S jakými potížemi se majitelé potýkají při přestavbě svých bytů nebo nebytových prostor? Proč většina nelegálních přestaveb tolik připomíná rekonstrukci a co to pro majitele znamená? Hovořil o těchto a dalších důležitých aspektech souvisejících s tématem změny vzhledu a obsahu nemovitosti Ředitel společnosti OKTOGON Oleg Nikitenko na obchodní snídani s praktikujícími interiérovými designéry v Samaře.

Ne byt, ale polotovar

Moderní developeři v drtivé většině nenabízejí hotová plánovací řešení, ale „polotovary“, které se majitelé následně snaží vylepšovat. To je důvod, proč jsou přestavby bytů tak časté. Majitelé spojují kuchyň s obývacím pokojem, mění polohu oken, spojují či oddělují koupelny, stěhují dveře, instalují příčky. K těmto vylepšením by nemuselo dojít, kdyby vývojář okamžitě předvídal samotnou možnost takové přestavby. Ve skutečnosti však dochází k tomu, že veškeré otázky přestavby a jejího následného schválení dopadají na bedra majitelů a designérů, kteří s nimi na interiéru spolupracují. Majitelé moderního bydlení (nemluvíme zde o ekonomickém segmentu) stále méně často uvažují o nadcházejících změnách již ve fázi výběru nemovitosti. Jen velmi zřídka je možné vybrat objekt a okamžitě začít dokončovat, aniž by se cokoli změnilo z konstruktivního hlediska.

Vlastní – bez problémů, prodat nebo zastavit – s riziky

Sanace a rekonstrukce jsou dnes rozšířené, stejně jako precedenty pro jejich legalizaci. A často se neobejdou bez právních problémů. Pokud jste si navíc koupili byt s úmyslem přenechat jej svým dětem, pak si o desítky let později na provedené změny nikdo nevzpomene. Pokud je však byt nebo nebytový prostor součástí prodejní transakce pod současným vlastníkem, mohou se provedené změny stát rizikovým faktorem. A pokud se nemovitost stane bankovní zástavou při žádosti o úvěr, přítomnost sanace v praxi snižuje hodnotu zástavy této nemovitosti.

Ukazuje se, že z provozního hlediska dobře provedená přestavba či rekonstrukce žádné nebezpečí nepředstavuje. Ale v situaci prodeje, zejména pokud kupující využívá hypotéku nebo majitel sám chce nemovitost použít jako zajištění úvěru, mohou nastat problémy.

Co je lepší: udělat to a legitimizovat to nebo získat povolení a udělat to?

V Samaře existuje správní řízení pro legalizaci nezákonných plánů. Pro srovnání, v některých regionech, například v Moskevské oblasti, takový postup neexistuje. V tomto smyslu mají naši majitelé nemovitostí štěstí.

Paradoxem však je, že v praxi je často snazší neoprávněnou přestavbu legitimovat, než ji rovnou legalizovat. Důvod je jednoduchý: k provedení legální přestavby bude muset majitel dvakrát kontaktovat místní samosprávu. Nejprve napište žádost o schválení projektu přestavby. Poté – proveďte přestavbu. A nakonec pozvěte přejímací komisi a ukažte, že provedené změny odpovídají projektu. A při neoprávněné přestavbě budete muset místní úřady kontaktovat pouze jednou, protože samotná akce již byla dokončena.

Tento paradox vede k tomu, že v praxi se to často děje: nejprve provést nepovolenou přestavbu a poté ji legitimizovat. Ale i to má svá rizika: komise může identifikovat zásadní problémy, které bude třeba předělat. Bohužel neexistuje vyčerpávající seznam povolených a zakázaných akcí při sanaci. Existuje například obecný přístup: nosné stěny by se neměly dotýkat. Ale můžete v takové stěně udělat otvor, i když to jistě zeď oslabí. Při posuzování tohoto jednání se mohou názory lišit, výsledek konfliktu je nepředvídatelný. Navíc existuje objektivní právní praxe: spory o neoprávněnou přestavbu nejsou vždy posuzovány ve prospěch vlastníka bytu.

Sanace a rekonstrukce – jak rozlišit?

Druhým velkým problémem, který stojí v cestě každého majitele, který se pustil do přestavby, je nelehká hranice mezi přestavbou a rekonstrukcí. Často, když vlastník nemovitosti žádá o legalizaci přestavby (a opravy již byly provedeny), je odmítnut, protože provedené změny se ukáží jako rekonstrukce.

ČTĚTE VÍCE
Co se do klobásy přidává, aby byla červená?

Tento problém lze přirovnat k legalizaci nepovolených soukromých staveb. Muž si postavil venkovský dům a chce ho zjednodušeně zaregistrovat pod „amnestii dacha“. Legalizovat takovou nepovolenou stavbu u soudu je však téměř nemožné, protože soud bude muset odpovědět na otázku: „Měli jste nějaké objektivní důvody, které vám bránily v podání žádosti o stavební povolení?“ Majiteli nikdy nic nebrání nejprve získat povolení a až poté jednat. Proto téměř 100 % případů ohledně legalizace nepovolené stavby končí zamítnutím. Stejně tak je to s neoprávněnou rekonstrukcí: téměř 100 % takových případů končí odmítnutím, protože z pohledu občanského zákoníku Ruské federace je pro soud klíčovým kritériem, že osoba z nějakého důvodu nemohla získat budovu povolení. To znamená, že vyvstávají otázky ohledně původní zákonnosti těchto akcí.

Jaký je rozdíl mezi přestavbou a rekonstrukcí nemovitosti? Proces přestavby zahrnuje tři „NE“:

  • Nosné prvky budovy NEJSOU ovlivněny
  • Společný majetek bytového domu NENÍ dotčen
  • Parametry nemovitosti NEJSOU změněny.

Při sebemenší odchylce jsou provedené změny již rekonstrukcí. Na rozdíl od přestavby má rekonstrukce nemovitosti větší kapitálový dopad. Mezi jeho nejdůležitější vlastnosti patří změny plochy a parametrů stavby (výška, počet podlaží), poměr obytné a celkové plochy.

Majitel bytu chtěl například posunout vchodové dveře, protože vedle nich byl široký a nepohodlný otvor. Výsledkem je, že má dva metry čtvereční prostoru navíc. Nemovitost se změnila, plocha společného majetku v domě se zmenšila o tyto dva metry čtvereční. Při žádosti o legalizaci takové „přestavby“ bude vlastník bytu zamítnut.

Pokud si člověk plánuje koupit byt v domě postaveném v letech 2000-2010, zejména v nejvyšších patrech, může ho čekat nemilé překvapení. Často byly v projektech tohoto období vzduchotechnické potrubí skryto ve zdech a lze narazit na nesrovnalosti mezi umístěním vzduchotechnických potrubí z technického hlediska a jejich skutečným umístěním. Při přestavbě takového bytu by variantou transformace mohlo být přemístění dveří a související přemístění vzduchotechnického potrubí. Při snaze o harmonizaci může taková transformace znamenat požadavek vrátit vše do původních poloh.

Ke společnému ukázky rekonstrukce Následující akce mohou zahrnovat:

  • Záložka otevírání okna. Vnější strana bytu je uzavřená konstrukce, která patří všem obyvatelům domu, s vyplněním otvoru se změnila plocha fasády.
  • Přístavba terasy k bytu v prvním patře. Stalo se tak na místě, které je společným majetkem, což znamená, že je nutný souhlas všech vlastníků. Změnila se oblast celkové investiční výstavby.
  • Zbavte se otvoru mezi kuchyní a pokojem. Tento krok je také renovací, protože mění tepelný obrys domu.

Samostatným problémem jsou přestavby v samostatných budovách

Pokud jsou v bytových domech otázky sanací a rekonstrukcí alespoň nějak upraveny, tak s legalizací sanací rodinných domů je vše horší. Opravy v nebytových prostorách přitom téměř vždy s sebou nesou změnu jeho parametrů. Majitel chce například přestavět starou průmyslovou budovu na kancelář nebo soukromou školu. K tomu je nutné změnit typ povoleného užívání této nemovitosti. Rosreestr tento postup odmítne, protože změna typu povoleného užívání nemovitosti nemůže být důsledkem přestavby, ale je výsledkem rekonstrukce.

Před zakoupením samostatné budovy je důležité pochopit, pro jaké účely může být použita. Pokud rekonstrukce není možná, náklady na práci se výrazně zvýší a nákup takového objektu může být nerentabilní. V praxi se často stává, že rekonstrukce stojí majitele více než stavba – v tomto případě je jednodušší budovu zbourat a přestavět podle požadovaných norem a SNiP.

ČTĚTE VÍCE
Jak často byste měli přidávat sůl do myčky?

Existují také opačné situace: když vlastník získal samostatnou budovu, začal ji nějak transformovat, pak se rozhodl ji legalizovat a v této fázi obdržel odmítnutí. Pokud se vrátí na výchozí bod a okamžitě provede projekt renovace, jeho náklady výrazně vzrostou. Ale opuštění projektu již nebude možné ani ziskové.

Řešení problému

Vývojáři často nabízejí vyřešit otázku přestavby před uvedením domu do provozu: V této fázi je obvykle jednodušší změny legitimizovat. Několik měsíců před obdržením povolení ke vstupu developeři často mění dokumentaci, protože nikdy neexistuje 100% shoda mezi projektem stavby na papíře a výslednou konstrukcí. Shromažďuje se seznam změn, které je třeba projít zkouškou. Pokud má některý z majitelů domů v této fázi možnosti přestavby, které povedou ke změně oblasti a konfigurace bydlení, je lepší to okamžitě prohlásit. Následně bude téměř nemožné legitimizovat závažné změny.

Druhá možnost, jak problém přestavby vyřešit, je jednat kompetentně a obratně, přičemž celková plocha objektu zůstane nezměněna. Při schvalovacím procesu bude katastrální plán posuzován: je důležité vyhnout se znatelným nesrovnalostem. Pokud projekt přestavby zachová plochu a celkovou konfiguraci nemovitosti, bude s největší pravděpodobností schválen.

Konečně třetí řešení tohoto problému by mohlo být zpočátku odlišná strategie pro developery při navrhování nemovitosti. Pokud je možnost přestavby zahrnuta ve formě možných možností a zohledněna v dokumentaci, ušetří to vlastníkovi v budoucnu mnoho problémů. V soudní praxi města existuje názorný příklad – jedná se o suterén nákupního a zábavního komplexu Gudok. Kdysi ho v hrubém provedení zakoupil hypermarket Lenta a tam ho v souladu se svými záměry zrenovoval. V místnosti se objevily příčky, nové ventilační kanály a změnila se výška stropů. Ve fázi legalizace projektu v Rosreestru byli odmítnuti, protože se změnila konfigurace prostor, což znamená, že šlo o nelegální rekonstrukci. Případ se dostal až k soudu, ale rozhodujícím argumentem tam byla skutečnost, že návrh samotného obchodně-zábavního komplexu takovou možnost sanace suterénu se snížením stropů počítal. V důsledku toho se soud přiklonil na stranu prodejce a uznal, že byla provedena přestavba. V této situaci musí Lenta získat pouze povolení k přestavbě.

Tento případ jen dokazuje: pokud developer zpočátku zajistí možnosti přestavby tam, kde je to možné a popíše je v projektové dokumentaci, výrazně pomůže budoucím majitelům a nabídne jim skutečně kvalitní produkt.

Změna parametrů a charakteristik prostor v bytovém domě (MKD), včetně změny jejich plochy, přesunutí příček, vstupních dveří, oken, inženýrského zařízení apod., se často dotýká práv a zájmů ostatních vlastníků a vlastníků prostor v MKD. Současná legislativa stanoví různá pravidla a postupy pro provádění změn prostor v závislosti na kvalifikaci takových prací, jako je sanace nebo rekonstrukce. Z toho plynou různé důsledky, pokud jsou prováděny bez potřebných povolení a schválení od oprávněných orgánů.

Co je sanace a jaké jsou důsledky porušení postupu při její realizaci?

Rekonstrukce je změna konfigurace nemovitosti, která vyžaduje změny v jejím technickém pasu. Podstatou sanace je přesun a demontáž příček, instalace dveří, dalších kuchyní a koupelen, rozšíření obytného prostoru díky pomocným prostorám a další práce, v důsledku kterých se vlastnosti prostor mění, aniž by vytváření nových nebo nových nemovitostních objektů. Přestavba prostor v bytovém domě se provádí v souladu s požadavky bytové legislativy po dohodě se samosprávou.

ČTĚTE VÍCE
Jaký typ závitu se nejčastěji používá v spojovacích materiálech?

Chcete-li to provést, musíte předem kontaktovat autorizovaný orgán se žádostí o schválení přestavby, ke které musíte připojit projekt přestavby s uvedením plánovaných prací, technický pas prostor a další dokumenty v závislosti na na konkrétních okolnostech. Po odsouhlasení a provedení díla přejímací komise orgánu, který dílo schválil, zkontroluje jeho skutečný soulad s tím, co bylo dohodnuto. Na základě výsledků přejímky díla bude vypracován zákon, který slouží jako podklad pro provedení změn vlastností nemovitosti.

V praxi však věci nejsou vždy tak hladké. Majitelé prostor často o nutnosti schválit přestavbu prostě nevědí, nebo prostě ignorují normy bytové legislativy a doufají, že se o neoprávněné přestavbě nikdo nedozví. V roce 2019 uznal Nejvyšší soud Ruské federace právo správcovských společností požadovat přístup do prostor bytových domů, které obsluhují, jednou za tři měsíce za účelem zajištění provozní kontroly technického stavu budov a vnitřního vybavení (Stanovisko Vyšetřovacího výboru Státní dumy Ozbrojených sil Ruské federace ze dne 07.05.2019 č. 4-КГ19-6 Stanovisko Vyšetřovacího výboru Státní dumy Ozbrojených sil Ruské federace ze dne 07.05.2019. 4/19 č. 6-КГXNUMX-XNUMX). K zahájení takového postupu tedy může stačit jedno odvolání souseda nespokojeného s prováděnými pracemi.

Neoprávněná přestavba je spojena s uložením správní pokuty ve výši 2 2,5 až 4 5 rublů. pro občany, od 40 tisíc do 50 tisíc rublů. pro úředníky a od XNUMX tisíc do XNUMX tisíc rublů. pro právnické osoby. Kromě pokuty bude navíc porušovatel muset v přiměřené lhůtě uvést prostory do stavu „před“. Pokud tak neučiní, může oprávněný orgán u soudu požadovat, aby byly prostory prodány v dražbě a výtěžek byl vyplacen porušovateli po odečtení nákladů na provedení soudního úkonu.

Zákon také poskytuje možnost „legalizovat“ přestavbu – osoba, která neoprávněně provedla přestavbu, může podat žalobu na zachování majetku ve „stavu po přestavbě“. V takových případech musí žalobce prokázat, že provedené práce spadají do kategorie sanace a/nebo rekonstrukce (a nikoli např. rekonstrukce), a také, že výsledek je bezpečný pro neomezený počet osob a neporušuje jejich práv. Kladné rozhodnutí soudu v takovém případě nahrazuje úkon přejímací komise ve správním řízení a slouží jako podklad pro provedení změn ve vztahu k prostorám.

Hlavní rysy rekonstrukce

Rekonstrukce je změna parametrů investičního záměru, jeho částí (výška, počet podlaží, plocha, objem), včetně nástavby, rekonstrukce, rozšíření investičního záměru, jakož i výměna a (nebo) obnova nákladu. -nosné stavební konstrukce, s výjimkou výměny jednotlivých prvků těchto konstrukcí za podobné nebo jiné prvky, které zlepšují vlastnosti takových konstrukcí a (nebo) restaurování těchto prvků.

Rekonstrukce bytového domu, jakož i přestavba společného majetku vlastníků prostor v takovém domě spadá do působnosti valné hromady vlastníků. K rozhodnutí o něm je nutné, aby pro byly alespoň 2/3 hlasů z celkového počtu všech vlastníků. Pokud jde o samotné zmenšení společného majetku, například v důsledku jeho připojení ke konkrétnímu prostoru, pak takové rozhodnutí musí učinit všichni vlastníci jednomyslně.

Rekonstrukce se provádí na základě projektové a pracovní dokumentace a na jejím základě vydaného povolení k rekonstrukci. Po dokončení prací je nutné získat povolení k uvedení nemovitosti do provozu a zapsat ji do Jednotného státního registru nemovitostí.

ČTĚTE VÍCE
Jak často se provádějí běžné zkoušky uvádění kotlů do provozu?

Pokud byla rekonstrukce provedena bez povolení, lze použít ustanovení občanského zákoníku Ruské federace o nepovolených stavbách. Kromě toho porušení postupu při provádění rekonstrukčních prací představuje také správní delikt a má za následek uložení správních pokut ve výši 2 5 rublů. až 20 tisíc rublů pro občany, od 50 tisíc rublů. až 500 tisíc rublů. pro úředníky (nebo administrativní pozastavení činností pro jednotlivé podnikatele), jakož i od 1 tisíc rublů. až 90 milion rublů nebo správní pozastavení činnosti až na XNUMX dnů pro právnické osoby.

Jaký je zásadní rozdíl mezi přestavbou a rekonstrukcí?

Je nesmírně důležité rozlišovat mezi pojmy „sanace“ a „přestavba“, neboť v případech, kdy je nutné uchýlit se k soudní ochraně, např. za účelem legitimizace vykonávané práce, kvalifikace takové práce soudem bude mít rozhodující význam.

Obecně platí, že rekonstrukce zahrnuje zásadní změnu hlavních charakteristik nemovitosti a může zahrnovat mimo jiné i sanační práce. Sanace je ve srovnání s rekonstrukcí relativně nezávadná a neměla by ovlivnit pevnost nosných a obvodových konstrukcí objektu, ve kterém se provádí, ani změnit její parametry.

Současná právní úprava a soudní praxe však mezi pojmy „sanace“ a „přestavba“ jednoznačně nerozlišuje, což způsobuje značné problémy soudům, které se v konkrétních případech často opírají pouze o regionální praxi a výsledky stavebně-technických zkoušek. Z tohoto důvodu se v soudních aktech často vyskytují dvojí úhly pohledu na zdánlivě stejné typy práce.

Pojďme se blíže podívat na některé z nejkontroverznějších situací.

1. Instalace vstupní skupiny v prvním patře bytového domu

V jednom z případů moskevský městský soud klasifikoval práce na instalaci vstupních skupin, balkonů, teras v prvním patře bytového domu jako práce na rekonstrukci a přestavbě obytných prostor, protože takové práce neznamenaly změnu parametry celého bytového domu, jeho částí (výška, počet podlaží, plocha, objem). Podobné stanovisko zaujalo v roce 2017 Ministerstvo výstavby Ruské federace, které takové práce klasifikovalo jako sanace spolu s demontáží stěn mezi byty a částí stěn mezi lodžiemi a místnostmi (Odvolací rozsudek moskevského městského soudu ze dne 16.01.2018. ledna 33 ve věci č. 206-2018/27.01.2017, dopis Ministerstva výstavby Ruska ze dne 2146. ledna 08 č. XNUMX-AG/XNUMX „O kvalifikaci prací na sanaci prostory v bytových domech“).

Opačným hlediskem byl např. IV. kasační soud obecné příslušnosti, který za rekonstrukci považoval instalaci vjezdové skupiny do nebytového prostoru umístěného v prvním patře bytového domu. Kasační soud uvedl, že osazení dveřních otvorů do vnější stěny bytového domu, tedy provádění prací spojených s destrukcí části jeho vnější nosné stěny, která je uzavírací nosnou konstrukcí, vede ke změně konfigurace objektu, která spadá pod pojem rekonstrukce investiční výstavby. K provedení těchto prací a využití části pozemku pro umístění vjezdové skupiny je mimo jiné nutný souhlas vlastníků prostor v bytovém domě (Kasační rozhodnutí čtvrtého kasačního soudu obecné jurisdikce ze dne 09.02.2021. 88. 4594 č. 2021a-XNUMX/XNUMX).

2. Vytvoření nebo odstranění okenních a dveřních otvorů

Další problematickou situací z hlediska kvalifikace prací je situace, kdy se majitel (vlastník) prostor rozhodl zhotovit okno ve venkovní stěně domu, nebo naopak vyplnit již existující okenní otvor. .

Rozhodčí soud Dálného východu souhlasil s nižšími soudy, které uznaly zablokování okenních otvorů do prostor a vytvoření dveřních otvorů v nosných zdech suterénu domu jako rekonstrukci provedenou bez příslušných povolení a souhlas valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě. Soudy rovněž konstatovaly, že změna vnějšího architektonického vzhledu budovy, včetně změny materiálů a plastů vnějších konstrukcí budovy, je rekonstrukční prací (Usnesení Rozhodčího soudu Dálného východu ze dne 15.10.2018. října 03 N F3911-2018/51 ve věci N A26770-2016/XNUMX).

ČTĚTE VÍCE
Jakou barvu by mělo mít povlečení pro novorozence?

Podobný názor soudy zastávají i ve vztahu k nebytovým budovám, když kladou na roveň pokládku okenního otvoru a rozebírání cihelného zdiva za účelem vytvoření vchodu do rekonstrukce a spojují provádění těchto prací s potřebou získat povolení k rekonstrukci (Usnesení Rozhodčího soudu okresu Dálný východ ze dne 18.03.2022 ve věci A04-6892/2020, usnesení Rozhodčího soudu okresu Volha ze dne 14.01.2021 ve věci č. A55-37371/2019).

V jiném případě soud naopak považoval za takovéto práce právě přestavbu prostor nacházející se v přízemí bytového domu s odkazem na závěr znaleckého posudku, že osazení okna nemělo žádný vliv. otvoru na nosnost stěny domu. Demontáž lodžiové stěny s výstavbou schodiště, jakož i vybudováním zádveří a rampy podle soudu zároveň zmenšily výměru pozemku pod bytovým domem, což si vyžádalo souhlas vlastníků prostor v tomto domě. Mimochodem, postoj k umístění okenního otvoru ve vnější zdi domu jako přestavba prostor není v soudní praxi neobvyklý (Usnesení Rozhodčího soudu Západosibiřského okresu ze dne 18.11.2021. listopadu 70 ve věci č. A20880-2020/23.06.2021, Rozhodnutí Centrálního okresního soudu ve Voroněži ze dne 2. června 608 ve věci č. 2021-XNUMX/XNUMX).

3. Sdružení bytů

Bytová legislativa přímo počítá s možností vlastníka sousedních prostor v bytovém domě sloučit je do jednoho podle pravidel pro povolování přestavby bez získání souhlasu ostatních vlastníků prostor, pokud takové sloučení nevede ke změně ostatní prostory, hranice a velikost společného jmění bytového domu.

I s tím však v praxi nastávají potíže. Skutečností je, že společným majetkem bytového domu jsou mimo jiné i obvodové nosné konstrukce domu (včetně základů, nosných zdí, podlahových desek, balkónových a jiných desek, nosných sloupů a jiných obvodových nosné konstrukce). V jednom z případů Krajský soud ve Sverdlovsku zrušil závěr soudu prvního stupně, že scelení bytů vybouráním sousední zděné příčky je rekonstrukcí, ale v podstatě uznal přestavbu jako porušení požadavků bytové legislativy a vyžadující souhlas. ostatních vlastníků prostor (Odvolací usnesení Krajského soudu ve Sverdlovsku ze dne 21.08.2019. listopadu 33 ve věci č. 13682-2019/XNUMX).

V rámci této věci žalobce předložil předsoudní znalecký posudek, který obsahoval nejednoznačné závěry, že nosnými konstrukcemi celého objektu jsou obvodové a vnitřní zdivo zděné, a zároveň, že demontované mezič. byt cihlové zdi nejsou nosné. Navíc v důsledku sloučení bytů žalobce jeden z obytných pokojů skončil mezi kuchyněmi umístěnými nad a pod ostatními byty, což je ze zákona nepřijatelné.

V jiném případě se soudy domnívaly, že spojení bytu se suterénem rozebráním monolitické podlahové desky a uspořádáním komunikace mezi nimi je rekonstrukcí prováděnou bez povolení a souhlasu vlastníků prostor bytového domu (Odvolací usnesení Krajského soudu ve Voroněži ze dne 12.09.2019. září 33 ve věci č. 6110-2019/XNUMX).

Na základě stanovisek soudů k otázce kvalifikace prací jako sanace či rekonstrukce bohužel nelze dospět k jednoznačnému závěru, čím přesně by se měli majitelé či majitelé objektů plánujících přestavbu své nemovitosti řídit. Postižení nosných stěn budovy, jejích stropů a dalších konstrukčních prvků s vysokou mírou pravděpodobnosti však může být soudem kvalifikováno jako rekonstrukce, a to, zdá se, při přestavbě samostatné místnosti v takové budově.