Foto: DifferRshutterstock

Více než polovinu území Ruska zabírají lesní pozemky, přičemž pro bytovou výstavbu jsou nejvhodnější pozemky obydlených oblastí. Spolu s právníky rozumíme kategoriím pozemků a tomu, co lze na takových územích stavět.

Obsah

Co je „kategorie pozemku“

Kategorie pozemku je popis vlastností území a právního režimu jeho využití, jehož dodržování je kontrolováno na legislativní úrovni. Celkem jich je 7 kategorií pozemků (článek 7 zemského zákoníku Ruské federace), konkrétně:

  1. Zemědělská půda;
  2. Pozemky obydlených oblastí;
  3. Průmyslové pozemky;
  4. Pozemky zvláště chráněných území a objektů;
  5. Pozemky lesního fondu;
  6. Vodní fond pozemky;
  7. Rezervovat pozemky.

Kategorie pozemku je jeho nejdůležitější charakteristikou (údaje o tom jsou uvedeny v Jednotném státním registru nemovitostí, EGRN) a určuje, jak lze tento pozemek využít.

Zamýšlený účel a kategorie pozemků přitom nejsou úplně totéž. „Kategorie pozemků jsou systémem klasifikace všech území Ruska, který je založen na jejich zamýšleném účelu. Zamýšleným účelem je zase systém charakteristik: environmentální, geologické, biologické, které určují účel a způsob využívání půdy. Účelem lokality je rozdělení pozemků do kategorií (například zemědělská půda) a typů povoleného využití (například pro individuální bytovou výstavbu (IHC)),“ vysvětlil vedoucí praxe Intercese Grigorij Skripilev. právnická firma.

Například pozemek zahradnického neziskového partnerství (SNT) může být klasifikován jako zemědělská půda a hlavním typem využití takové půdy je zahradnictví a zeleninové zahradnictví. Samotný pozemek musí být využíván k zamýšlenému účelu. Například na pozemku pro zahrádkářskou činnost nelze postavit stálý bytový dům a na lesních pozemcích již vůbec trvalé stavby. Pokud požadavky nesplníte, může být pozemek zabaven.

Kategorie pozemku (označovaná také jako účel) určuje, jak lze daný pozemek využít

Kategorie pozemku (také označovaná jako zamýšlený účel) určuje, jak lze daný pozemek využít (Foto: ronstikshutterstock)

Přečtěte si také

Druhy kategorií pozemků

Jak bylo uvedeno výše, zákoník země stanoví sedm kategorií pozemků, z nichž každá má své vlastní zamýšlené využití. Podívejme se na tyto kategorie podrobněji.

Země osad

Jedná se o pozemky nacházející se v hranicích osídlených oblastí a sídel a určené k jejich výstavbě a rozvoji. Tyto pozemky jsou určeny pro plánovanou zástavbu (vícepodlažní budovy), výstavbu individuálního bydlení a vedlejšího hospodaření. Součástí sídel jsou také veřejné obchodní, výrobní, rekreační oblasti a inženýrská a dopravní infrastruktura.

Výstavba v těchto oblastech je možná v souladu s územními předpisy. Například na pozemcích určených pro individuální bytovou výstavbu nelze postavit výškovou budovu.

Zemědělská půda

Tyto pozemky zahrnují území mimo osídlené oblasti, které jsou využívány pro zemědělskou výrobu. Patří sem i pomocná zařízení: silnice a komunikace, nádrže pro zavlažování, zařízení pro prvotní zpracování zemědělských produktů, ochranné výsadby kolem polí a podobně.

Komentář právníka

Anton Emelin, právník, ssenior partner MCA “Aronov and Partners”:

— Samostatnou významnou část zemědělské půdy tvoří pozemky neziskových partnerství dacha, zahrada a zelinářství, které se nacházejí mimo hranice obydlených oblastí. Často se jedná o zemědělskou půdu, která je převedena na rozvoj změnou typu povoleného využití (APU) z „pro zemědělskou výrobu“ na „výstavbu chaty“. Na takových pozemcích můžete postavit venkovský dům.

ČTĚTE VÍCE
Jak vyčistit pánev s kamenným povlakem od usazenin uhlíku na vnější straně?

Na zemědělských pozemcích s VRI „zemědělská výroba“ je možné postavit rodinný dům. Může být až tři patra vysoká a mít rozlohu až 500 metrů čtverečních. m. Na zemědělské půdě s VRI „pro provozování rolnické farmy“ je možné postavit dům a hospodářské zázemí.

Průmyslové pozemky

Jedná se o území, která jsou přidělena pro výstavbu a provoz podniků průmyslového komplexu: továrny, továrny, elektrárny atd. Na průmyslových pozemcích se obecně nepočítá s bytovou výstavbou. I zde ale hodně záleží na typu povoleného využití pozemku. Typ povoleného použití může například zahrnovat umístění ubytovny pro pracovníky na takovém místě.

Pozemky lesního fondu

Jedná se o plochy pokryté lesem, dále mýtiny, lesní cesty a mokřady v lese. Takové pozemky jsou využívány pro lesnictví, které nejčastěji zahrnuje lesní zonaci. Podle Roslesinfong je nyní celková plocha lesů v Rusku 1187,6 milionů hektarů (asi 65 % celkové rozlohy země). V průměru na jednoho obyvatele připadá 5,1 hektaru lesa. Navíc od roku 2010 se plocha ruských lesů zvýšila o 4,3 milionu hektarů. To je srovnatelné s velikostí Dánska.

Komentář právníka

Anton Emelin, právník, ssenior partner MCA “Aronov and Partners”:

— V lesích je obecně možná pouze výstavba rekreačních neinvestičních zařízení, jakož i terénní úpravy území. Ve skutečnosti se pod tímto názvem mohou skrývat velké kapitálové budovy za účelem „tělesného vzdělávání a zdravotního komplexu“ (FOC). Existují také situace, kdy jsou obytné budovy umístěny na lesních pozemcích bez formalizace pozemkových vztahů z dob Sovětského svazu. Pozemky pod takovými domy nebyly vyčleněny jako majetek, jednalo se o tzv. osady v rámci lesních revírů. Nacházejí se na lesních pozemcích. Majitelé takových domů mohou nově v rámci lesní amnestie evidovat pozemky lesního fondu jako svůj majetek. Otázka nové výstavby zde nevzniká.

Zvláště chráněné přírodní oblasti

Jde o pozemky, které mají zvláštní environmentální, vědecký, historický, kulturní, estetický, rekreační, zdravotní a další cenný význam. Patří mezi ně přírodní rezervace, národní parky, přírodní rezervace, lázeňská střediska a tak dále. Na území těchto pozemků je zakázána jakákoliv výroba. Výstavba obytných zařízení a jiných investičních budov je možná pouze se souhlasem regulačních orgánů (Ministerstvo přírodních zdrojů, místní správy).

Vodní fond pozemky

Území, která jsou obsazena vodními útvary, stejně jako pobřežní zóny vodních útvarů. Patří sem oblasti pod přírodními a umělými nádržemi, ledovci, vodními stavbami a vodohospodářskými zařízeními. Pozemky pod vodními plochami se navíc v mnoha případech nacházejí jak na pozemcích obydlených oblastí, když se nacházejí v hranicích obydlené oblasti, tak na pozemcích zvláště chráněných přírodních objektů (například jezer v národním parku) .

Pozemky státní rezervace

Pozemky státní rezervy zahrnují území, která jsou ve vlastnictví státu nebo obcí a nejsou využívána občany ani právnickými osobami. Takové pozemky nepatří do žádné z výše uvedených kategorií. Tvoří zemskou rezervu země. Rezervní pozemky lze využít až po jejich převedení do jiné kategorie.

ČTĚTE VÍCE
Jak vysoký by měl být stůl pro dospělého?

Foto: RTimagesshutterstock

Přečtěte si také

Jak určit kategorii pozemku

Chcete-li zjistit, do jaké kategorie pozemek patří, může vlastník kontaktovat bezplatnou službu Rosreestr „Veřejná katastrální mapa“. K tomu je třeba otevřít veřejnou katastrální mapu Rosreestr. Poté zadejte do vyhledávací lišty katastrální číslo pozemku. Poté obdržíte online data o kategorii pozemku a typu povoleného využití. Můžete si také objednat výpis z Rosreestr, který obsahuje informace o kategorii pozemku. Jeho cena je 250 rublů.

Účel pozemku určuje krajský úřad. Chcete-li pozemku přiřadit kategorii, musíte připravit příslušnou žádost, shromáždit potřebné dokumenty (dokumenty potvrzující práva k pozemku, katastrální číslo objektu), předložit je společnosti Rosreestr a počkat na oficiální rozhodnutí.

Převod půdy z jedné kategorie do druhé

Legislativa umožňuje převádět území z jedné kategorie do druhé a měnit její účel. Postup pro tento postup upravuje F3 „O převodu pozemků nebo pozemků z jedné kategorie do druhé“. Potřeba převodu půdy z jedné kategorie do druhé obvykle vzniká při rozšiřování sídla na úkor přilehlé zemědělské půdy nebo při převodu průmyslových zařízení do jiných kategorií v důsledku rekultivace.

U lesů, které budou uznány jako chráněná území, se také může změnit kategorie pozemků. Každá situace má svá vlastní pravidla překladu. Například zahrnutí zemědělských oblastí do hranic obydlené oblasti bude vyžadovat změny obecného plánu. Dříve platilo omezení, že katastrální hodnota zemědělské půdy má být nižší než průměrná katastrální hodnota pro kraj. Nyní žádná taková omezení nejsou.

Komentář právníka

Grigorij Skripilev, vedoucí praxe v advokátní kanceláři “Intercession”:

— Je možné převést pozemek z jedné kategorie do druhé. Toto právo má vlastník pozemku. V zásadě je převod možný ve vztahu k zemědělské půdě a průmyslovým areálům. Chcete-li převést pozemek z jedné kategorie do druhé, musíte podat příslušnou žádost oprávněnému orgánu (Rosreestr). Dokument by měl odůvodnit potřebu převodu pozemku, uvést katastrální číslo pozemku a připojit dokumenty, které potvrzují práva k pozemku. Poté bude žádost posouzena, následně bude rozhodnuto o schválení převodu nebo o jeho zamítnutí z nějakého důvodu (chyby v žádosti, omezení převodu atd.).

Existují také rezervní pozemky, které nelze využít, dokud nebudou převedeny do jiné kategorie. Existuje například lokalita, která patří k rezervovaným pozemkům. Člověk to chce využít. Může kontaktovat Rosreestr nebo místní správu s prohlášením, že se chce stát vlastníkem nebo si pronajmout tento pozemek a převést jej do určité kategorie. I to je možné. Území se zvláště chráněným statutem (rezervace, národní parky), stejně jako pozemky vodního fondu, je obtížné nebo nemožné převést.

ČTĚTE VÍCE
Kam jít, když teče teplá voda z horkého kohoutku?

pozemky průmyslové zóny

Území v obydlených oblastech a kolem nich je rozděleno do zón. Každý z nich má svůj vlastní účel, to se provádí pro pohodlí plánování rozvoje. Obce si vyhradí zástavbu části pozemků, zbývající území si mohou pronajmout nebo odkoupit pro vlastní potřebu. Hlavní věc je, že se cíl shoduje s účelem konkrétního webu. Průmyslové pozemky jsou přiděleny pro výstavbu průmyslových zařízení, továren a zpracovatelských závodů. Tyto zóny musí být ze zákona umístěny mimo obydlené oblasti.

Typy průmyslových pozemků

Z průmyslové zóny se může stát půda nevhodná k obdělávání a obdělávání, případně k bydlení. Tato zařízení by měla být umístěna mimo obytné oblasti. Často však můžete vidět průmyslovou oblast obklopenou městskou zástavbou. Je tomu tak proto, že výstavba obytných budov je mnohem intenzivnější než průmyslový rozvoj území. Hygienická zóna kolem podniku však zůstává povinná. V některých městech byly přesídleny celé čtvrti kvůli tomu, že se podle nové legislativy ocitly v hygienické zóně závodu. Lidem bylo poskytnuto jiné bydlení a domy byly zbourány nebo přeměněny na kancelářské prostory.

Pozemek lze přidělit pouze pro určité účely.

  • výstavba výrobních prostor: dílny, boxy, sklady pro potřeby podniku;
  • rozvoj ložisek rud, cenných hornin, plynu, ropy;
  • chemické, bakteriologické podniky, hutní závody;
  • těžební a zpracovatelské podniky a těžba nerostů;
  • výstavba zařízení jaderného průmyslu;
  • budovy pro potřeby obrany;
  • výstavba zařízení kosmického průmyslu;
  • pro dopravu a spoje.

Legislativa o zvláštních zónách

Upravuje právní vztahy související s rozvojem a převodem práv k průmyslovým zónám Zemský zákoník. Věnováno tomuto Kapitola 16. Kromě hlavního zákona si každý region vytváří svá vlastní pravidla a předpisy. Odrážejí se obecné zásady zdanění průmyslových zón Článek 394 daňového řádu Ruské federace. Průmysl na území země se rozvíjí s různou intenzitou: některé subjekty Ruské federace žijí na úkor podniků, jiné prakticky nic neprodukují, netěží a průmysl je nezajímá. Někde je proto daň vyšší, někde nižší, aby se stimulovala regionální ekonomika.

Požadavky na umístění průmyslových zón jsou poměrně přísné: velikost a umístění na pozemku jsou regulovány. Pozemků zvláštního určení je neustále nedostatek, ale legislativa počítá s možností převodu parcely z jednoho typu na druhý. Hlavní podmínkou je prokázat proveditelnost a naléhavou potřebu toho. Důkazy shromažďuje zájemce: potenciální kupec nebo nájemce. Někdy to potřebují samy obce.

  • chránit životní prostředí kolem podniku;
  • sledovat bezpečnost značek označujících otočné body souřadnic místa;
  • využívat půdu v ​​souladu s hygienickými normami regionu;
  • provádět všechny platby za půdu včas;
  • nenechávejte území nezastavěné.

Transakce na pozemcích zvláštního určení

Jako každý pozemek lze i průmyslové zóny prodat, koupit nebo pronajmout. Vlastníkem takového pozemku může být fyzická nebo právnická osoba trvale bydlící nebo registrovaná na území Ruské federace. Jako nájemci mohou vystupovat i cizí občané a organizace. Pozemky, které dosud nenašly kupce, patří obci.

ČTĚTE VÍCE
Jak připravit alkalický roztok pro geopolymerní beton?

vlastnost

  • mistr;
  • prodat;
  • rozšířit hranice nákupem sousedních pozemků stejného účelu;
  • výměna;
  • dávat a předávat dědictvím;
  • pronajmout.

Průmyslová zóna

Potíž spočívá v omezení práv vlastníka na vývoj webu. Musí k němu dojít v souladu s účelem území. Pokud je pozemek plánován pro výstavbu výroby, nelze jej využít pro výstavbu a provoz autoservisu s čerpací stanicí. Při koupi pozemku v průmyslové zóně to musí budoucí majitel jasně pochopit. Budovy, které nesouvisí s účelem stanoveným v katastrálním pasu, budou muset být zbourány, protože bude obtížné je legitimovat.

V některých případech je možné převést pozemky z jednoho účelu na druhý, ale to je obvykle drahé a nepraktické.

nájemné

Pozemky si můžete pronajmout buď od vlastníka, nebo od státu. V prvním případě zůstane odpovědnost za výsledné budovy na majiteli pozemku. To se odráží ve smlouvě. Je-li pronajímatelem obec, je účel nájmu uveden v žádosti, poté ve smlouvě. Po obdržení užívacích práv k pozemku v průmyslové zóně je nájemce povinen dodržet všechny body smlouvy: včas postavit dohodnutou stavbu, provádět komunikace, rozvíjet pozemek v souladu s jeho účelem.

Jaké stavby je legální stavět v průmyslové zóně?

Stavba jakékoli konstrukce nemůže začít bez:

  • projektu;
  • stavební povolení;
  • odhady a rozpočet.

I když je pozemek v soukromém vlastnictví, je nutné získat povolení k výstavbě zařízení. Stavba musí odpovídat kategorii pozemku a zamýšlenému účelu území.

  • obytné budovy: nízkopodlažní a velké;
  • objekty sociálního charakteru: školy, nemocnice, internáty;
  • kulturní objekty: muzea, výstavy atd.

U všech objektů, které nevyhovují předpisům, bude vydán demoliční výměr (zpravidla soudní příkaz) a vlastník ponese správní odpovědnost (pokutu).

Změna kategorie webu

V jakých případech je nutné změnit typ povoleného použití webu:

Změnit kategorii

  • majitel podniku chce rozšířit výrobu, ale jeho pozemek hraničí s pozemky z jiných kategorií: individuální bytová výstavba, SNT, zemědělská činnost atd.;
  • vlastník pozemku individuální bytové výstavby chce pokračovat ve výstavbě bytových domů, ale sousední pozemek patří do kategorie průmyslových pozemků.

Změna je možná v obou případech. Praxe ukazuje, že je snazší změnit účel z průmyslového na jiný, než naopak určit místo pro průmyslové účely.

Změna kategorie je možná pouze při prokázané naléhavé potřebě a při splnění všech státem stanovených podmínek.

  • prokázat, že půda není vhodná pro zemědělství, protože její zdroje jsou vyčerpány;
  • přesvědčit, že v této oblasti je nemožné nebo nepraktické stavět pobytová a sociální zařízení;
  • provádět další postupy: obnovit reliéf, obohatit půdu, provádět inženýrské sítě atd. Iniciátor převodu musí toto vše zajistit nejen na plánech, ale také to udělat na místě, než se změní kategorie pozemku.

Pořadí překladu je následující:

  1. poskytnout údaje o pozemku pozemkovému výboru, žádost o změnu kategorie, odůvodnění;
  2. splnit všechny požadavky na přípravu místa k převodu;
  3. koordinovat výstavbu každého zařízení v souladu s novým zamýšleným účelem pozemku.

Změnit lze pouze zamýšlený účel: průmyslovou zónu přidělenou továrně lze přeměnit na pozemek pro autosklad a skladování ropných produktů. Princip je stejný: zdůvodnit potřebu, podložit fakty, řídit se pokyny zemského výboru.

ZK má právo odmítnout vlastníkovi stránek provedení aplikace. Poté zůstává vlastníkem:

  • rozvíjet půdu pro zamýšlený účel;
  • nerozšiřovat výrobní kapacity na úkor sousedních pozemků, ale kupovat pozemky v jiných oblastech;
  • vzdát se vlastnictví: prodat nebo rekvírovat.
ČTĚTE VÍCE
Je možné použít destilovanou vodu do parního generátoru?

Požadavek

Tímto pojmem se rozumí převod průmyslové zóny do vlastnictví státu. Přechod může být dobrovolný, z iniciativy vlastníka, nebo pod nátlakem – podle potřeby státu.

Požadavek může ovlivnit jakoukoli oblast. Nejčastěji však postihuje průmyslovou zónu. V rámci tohoto procesu je dispoziční právo soukromého vlastníka omezeno nebo ukončeno a převedeno na obec.

  • rozhodnutí soudu;
  • byla uzavřena mezietnická dohoda;
  • na tomto území je nutné vybudovat objekty odpovědné za bezpečnost státu, objekty federálního významu (dálnice, letiště nebo nádraží atd.);
  • jiné důvody: odůvodněné a neporušující zákon.

Ve většině případů rekvizice zbavuje vlastníka práv k pozemku navždy. Občas padne rozhodnutí o dočasném omezení těchto práv. V tomto případě je stanovena promlčecí lhůta, vlastník obdrží náhradu a po uplynutí lhůty je vráceno dispoziční právo.

Daň z průmyslové zóny

Vlastněné průmyslové pozemky podléhají dani. Jeho velikost je dána daňovým řádem a regionálními legislativními dokumenty.

Platit pokladnu za průmyslovou zónu je podle daňového řádu mnohem dražší než například za zemědělskou parcelu nebo pozemek pro obytné plochy. Je to dáno především životním prostředím. Jakákoli výroba, tak či onak, ovlivňuje životní prostředí: vyčerpává okolní půdu, snižuje čistotu vzduchu. Blízkost podniků navíc zlevňuje sousední pozemky.

Federální daň z průmyslové půdy je 1,5 % z katastrální ceny pozemku. Vzhledem k tomu, že katastrální hodnota těchto pozemků je vysoká, je daň významná. V některých regionech místní legislativa snižuje daňovou sazbu za účelem rozvoje průmyslu. Daň je ale stále vysoká.

Pokud katastrální hodnota převyšuje tržní hodnotu, může se vlastník obrátit na soud a zahájit přezkum této hodnoty. To může výrazně snížit vaši daňovou sazbu.

Vlastníci se snaží co nejrychleji rozvíjet průmyslové pozemky tak, aby generovaly příjmy a pokrývaly výdaje.

Závěr

Plochy pro výrobu a průmyslové aktivity mohou mít různou velikost: od malých po velké plochy. Vše závisí na krajině. Minimální velikost je stanovena pro každou lokalitu zvlášť, na základě jejího cílového plánování.

Ceny za pozemky jsou závislé na dostupnosti přímých asfaltových komunikací, vodovodu, elektřiny atd. Čím více komunikace, tím vyšší cena. Na těchto parametrech se odvíjí i nájemné, které se počítá z katastrální hodnoty.

Stát věnuje zvláštní pozornost průmyslovým pozemkům, protože na nich závisí ekologická a ekonomická budoucnost regionů.