V některých případech může tato okolnost, úspěšně skrytá po mnoho let, způsobit majitelům bytů vážné potíže.

Různé úkony s nemovitostmi, jako je zápis dědictví, darování, prodej bytu po přestavbě nebo zápis nemovitosti do zástavy, nemusí jít podle plánu nebo vůbec neproběhnout.

Je možné prodat byt bez legalizované přestavby?

Naši specialisté se často ptají, zda je možné prodat byt s nelegální přestavbou?

V současné době zákon nezakazuje transakce v bytech s nekoordinovanou přestavbou.

Neustále se na nás obracejí noví majitelé bytů, kteří chtějí po koupi zlegalizovat již dříve dokončenou přestavbu nebo schválit pouze plánovanou přestavbu.

Jak prodat byt s přestavbou:

Prodejce má tedy plán ZISZ, který odráží jakékoli uspořádání bytu.

Ale ve skutečnosti je dispozice bytu jiná, jaké jsou v tomto případě možnosti:

Možnost 1 — kupující má plnou částku na koupi bytu. A zde se kupující rozhodne, zda tento byt vůbec potřebuje.

Pokud je připraven ji koupit, přebírá všechna rizika.

Tedy k němu prodá byt bez přestavby, protože transakce bude zahrnovat dokumenty ZISZ s původní dispozice bytu .

A vteřinu po dokončení transakce dokončil celou tuto přestavbu.
Samozřejmě může požádat o slevu z nákladů na přestavbu.

Účastníci transakce často kontaktují naši organizaci, aby analyzovali možnost a náklady na dohodu o přestavbě.

Často mají prodejci „možnost“, že budoucímu majiteli dáme na „uklidnění“ jakýsi „papír“ s tím, že tato přestavba může být schválena atd. a tak dále.

Touha získat tento papír je způsobena tím, že byt je třeba prodat hned a schvalovací proces trvá 3-4 měsíce a kupující musí nějak přesvědčit, že „vše je v pořádku“.

Bohužel tato možnost nefunguje.

Za prvé, tento dokument nemá právní sílu a není nabídkou, to znamená, že ten, kdo tento dokument vystavil, není povinen v budoucnu nic sjednávat.

Za druhé, tuto analýzu zpravidla nelze jednoznačně provést na základě dokumentů pouze pro tento byt.

Proces schvalování přestavby se týká i bytů nad a pod, to znamená, že o dispozičních řešeních těchto bytů rozhoduje bytová inspekce, které však ve většině případů nejsou v době prodeje k dispozici.

To znamená, že je možné říci něco „pravděpodobnostního“, ale to vzhledem k mnoha neznámým faktorům v době konzultace nebude zárukou, že vše bude definitivně souhlasit.

Proto zpravidla nabízíme současnému majiteli, aby přenesl naše telefonní číslo na budoucího majitele a ústně mu sdělil celou situaci ohledně přestavby v tomto bytě.

Možnost 2 – budoucí majitel nemá k dispozici celou částku a bere si hypoteční úvěr.

V tomto případě jsou do procesu zapojeny další dvě strany: banka poskytující hypoteční úvěr a znalecká společnost.

A tady vznikají potíže, nemusí si něčeho všimnout, ale zpravidla velmi pečlivě popisují všechny přestavby provedené v bytě a přestavba je odhalena.

Pro banku není nejdůležitější provedená přestavba, jde jim o to, aby byt neztrácel na hodnotě.

A ve smlouvě o úvěru je vždy klauzule o tom, že vlastník se musí dohodnout na přestavbě ve stanoveném časovém horizontu a doložit bance doklady o ZISZ s dohodnutou přestavbou.

Možnost 3 — v bytě jsou doklady o ZISZ, ale mají červené čáry. To už je zaznamenaná nelegální přestavba .

A stále je možné byt prodat, protože tyto dokumenty BTI nejsou zapojeny do procesu transakce.

Do procesu je zapojen katastrální pas a ten je také předán k transakci.

A v tomto případě přebírá odpovědnost za přestavbu i budoucí vlastník, to znamená, že přestavbu kupuje již s vědomím, že tam je, protože datum průzkumu a odraz červených čar na ZISZ přirozeně být dříve než datum prodeje.

ČTĚTE VÍCE
Jaká vzdálenost by měla být mezi baterií a lednicí?

Prodej bytu s přestavbou vyžaduje ve většině případů od kupujícího zásadní rozhodnutí vzít na sebe rizika případných sankcí ze strany státních úřadů.

Existuje však možnost, ve které není možné skutečně provést transakci s bytem.

To je případ, kdy má byt červené čáry, tedy pevná přestavba a tyto červené čáry ze ZISZ „šly“ do katastru.

To znamená, že v červených čarách je nejen ZISZ, ale i katastrální pas se změněným uspořádáním a dokonce i v Jednotném státním registru nemovitostí jsou evidovány jako věcné břemeno „nelegální přestavba“

A zde bude problém, dojde k odmítnutí registrace transakce.

Prodej bytu s přestavbou – doklady ZISZ

Kupující zpravidla požaduje, aby mu ukázal doklady o ZISZ.

Jaké typy dokumentů ZISZ mohou být:

1. Technický pas ZISZ do roku 2018. (Úplné vzorky technických listů)

2. Technický pas ZISZ – vzor po roce 2018

3. Půdorys a vysvětlení

Toto je hlavní dokument, který prodejci obvykle ukazují.

Je to dáno tím, že se jedná o nejrozpočtovější dokument z hlediska jeho objednání u ZISZ.

To znamená, že tento dokument obvykle uspokojí všechny strany, protože obsahuje všechny potřebné informace, je zde dispozice bytu, je zde vysvětlení s oblastmi prostor, adresou bytu, podlažím.

4. Archivní kopie ZISZ

Vzácný případ, ale může být také prezentován. Archivní kopie odráží původní dispozici bytu v době výstavby domu.

Pokud při transakci dispozice bytu odpovídá tomuto dokumentu, pak je vše v pořádku a k žádným přestavbám v bytě rozhodně nedošlo.

5. Dokumenty ZISZ s červenými čarami

To znamená, že pokud vám byl ukázán jakýkoli dokument, ve kterém se odrážejí červené čáry, je tam obdélníkové razítko s nápisem „Povolení k novému vybavení nebylo společnosti TBTI předloženo„To znamená, že v bytě probíhá pevná přestavba.

Více o červených čarách na dokladech ZISZ si můžete přečíst v článku na odkazu

Prodám byt s rekonstrukcí bez kolaudace

Pro mnoho majitelů nevypadá prodej bytu s přestavbou bez kolaudace tak lákavě, protože cena „problémové“ nemovitosti je obvykle výrazně nižší.

Proto se mnoho majitelů, když se sami rozhoduje, jak prodat byt s nelegální přestavbou, rozhodne formalizovat všechny potřebné dokumenty.

Zde ale může nastat další problém. Faktem je, že ne každá přestavba je kompatibilní.

Moskevské vládní nařízení č. 508-PP definuje seznam oprav, které jsou zakázány.

A v případě neoprávněné změny dispozice bude legalizace provedených prací možná pouze v případě, že budou odpovídat současným stavebním, hygienickým a jiným normám.

V praxi při prodeji bytu s nelegální přestavbou existují následující možnosti:

  • Legalizujte přestavbu po skutečnosti před transakcí, pokud nebyla provedena opatření v rozporu se současnými standardy.
  • Legalizujte přestavbu předem, ale až po uvedení bytu do „dohodnutého stavu“.
  • Do hodnoty nemovitosti zahrňte částku nezbytnou k legitimaci provedené práce.
  • Poskytněte kupujícímu slevu ve výši odhadu restaurátorské opravy.

Co je třeba zvážit při prodeji bytu s nelegální přestavbou

Pro pochopení, zda oprava prováděná bez povolení může být skutečně schválena a co aktuální stav bytu ohrožuje, může majitel požádat o radu naši společnost.

Po zjištění, zda je možné prodat byt s neoprávněnou přestavbou a jaké jsou vyhlídky na jeho následné schválení ve stávající podobě, bude pro majitele snazší vzít v úvahu všechny nuance transakce.

ČTĚTE VÍCE
Kolik hodin denně můžete používat zvlhčovač?

Není důvod počítat s tím, že kupující nebude věnovat pozornost změně dispozice – realitní transakce jsou zpravidla doprovázeny zkušenými realitními kancelářemi a právníky.

K odhalení neoprávněných změn stačí porovnání dokladů se skutečným stavem bytu.

Proč je taková transakce pro kupujícího nebezpečná?

Kromě pokuty je možné od bytové inspekce obdržet příkaz k obnovení původní dispozice bytu nebo k legitimizaci prací provedených předchozím vlastníkem bez povolení.

Vzor objednávky z domovní inspekce:

Je nutné při prodeji bytu legalizovat přestavbu?

Na tuto otázku neexistuje jednoznačná odpověď. Situace jsou různé.

Někdy je možné přestavbu legalizovat, ale běží lhůta pro schválení hypotečního úvěru a není čas, někdy to možné je, ale s přihlédnutím k opravám, které je potřeba provést.

Na otázku, zda je nutné před prodejem bytu legalizovat přestavbu, existuje jednoznačná odpověď pouze v jediném případě – pokud je přestavba zapsána v katastru nemovitostí. Pokud nebude nelegální přestavba schválena, transakce nebude možná.

Samozřejmě, že nejúčinnějším způsobem, jak se vyhnout potížím v bytě, kde byla provedena přestavba, je předem legalizovat.

Byty s nekoordinovanými přestavbami jsou totiž méně atraktivní než ty, jejichž doklady jsou v pořádku.

I když je nutné částečně provést restaurátorské opravy, bude to v budoucnu kompenzováno možností prodeje nemovitosti za maximální cenu.

Tržní hodnota bytů s kolaudovanou přestavbou je navíc vyšší než u podobného bytu se standardním řešením územního plánování.

Registrace nelegální přestavby bytu v kupovaném bytě je poměrně složitý a riskantní podnik a doporučujeme, abyste k otázce koupě přistupovali velmi opatrně. Koneckonců, zpravidla se byt kupuje podle původních dokumentů ZISZ, to znamená, že nový majitel přebírá plnou odpovědnost za prováděné činnosti a hlavní je, že po akvizici může nový vlastník schválit práci v něm prováděné.

V tomto článku si povíme, co dělat, pokud jste plánovali koupi nebo jste již koupili byt s nelegální přestavbou.

Je třeba říci to hlavní – podle zákona neexistují žádná omezení, která by bránila koupi bytu s nezkolaudovanou přestavbou.

Pokud ale přestavbu objeví nový majitel, bude muset projít celým procesem jejího schvalování bez ohledu na to, kdo se na skutečných opravách podílel. Nový vlastník koupil nemovitost se všemi věcnými břemeny, které obsahuje.

Pak má majitel několik možností: shromáždit veškerou dokumentaci k přestavbě a legalizovat ji, nebo vrátit byt do původního stavu promítnutého do půdorysu ZINZ. Nebo pokud nebude přestavba odhalena, prostě žijte v tomto bytě s nelegální přestavbou.

Akce v případě koupě bytu s nelegální přestavbou

Pro pochopení situace samozřejmě budoucímu majiteli poradíme, aby si ve fázi koupě bytu pořídil půdorys ZINZ za účelem srovnání stavu prostor s úředními dokumenty. Pak se můžete vyhnout problémům v budoucnu. To lze provést buď převzetím tohoto plánu od současného vlastníka, nebo jeho objednáním u ZISZ. To by měl být plán s původní dispozicí bytu bez červených čar.

Poté je nutné porovnat aktuální polohu bytu s plánem ZISZ. A pokud vidíme rozdíly oproti plánu, pak chápeme, že byt prošel přestavbou.
Dále musí kupující porozumět rizikům této přestavby. Každá přestavba je totiž individuální. Může se stát, že se v kuchyni přestavěl jen elektrický sporák, nebo je v nosné stěně obrovský otvor, ze kterého je jasné, že to zpočátku nebylo sladěno.

A zde by bylo nejlepší nespoléhat se na vlastní porozumění procesu schvalování přestaveb nebo čtení fór na opravárenských webech či rady přátel, ale poradit se se specializovanými organizacemi, které se na proces schvalování přestaveb specializují. Pouze oni budou schopni po koupi bytu objektivně analyzovat možnost domluvit se na přestavbě. Často provádíme podobné analýzy a pokud máte podobnou situaci, kontaktujte nás a my se na vaši nemovitost podíváme.

ČTĚTE VÍCE
Je možné nainstalovat přídavné čerpadlo do systému ústředního vytápění?

V samostatném bloku zvýrazníme byty ke koupi, ve kterých již byla přestavba opravena. To znamená, že dokumenty ZISZ jsou k dispozici a přestavba je v nich zaznamenána červenými čarami. To znamená, že za této podmínky jej kupuje vlastník, který již ví, že byt prochází rekonstrukcí, protože datum dokladů o ZISZ je přirozeně dřívější než datum koupě. Že byla v bytě zaznamenána přestavba, poznáte podle razítka na plánu ZISZ.
Navíc slovo „re-vybavení“ se píše nikoli „přeplánování“ nebo „rekonstrukce“, ale přesně „re-vybavení“. Jedná se o standardní razítko ZISZ, které nezávisí na počtu a složitosti událostí a nevíme, proč je vloženo do této konkrétní formulace.

Pokud jste však přesto koupili byt s nelegální přestavbou, doporučujeme provést analýzu množství provedených prací a zjistit, zda existují činnosti, které jsou považovány za nepřijatelné. Pokud žádné nejsou, můžete se na přestavbě dohodnout „zpětně“.

Zakázané akce

Situace se může zkomplikovat, pokud se ukáže, že při přestavbě byla přijata opatření, která v zásadě nelze koordinovat.

O jakých událostech mluvíme? Rozšíření nebo přesun koupelen a toalet do obytných místností sousedů níže, spojení balkonů s obývacími pokoji a kuchyněmi, demontáž nebo bourání ventilačních kanálů, uzavření inženýrských systémů do stěn bez přístupu, spojení zplynovaných kuchyní s pokoji, vytvoření vytápěných podlah s ohřevem vody ze společného domovního vodovodního systému apod.

Více o takových akcích si můžete přečíst v článku “Co lze a nelze dělat při přestavbě“.

Pokud by taková opatření byla v rámci sanace přítomna, kupující je nebude moci koordinovat a možností koordinace bude pouze zohlednění nápravných opatření oprav a stavebních prací, která nelze koordinovat.

Rizika koupě bytu s nelegální přestavbou před bankou

Ano, jsou případy, kdy se kupující a majitel dohodnou a byt se kupuje s vědomím, že jsou v něm nekoordinovaná opatření, nicméně při koupi bytu na úvěr mohou nastat potíže s bankou, která hypotéku vydává půjčka.

V praxi jsou banky loajální k přestavbě, hlavní je, že to nesnižuje likvidační hodnotu bytu.

Když kupující obdrží od banky souhlas s nákupem, smlouva o půjčce stanoví povinnost vlastníka neprovádět přestavbu bez oznámení věřiteli.
A pokud již byla přestavba provedena, pak vlastník podepisuje dodatečnou povinnost sjednat zjištěnou přestavbu ve stanovené lhůtě, která může být od šesti měsíců do jednoho roku. Tato povinnost je nedílnou součástí každé smlouvy o půjčce, jak můžete vidět z níže přiložených příkladů.

Náklady na byt s nelegální přestavbou

Koupit byt s nelegální přestavbou za průměrnou tržní cenu je téměř nemožné.

Nejčastěji se takové byty kupují s výraznými slevami v ceně, takže nejlepší možností pro majitele je koordinovat přestavbu před transakcí s nemovitostmi. Koupě bytu s dohodnutou přestavbou je navíc pro kupujícího méně výhodná a pro prodávajícího výhodnější, protože takové byty jsou asi o 10 % dražší.

A pokud je do transakce zapojena banka, tedy jde o hypoteční úvěr, tak k tomu (dohodnutému před koupí) ve většině případů nedochází, protože není čas na schválení, hypoteční úvěr není schválen dlouho termínu, prodávající a kupující mají zájem o transakci v krátké době a všechny strany se snaží nějak vyřešit otázku schválení přestavby po transakci.

ČTĚTE VÍCE
Jaké výhody přináší klientovi použití technologie ztraceného bednění?

A jsou tři možnosti:

  • Pokud má kupující celou částku po ruce. Poté stávající vlastník sleví na nákladech na kolaudaci přestavby. A většinou s velkou rezervou. Takové situace často konzultujeme a většinou po udání ceny sanace doporučujeme tuto cenu navýšit dvakrát až třikrát, pokud se vyskytnou těžko předvídatelné potíže při telefonické konzultaci.
  • Pokud si vezmete hypoteční úvěr. Současný majitel i kupující se snaží odhadní firmu „přemluvit“, aby si přestavby „nevšimla“. Tato varianta je stále méně funkční, protože připravují akreditaci pro takové „finty“ a nikdo ji proto nechce ztratit. V tomto případě se o vydání slevy rozhoduje individuálně, pokud se kupujícímu byt opravdu líbil, stane se, že neposkytne slevu na přestavbu, nemusí s tím být po dlouhou dobu žádné potíže, protože nemá byla identifikována.
  • V případě čerpání hypotečního úvěru jsou zobrazeny všechny přestavby, pak má kupující povinnost dohodnout se na přestavbě s bankou a vydání slevy je shodné s bodem číslo jedna.

Jak zkontrolovat zákonnost přestavby při koupi bytu

Chcete-li zkontrolovat zákonnost přestavby bytu, musíte se podívat na dokumenty BTI a porovnat je s dispozicí bytu. Mohou být dvě možnosti.

Za prvé, dispozice bytu plně odpovídá dokumentům ZISZ. To znamená, že ZISZ odráží původní dispoziční řešení bytu (tedy dispoziční řešení stanovené autorem projektu domu při výstavbě) a pokud tomu dispoziční řešení bytu odpovídá, pak v kupovaném bytě neproběhla žádná přestavba .

Za druhé, dispozice bytu odpovídá plánu ZISZ, který byl vydán po legalizaci přestavby. V tomto plánu ZISZ je poznámka, že přestavba byla dříve dohodnuta.

Pokud dispozice bytu neodpovídá první nebo druhé možnosti, znamená to v prvním případě, že ke kolaudaci nedošlo a byla provedena nelegální přestavba. Druhým je, že přestavba byla kdysi dohodnuta, ale po schválení byly provedeny opravy, které se odchýlily od dříve dohodnutého plánu ZISZ.

Byt zakoupený na sekundárním trhu

Jelikož za stav bytu nese plnou odpovědnost skutečný majitel, může být koupě bytu s nelegální přestavbou velmi nepříjemným překvapením.

Faktem je, že dozorové orgány vykonávající kontrolu v oblasti sanace vlastníkovi takové nemovitosti mohou kromě pokuty vydat příkaz o nutnosti schválit změny nebo vrátit byt do původní dispozice.

fotografie bytů s nedůslednou přestavbou

Spojení místnosti s lodžií a přemístění radiátorů domovního topného systému do venkovních místností je zakázáno. Další zakázané akce najdete v v tomto článku.

Restaurátorské práce bude nutné provést na vlastní náklady a ve lhůtách uvedených v předpis.

V případě nesplnění příkazu je zahájeno soudní řízení, které dle čl. 29 bytového zákoníku RF může dokonce vést k odnětí vlastnických práv a prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě.

Byt v nové budově

Při nákupu bydlení v moderních rezidenčních komplexech je třeba věnovat zvláštní pozornost bytům s tzv. „open plan“ a bytům definovaným developerem jako „studio“.

Oba tyto pojmy nejsou bytovou legislativou plně definovány a jsou čistě obchodními pojmy. Požadavky na takové byty se neliší od běžných.

Takové nemovitosti se zpravidla pronajímají bez dokončení. Jakékoli opravy v takových bytech budou považovány za přestavbu a budou vyžadovat schválení.

Fotografie bytů bez příček a dekorace

V případě bytu pro soudce nebo bytu s otevřeným prostorem je velká pravděpodobnost, že dokumentace v ZISZ neobsahuje nebo nemusí obsahovat informace o ploše a funkčním účelu všech prostor nezbytných pro koordinaci přestavby.

ČTĚTE VÍCE
Jaké prvky jsou součástí zesilovacího stupně a jejich účel?

Pokud například v plánu studia není žádná chodba, výstup z kombinované koupelny bude do obývacího pokoje, což nelze dohodnout v Moskvě a ve většině oblastí Moskevské oblasti.

Co hledat

Nejdůležitějším dokumentem, na jehož základě lze vyvodit závěry o přítomnosti nekoordinované přestavby v bytě na sekundárním trhu, a také analyzovat možnost koordinace přestavby v nové budově, je plán ZISZ (v technický pas nebo půdorys s vysvětlením k tomu).

Tento dokument je zásadní jak pro analýzu možnosti dohody o přestavbě, tak pro schválení jako takové.

Kontrola dispozice v dokumentaci ZISZ a její soulad se skutečným stavem bytu je relevantní při koupi jakékoliv nemovitosti.

Přesnost dokumentů připravených moskevskou ZISZ lze zkontrolovat na oficiálních stránkách organizace. Podobná služba v současné době existuje pro dokumenty vyvinuté ZISZ Moskevské oblasti.

Vyplatí se kupovat byt s nelegální přestavbou?

Na tuto otázku neexistuje jednoznačná odpověď. Koupě bytu s nelegální přestavbou je velmi častou variantou. Více než polovina bytů plánovaných ke koupi je po rekonstrukci. Proto si zde každý vybírá samostatně na základě aktuálních motivů.
A pokud je přestavba bytu v zásadě kompatibilní, pak není nic špatného na koupi bytů s nelegální přestavbou.
Pokud se ale v bytě vyskytují události, které nelze zkoordinovat, pak na otázku, zda se vyplatí kupovat byt s nelegální přestavbou, bychom doporučovali pečlivě spočítat rizika.
Vzhledem k tomu, že v naší praxi docházelo k situacím, kdy budoucí majitelé, kteří již koupili byt s přestavbami, které nebylo možné legalizovat (proč se tak stalo, není důležité, buď tomu nevěnovali pozornost, nebo se jim byt líbil, nebo dali dobrý sleva), skončily v extrémně nepříjemných situacích.

Uveďme příklad z nedávné praxe: V bytě proběhla nelegální přestavba se zakázanými činnostmi (byl přistaven balkon, kuchyně byla přesunuta do obývacího pokoje a částečně na úkor kuchyně byla rozšířena koupelna). Z nějakého důvodu si soused níže stěžoval na současného majitele a přijel za ním bytový inspektor a přestavbu zaznamenal. Kontaktoval nás s žádostí o jeho schválení.
Podotkli jsme, že tuto přestavbu není možné koordinovat, jsou minimálně tři porušení, která nelze dohodnout podle platné legislativy. A na otázku co dělat? Koneckonců, už existuje příkaz od inspekce bydlení, říká – buď se dohodněte na přestavbě, nebo vraťte byt do původního plánu BTI. A navrácení bytu do původního plánu BTI je vlastně nová rekonstrukce.

A tato situace přivedla kupujícího do opravdové hrůzy, protože termín na objednávku se krátil, inspektor již majitele upozornil, že případ brzy požene k soudu. A u soudu se situace může vyvinout zcela nepříjemným způsobem, včetně zbavení vlastnického práva.
Dlouho jsme hledali možnosti, ale bez lokálních oprav se to bohužel neobešlo (zdaleka ne kompletní, minimalizovali jsme vše, co bylo možné), a teprve poté byl problém vyřešen.
A jak tento majitel řekl, kdyby si jen dokázal představit, že se situace může takto vyvíjet, nikdy v životě by si tento byt nekoupil.

Podrobné rady týkající se mnoha aspektů při nákupu bytů s neoprávněnými úpravami mohou poskytnout specialisté naší organizaci.

Zašlete nám email s plánkem bytu nebo nebytového prostoru ve stavu „před rekonstrukcí“ a náčrtem navržených nebo již realizovaných činností, ručně nakresleným na kopii plánu. Kromě toho budete muset uvést adresu zařízení a zanechat kontaktní telefonní číslo pro komunikaci.