Mnoho vlastníků bytů a nebytových prostor má jen povrchní představu o tom, co se pod pojmem přestavba týká, jak je tento postup upraven a jaká opatření je třeba učinit, aby probíhala plně v souladu s platnou legislativou.
Někteří lidé si myslí, že když rekonstruují, dělají v místnosti jen malé kosmetické úpravy. Zatímco ve skutečnosti probíhá skutečná přestavba, na kterou je potřeba zvláštní povolení.
V tomto článku se podíváme na to, co všechno zahrnuje přestavba, co je to rekonstrukce bytu, jaké práce tyto pojmy zahrnují a jak se liší od kosmetických renovací.
Co je to přestavba?
Chcete-li objasnit otázku, co souvisí s přestavbou, měli byste se nejprve obrátit na ruskou právní úpravu bydlení. Jmenovitě k čl. 25 bytového zákoníku Ruské federace ze dne 29.12.2004. prosince XNUMX, který jasně stanoví, že přestavba zahrnuje veškeré opravy, které mění konfiguraci bytu uvedenou v půdorysu ZISZ.
Tyto akce umožňují sloučit nebo oddělit místnosti v bytě/nebytovém prostoru, změnit jejich plochu a funkční účel.
Co je rekonstrukce?
Kromě pojmu „sanace“ obsahuje kodex bydlení Ruské federace další definici – sanace, což znamená instalaci, výměnu nebo převod inženýrských sítí, sanitárních, elektrických nebo jiných zařízení, která také vyžaduje změny technického pasu. obytných prostor.
V tomto článku hovoříme o rekonstrukcích z toho důvodu, že nejčastěji v průběhu renovace dochází k přestavbě i k renovaci prostor současně. Jinými slovy, tyto pojmy, navzdory rozdílům v obsahu děl, která označují, spolu úzce souvisí.
Kontrolní a dozorové orgány rovněž zařazují sanace a rekonstrukce fakticky mezi doplňkové druhy prací a zákonem stanoveným způsobem je komplexně koordinují.
Co je přestavba bytu podle zákona?
Abychom lépe porozuměli tomu, jaké změny v bytě jsou považovány za přestavbu, zvažte typy prací, které se provádějí za účelem změny konfigurace prostor. Takže v době přestavby v bytě nebo nebytovém prostoru:
- demontáž starých příček a postavení nových;
- vyříznout otvory v nosných a nenosných stěnách a stropech pro vzájemné propojení místností;
- rozšířit stávající otvory pro okna a dveře;
- zařídit/změnit design podlah v prostorách.
Pokud mluvíme konkrétněji o tom, co je přestavba bytu, pak stojí za zmínku následující opravná opatření:
- (vytvoření „podlahového koláče“ v nové budově „od nuly“ nebo například nahrazení linolea laminátem);
- úplné nebo částečné rozebrání nenosných stěn;
- položení, posunutí nebo rozšíření dveří;
- stavba vnitřních příček;
- spojení mezi koupelnou a toaletou;
- oddělení kombinované koupelny;
- zvětšování/zmenšování/kombinování místností;
- instalace nebo přemístění koupelny;
- přesun, rozšíření nebo zmenšení kuchyně; ;
- demontáž nebo montáž vestavěné skříně (technická místnost, šatna, „tmavá“ místnost).
Tzn., že pokud se rozhodnete spojit dva byty mezi sebou, jednopokojový byt proměnit na dvoupokojový, spojit koupelnu a WC do jednoho pokoje s rozšířením do chodby, demontovat parapetní blok pro propojení balkon do kuchyně nebo pokoje, pak jsou přesně ta opatření, která zahrnovala přestavbu bytu.
Příklad přestavby bytu s instalací kanceláře (4), obývacího pokoje (2), šatny (7), prádelny (3) a převodu koupelny (5).
Na druhou stranu se uvažuje o rekonstrukci:
- stěhování, demontáž nebo instalace dalších sanitárních zařízení (vana, WC, bidet, umyvadlo atd.);
- Přestavba kuchyňského sporáku;
- výměna plynového sporáku za elektrický;
- převod inženýrských sítí.
Případné sanační/rekonstrukční práce musí být prováděny legálně a pouze po dohodě s úřady oprávněnými tyto záležitosti řešit.
Co neplatí pro přestavbu bytu?
Nejsou přestavbou následující činnosti:
- instalace klimatizačních zařízení;
- výměna vyhřívaného věšáku na ručníky v koupelně;
- instalace nábytku;
- výměna dřevěných okenních rámů za plastové (nebo naopak) bez změny velikosti otvoru a zachování okenního sloupku;
- montáž nových interiérových dveří;
- zasklení balkonů a lodžií;
- přemísťování radiátorů topení uvnitř v rámci přijatelných norem (při přesunu radiátoru na balkon nebo lodžii je zakázáno);
- instalace vestavěných domácích spotřebičů;
- výměna topných radiátorů;
- montáž posuvných interiérových dveří bez změny velikosti dveřního otvoru;
- výměna zařizovacích předmětů (WC, umyvadlo) za obdobné bez stěhování v rámci rozměrů bytu.
Zároveň, pokud se například rozhodnete vyměnit vanu za sprchový kout, bude to považováno za přestavbu, která vyžaduje povolení.
Kromě toho, se nepovažuje za přestavbu takzvané kosmetické opravy, které zahrnují:
- Čištění stěn a stropů od starých nátěrů (barvy, tapety).
- Vkládání nové tapety.
- Montáž podhledů.
- Montáž sádrokartonového podhledu.
- Malování stěn, podlah, dveří, oken.
- Pokrytí stěn dekorativní omítkou.
- Výměna obkladů.
- Montáž soklových lišt.
- Výměna zásuvek a vypínačů.
Všechny výše uvedené úkony nemají vliv na návrhovou polohu prostor uvedených v půdorysu ZISZ, a proto se nejedná o přestavbu nebo rekonstrukci. Můžete měnit tapety, obklady v koupelně, sanitární zařízení (s výjimkou sprchového žlabu) a nemusíte to hlásit dozorové službě. Pro všechny ostatní práce je nutné vypracování projektové dokumentace a získání povolení k přestavbě.
Ale kosmetické renovace samy o sobě ne vždy pomohou vyřešit problémy spojené s většinou typických bytů. Stísněné koupelny a toalety, malinká kuchyňka, úzká a nepohodlná chodba – to vše jen s novou tapetou nebo laminátem nevyřešíte. Abyste se těchto problémů zbavili, budete muset změnit původní dispozici vašeho bytu.
Totéž platí pro nebytové prostory, které většinou využívají podnikatelé ke komerčním účelům. A každé podnikání má své vlastní charakteristiky, které se odrážejí ve specifických požadavcích na prostory, ve kterých se provozuje. A abyste si otevřeli lékárnu, obchod s potravinami nebo kadeřnictví v přízemí činžovního domu, bez přestavby se neobejdete.
Příklady zesílení otvorů v nosných stěnách kovovými konstrukcemi, které je přestavbou bytu a vyžaduje koordinaci projektu s technickým závěrem od autora domu.
Příklad typické rekonstrukce, která není přestavbou bytu: výměna dveří, příprava stěn pro tapetování atd.
Co je součástí přestavby bytu? Odpovědi na otázky.
Abychom to shrnuli, pojďme se blíže podívat na nejčastější dotazy našich klientů ohledně toho, co se považuje za přestavbu a co za přestavbu bytu nelze.
Je oblouk přestavbou?
Ano, je to tak, protože při montáži se v příčce nebo nosné stěně vytvoří otvor.
Považuje se přesun dveří za přestavbu?
Přemístění dveří se považuje za přestavbu bytu. Jak jsme řekli na začátku článku, instalace posuvných dveří na místo křídlových dveří se nepovažuje za přestavbu. Zvláštní pozornost je třeba věnovat posunutí vstupních dveří do bytu směrem ke vchodu – nezákonně si tak přivlastníte část společného majetku, a to je závažné porušení a nezůstane bez povšimnutí vašich sousedů.
Je montáž sádrokartonové příčky přestavbou?
Tato změna dispoziční konfigurace bude zaznamenána v technickém pasu vašeho bytu, což lze považovat za přestavbu.
Považuje se stěhování plynového sporáku za přestavbu?
Ano, umístění desky je vyznačeno na plánu ZISZ a všechny změny, které se liší od plánu, jsou přestavbou a musí být schváleny. Stěhování plynového sporáku vyžaduje vypracování projektu přestavby.
Považuje se demontáž vestavěné skříně za přestavbu?
Demontáž vestavěné skříně se považuje za přestavbu, pokud je skříň uvedena na plánu a vysvětlení ZISZ a je jí přiděleno číslo. Existují případy, kdy vestavěná skříň nemá na plánu a vysvětlení samostatné číslo, v této situaci nebude demontáž považována za přestavbu.
Považuje se obrácení toalety za přestavbu?
Má se za to, že tato událost mění plán ZISZ.
Je zasklení balkonu přestavbou?
Zde je těžké dát jednoznačnou odpověď. Na jedné straně takové akce často nemusí být koordinovány s Moskevským bytovým inspektorátem, na druhé straně je někdy vyžadována koordinace s výborem pro architekturu města Moskvy nebo Moskevským odborem kulturního dědictví (pokud je váš dům klasifikován jako kulturní památka nebo architektonická památka).
Neexistují žádné jasné stavební normy pro zasklení balkonu, ale existuje řada zákazů, které je třeba při zasklení balkonu vzít v úvahu:
- Nemáte právo měnit barevné schéma balkonu.
- Je zakázáno provádět změny v designu vazby.
- Překročení zatížení podlahy není povoleno (míru dovoleného zatížení zjistíte z prohlídky pouzdra, protože se v každém jednotlivém případě liší).
- Obvodové struktury by neměly překračovat počáteční hranice. To znamená, že balkon musí zůstat ve svých hranicích.
Je spojení koupelny přestavbou?
Zde také vše závisí na řadě podmínek. Kombinace může být provedena buď podle standardního projektu nebo podle individuálního projektu. Bez ohledu na tyto faktory je však kombinování koupelny považováno za přestavbu.
Považuje se demontáž dveří za přestavbu?
Demontáž vnitřních dveří bez jejich výměny za podobné se považuje za přestavbu.
Máte-li dotazy, co je to přestavba bytu nebo nebytového prostoru, zeptejte se našich poradců na webu nebo telefonicky.
Co platí pro přestavbu bytu? Důležitá informace.
Kosmetické opravy a práce, které nemění současnou dispozici bytu, nevyžadují registraci. Pokud plánujete některou z těchto činností, které jsou přestavbou nebo rekonstrukcí, pak před zahájením oprav musí být všechny práce koordinovány s Moskevským inspektorátem bydlení a dalšími zainteresovanými vládními organizacemi (architektonické oddělení, Moscow City Heritage, JSC Mosgaz atd.). Jak přesně to udělat, přečtěte si náš článek „Koordinace přestavby bytu“.
Praxe ukazuje, že příprava toho, co je součástí přestavby bytu, by měla být prováděna výhradně zákonem schváleným způsobem; pouze to vám zaručuje absenci problémů se sousedy a inženýrskými službami a dodržování stavebních předpisů během procesu renovace.
Neměli byste provádět neoprávněné práce, které jsou součástí sanace bytu, protože důsledky nelegální práce prováděné bez povolení mohou ovlivnit nejen vás, ale i vaše sousedy.
Kromě toho, že po vás bude uložena správní pokuta, bude vám také vydán příkaz buď vrátit prostor do původní podoby, nebo, pokud taková možnost existuje, provedenou přestavbu zpětně legitimovat.
Kromě toho však tyto nekoordinované práce související se sanací mohou vést k mimořádné situaci, jejíž následky budete muset odstranit na vlastní náklady.
Při zvažování koncepce sanace je nutné zmínit ještě jednu okolnost – činnosti, které jsou při rekonstrukci zakázány. Hovoříme o druzích prací, které se týkají přestavby/rekonstrukce, ale které v žádném případě nelze provést, protože porušují hygienické a stavební normy, zhoršují životní podmínky, jsou nebezpečné a nelze je nikdy dohodnout ani před, ani po ní. renovace. Zákon tedy zakazuje:
- Uspořádejte koupelny nad kuchyní a obytné části sousedů níže.
- Rozšiřte kuchyně do oblasti obývacích pokojů a koupelen.
- Na lodžie (balkony) umístit radiátory ústředního topení.
- Kombinujte balkony s pokoji a kuchyněmi bez dělícího zasklení.
- Demontujte instalatérské skříně.
- Kombinujte plynofikované prostory s obytnými prostory.
- Zmenšete průřez přirozeného větrání.
- Demontujte práh v koupelně nebo na toaletě.
- Instalujte vytápěné podlahy ze společných systémů vytápění a teplé vody.
- Vytvářejte otvory, vyřezávejte výklenky, děrujte otvory ve sloupech, membránových stěnách a stěnách pylonů.
- Narušit pevnost a stabilitu nosných konstrukcí budovy (stěny a stropy), protože to může vést ke zřícení.
- Zdění plynového potrubí do zdi a další práce.
Jak ukazuje praxe, koordinace přestavby vyžaduje od vlastníků příliš mnoho času a úsilí. Ne každý chce procházet úřady, sbírat doklady a stát ve frontách. Tomu se lze vyhnout, pokud koordinaci přestavby svěříte spolehlivé organizaci s bohatými zkušenostmi.
Jsme společnost poskytující kompletní služby a nabízíme celou řadu služeb pro koordinaci přestavby bytů a nebytových prostor v Moskvě a městech v Moskevské oblasti. Naše zkušenosti ve spolupráci se státními organizacemi a profesionální propojení nám umožňují realizovat zakázky v co nejkratším čase.
U nás si můžete objednat přestavbu na klíč nebo vypracování projektové dokumentace (projekt přestavby s technickým závěrem) k nezávislému schválení. Při uzavírání smlouvy jsou naše služby hrazeny na etapy, což je pro vás velmi výhodné.
Nejprve si ujasněme, proč potřebujeme někam přesunout topné baterie. Nejčastějším důvodem je přestavba bytu jako celku, to znamená, že spolu s stěhováním radiátorů obyvatelé obvykle stěhují nebo bourají stěny, spojují místnosti a tak dále. V tomto případě je proces mírně zjednodušen.
V případě rozsáhlé přestavby je v každém případě nutné vytvořit projekt. Je důležité svěřit to profesionálům – projekční kanceláři, která spočítá polohu stěn, záběry nových prostor a naplánuje systém vytápění: kam a jak budou radiátory přemístěny. Tento projekt je vytvořen na základě technického plánu bytu v současném stavu. Takový plán lze získat od ZISZ.
Proces je zde o něco jednodušší, protože přestavba bude muset být v každém případě schválena, a inspektorátu bydlení se předloží obecný plán spolu se všemi změnami, včetně nového umístění baterií.
Pokud ale nedojde k přestavbě a Jediné, co musíte udělat, je přesunout topná zařízení, proces není o nic jednodušší – ve většině případů to bude muset být ještě dohodnuto. Výjimkou jsou situace, kdy nemáte v úmyslu výrazně zvětšit délku potrubí, ale chcete řekněme posunout zařízení pouze o několik centimetrů.
To může být potřeba například pro umístění vaší oblíbené pohovky, které chybí právě tyto centimetry k dokonalému zapadnutí do rohu. Takové drobné změny je většinou potřeba dohodnout pouze se správcovskou společností.
Ve všech ostatních případech budete muset objednat plán rekonstrukce. Pravda, na rozdíl od rozsáhlých oprav zde budou mít konstruktéři o něco méně práce, protože jim stačí spočítat pohyb baterií. Vše ale stále vychází z aktuálního plánu, takže si to budete muset vyžádat od ZISZ.
Jak koordinovat přesun topných radiátorů
Hotový projekt přestavby musí být odsouhlasen s inspekcí bydlení. Můžete samozřejmě kontaktovat oddělení sami, ale je mnohem jednodušší to udělat online. Moskvané mohou podat žádost prostřednictvím webu mos.ru a ostatní Rusové prostřednictvím portálu Státní služby.
Obvykle je vyžadováno následující balíček dokumentů (u online aplikací se jedná o skeny):
- dokument potvrzující vlastnictví bydlení, ve kterém se plánuje přemístění radiátorů;
- plán přestavby připravený projekční kanceláří;
- souhlas všech vlastníků bytů.
V závislosti na konkrétním případě mohou být vyžadovány i další dokumenty, například zápis ze schůze obyvatel domu.
Všechny tyto dokumenty se zasílají bytové inspekci a pak je třeba počkat, až odbor rozhodne. Podle předpisů je na to vyčleněno maximálně 30 pracovních dnů, lhůta se však může prodloužit, pokud žadatel nedodal všechny údaje.
Samozřejmě vždy existuje riziko, že přestavba nebude schválena, ale většinou všechny případné problémy řeší projektanti ve fázi projektové přípravy. Musí například informovat majitele, pokud ano chce nemožné: řekněme, přesuňte radiátory na balkon v moskevském bytě. To zakazuje vedení města a bytová inspekce to nikdy neschválí.
Radiátory topení byly přesunuty. Co bude dál?
Jakmile získáte povolení ke konverzi, můžete začít přemisťovat baterie. Hlavní je udělat vše jasně podle projektu. Pokud tedy chcete vyměnit staré litinové radiátory za výkonnější spotřebiče italské výroby, je to skvělý nápad, ale je lepší na to myslet předem – už ve fázi návrhu. Od dohodnutého projektu se nelze odchýlit, jinak budou v další fázi problémy.
Instalační práce jsou dokončeny, což znamená, že se musíme vrátit ke kontrole krytu. Pouze tentokrát po podání online žádosti musí do bytu přijít odborová komise, která zkontroluje, zda bylo vše provedeno podle plánu.
Navíc se musí setkat s delegací nejen majitel domu, ale také projektant a instalatér, kteří byli zodpovědní za plánování a realizaci přesunu baterie. S největší pravděpodobností budete muset pozvat zástupce správcovské společnosti.
Pokud je vše v pořádku, po 10 pracovních dnech obdržíte akt dokončené přestavby. Pokud ale komise uvidí nedostatky, budete je muset opravit a znovu svolat všechny účastníky jednání. A to je další důvod, proč dělat vše přesně tak, jak bylo navrženo.
