Pokud se chystáte provést přestavbu, koordinujte práci s inspektorátem bydlení a BTI, jinak budou prohlášeny za nezákonné. Pokud přestavbu neschválíte, budete muset hledat kupce, který takové bydlení koupí, shromáždí doklady a vše vrátí do předchozí podoby.

Řekneme vám, jaké typy prací vyžadují povinnou kolaudaci a jak prodat byt s neoprávněnou a zkolaudovanou přestavbou.

Co je to přestavba?

Podle Čl. 25 Kodexu bydlení Ruské federace, sanace jsou změny v konfiguraci bydlení, které jsou zahrnuty v technickém pasu.

Pokud změny po renovaci mohou poškodit konstrukci domu a ohrozit bezpečnost ostatních obyvatel, koordinujte své kroky se ZISZ. Schválení se získává v následujících případech:

kombinace vany a toalety;

přenos komunikačních systémů;

demontáž jedné ze stěn (je zakázáno demontovat nosné stěny);

zvětšení plochy lodžie nebo balkonu na úkor místnosti;

instalace baterie na balkoně;

připojení systému podlahového vytápění k systému obecného vytápění.

Pokud nezískáte povolení k těmto typům prací, budete nejen pohnáni k administrativní odpovědnosti, ale budete nuceni vrátit vše tak, jak bylo.

Co se nepovažuje za přestavbu?

Pokud rekonstruujete byt, plánujete výměnu dveří, pověšení tapet nebo dekorativní omítku, nepotřebujete povolení. Pokud se však změny týkají obecného návrhu bytu, bude vyžadován souhlas od ZISZ.

Jak prodat byt s přestavbou?

Pokud jste dostali povolení od ZISZ a dohodli se na přestavbě, nebudou s prodejem bytu žádné problémy. Proveďte předprodejní přípravu nemovitosti, nafoťte a podejte prodejní inzerát. Poté, co najdete kupce, vezměte si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, odhlašte se z bytu, dohodněte si podmínky převodu peněz a uzavřete kupní a prodejní smlouvu.

Kupní smlouva specifikuje veškeré vlastnosti nemovitosti s uvedením parametrů bytu, přesné adresy, podlaží, počtu pokojů a plochy. Po obdržení platby od kupujícího se nemovitost stává jeho vlastnictvím za podmínek kupní a prodejní smlouvy.

Jak prodat byt s nelegální přestavbou?

Podle článku 7.21 zákoníku o správních deliktech Ruské federace se za nekoordinovanou přestavbu v bytovém domě platí pokuta 2–2,5 tisíc rublů. Problémem ale není malá pokuta, ale to, že budete muset sbírat doklady, platit za registraci a případně dokazovat u soudu. A pokud soud shledá jednání nezákonné, bude třeba provést nové opravy a vše uvést do původního stavu.

Při kontaktování BTI a získání povolení k provedení práce se provádějí změny v technickém pasu. Pokud byla provedena velká rekonstrukce bytu s přestavbou bez schválení a chystáte se nemovitost prodat, obraťte se na ZISZ. Po obdržení povolení budou provedeny změny v registračním certifikátu.

ČTĚTE VÍCE
Jak se zbavit mravenců v zahradních záhonech pomocí improvizovaných prostředků?

Pokud technický plán neodpovídá tomu, co je v bytě, přesto dokončíte transakci nákupu a prodeje, protože to není zákonem zakázáno. V tomto případě si ale nový majitel bude muset vyřídit povolení k přestavbě sám a zaplatit pokutu. Pro takovou nemovitost je těžké najít kupce a budete muset pořádně slevit, protože ne každý bude chtít koupit byt s nelegální přestavbou.

Až budete pro takovou nemovitost hledat kupce, uveďte v inzerátu, že přestavba byla provedena bez schválení ZISZ. Pokud poskytnete slevu 15-25%, najdou se lidé ochotní. Připravte si veškeré podklady k bytu a uzavřete kupní a prodejní smlouvu.

Nebo kontaktujte MBC. Pomůžeme Vám prodat byt s nezkolaudovanou přestavbou za tržní cenu.

Prodej bytu s přestavbou s hypotékou

Před přestavbou bytu na hypotéku si vyžádejte povolení od ZISZ a poté od banky. Pokud práci s kanceláří neschválíte, banka odmítne a vy nebudete moci byt prodat.

Pokud však prodávající neobdržel povolení od ZISZ a v technickém pasu nedošlo k žádným změnám, banka nebude souhlasit s převodem bytu s hypotékou na potenciálního kupce. Pokud poté přestavbu legalizujete, byt bez problémů prodáte.

Co dělat, když ZISZ neuzná přestavbu?

Pokud váš případ nespadá pod nelegální přestavbu, ale ZISZ stále neuznala změny v bytě a odmítla vydat nové osvědčení o registraci, obraťte se na soud. Pokud při rekonstrukci bytu nedošlo k poškození nosných zdí a konstrukční změny nepředstavují ohrožení života sousedů, přikloní se soud na vaši stranu. Uplatněte reklamaci na základě čl. 49 odstavec 4 bytového zákoníku Ruské federace.

ZISZ vám vydá nové osvědčení o registraci se změnami. Ale v každém případě budete muset zaplatit pokutu 2-2,5 tisíc rublů. za nekoordinovanou přestavbu. Platební údaje vydává Bytový inspektorát. Pokud byl případ projednán u soudu, obdržíte bankovní spojení pro platbu tam.

Jak legalizovat přestavbu před prodejem?

Přestavbu můžete skrývat po mnoho let a nikdo vám nedá pokutu, pokud si vaši sousedé nebo přátelé nebudou stěžovat u ZISZ. Ale pokud chcete prodat byt, budete muset koordinovat své kroky s BTI nebo hledat kupce, který převezme všechny potíže se získáním povolení. Před prodejem takového bytu je proto lepší projít si všechny fáze sami. Díky tomu nebude muset kupující poskytovat slevu z důvodu, že nebyla dohodnuta přestavba. Celý proces je rozdělen do fází:

ČTĚTE VÍCE
Je nutné na elektrokotel instalovat bezpečnostní skupinu?

Přihlaste se s doklady k bytu na místní architektonickou kancelář.

Získejte povolení od BTI.

Komise zkontroluje výsledek práce a pokud nezjistí žádná porušení, obdrží závěr od ZISZ.

Každé město má ZISZ, která přijímá žádosti o přestavbu. Zjistěte si adresu a telefonní číslo BTI ve vašem městě na webových stránkách federální BTI.

Kolik peněz je potřeba na legalizaci přestavby?

Odsouhlasení změn bude trvat v průměru šest měsíců. Výroba nového technického pasu stojí 1 tisíc rublů. Vývoj samotného projektu bude stát v průměru 4 tisíce rublů.

Pokud se obrátíte na soud, zaplaťte státní poplatek ve výši kolem 2 tisíc a také pokutu 2-2,5 tisíce rublů. V důsledku toho budou výdaje činit přibližně 7 tisíc rublů. Pokud však využijete služeb právníka, náklady se zvýší na 30–40 tisíc rublů.

Stručně: jak prodat byt s přestavbou?

Chcete-li získat souhlas s prací, obraťte se na inspektorát bydlení a ZISZ.

Pokud vypracujete souhlas po dokončení práce, existuje možnost zamítnutí a poté se budete muset obrátit na soud.

Byt je povolen k prodeji i s přestavbou bez kolaudace, ale ještě předtím si najděte kupce, který následně převezme veškeré starosti se získáním povolení.

Náklady na povolení před provedením práce jsou 5 tisíc rublů. Pokud je případ projednáván u soudu, zaplaťte státní poplatek (2 2 rublů) a pokutu (2,5–XNUMX rublů). Zvažte možné náklady na právníka, který bude vyžadován za zastupování u soudu.

Některé druhy prací nelze legitimizovat: demolice nosných konstrukcí, přemístění plynového zařízení, instalace baterie na balkon po spojení s místností.

© “MBK”. V případě úplného nebo částečného kopírování materiálu je vyžadován odkaz na zdroj. Našli jste v textu chybu? Vyberte požadovaný fragment a stiskněte Ctrl + Enter.

Řekněme, že jste se rozhodli prodat svůj byt, ale před 5 lety jste udělali do zdi díru pro nové okno. Akce nebyly koordinovány se ZISZ a inspekcí bydlení a narážely na skutečnost, že všichni potenciální kupci požadovali snížení ceny z důvodu nelegální přestavby.

To vám nevyhovovalo a začali jste hledat způsoby, jak problém vyřešit. V tomto článku vám řekneme, jak se vypořádat s nelegální sanací, zda je to nutné a jak za takových podmínek nenarušit nákup a prodej.

ČTĚTE VÍCE
Je možné vyměnit žárovku za LED?

Chcete-li se zeptat specialisty, zanechte žádost o bezplatnou konzultaci na webu Dynasty 24.

Abychom lépe porozuměli tomu, o jaké zásahy se může jednat, pochopme termíny.

přeplánování — změna konfigurace místnosti.

Například:
spojení pokoje nebo kuchyně s balkonem, instalace nových oken nebo dveří.

Reorganizace je instalace, výměna nebo převod inženýrských sítí, vodovodních, elektrických nebo jiných zařízení. Nemění konfiguraci místnosti.

Například:
výměna baterie, položení elektrického kabelu, přemístění toalety nebo umyvadla na jiné místo.

Více podrobností o typech přestaveb a rekonstrukcí naleznete v kapitole. 4 polévkové lžíce. 25 Zákon o bydlení Ruské federace.

Jak přestavba, tak rekonstrukce by neměly porušovat stavební a hygienické normy. Vlastník je povinen si pro ně objednat projekt u projekční kanceláře a nechat jej schválit místními úřady. Poté provede změny v pasportu objektu a teprve poté může začít s rekonstrukcí bytu.

To znamená, že jak přestavbu, tak rekonstrukci je potřeba legalizovat. Ale v prvním případě je to obtížnější, častěji nastávají situace, kdy musíte vrátit stát před soudem. Proto se dále budeme zabývat přestavbou, ale informace jsou relevantní i pro sanaci.

Vraťme se tedy k situaci s oknem. Pojďme zjistit, jaké důsledky může mít přestavba, která nebyla dohodnuta se ZISZ a inspekcí bydlení.

1. Dlouhá legalizace
V případě neoprávněné přestavby lze legalizovat pouze soudní cestou. To trvá 3 až 6 měsíců. Období závisí také na tom, jaký druh přestavby byl proveden.

2. Správní odpovědnost ve formě pokuty
Pokud přestavba nezpůsobila poškození majetkových zájmů nebo zdraví jiných osob, majitel bytu zaplatí od 2 do 2,5 tisíc rublů. Pokud ano, až 5 tisíc rublů.

3. Nemůžete prodat byt s hypotékou
Chcete-li provést takovou transakci, musíte obdržet album hodnocení. Označuje také provedenou přestavbu. Pokud nebude dohodnuto, obchod se neuskuteční.

Postup je jednoduchý, potřebujete:

  • objednat projekt přestavby od Úřadu pro technickou inventarizaci (BTI) nebo jiné společnosti;
  • sepsat žádost o schválení rekonstrukce nebo přestavby;
  • přiložte cestovní pas vlastníka obytných prostor a technický pas nemovitosti;
  • do seznamu dokumentace přidat kopii smlouvy o koupi a prodeji bytu;
  • získat písemný souhlas od ostatních vlastníků bytů, pokud existují.
ČTĚTE VÍCE
Které studny podléhají povinnému licencování?

Žádost o kolaudaci a celý balík dokumentů se předkládá bytové inspekci. Doba přezkumu bude 2 až 6 měsíců. V případě potřeby lze žádost podat elektronicky prostřednictvím portálu státních služeb. V tomto případě se lhůta pro posouzení žádosti zkracuje na 45 dnů.

  • vypracovat technickou zprávu o přípustnosti a bezpečnosti provedených prací na rekonstrukci nebo sanaci prostor v projekční organizaci;
  • podat žádost o zápis úkonu dokončené přestavby, který byl proveden bez rozhodnutí o kolaudaci;
  • podat žádost na MFC o schválení přestavby s přiloženými dokumenty.

Pokud nejsou při sanaci porušeny současné stavební předpisy, nedochází při manipulaci k žádným chybám – není pravděpodobné, že by došlo k selhání. Bez ohledu na soudní rozhodnutí ponese vlastník správní odpovědnost ve formě pokuty od 2 do 5 tisíc rublů.

Náš konkrétní případ: 2019, Kirill V., jednopokojový byt. Kombinací kuchyně a pokoje se zvětšila plocha. Po narození dítěte se s manželkou rozhodli přestěhovat do prostornějšího dvoupokojového bytu. Pochopil jsem, že byl problém s přestavbou, chtěl jsem jen snížit cenu z 2 milionů rublů na 1,7 milionu rublů a nestarat se o dokumenty. Ten si to ale rozmyslel a rozhodl se věc svěřit nám.

Naši specialisté prozkoumali byt a zjistili, že přestavbu lze legalizovat. Za pouhé 2 týdny jsme připravili technickou zprávu, shromáždili všechny podklady a podali žádost na MFC. Přestavba byla odsouhlasena a legalizována, veškeré náklady byly zahrnuty do celkových nákladů na prodejní provizi. Našli kupce a prodali byt za skutečnou tržní cenu – za 2,2 milionu rublů.

Pokud při přestavbě došlo k porušení předpisů, soud uloží vlastníkovi povinnost uvést prostory do předchozího stavu. Pokud tak bývalý majitel neučiní, bude muset byt prodán ve veřejné dražbě. V tomto případě obdrží část výtěžku minus náklady na výkon soudního rozhodnutí.

Jaká přestavba není schválena?

  • zabavení společného majetku;
  • demontáž nebo přesun nosných stěn a konstrukcí;
  • přesunutí kuchyně nebo koupelny nad obytné prostory;
  • pokoj bez oken;
  • pohyblivé dveře do koupelny;
  • spojení kuchyně, kde je plyn, s obývacím pokojem;
  • připojení balkonu nebo lodžie k bytu;
  • přemístění topných radiátorů na balkon nebo lodžii;
  • zvýšené zatížení podlah a podlahových konstrukcí;
  • spojení pokoje s kuchyní v jednopokojovém bytě.
ČTĚTE VÍCE
Jaký je jmenovitý provozní režim transformátoru?

V našem státě neexistuje žádný zákaz transakcí s nemovitostmi s nelegální přestavbou. To znamená, že můžete prodat svůj dům. Ale je tu jeden problém: kupující získá vlastnictví bytu, který neodpovídá dokumentům.

Prodávající předá novému majiteli nemovitosti technický pas s vyznačením dispozice. Není to ale legalizováno, skutečná podoba bytu se od té dokumentární liší. Nový majitel se bude muset vypořádat s následky, které z toho plynou. Někdy kupující s takovými podmínkami souhlasí.

K dispozici je dvě možnosti obchodu s tímto bytem:

  • prodávající harmonizuje dokumenty před podpisem kupní a prodejní smlouvy;
  • přestavba není legalizována, kupující s obchodem souhlasí a poté postupuje podle stejných kroků.

Mechanismus je naprosto stejný, pouze v prvním případě problém řeší prodávající a ve druhém kupující.

Náš případ: Christina L., dvoupokojový byt, rozšířila kvůli ploše chodby malou kuchyň (pouze 7 metrů čtverečních). Rozhodla se prodat svůj byt a kontaktovala nás.

S takovým zásahem je docela možné provést transakci bez legalizace. Nemovitost jsme kvalifikovaně předložili odhadci a nesnížili cenu. Za necelý měsíc našli kupce a byt se jim podařilo prodat za 3,2 milionu rublů (Kristina očekávala maximálně 2,9 milionu rublů).

Obecně platí, že transakce s bytem, ​​kde nebyla legalizována přestavba, se nijak zvlášť neliší od běžné koupě a prodeje bez věcného břemene. Problémy mohou nastat, pokud se předem nedomluví na výrazných zásazích: bude třeba slevit, těžko se hledá kupec nebo banka neposkytne hypotéku.

Můžete nás kontaktovat a probrat svůj případ. Řekneme vám, jak takové transakce fungují a co dělat ve vaší konkrétní situaci. Naše pomoc pro vás bude zdarma.

Na jaké zkušenosti se spoléháme v obtížných situacích?

Vedeme registr všech transakcí uskutečněných za poslední 3 roky, ve kterých popisujeme nestandardní případy včetně sanací. Máme velkou znalostní základnu o všech možných scénářích. Podobný případ najdeme i v naší praxi, podívejte se, jak jsme ho vyřešili a poradíme.

Zeptejte se nás na Whatsapp +7 905 084-30-45 nebo zanechte na webu žádost o bezplatnou konzultaci Dynastie 24.

Přečtěte si další články o aktuálních tématech na realitním trhu na našem blogu na webu Dynastie 24.