů (katastrální pas) vám.
Ve většině případů všechny tyto úkony trvají přibližně 40 dní po podání žádosti.
Pokud již byla katastrální hodnota bydlení zanesena do Rosreestr, může si ji zjistit kdokoli. Výpis aktuální katastrální hodnoty z Jednotného státního registru nemovitostí lze získat různými způsoby:
Žádost u rejstříkového úřadu.
Písemná žádost se podává přímo na Rosreestr, katastrální komoru nebo multifunkční centrum (MFC). Žádost je zpracována do pracovního týdne. Náklady na výpis: 400 rublů pro jednotlivce a úřady, 1100 rublů pro právnické osoby.
Žádost na webu Rosreestr.
Odesláno elektronicky na oficiálních stránkách. Žádost je vyřízena do tří dnů. Náklady na výpis: 250 rublů pro jednotlivce a úřady, 700 rublů pro právnické osoby.
Žádost o specializované online služby.
Na naší službě „KTOTAM.PRO“ si můžete objednat a obdržet elektronickou verzi výpisu o jakékoli nemovitosti od Rosreestr. Žádost je zpracována nepřetržitě, kterýkoli den v týdnu do 30 minut. Státní povinnost stanovená nařízením ministerstva hospodářského rozvoje je 250 rublů.
Při objednání výpisu z KTOTAM.PRO nemusíte ztrácet čas vyplňováním spousty papírů a dokládáním osobních dokladů. Pro vydání výpisu s ověřenými údaji poskytovanými jednotnou informační základnou Jednotné státní evidence nemovitostí stačí uvést katastrální číslo objektu nebo jeho adresu.
Získání výpisu z katastrální hodnoty bydlení z Jednotného státního registru nemovitostí tak podle vašeho výběru může trvat dlouho a vyžadovat zbytečné kroky, nebo se může stát jednoduchým, rychlým a ekonomickým procesem.
