Vyplatí se restaurovat starý vesnický dům nebo je jednodušší a levnější postavit nový (na základě našich osobních zkušeností)

Letos na jaře jsme v obci koupili starý dům, kterému bylo přesně 90 let. Zde na kanálu mluvíme podrobně o jeho opravě. A není žádný článek, kde by nám nenapsali komentář, že prý: “tento dům Je lepší ho zbourat, postavit nový – je to jednodušší a levnější“.

Zde se pokusím posoudit, zda je to skutečně jednodušší.

Koupili jsme dům ve vesnici Vologda za 250 000 rublů. Tato cena zahrnovala pozemek – 17 akrů, samotný dům – naštípané dřevo a také nový lázeňský dům, který nedávno postavili předchozí majitelé.

Takhle byl dům původně, přední, zadní, boční pohledy. Třetí záběr byl pořízen později, když jsme již zbourali dvorek

Vesnice se nachází hodinu a půl jízdy od Vytegry. Cesta, která vede do obce, není zejména na jaře ideální (to byl podle předchozích majitelů jeden z důvodů, proč dům dlouho nekoupili). V samotné obci není kromě pošty žádná infrastruktura. Neustále tam žije asi 30 lidí a pár letních obyvatel. Obecně jsou místa dost divoká. Máme to rádi. Včetně kvůli silnici, která sem neumožňuje jezdit davy levicových lidí.

Dům nebyl v nejlepším stavu a jednoznačně je potřeba do něj investovat; to bylo zřejmé od samého začátku. Ale usoudili jsme, že za tyto peníze jsme koupili nejen samostatný dům, ale poměrně velký pozemek na krásném místě u řeky a také nové lázně.

A kdybychom takhle stavěli nové lázně u Petrohradu, tak by to možná samo stálo asi 200 tisíc.

V pozadí je vidět lázeňský dům. Jeho předchozí majitelé ho stihli pouze zakrýt šindelem, ale uvnitř je vše připraveno

A ukázalo se, že za tyto peníze jsme okamžitě koupili vše, co jsme potřebovali pro letní život. Dům samozřejmě neměl kanalizaci, tekoucí vodu ani žádné vybavení, ale stejně tak moji rodiče například na své dači, která se nachází v Leningradské oblasti, takové vybavení nemají. Pokud tedy tuto akvizici nejprve nepovažujeme za dům, ale jako letní chatu, pak jsme našli dobrou možnost, ve které můžete strávit léto docela pohodlně. A zároveň bude tento dům celé léto rekonstruován, abychom mohli přezimovat s veškerým vybavením.

Dům připravený na zimu, ale samozřejmě je na něm ještě spousta práce

To jsme udělali, v květnu jsme se nastěhovali do domu a na podzim jsme již postavili dům na základy (dřív nebyl úplný základ), vyměnili všechny shnilé klády ve zdech, vyměnili všechna okna, vyměnili podlahu, zbourali starou zděnou pec a na její místo nainstalovali moderní výkonný kotlíkový sporák, zbourali starý hospodářský dvůr a postavili přístavbu, ve které vytvořili dílnu a koupelnu se sprchovým koutem, WC, umyvadlem a pračkou. stroj.

Ani zde ještě není vše dokončeno, ale to nebrání použití vodovodu.

Nemohu přesně říci, kolik peněz jsme na to utratili, je obtížné vypočítat všechny náklady, ale podle hrubých odhadů se ukázalo, že to není více než 500 tisíc, s ohledem na veškerou práci a materiály. Nejdražší byla nadace (130 tisíc). Zbytek jsou mnohem menší částky.

ČTĚTE VÍCE
Jakou váhu unesou teleskopické výsuvy trouby?

Samozřejmě, že renovace uvnitř není zdaleka dokončena, ale už nyní můžete v domě pohodlně přezimovat a zároveň přinést krásu.

Takto vypadal interiér domu v létě. Teď se změnilo jen málo, protože jsme byli zaneprázdněni jinými, důležitějšími věcmi – přístavba, instalatérství, koupelna a zateplení všeho

A teď si představte, že jsme se rozhodli postavit nový dům. Na pozemku je pouze jedno vhodné místo pro nový dům – tam, kde stojí ten starý. To znamená, že by se muselo zbourat. Představte si demolici starého domu? To je spousta peněz a času jen na jeho demolici a odstranění všech stavebních sutin.

Celé léto jsme uklízeli, řezali dříví, pálili, vynášeli odpadky, které zbyly ze zničeného dvora, a okolí je stále poseté hromadou klád, prken, cihel a dalšího materiálu.

Naskládali jsme dvě obrovské hromady dřeva, ale dřevo nám nedochází. Je děsivé si představit, kolik by toho bylo ze zničeného domu.

Navíc celou tu dobu potřebujete někde bydlet. Kde bychom bydleli celé léto? V lázních, nebo co? Samozřejmě že ne. To znamená, že bychom nemohli dům celé léto používat, dokud by se stavělo, ale museli bychom sem pořád jezdit dohlížet na stavbu. Jezdit jednou nebo dvakrát týdně z blízkosti Petrohradu? No ano, „výborná“ možnost.

Dobře, pokračujeme ve stavbě. V první řadě hned uděláme základ a někde objednáme hotový srub. V komentářích nám napsali, že se prý dá postavit nový dům za 600 tisíc.

Možná bude tuto částku stát nějaký malý rámový štěrbinový dům podle standardního projektu venkovského domu. Je ale jaksi pochybné, že by se srub o rozměrech 7×8 (jako náš stávající dům) dal někde sehnat a dovézt na naše stránky za 600tis.

A i když za ty peníze najdete srub, nemůžete v něm bydlet. Jednak to ještě není dům, ale jen dřevěná bedna se střechou a podlahou. Zadruhé musí stát a vyschnout alespoň rok, aby na něm bylo možné dále pracovat. Mimochodem, nezkušení stavitelé lodí dělají přibližně stejnou chybu, protože věří, že sestavený trup je téměř hotové plavidlo. Ne, není to tak jednoduché a tohle je jen začátek dlouhé cesty. Pouhý smrtelník tohle všechno čistě technicky nezvládne za jednu sezónu tak, aby v květnu začal a na podzim se nastěhoval do plnohodnotného domu. To jsou jen fantazie.

Řekněme, že někdo má alespoň pár nebo tři miliony najednou, aby vše urychlil, okamžitě nakoupil a dodal všechny potřebné materiály, okamžitě najal stavitele na několik měsíců, aby postavili dům na klíč.

Tyto peníze nemáme. Navíc poté, co jsme koupili tuto chatu, jsme neměli v kapse vůbec žádné peníze. Vydělali jsme peníze „naživo“ na rekonstrukci domu. Pokud jste na oknech vydělali, koupili jste si je. Vydělali jsme peníze na nadaci – objednali jsme si ji. A tak od jara do podzimu. V tomto formátu jsme stihli vše. Jak bychom postavili nový dům, aniž bychom měli celou částku po ruce najednou? V žádném případě.

ČTĚTE VÍCE
Kolik stojí licence na instalaci požárního hlásiče?

Proto jsem velmi překvapen, když komentátoři začnou psát, že starý dům by se měl zbourat a nový je prý levnější a jednodušší. Proč by to bylo levnější a jednodušší, nechápu?

Nyní máme dům a k němu přístavbu, lázeňský dům a pozemek, za to vše jsme přes léto utratili 750 tisíc. Ve skutečnosti bychom za tyto peníze mohli zbourat starý obrovský dům, odstranit všechny stavební odpad a naštípat polena na palivové dříví a na jeho místě ihned postavit nový srub o stejné velikosti, ve kterém byste mohli ihned přezimovat? Samozřejmě že ne.

Obecně platí, že obnova starých domů dává dokonalý smysl. Protože když postavíte nový, tak celou tu dobu musíte někde bydlet a do nového domova se budete stěhovat až dva nebo tři roky po zahájení stavby. Našim přátelům, kteří vše postavili od základů, se to podařilo právě v tomto období a ne dříve. A nevydělávají tak málo peněz.

Navíc všechny komunikace jsou již napojeny na starý dům, elektřina je okamžitě k dispozici, vše je oficiálně registrováno – pokud si přejete, můžete se v něm dokonce rovnou zaregistrovat. Co se týče novostavby, je potřeba ještě dokončit všechny kolaudace, a to vyžaduje čas a další peníze.

Koupě tak starého domu má samozřejmě i své stinné stránky. V létě nám napsali jeden trefný komentář, který prostě obsahoval všechny problémy. Nemohl jsem to najít, ale znamenalo to, že nás čekaly tři průšvihy: shnilá polena, pachy (ze starých věcí, izolace ožvýkané myšmi a kdoví co ještě) a také hmyz cvrlikání pod tapetou. Potýkali jsme se se všemi těmito problémy. No, hmyz je maličkost, strhli jsme všechny tapety. Zápachů se zbavili i výměnou podlahy a vybouráním starých kamen. A dokonce něco vyměnili ve srubu (některé kmeny v něm se ukázaly být shnilé).

Největším problémem jsou shnilá polena. A při prohlídce domu je velmi obtížné jej identifikovat, protože ve starých vesnických domech je tapetou pokryto v podstatě vše. Než koupíte dům, neutrhnete je. A musíte všechno vytrhnout, protože hnilobu lze nalézt na jednom místě, lokalizované: například pod okny nebo v jednom z rohů. Nebo se může ukázat, že uvnitř domu se kláda zdá neporušená, ale jakmile odstraníte vnější obklad ze zdi, ukáže se, že kláda pod ní hnije. No, při prohlídce nesundáš všechny tapety a obložení, že ne? Takže ano, když koupíte starou levnou budovu, vždy existuje riziko, že polovina bude shnilá.

Shnilá polena mezi okny. Vyměnili jsme je všechny.

Záleží na vašem štěstí. V zásadě platí, že pokud je dům v rovině a pokud vás při prohlídce podzemí nic neobtěžovalo, existuje šance, že srub bude bez velké hniloby. Je lepší, když v domě nejsou vůbec žádné tapety. To je však velmi vzácné, protože pod tapetami často najdete vše od kartonových krabic po listy překližky určené k izolaci stěn a právě tyto vrstvy z nějakého neznámého důvodu zhoršují hnilobu polen. Bez toho všeho by bylo snazší posoudit stav stěn, ale i v tomto případě se může vše ukázat jako loterie.

ČTĚTE VÍCE
Jaké základní pravidlo je třeba dodržovat při výsadbě jabloně?

Obecně ze svých nově nabytých zkušeností řeknu, že jsme s naším rozhodnutím spokojeni. Sami bychom nemohli postavit tak velký a krásný dům; maximálně by postavili nějakou pitomou rámovou konstrukci podle standardního návrhu, která by po pár letech také začala vyžadovat opravy a vypadala by úplně žalostně. A tak už máme nádhernou starou severskou boudu, na kterou se hezky kouká a stěny jsou příjemné na dotek. Nemám rád tento unavený výraz, ale tady je to k tématu: starý dům má opravdu duši.

PS Pokud si chcete přečíst více o domě, pak jsou zde shromážděny všechny články o jeho obnově.

Co je levnější: postavit nový dům nebo zrekonstruovat starý?

Je velmi vzácné najít prázdnou zemi. Mnohem častěji dostaneme pozemek s domem, který zažil několik válek a generací. A zde se nabízí otázka: rekonstrukce nebo demolice?

S čím se při demolici setkáme

Znovu si zkontrolujte podklady k pozemku, i když se nechystáte plán rozvoje měnit. Ne vždy jsou evidovány domy postavené před 90. lety. Nové bydlení je možné postavit na místě starého pouze v případě, že pozemek je v soukromém vlastnictví a jeho využití zahrnuje výstavbu obytných budov.

Další fází je získání povolení k demolici. Obvykle o to žádají místní správu. Kromě toho budete muset spolu s domem demontovat staré inženýrské systémy a poté je znovu připojit. Chcete-li to provést, získejte souhlas veřejných služeb. Bude to trvat trochu času a nějaké výdaje.

Chcete-li správně formalizovat demolici domu, musíte projít dvěma dalšími postupy:

  • odstranit stavbu z katastru nemovitostí, pokud na ní stojí;
  • po demolici budovy kontaktujte BTI a poté RosReestr s žádostí o zadání informací o ukončení existence budovy.

Před demolicí domu si musíte vyřešit ještě jednu otázku, tentokrát technickou: postavíte dům na starých základech? Stavební technologie ze sovětské éry zanechaly mnoho přání, stejně jako materiály. Pozvěte specialisty, aby posoudili kvalitu nadace. Pokud se ukáže, že pod zemí je správně zalitý železobetonový pás, tak se může začít stavět.

Pokud je však základ nevhodný, budete jej muset demontovat. Je to drahé. Proto rada zní: zbourejte budovu až na úroveň základů a postavte novou na jiné místo, poblíž.

Jak bourat a kolik to stojí?

S demontáží stavby vám pomůže jakákoliv stavební firma. Cena služeb se odvíjí od velikosti domu, materiálů, ze kterých je vyroben, a dostupnosti příjezdových cest pro auta. Například demolice dřevěného domu 6×6 m s odvozem odpadků bude vyžadovat 45-60 tisíc rublů.

Levněji bude najmout housenkový traktor (asi 15 tisíc za jednu směnu stroje) nebo tým Uzbeků (asi 25 tisíc na pár dní). Po autě budete muset vytřídit horu odpadků a obnovit poškozenou výsadbu. Lidé budou tuto práci vykonávat o něco déle, ale pečlivěji.

Kam dát odpadky?

Chcete-li ušetřit peníze, některé materiály mohou být použity v nové výstavbě. Rozházejte zdivo v těch částech oblasti, kde budete pokládat cesty. Zbytek odpadu bude muset být odstraněn. Za 10 tun zaplatíte zhruba 4 tisíce. Kontejnery a stěhovací služby je možné objednat u firmy, která se zabývá odvozem TKO (tuhého odpadu).

ČTĚTE VÍCE
Jaké typy vodních sprinklerových automatických hasicích systémů existují?

Jak snížit náklady na rekonstrukci?

Rekonstrukce je obecně považována za dražší než novostavba. Vše ale závisí na rozsahu a složitosti restaurátorských prací. Jak tedy můžete obnovit svůj domov s minimálními náklady?

Nejčastěji chtějí majitelé při rekonstrukci domu zvětšit jeho plochu. A zde se opět neobejdete bez zkoumání základů: unese druhé patro? Pokud to nevydrží, je třeba posílit základy.

Můžete trochu podvádět, aniž byste se dotkli základu. Na stranu přidejte verandu nebo terasu. Lze je využít jako jídelnu, obývací pokoj, letní kuchyni.

Pokud má dům půdu nebo půdu, můžete jej přestavět na obytné prostory. Ve starších budovách bývá v podkroví málo světla. Problém řeší střešní okna.

Mnoho majitelů také mění střechu při rekonstrukci. Nejoblíbenějšími materiály jsou pozinkovaný profilovaný ocelový plech (rozpočet), měkké bitumenové šindele, kovové dlaždice.

S největší pravděpodobností budete muset udělat několik dalších důležitých věcí: položit novou podlahu, opravit schody, vyměnit komunikaci a znovu izolovat dům.

Obecně, jak ukazuje zkušenost, je možné rekonstruovat starý dům v rámci rozpočtu 1-1,5 milionu rublů. Poznámka odborníků: pokud dům, který jste si koupili, stojí již půl století, pak po rekonstrukci vydrží minimálně stejně dlouho.

Bez ohledu na to, jaké rozhodnutí o budoucnosti svého domova učiníte, stejně nebudete schopni přesně spočítat všechny náklady. Mnoho problémů se objeví již v procesu a budou vyžadovat nezaúčtované náklady. Nebuďte proto lakomí a pozvěte si na posouzení „pracovní fronty“ odborníka. Pomůže vám to lépe porozumět všem spletitostem a ušetří vám čas i peníze.

Přeji správná rozhodnutí a spolehlivou střechu nad hlavou!

A hlavní otázka: co bys teď dělal? Zbourat nebo renovovat?

Ahoj! S největší pravděpodobností jste měl na mysli opravu chruščovských budov, ne obnovu. Nemovitosti se opravují, restaurují, rekonstruují a staví. Při restaurování jde spíše o věci (například obrazy) a předměty kulturního dědictví (památky). Ne s cílem lpět na slovech – ne. Ale musíte uznat, že „můj byt prochází rekonstrukcí“ je něco, co dnes neuslyšíte. Nahradíme jej slovem „oprava“.

Nemám nic proti nejmocnějšímu dědictví stavebního průmyslu SSSR – chruščovským stavbám. Naopak jsem potěšen jejich fantastickou životností, která jasně vypovídá o kvalitě hlavní konstrukce a také o tom, že toto dědictví stále využíváme a ještě velmi dlouho využívat budeme. Já jako stavitel bezmezně respektuji, respektoval a budu respektovat práci lidí dávno zaniklé země.

Ne nadarmo jsem zaznamenal „kvalitu hlavní konstrukce“ – stěny, stropy, základy. Tady smekám klobouk. Ale tím kvalita chruščovských budov končí. Ano, ano, končí.

Znám velmi dobře historii návrhu chruščovských staveb i to, čím se projektanti řídili při vytváření odkazu pro své potomky.

Návrh chruščovských domů byl založen na celkových úsporách. V mém chápání – nezdravá ekonomika: tvůrce Chruščova, který je navrhl Chruščovovi a sám je pak navrhl, soudruhu. Lagutenko (dědeček stejného Lagutenka, který je Ilya, který je Mumiy Troll), vypočítal v centimetrech, kolik místa člověk potřeboval, aby se otočil, otočil, udělal nějaké další akce atd. Tehdy se zrodila dispozice, kterou dnes vidíme ve všech chruščovských stavbách bez výjimky: mikrotoalety, kde je v ideálním případě potřeba jít pozpátku, mikrokuchyně, mikrochodby. To vše projektant spočítal na základě grafického rozvržení osoby. Cílem je mít vše po ruce a pojmout maximální počet bytů v rámci objemu domu.

ČTĚTE VÍCE
Jak instalovat sendvičové panely vertikálně nebo horizontálně?

Mimochodem, nápad stavět domy z panelů také patří Lagutenkovi. Co jsou panelové domy? Je to tak – rychlost výstavby. O něco později se objevily panelové domy. Panely rostly jako houby po dešti – bylo potřeba rychle zajistit bydlení pro miliony lidí. A panely se s tímto úkolem vyrovnaly. Ale za jakou cenu?

Za cenu kvality, samozřejmě. Ale ne design, jak jsem řekl výše, ale konečná úprava. Ve vysokorychlostní výstavbě je kvalita nemožná, to je axiom. Jak si člověk nemůže vzpomenout na typické obklady v kuchyni a koupelnách? Křivý, nakřivo – hrozné! Těsnění švů panelů, viditelných vsazených dílů, bílené nebo lakované při dokončovací úpravě, povrchová úprava interiérových dveří. O nějaké upravenosti samozřejmě nebyla řeč. Ano, to nebyl cíl: lidé spíše potřebovali přesídlit z strašlivých slumů, takže na luxus nebyl čas. Lidé, kteří se nastěhovali do bytů z Chruščovovy éry, je však považovali za velké hotelové apartmány – tyto byty více než vyhovovaly jejich potřebám. Vždyť takové byty byly jen snem, který se mnohým našincům zdál nereálný.

Dnes a po dlouhou dobu je potřeba uspokojit potřeby lidí, které se již dávno velmi změnily: pro tříčlennou a ještě více čtyřčlennou rodinu je byt z chruščovovské éry cela. A skutečně je.

Nebudu ani psát o přestavbě chruščovských budov – přeměna 22 obytných náměstí v sovětském stylu na 22 moderních obytných náměstí je šílenství. Můj osobní názor.

Dnes velmi potřebujeme moderní bydlení, o kterém se diskutuje na všech úrovních státní správy. A Chruščovka dnes není moderní, mírně řečeno, bydlení.

Podívejte se na dispozice novostaveb dnes – jaké prostorné pokoje, kuchyně, koupelny, jaké lodžie a balkony. Jediné, co samozřejmě moderní dispozice bytů značně zastiňuje, je kvalita provedení. S lopatkou nebyla kvalita dokončení, ale kvalita konstrukce. Jenže dnes neexistuje ani jedno, ani druhé: příkladů rozpadajících se novostaveb je po celé zemi nespočet, soudy jsou prostě takovými případy zavalené. Kvalita povrchové úpravy je obecně šokující: prostě tam není. Dnes jsou lidé nuceni kupovat kostku betonu se světlou dírou.

Ale i přes všechno negativně řečeno o nové výstavbě jsem samozřejmě pro budování nových věcí, a ne pro snahu vdechnout elixír mládí nereálně hlubokým starým lidem. Zázraky se nedějí a celková změna designu starého bytového fondu se jistě projeví – je to jen otázka času.

Chruščov je historie, naše historie, naše dědictví. Potřebujeme však napsat nové stránky, vytvořit nový odkaz, který byl v poslední době se zvláštním zápalem přijímán na všech úrovních vlády. Dobrou zprávou je, že z tribun se stále hlasitěji ozývá otázka kvality – uvidíte, že začnou zlepšovat kvalitu stavby, která dnes velmi chybí.