Za poslední dva roky dosáhl počet faktorů snižujících příjmy na celém světě téměř rekordní úrovně. Globální finanční krize zvýšila rizika akciového trhu, světové měnové kurzy jsou stále nestabilnější. Inflace ve Spojených státech, zemi s největší ekonomikou, byla na konci října na rekordní úrovni za posledních 30 let – 6,2 % (s cílem 2 %). Na pozadí těchto otřesů investiční atraktivita nemovitostí poměrně rychle roste.
Vstup na moskevský realitní trh s malou akontace není snadný, takže investor bude muset trávit čas a úsilí hledáním námi nabízených řešení. Moskva zůstává jedním z nejatraktivnějších regionů pro investice v Rusku. Navzdory skutečnosti, že v hlavním městě není možné najít jednopokojovou novostavbu za méně než 9 milionů rublů, stále existují mechanismy, jejichž prostřednictvím mohou být investice do moskevských nemovitostí přístupné širokému spektru lidí, včetně lidí z jiných regionů. . Lze tvrdit, že byste měli začít kupovat novou budovu v Moskvě s 600-700 tisíc rublů, i když tento proces bude vyžadovat čas a určité úsilí.
Najděte vhodnou možnost
„Black Fridays“ neboli období velkých slev v realitách je jednou z dobrých příležitostí pro investora s malým počátečním kapitálem, protože developer v tomto případě dává velmi výraznou slevu. O Black Friday se můžete dozvědět prostřednictvím sociálních sítí přihlášením k odběru vývojáře nebo prostřednictvím e-mailových a SMS newsletterů. Malé byty v takových obdobích mohou klesnout v ceně až o 7 milionů rublů. V tomto případě může minimální splátka hypotéky dosáhnout až 10 %.
Dobré slevy jsou poskytovány i na některé levné byty, obvykle jich pár zbývá do dokončení stavby – jedná se o byty s průchozími místnostmi, nevhodnou polohou stoupaček nebo některými dalšími prvky, které nejsou pro obyvatele příliš pohodlné. .
Dobře si uvědomujeme, že takové byty se prodávají mnohem hůře, a proto na ně developer obvykle nabízí dobré slevy. Cena takového bytu bude nižší než obvyklá jak ve fázi výkopu, tak ve fázi dokončení, ale ziskovost bude podobná, protože metry čtvereční rostou, jak se stavba blíží do finální fáze.
Další možností je splátkový kalendář s plnou úhradou při uvedení do provozu, který někteří developeři poskytují. Byt je zastaven na dobu splátky, developer dává souhlas s postoupením dluhu. Obvykle, pokud je smlouva splátková, je tato podmínka uvedena ve smlouvě.
Kolik potřebujete investovat?
Objem očekávaných investic bude až 1 milion rublů – jedná se o počáteční platbu, přibližně 15-10% nákladů na byt. Pokud platíme na splátky, naše investice tím končí, není třeba platit měsíční splátky. Řekněme, že byt ve fázi výkopu stojí kolem 6-7 milionů rublů. Před dokončením stavby se náklady zvýší na 9-9,5 milionu rublů. Před uvedením do provozu splatíme celou zbývající částku a po prodeji zařízení obdržíme 4 miliony rublů. Náš zisk tak může být až 2,5 milionu rublů. Platí zásada, že před uvedením domu do užívání uplyne rok i déle a investor nakonec byt prodá za cenu výrazně vyšší, než za jakou jej koupil, a to ještě dříve, než bude požadováno doplacení zůstatku. Ziskovost těchto transakcí je nyní až 70 % ročně, přičemž mají relativně nízkou míru rizika.
Rizika:
– Staňte se podvedeným akcionářem. Toto riziko zůstává, i když je díky 214-FZ výrazně sníženo.
– Porušení termínu uvedení do provozu ze strany developera. Obvykle u smluv se splátkovým kalendářem není doba delší než rok nebo dva. Stává se, že vývojáři nedodrží termíny, pak se zisk investora musí rozdělit ne do dvou, ale do tří let. V tomto případě je ve smlouvě obvykle stanovena náhrada, která nemůže plně pokrýt ztráty, ale alespoň kompenzuje kupujícímu morální újmu. 1/150 ceny nemovitosti za každý den prodlení – to je nejběžnější varianta kompenzace pro developera, která je v současnosti na ruském trhu platná. Je tu však jedna nepříjemná nuance – budete to muset získat soudní cestou, protože developer pravděpodobně nebude souhlasit s kompenzací této škody sám. Výhodou je, že většinou soud rozhoduje ve prospěch kupujícího bytu, není ani nutná pomoc právníka.
– Neprodat byt s nízkou likviditou – toto riziko je prakticky nulové. Ceny moskevských nemovitostí neustále rostou. Podle indexu IRN se od roku 2000 průměrné náklady na metr čtvereční v hlavním městě Ruska zvýšily téměř 10krát.
Člověk by neměl doufat, že se tento růst v příštích letech zastaví, protože Moskva zůstává v myslích podnikavých Rusů těžištěm a místem, kde se dají vydělat dobré peníze. Dokud nebude domácí průmysl obnoven v měřítku SSSR, budou vytvořeny podniky tvořící město jako hlavní poskytovatelé pracovních míst, lidé z regionů budou usilovat o práci v Moskvě. Existuje důvod se domnívat, že tento trend bude pokračovat dalších 10-15 let. Průměrný plat v Moskvě dosahuje 80 tisíc, zatímco v Rusku je to necelých 36 tisíc rublů.
Na závěr bych chtěl říci, že to, co je uvedeno v tomto sloupci, není doporučením nebo povzbuzením k akci. Spíše je to jen podnět k zamyšlení. V době krize je obzvláště důležité dobře rozumět sektoru, do kterého se chystáte investovat, abyste mohli učinit správné rozhodnutí a zachovat kapitál.
července vstoupily v Rusku v platnost dodatky, které definují nový systém prodeje bydlení „ve fázi základové jámy“. Od nynějška mohou Rusové převádět peníze nikoli přímo developerovi, ale bankám, které developerům půjčí. Centrální banka pro tyto účely vybrala 1 finančních organizací. Peníze za nedokončené byty budou zmrazeny na speciálních vázaných účtech. Do doby předání předmětu k nim nebudou mít přístup prodávající ani kupující. Prozatím mohou vývojáři přejít na tento mechanismus financování, pokud si to přejí, ale za rok se stane povinným pro všechny účastníky trhu.
2. Existují nějaké výhody pro kupujícího?
Ano. S největší pravděpodobností se sníží riziko oklamání akcionářem: koneckonců vývojáři nebudou moci nakládat s přijatým kapitálem, jak chtějí. Podle ministerstva výstavby bylo k 1. dubnu 2018 v Rusku 842 nedokončených stavebních projektů. Na dosud nedokončené projekty bylo uzavřeno přes 800 tisíc smluv o majetkové účasti. Registr podvedených akcionářů zahrnuje více než 30 tisíc Rusů. Existuje však další odhad – 130 tisíc – s přihlédnutím k těm, jejichž dům byl postaven v rozporu s požadavky projektové dokumentace. Za posledních pět let prošlo fází zmrazení výstavby přibližně 8 % bytů v Moskvě a Moskevské oblasti.
3. Co se stane s cenami bydlení?
Vyrostou. Podle prognózy Ratingové agentury stavebního komplexu (RASK) povedou omezení v oblasti sdílené výstavby v průběhu roku ke zvýšení cen bydlení o 5-10 %. Během následujících 2-3 let se náklady na nemovitost pro konečného kupujícího zvýší o 15-20%. Účastníci trhu očekávají růst cen bytů o 10–40 %. Vše záleží na projektu a načasování jeho dodání. Nová pravidla pro uzavírání smluv o sdílené výstavbě odříznou developery od „skutečných“ peněz, za které se v současnosti objekty staví. Nyní budou mít náklady na bankovní úvěry větší vliv na ceny. Dalším faktorem je doba nákupu. Nyní nedokončený objekt stojí kupujícího o 20-30% méně. Nový model financování učiní předprodeje za nižší cenu nesmyslnými.
4. Co se stane se sazbami hypoték?
Sazby hypoték přímo nesouvisí s trhem s nemovitostmi. Jejich výši více ovlivňuje například klíčová sazba centrální banky. Pokud se hypoteční úvěry stanou dostupnějšími, může to kompenzovat růst cen bytů, ale růst cen přímo ovlivní výši akontace. Nyní je jeho hodnota zpravidla více než 20 % hodnoty nemovitosti. Vzhledem k regulačním předpisům je nepravděpodobné, že by finanční instituce tuto hranici snížily. To znamená, že v absolutním vyjádření se velikost zálohy zvýší.
5. Musím nyní spěchat s nákupem domu?
Pokud jste plánovali investovat své volné finanční prostředky do nákupu nemovitosti, můžete začít hledat možnosti. Je však vhodnější mít objekty, které jsou téměř připraveny k dodání nebo již byly postaveny. Na dynamiku cen budou mít vliv minimálně dva faktory. Za prvé, nabídka je vysoká. Developeři od začátku roku 2018 hromadně získávali nová stavební povolení, aby měli přístup k financování podle starých pravidel. To znamená, že v následujících letech bude úroveň uvádění bytů do provozu vysoká. Ale na druhou stranu přechod na projektové financování stavebních projektů může omezit tok peněz do průmyslu. V Rusku se nyní do stavebnictví investovalo 7 bilionů rublů a pouze 1,5 bilionu z toho pochází z bankovních úvěrů. Nebude tak snadné nahradit peníze držitelů akcií půjčkami. Letos Rusové aktivně kupovali byty „ve fázi základové jámy“. Podle Rosreestra se od ledna do května počet uzavřených smluv o majetkové účasti zvýšil o 10,3 % – na 222 2018. V Moskvě se toto číslo za pět měsíců roku 43 zvýšilo o XNUMX %.
n nttt nttt nttt nt”,”obsah”:”tt
ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt
Banki.ru+
Komentáře
Podle prognózy Ratingové agentury stavebního komplexu (RASK) povedou omezení v oblasti sdílené výstavby v průběhu roku ke zvýšení cen bydlení o 5-10 %. Během následujících 2-3 let se náklady na nemovitost pro konečného kupujícího zvýší o 15-20%. Účastníci trhu očekávají růst cen bytů o 10–40 %. Vše záleží na projektu a načasování jeho dodání. Nová pravidla pro uzavírání smluv o sdílené výstavbě odříznou developery od „skutečných“ peněz, za které se v současnosti objekty staví. Nyní budou mít na ceny větší vliv náklady na bankovní úvěry.
Jaké zvýšení cen, ceny jsou již astronomické, zvláště v Moskvě!
Cena poroste, to je pochopitelné a není pochyb. Kdy po vládních rozhodnutích klesly ceny v Ruské federaci? Otázka je jiná: neochromí takové rozhodnutí po červenci 2018 stávající developery, pokud jde o cash flow pro nové nemovitosti? Je jasné, že se zásobili povolenkami pro budoucí použití, ale přesto
Další článek z kategorie „není čas na vysvětlování – kupte si to urychleně“.
Každý den projíždím kolem desítek rozestavěných domů, 2-10 km od moskevského okruhu.
Další desítky jsou ve fázi výkopů.
Jaký je tam nárůst cen – zkuste je prodat. Ve stejném Zheleznodorozhny, 10 km od Moskvy, přátelé, kteří si koupili byt v roce 2014, ho nyní nemohou prodat se slevou. A to i přesto, že byly provedeny opravy, nábytek, klimatizace atd. zůstaly.
antonio2912 píše:
Podle prognózy Ratingové agentury stavebního komplexu (RASK) povedou omezení v oblasti sdílené výstavby v průběhu roku ke zvýšení cen bydlení o 5-10 %. Během následujících 2-3 let se náklady na nemovitost pro konečného kupujícího zvýší o 15-20%. Účastníci trhu očekávají růst cen bytů o 10–40 %. Vše záleží na projektu a načasování jeho dodání. Nová pravidla pro uzavírání smluv o sdílené výstavbě odříznou developery od „skutečných“ peněz, za které se v současnosti objekty staví. Nyní budou mít na ceny větší vliv náklady na bankovní úvěry.
Jaké zvýšení cen, ceny jsou již astronomické, zvláště v Moskvě!
To nejsou astronomické ceny, to jsou chudáci. Ceny jsou již levnější než v thajských vesnicích.
„Zatím mohou vývojáři přejít na tento mechanismus financování, pokud chtějí, ale po roce. “
No, za rok si o tom musíme promluvit.
Už nemám sílu namítat proti zdražení. Mluvím o jejich zdražování. http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=message&FID=9&TID=339466&MID=6499265#message6499265
“Nyní stojí nedokončený objekt kupujícího o 20-30% levnější”
To už je hodně stará pohádka. Takhle „levnější“ varianta tu dlouho nebyla.
„Pokud jste plánovali investovat své dostupné prostředky do nákupu nemovitosti, můžete začít hledat možnosti“
jemná nápověda, kolem které se dnes točí veškerá cihlová reklama – zahrabte své peníze do cihlového pole místo zálohy s žalostným úrokem a inkasujete na tomto poli štědrý zisk!
“. Ale na druhou stranu přechod na projektové financování stavebních projektů může omezit tok peněz do průmyslu.“
Proč se to stalo? Ve skutečnosti by to mělo být naopak. Zvýšily se totiž záruky pro akcionáře! a teď by měli vesele nosit peníze do školky!
není třeba si lámat hlavu. „příliv finančních prostředků do průmyslu“ bude omezen ne kvůli změnám v pravidlech DDU, ale kvůli prostému poklesu efektivní poptávky.
“Podle Rosreestra se od ledna do května počet uzavřených smluv o majetkové účasti zvýšil o 10,3 % – na 222 tisíc. V Moskvě se toto číslo za pět měsíců roku 2018 zvýšilo o 43 %.”
10 % je žalostný růst, vezmeme-li v úvahu, že z tohoto „růstu“ nebyl alokován velký podíl „prodaných“ DDU zajištěných bankami.
To je pohádkový růst předškolního vzdělávání v Moskvě, to nejsou prodeje, ale závazky bankám na výstavbu rekonstrukčních projektů, které pak stát zaručeně odkoupí. Banky jsou ochotny na takové projekty půjčovat.
redakce, proč se tomuto tématu věnujete tak jednostranně a zaujatě?
dejte mi možnost na toto téma veřejně hovořit s odborníky, kterým zde vyjadřujete poděkování.
