Podle Zákona o bydlení Ruské federace je rekonstrukce a (nebo) přestavba jakákoli práce, jejíž výsledek se odráží v technickém plánu prostor.
Postup při schvalování přestavby závisí na tom, jak přesně budete prostory měnit. Existuje seznam konkrétních prací, které je třeba odsouhlasit, než je provedete.
2. Jaké práce je třeba předem schválit?
Existují tři druhy prací, které vyžadují předchozí souhlas: rekonstrukce, přestavba a práce ovlivňující společný majetek domu.
Rekonstrukční práce
- Instalace doplňkových zařízení (inženýrských, technologických, sanitárních) v nebytových prostorách nebo přemístění stávajících zařízení s položením dalších napájecích sítí.
- Práce na rekonstrukci prostor umístěných v bytovém domě, který je kulturní památkou/identifikovanou kulturní památkou.
Sanační práce
- Uspořádání (přemístění, změna hranic) kombinované koupelny, toalety a koupelny.
- Stavba nosných stěn.
- Konstrukce otvorů ve stropech
- Konstrukce otvorů v nosných stěnách.
- Změna hranic samostatných prostor za účelem jejich spojení nebo oddělení.
- Těsnění otvorů v nosných stěnách a stropech.
- Změna designu a (nebo) instalace podlah v domech s dřevěnými podlahami.
- Stavba nebo demontáž schodů, pódií, schůdků, ramp.
- Konstrukce příček, které vytvářejí nadměrné zatížení podlah (z materiálů, které vytvářejí zatížení více než 150 kg/mXNUMX).
- Montáž nebo demontáž příček v domech s dřevěnou podlahou.
- Montáž (stěhování) kuchyní, kuchyňských nik.
- Výstavba mezaninu o ploše nejvýše 40 procent plochy místnosti, ve které je postavena.
- Práce na přestavbě prostor umístěných v bytovém domě, který je kulturní památkou/identifikovanou kulturní památkou.
- Vytváření, eliminace, změna tvaru okenních a dveřních otvorů balkonů a lodžií bez ovlivnění architektonického vzhledu bytového domu.
Práce, které zahrnují užívání části společného majetku a (nebo) ovlivňují architektonický vzhled bytového domu:
- Vytváření, eliminace, změna tvaru okenních a dveřních otvorů ve vnějších obvodových konstrukcích (stěny, střechy) – bez oslabení únosnosti konstrukčních prvků bytového domu.
- Vytváření přístřešků, prosklených přístřešků (v rámci stávajících hranic terasy) na využívaných střechách bytových domů, které nezahrnuje zvýšení výšky budovy, vytvoření místnosti, vybavení vytápění, inženýrské a sanitární zařízení, bez přidání stěn včetně externích.
- zřízení nebo úprava vstupů, vstupních skupin (schodišť, verand a jiných prostor) do sklepních nebo suterénních prostor nebo do prvních pater budov v rozměrech pozemku patřícího do společného vlastnictví vlastníků prostor v bytovém domě, včetně montáže přístřešků a markýz – o celkové ploše maximálně 10 metrů čtverečních. m (s výjimkou plochy rampy pro osoby s omezenou pohyblivostí), bez vybudování základu.
- Vytváření přístřešků v rámci rozměrů stávajících prvků bytového domu (podesty, stylobáty).
- Výstavba balkonů, lodžií v prvních patrech bez výstavby základů a prostor, včetně podzemních, pod lodžiemi, balkony a organizováním vytápění.
- Montáž komínů.
- Montáž vzduchotechnického potrubí na fasádu bytového domu.
- Ostatní rekonstrukční a (nebo) sanační práce související s užíváním společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě.
- Jiné rekonstrukční a (nebo) sanační práce ovlivňující architektonický vzhled bytového domu.
3. Kde začít s přestavbou?
Pokud je tedy práce, kterou plánujete, na jednom z výše uvedených seznamů, bude standardní postup přestavby sestávat ze čtyř fází.
Krok 1. Rozhodněte se o projektu přestavby.
Krok 2. Získejte povolení od Moskevského bytového inspektorátu k provedení přestavby.
Krok 3. Proveďte samotnou práci při dodržení všech nezbytných podmínek (požadavky na vedení pracovního deníku, vypracování aktů pro skryté práce atd.)
Krok 4. Vypracujte osvědčení o provedené práci.
Pokud to, co plánujete v rámci přestavby udělat, není ve výše uvedených seznamech, nemusíte získávat souhlas – po dokončení stačí vystavit potvrzení o provedené práci.
4. Kde mohu získat projekt přestavby a co by v něm mělo být?
Přestavba, která vyžaduje předchozí souhlas Moskevského bytového inspektorátu, musí být provedena na základě projektu. Může jej vypracovat pouze projekční organizace, která je členem samoregulační organizace (SRO).
Při podání žádosti musíte mít projektovou dokumentaci v elektronické podobě, podepsanou elektronickým podpisem projekční organizace.
Kromě toho existuje katalog standardních projektů schválených Moskevským bytovým inspektorátem.
Projekt rekonstrukce a (nebo) přestavby prostor v bytovém domě musí obsahovat textové a grafické materiály navržené v souladu s požadavky technických předpisů, státních norem, stavebních předpisů a předpisů, zásad, stavebních předpisů resortu, hygienických předpisů a předpisy. Projektová řešení musí zahrnovat plánovací, architektonická, statická řešení, výpočty a při provádění prací na fasádách bytového domu návrhy barevného řešení prvků, terénní úpravy území a vizualizaci objektu.
Konkrétní požadavky na projektovou dokumentaci jsou zakotveny v příloze č. 3 nařízení vlády Moskvy č. 25-PP ze dne 2011. října 508.
Při plánování prací si také přečtěte seznam toho, co se při přestavbě nesmí.
5. Jaké dokumenty jsou potřebné k získání kolaudačního rozhodnutí?
Žádost o souhlas s přestavbou může podat vlastník objektu nebo jeho nájemce na základě smlouvy o sociálním nájmu. Zájmy žadatele může zastupovat jeho zákonný zástupce nebo zmocněnec u notáře.
K odeslání žádosti budete potřebovat:
- žádost o schválení rekonstrukce a (nebo) přestavby;
- doklad potvrzující oprávnění zástupce žadatele, bude-li žádost podána zástupcem (notářsky ověřená plná moc);
- vlastnické dokumenty pro prostory, ve kterých bude přestavba provedena, pokud právo na ně není registrováno v jednotném státním registru nemovitostí (USRN);
- účetní a technická dokumentace k provozovně – potřeba, pokud informace nejsou v základním registru, pokud jsou tyto informace v základním registru, můžete předložit dokumenty z vlastní iniciativy;
- písemný souhlas všech rodinných příslušníků nájemce (pokud jsou prostory ve společenském nájmu) nebo vlastníka (pokud jsou prostory ve vlastnictví); výjimkou jsou nebytové prostory ve vlastnictví města Moskvy. Dojde-li v průběhu rekonstrukce a (nebo) přestavby ke změně uspořádání přilehlých prostor, notářsky ověřený souhlas všech rodinných příslušníků nájemce obývajících sousední bytové prostory na základě smlouvy o sociálním nájmu nebo všech vlastníků přilehlých prostor, pokud jsou prostory ve vlastnictví, je vyžadováno;
- projekt na rekonstrukci a (nebo) přestavbu prostor připravený a provedený v souladu se stanoveným postupem; pokud je přestavba prováděna podle typového projektu, je v žádosti uvedeno číslo projektu;
- další doklady, pokud dílo souvisí s převodem do užívání části společného majetku.
6. Kde předložit dokumenty pro získání kolaudačního rozhodnutí?
Můžete podat žádost o rozhodnutí o schválení spolu s připraveným balíkem dokumentů online na mos.ru.
Při elektronickém podání žádosti jsou všechny dokumenty připojeny jako naskenované kopie.
Upozornění: pokud jste nepoužili standardní projekt přestavby, ale projekt připravený projekční organizací, musí být samotný projekt, technický závěr (a další dokumenty v ceně) vypracované projekční organizací podepsány elektronickým podpisem osoby oprávněn jednat jménem právnické osoby.
Poté, co bude vaše žádost zaregistrována u Moskevského bytového inspektorátu, začne proces ověřování informací a mezirezortní interakce.
Kromě toho, pokud jste v žádosti uvedli, že přestavba bude provedena podle standardního projektu, bude před rozhodnutím o schválení vyžadována kontrola prostor, aby se zjistila možnost (nebo nemožnost) provedení plánovaného práce.
Pro provedení tohoto průzkumu se s vámi projekční organizace dohodne na datu a čase. Na základě výsledků průzkumu bude vypracován závěr, který bude předložen k posouzení a rozhodnutí Moskevskému bytovému inspektorátu.
Rozhodnutí o kolaudaci bude hotové do 20 pracovních dnů, pokud se areál nachází v budově, která je kulturní památkou – do 30 pracovních dnů.
Doba platnosti kolaudačního rozhodnutí je 18 měsíců od data podpisu.
7. Co je třeba vzít v úvahu při provádění práce?
Při zahájení přestavby mějte na paměti, že práce uvedené ve výše uvedených seznamech musí provádět organizace, která je členem samoregulační organizace; práce ovlivňující plynové zařízení musí provádět specializovaná organizace, která provádí údržbu a opravy vnitropodnikových a (nebo) vnitrobytových plynových zařízení.
Aby byla dokončená přestavba přijata, musí být splněno několik požadavků:
- Odrážet v deníku postup prací (deník je veden pouze při zásahu do nosných konstrukcí domu).
- Práce provádějte v souladu s pravidly a předpisy pro výrobu a přejímku díla.
- Vypracujte akty pro skrytou práci.
- Dokončete sanační práce před datem vypršení platnosti rozhodnutí o schválení a neprodleně požádejte o osvědčení o dokončené sanaci nebo přestavbě.
8. Jak získat osvědčení o provedení práce?
Po dokončení prací je třeba požádat přejímací komisi o vydání osvědčení o dokončené rekonstrukci a (nebo) přestavbě prostor. Žádost o registraci zákona musí být podána před skončením platnosti rozhodnutí o schválení přestavby.
Žádost o provedení dokončené rekonstrukce a přestavby může podat vlastník objektu nebo jeho nájemce na základě smlouvy o sociálním pronájmu. Zájmy žadatele může zastupovat jeho zákonný zástupce nebo zmocněnec (u fyzických osob je vyžadována notářsky ověřená plná moc).
K odeslání žádosti budete potřebovat:
- žádost, aby přejímací komise vydala potvrzení o dokončené rekonstrukci a (nebo) přestavbě prostor (vyplněné online);
- doklad totožnosti žadatele;
- identifikační doklad zástupce žadatele, bude-li žádost podávat zástupce;
- doklad potvrzující oprávnění zástupce žadatele, bude-li žádost podána zástupcem (notářsky ověřená plná moc);
- pokud byly v rámci přestavby provedeny práce, které vyžadovaly předchozí souhlas:
- deník výroby prací, vypracovaný v souladu se všemi požadavky na vedení deníku výroby prací, vydávání úkonů pro skryté práce a provádění projektového dozoru (pokud se prováděné práce dotýkají nosných konstrukcí domu);
- osvědčení o kontrole skrytých prací, podepsané projekční organizací, která připravila projekt přestavby, a organizací, která práci provedla;
- Pokud během přestavby nedošlo k žádné práci vyžadující předchozí schválení, budete potřebovat:
- vlastnické dokumenty pro prostory, ve kterých bude přestavba provedena, pokud právo na ně není registrováno v jednotném státním registru nemovitostí (USRN);
- účetní a technická dokumentace k provozovně – nutná, pokud informace nejsou v základním registru; pokud jsou tyto informace dostupné v základním registru, můžete dokumenty předkládat z vlastní iniciativy;
- skica (půdorys a vysvětlení půdorysu před a po rekonstrukci a (nebo) přestavbě);
- písemný souhlas všech rodinných příslušníků nájemce (pokud jsou prostory ve společenském nájmu) nebo vlastníka (pokud jsou prostory ve vlastnictví); výjimkou jsou nebytové prostory ve vlastnictví města Moskvy. Dojde-li v průběhu rekonstrukce a (nebo) přestavby ke změně uspořádání přilehlých prostor, notářsky ověřený souhlas všech rodinných příslušníků nájemce obývajících sousední bytové prostory na základě smlouvy o sociálním nájmu nebo všech vlastníků přilehlých prostor, pokud jsou prostory ve vlastnictví, je nutné.
S připraveným balíkem dokumentů můžete podat žádost o registraci aktu online na mos.ru. Všechny dokumenty jsou připojeny jako naskenované kopie.
Poté, co bude vaše žádost zaregistrována u Moskevského bytového inspektorátu, začne proces ověřování informací a mezirezortní interakce. Pokud se ukáže, že nějaké informace nelze získat v rámci mezirezortní spolupráce, budete požádáni o jejich poskytnutí sami.
Neoprávněná přestavba prostor v bytovém domě je přestavba prováděná bez souhlasu odpovědného orgánu nebo v rozporu s projektem přestavby.
Neoprávněnou přestavbu můžete legalizovat ve správním a soudním (pokud správní řízení o legalizaci nepřinese výsledky) nař. Výjimkou jsou prostory umístěné v nouzových bytových domech, které jsou předmětem demolice nebo rekonstrukce.
Neoprávněná přestavba je nezákonná, protože neexistují žádná povolení od příslušných orgánů v souladu s podmínkami zákona.
Důsledky nelegální přestavby
Neoprávněná přestavba hrozí:
ničení konstrukcí obytných budov;
nucená obnova staré dispozice. V souladu s odstavcem 3 článku 29 Zákona o bydlení Ruské federace je vlastník neoprávněně přestavěného a (nebo) přebudovaného obytného prostoru nebo nájemce takového obytného prostoru na základě smlouvy o sociálním nájmu povinen přinést takové obytné prostory do předchozího stavu. To znamená, že vlastník nebo nájemce obytných prostor bude nucen nést dvojí náklady: nejprve přímo na přestavbu a poté uvést své obytné prostory do předchozího stavu, v jakém byly před přestavbou;
prodej bytu ve veřejné dražbě nebo ukončení smlouvy o sociálním pronájmu a vystěhování z bytu (článek 29 bytového zákoníku Ruské federace);
potíže s prodejem obytných prostor;
správní pokuta. Neoprávněná přestavba obytných prostor v bytových domech v souladu s článkem 7.21 Kodexu správních deliktů Ruské federace má za následek uložení správní pokuty občanům ve výši dva tisíce až dva tisíce pět set rublů.
Co nelze udělat, aby přestavba nebyla uznána jako neoprávněná?
Podle současných pravidel není dovoleno:
rozšířit koupelny na úkor obytných prostor (plochu koupelny nebo toalety lze zvětšit pouze chodbami);
umístit koupelnu nebo kuchyň nad obytné místnosti sousedů níže;
narušit ventilační šachty;
zhotovit otvory v nosných stěnách, aniž by byly dodrženy požadavky na jejich šířku a vyztužení (otvory v nosných zdech lze zhotovit, ale pouze podle návrhu a s příslušným vyztužením a nejlépe organizací, která má speciální schválení SRO pro tento typ práce);
porušovat jiné stavební předpisy a předpisy.
V každém případě, aby bylo zaručeno, že je sanace přípustná, je vhodné předem objednat projekt sanace u specializované projekční organizace, která má souhlas SRO pro projektování.
Způsoby, jak legalizovat přestavbu
Pokud byla přestavba skutečně provedena bez získání příslušných souhlasů, pak je její legalizace možná soudní i mimosoudní.
Legalizace neoprávněné přestavby mimosoudní cestou
Legalizace přestavby mimosoudní cestou zahrnuje získání dvou hlavních dokumentů:
Rozhodnutí o povolení přestavby a (nebo) přestavby bytových (nebytových) prostor, na základě kterého by měl občan právo přistoupit k přestavbě, pokud již nebyla provedena;
Akt uvedení do provozu předělaného (přestavěného) bytového (nebytového) prostoru. Tento dokument je podepsán nejen zástupci úřadů, ale musí být podepsán samotným majitelem bytu a organizací, která přímo prováděla stavební práce na přestavbě (rekonstrukci) ve vašem bytě.
Tyto dokumenty se zpravidla připravují na místní správě.
Mimosoudní legalizace přestavby tedy zahrnuje stejný postup, jako kdyby přestavba ještě nebyla provedena: nejprve k ní získáme povolení a poté zaznamenáme skutečnost, že dokončená přestavba odpovídá dříve obdrženému povolení.
Než se obrátíte na okresní správu, musíte alespoň:
získat technický pas popisující stav bytu před přestavbou;
provést projekt přestavby a získat technický posudek o bezpečnosti plánované přestavby. Technický posudek zákon nestanoví, ale bez něj se sanace většinou neschválí. Je vhodné, aby technický závěr vydala jiná organizace než ta, která se přímo podílela na přípravě projektu, která musí mít souhlas SRO k vypracování příslušných technických závěrů. Pokud nebude poskytnut výše uvedený technický závěr, neměl by se očekávat pozitivní výsledek, s největší pravděpodobností dojde k odmítnutí;
doložit vlastnické a vlastnické listiny k bytu (Osvědčení o státní registraci vlastnických práv, pokud bylo vydáno, a smlouvu (jiný dokument), na základě které bylo toto osvědčení vydáno, výpis z evidence práv k nemovitostem a transakce s ním).
pokud je byt v zástavě např. od banky při koupi domu s hypotékou, pak povolení banky k přestavbě (přestavbě) bytu a případně povolení pojišťovny (protože banky většinou pojišťují zastavené byty) být vyžadováno.
Dříve, aby bylo možné předložit dokumenty za účelem získání povolení k přestavbě, bylo nutné koordinovat projekt plánované přestavby s organizací údržby nebo správy bydlení. Dnes tento požadavek neexistuje, to znamená, že budoucí projekt přestavby nemusí být koordinován s organizací údržby bytů, která bytový dům udržuje.
Předkládání dokumentů oprávněnému orgánu je možné přímo osobně nebo prostřednictvím služby „Moje dokumenty“ (MFC).
Musí být předloženy následující dokumenty:
- žádost o rekonstrukci a (nebo) přestavbu;
vlastnické dokumenty k prostorám – originály nebo notářsky ověřené kopie (například list vlastnictví nebo smlouva o sociálním nájmu);
souhlas všech vlastníků prostor v bytovém domě (při dostavbě v důsledku přestavby části společného majetku v bytovém domě) nebo písemný souhlas všech rodinných příslušníků nájemce bytového prostoru obývaného na základě smlouvy o sociálním pronájmu provést přestavbu;
dokumenty ZISZ (technický pas prostor, půdorys a vysvětlení před a (nebo) po přestavbě);
projekt nebo náčrt přestavby;
dohoda s projekční organizací (pro sanaci podle projektu);
závěry příslušných orgánů (Rospotrebnadzor, SES, architektonické a plánovací oddělení a požární dozor);
technický závěr o přípustnosti a bezpečnosti provedených prací.
Potvrzení přijetí žádosti a přiložených dokumentů bude vystaveno potvrzení.
Do 45 dnů od okamžiku předložení všech dokladů orgán provádějící povolování přestavby rozhodne o schválení přestavby nebo o zamítnutí kolaudace. Pokud jste předložili dokumenty prostřednictvím služby „Moje dokumenty“ (MFC), tato lhůta se počítá ode dne předání těchto dokumentů orgánu, který přestavbu schvaluje.
Orgán schvalující přestavbu zašle toto rozhodnutí žadateli do tří pracovních dnů po přijetí rozhodnutí.
Pokud orgán provádějící kolaudaci přestavby rozhodne zamítavě, má žadatel právo obrátit se se správní žalobou na soud.
Legalizace neoprávněné přestavby soudní cestou
Správní žaloba na vyslovení nezákonnosti rozhodnutí o zamítnutí souhlasu s rekonstrukcí a (nebo) přestavbou prostor v bytovém domě se podává u okresního soudu v místě bydliště žadatele nebo na adresu orgánu, který povolení schvaluje. sanace, a to do tří měsíců ode dne, kdy se o odmítnutí souhlasu s přestavbou dozvědělo.
Správní žaloba musí mimo jiné obsahovat označení soudu, údaje o správním žalobci a žalovaném, jméno a datum přijetí napadeného rozhodnutí, údaje o právech a oprávněných zájmech správního žalobce, které jsou porušené napadeným rozhodnutím, regulační právní akty a jejich ustanovení, pro jejichž dodržování je třeba napadené rozhodnutí ověřit.
Výše státního poplatku za podání správní žaloby k uznání rozhodnutí o zamítnutí schválení rekonstrukce a (nebo) přestavby jako nezákonné je 300 rublů. Od placení státní daně jsou přitom osvobozeni zdravotně postižení I. nebo II. skupiny.
Jak je stanoveno v čl. 4 odst. 29 zákona o bydlení Ruské federace, na základě soudního rozhodnutí mohou být obytné prostory zachovány v přestavěném a (nebo) předělaném stavu, pokud to neporušuje práva a legitimitu. zájmy občanů nebo neohrožuje jejich život nebo zdraví.
Pro uspokojení nároku musí žalobce (vlastník nebo nájemce bytu) prokázat, že přestavba neporušuje něčí práva a oprávněné zájmy a neohrožuje život a zdraví občanů. Tyto okolnosti jsou prokázány sběrem názorů specializovaných organizací na bezpečnost této přestavby:
Technická zpráva o bezpečnosti stavebních konstrukcí;
Závěr Rospotrebnadzor o otázce hygienické bezpečnosti;
Doporučuje se obdržet dopisy od hasičů, správcovské společnosti (ZhEK) a katedry architektury, že nemají námitky proti udržování vašeho bytu v předělaném stavu. To není povinné a závisí na praxi jednotlivého soudce.
Při posuzování takového nároku se soud může zeptat na názor sousedů bydlících v bytech pod, nahoře, vlevo i vpravo k této otázce, proto je vhodné udržovat s nimi dobré vztahy. V každém konkrétním případě se mohou objevit další okolnosti, které soud považuje za nutné objasnit a zjistit.
