Foto: Unsplash

Jaké daně a poplatky musí ze zákona platit prodejce pozemku?

Peněžní výnosy z prodeje nemovitosti podléhají dani z příjmů fyzických osob (zkráceně daň z příjmu fyzických osob). Zákonem, který upravuje postup při placení této daně, je daňový řád Ruské federace, zejména Ch. 23.

Prodávající bude muset platit daň z příjmu fyzických osob, pokud vlastnil pozemek před prodejem méně než tři nebo pět let. Tato doba se právně nazývá minimální dobou pro vlastnictví nemovitosti, říká daňový právník a zakladatel YURL Group Semyon Nikolaev.

Tříletá lhůta je relevantní, pokud se prodávající stal vlastníkem pozemku (nebo jiné nemovitosti) na základě smlouvy o doživotním výživném s vyživovanou osobou nebo jej obdržel darem od člena rodiny nebo blízkého příbuzného, ​​nebo pokud byl pozemek privatizováno. Za všech ostatních okolností musí být minimální doba vlastnictví nemovitosti alespoň pět let.

Pro daňové rezidenty (o kterých si povíme níže) se daň z příjmu fyzických osob počítá se sazbou 13 %. Daňoví poplatníci, kteří nejsou daňovými rezidenty, ji budou muset platit ve výši 30 %.

Kdo by měl platit daň z prodeje pozemku

Podle Čl. 207 daňového zákoníku jsou daňovými rezidenty občané, kteří strávili v Rusku alespoň 12 dní po dobu 183 po sobě jdoucích měsíců. Tato lhůta se však nepřerušuje, pokud člověk opustí stát za studiem, léčením nebo v rámci pracovní cesty, vysvětluje Semjon Nikolaev.

Příjmy, z nichž rezidenti platí daň z příjmu fyzických osob, lze získat nejen v Ruské federaci, ale také v zahraničí. Pokud osoba nepatří do kategorie rezidentů, musí platit daň pouze z příjmů, jejichž zdroje se nacházejí v Rusku.

Kdy je prodávající osvobozen od daňové povinnosti

  • Za prvé, jak již bylo uvedeno, daň z příjmu fyzických osob není třeba platit, pokud v době uzavření kupní smlouvy uplynula minimální – tříletá nebo pětiletá – doba vlastnictví pozemku.
  • Za druhé, daňová povinnost nevzniká, pokud je pozemek prodán za stejné peníze, které byly zaplaceny při jeho nákupu, nebo za nižší částku.
  • Konečně s prodejní cenou až 1 milion rublů. včetně daně se také neplatí.

„Tady byste ale měli být opatrní: pokud jsou náklady na pozemek při koupi a prodeji uměle nízké, finanční úřady se zaměří na katastrální hodnotu pozemku. Pokud po vynásobení indexem 0,7 činí více než 1 milion rublů, budete muset z této částky zaplatit daň z příjmu fyzických osob,“ říká Semjon Nikolaev.

Například pozemek byl prodán za 867 000 rublů, přičemž jeho katastrální hodnota je 1 465 500 rublů. 1 465 000 RUB × 0,7 = 1 025 850 rub. Poté se částka daně vypočítá takto: 1 025 850 RUB. × 13 % (pokud je prodávající rezidentem) = 133 361 RUB.

Kdy musí prodávající zaplatit daň z příjmu fyzických osob z prodeje pozemku?

Vykazovacím obdobím pro tento poplatek je kalendářní rok. Pokud by tedy byl pozemek prodán v roce 2022, měl by se příjem z této operace promítnout do přiznání a daň by měla být zaplacena v roce 2023, vysvětluje právník Semjon Nikolaev.

ČTĚTE VÍCE
Co se děje s psychikou ženy během menstruace?

Zejména prohlášení vypracované ve formuláři 3-NDFL musí být předloženo Federální daňové službě do 30.04.2023. Orgánem, kterému se mají podávat hlášení, je finanční úřad nebo MFK na adrese trvalé registrace nebo přechodného bydliště poplatníka.

Dokument lze podat nejen na papíře, ale také elektronicky prostřednictvím webu Federální daňové služby nebo portálu státních služeb (pomocí vašeho osobního účtu). Pokud je prohlášení vyhotoveno v listinné podobě, může jej podat nejen sám poplatník, ale i jeho zástupce na základě notářsky ověřené plné moci.

Lhůta pro zaplacení daně je 15. července roku následujícího po vykazovaném roce, tedy v příkladu popsaném výše, do 15. července 2023.

„Důležitý bod pro lidi využívající pozemky k podnikání. Pokud finanční úřady zjistí, že pozemek je využíván k podnikání, mohou jeho prodej považovat za zdroj příjmů a účtovat nikoli daň z příjmu fyzických osob, ale daň z příjmu s přihlédnutím k daňovému režimu zvolenému poplatníkem pro společnost s.r.o. nebo fyzickou osobu podnikatele. . Pokud prodávající podniká, ale nezaregistroval se jako fyzická osoba, finanční úřady mu automaticky určí obecný daňový režim s následnými důsledky. V důsledku toho bude občan nucen platit za prodej pozemku daň z příjmu právnických osob (základní sazba je 20 %),“ říká daňový právník, zakladatel YURL Group.

Jaká je výše daně z prodeje pozemku a jak ji vypočítat

Podívejme se na výpočet daně z prodeje pozemku na příkladu, kdy je prodávající daňovým rezidentem.

Pozemek byl tedy zakoupen rok před prodejem za 2,2 milionu rublů. Prodej se uskutečnil v roce 2022 za 2,6 milionu RUB. Vzhledem k tomu, že vlastník pozemku vlastní pozemek méně než pět let, bude muset zaplatit daň stanovenou ve výši 13 % z peněžních prostředků získaných prodejem.

Pokud neuplatníte zákonné důvody pro snížení základu daně, výpočet je následující: pozemek byl prodán za 400 000 rublů. dražší, takže částka daně bude 400 000 rublů. × 13 % = 52 000 rublů.

„Máte však právo zahrnout do této kalkulace další náklady vzniklé v procesu prodeje webu. Například jste využili služby odhadce v hodnotě 40 tisíc rublů a také realitního makléře, kterému bylo vyplaceno 38 tisíc rublů,“ poznamenává Semyon Nikolaev.

Poté do kupní ceny pozemku (což je spotřební část) 2,2 milionu rublů. můžete přidat tyto náklady. Celkem získáme: 2 600 000 – (2 200 000 rublů + 40 000 rublů + 38 000 rublů) = 322 000 rublů. × 13 % = 41 860 rublů. Je třeba vzít v úvahu, že do nákladů jsou uznány pouze oprávněné náklady.

ČTĚTE VÍCE
Je možné sušit maso v sušičce na zeleninu a ovoce?

Daňový odpočet ve výši 1 milionu rublů. (stanoveno v článku 220 daňového řádu Ruské federace), v popsaném případě bude použití ve srovnání se skutečně vynaloženými náklady nerentabilní. Ilustrujme si to výpočtem:

(2 600 000 rub. – 1 000 000 rub.) × 13 % = 208 000 rub.

Co hrozí prodávajícímu v případě nezaplacení daně?

Pokud občan včas nepodá přiznání k uvedené dani, bude to mít za následek uložení pokuty, která se vypočítá jako 5% z částky daně, ale ne více než 30% a ne méně než 1 tisíc rublů. .

Pokud nezaplatíte daň včas, inspektoři mají právo uložit porušovateli pokutu podle čl. 122 daňového řádu Ruské federace za částku vypočtenou jako 20 % nezaplacené daně z příjmu fyzických osob. Pokud se zjistí, že tak bylo učiněno úmyslně, bude pokuta činit 40 % z této částky.

Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost

Když rodiny s dětmi nemusí platit daň z příjmu fyzických osob při prodeji domu

Od roku 2021 vstoupil v platnost zákon o osvobození rodin s dětmi od daně při prodeji bydlení. Ve skutečnosti má zpětnou účinnost a ovlivní transakce, které již byly dokončeny.

Výjimka se nebude týkat všech rodin s dětmi. Toto jsou podmínky, které je nutné splnit, abyste se vyhnuli zbytečným výdajům při prodeji domu.

Co je podstatou problému

Při prodeji nemovitosti musíte zaplatit daň. Tato povinnost vzniká:

  1. Pokud byla transakce dokončena před minimální dobou držení – 3 nebo 5 let.
  2. A příjem z prodeje je vyšší než náklady na nákup.

V tomto případě se započítávají příjmy a výdaje na jeden byt. Pokud rodina dostala za starou víc, než za ni zaplatila, a rovnou si s doplatkem koupila novou, část peněz stejně musela dát státu.

  • Například rodina se dvěma dětmi si koupila jednopokojový byt za 1 500 000 rublů. O dva roky později jsem to prodal za 2 200 000 rublů. Daň z takové transakce je 91 000 rublů. O měsíc později si tato rodina koupila dvoupokojový byt za 2 500 000 rublů. Zdá se, že nové bydlení je dražší než to prodávané, ale i tak bylo třeba zaplatit daň.

Byl nejvyšší čas to napravit – a teď se to konečně stalo: od roku 2021 se taková rodina bude moci vyhnout placení daně z příjmu fyzických osob a ušetřit spoustu peněz.

Obálka článku

Kdo se vyhne placení daní od roku 2021

Abyste byli osvobozeni od daně při prodeji domu, musí splňovat pět podmínek:

  1. Poplatníkem daně nebo manželem je rodič dvou nebo více dětí mladších 18 let. Nebo do 24 let – s denním vzděláním. Počítá se i s osvojenými dětmi.
  2. Novou nemovitost si rodina pořídila ve stejném kalendářním roce nebo nejpozději do 30. dubna následujícího roku. Podle DDU musí být v této lhůtě provedena plná platba, bez zohlednění dodatečných plateb za měřiče, při nákupu, prodeji nebo výměně je třeba zaregistrovat vlastnictví. Kupujícím může být sám poplatník nebo jeho rodinní příslušníci.
  3. Celková plocha nového bydlení nebo jeho katastrální hodnota je větší než plocha prodávaného. V tomto případě se berou v úvahu souhrnné podíly rodinných příslušníků.
  4. Katastrální hodnota prodaného bydlení nepřesahuje 50 000 000 rublů. Pokud jej nelze nainstalovat, bere se v úvahu pouze plocha.
  5. Poplatník a rodinní příslušníci v době prodeje nevlastní společně více než 50 % ostatních bytů, jejichž celková plocha je větší než kupovaná.
ČTĚTE VÍCE
Jak se nazývá čirá kapalina, která tuhne?

Například po transakci za prodej jednopokojového bytu musela rodina zaplatit 91 000 rublů na dani z příjmu fyzických osob. Ale ve stejném roce si koupila dvoupokojový byt – nyní utratí peníze, které ušetří, a nedá je do rozpočtu.

Obálka článku

Jaké transakce jsou osvobozeny od daně?

Při splnění všech podmínek nemusí být při prodeji bytu, pokoje, obytného domu nebo podílu na nich zaplacena daň z příjmu fyzických osob. Zároveň nezáleží na době vlastnictví: můžete si koupit pokoj a prodat jej o šest měsíců později, abyste si koupili byt – nebude platit žádná daň.

To nebude fungovat u aut a nebytových prostor.

Pokud je vlastníkem prodávané nemovitosti dítě

Výjimka bude podmíněna splněním všech podmínek. To znamená, že dítě musí být členem rodiny s alespoň dvěma dětmi. Pak lze i celý byt, který mu patří, prodat bez daně z příjmu fyzických osob.

Při prodeji podílu, který patří dítěti, je osvobozen od daně, pokud jej rodiče podle nového zákona nezaplatí. Všechny akcie rodičů a dětí ale musí být prodány současně.

Věk dětí pro osvobození je stanoven k datu prodeje.

Obálka článku

Musím předložit prohlášení?

Pro takové situace zatím nejsou žádné výjimky. Prohlášení se nepodává při prodeji nemovitosti po uplynutí minimální doby vlastnictví nebo za ne více než 1 000 000 rublů. V ostatních případech je třeba nahlásit a potvrdit podmínky propuštění.

Obálka článku

co s tím dělat

Pokud svůj dům teprve plánujete prodat, počítejte s termíny: při prodeji v roce 2022 je potřeba koupit nový byt do 30. dubna 2023. Pokud prodáte v roce 2023 – do 30. dubna 2024. Rodinní příslušníci pak nebudou mít daň z obratu.

Pokud se na vás nevztahují podmínky nového zákona, využijte jiné způsoby, jak ušetřit:

Obálka článku

Stáhnout

Stojí za to osvobodit každého, kdo má děti. Ne dva nebo více, ale všechny. Protože lidé, kteří mají jedno dítě, také utrácejí na všechny stejné výdaje, a pokud se rozhodli zlepšit kvalitu života jednoho dítěte, opravdu rozuměli jeho příjmům, a neporodili dvě nebo více a sotva zvládali výdaje, tak to není učinit jejich život finančně i morálně méně bezstarostným.

ČTĚTE VÍCE
Jaké jsou požadavky na prostory pro skladování lahví?

Anastasie, také nerozumím této kvalifikaci se dvěma dětmi. Vzhledem k tomu, že až do loňského roku občané z důvodu rodinného kapitálu aktivně rodili druhé a další děti.

Evgeny, A obecně je to takové porušení a ponížení lidí. Někdo možná strávil roky a nemohl otěhotnět, a pak alespoň jedno porodil, a nebylo to snadné, a pak vám váš rodný stát spěchá, aby vám připomněl, že s vaším dítětem se vůbec nepočítá. Někdo si adekvátně spočítá možnosti a jednu porodí a dá mu dobrou životní úroveň a ukazuje se, že to se také nepočítá, protože je jediný. Ano, a možná si myslíte, že lidé mají 10 bytů a jejich jedinou starostí je, jak tyto byty prodat, aby platili nižší daň. Zde mají rodiny s dětmi nejspíš opačný problém: jak koupit byt, aby rodina mohla normálně bydlet a mít děti.

Evgeny, no, ty opravdu maluješ všechny stejným štětcem. Sami o sobě lidé nejsou souzeni. S tvými komentáři by si někdo mohl myslet, že jsi jednu porodila pro zisk

Zajímalo by mě, proč dvě děti. Proč ne tři, ne čtyři, ne deset?
Pokud je toto opatření zaměřeno na zlepšení kvality života dětí, tak proč nepodpořit např. přání rodičů jedináčka žijícího ve společném pokoji rozšířit a poskytnout tomuto dítěti vlastní pokoj?
Pokud toto opatření směřuje ke zvýšení porodnosti, tak opravdu někdo porodí druhé dítě kvůli tomu, aby nemusel platit daň z prodeje bytu? Je těžké tomu uvěřit.

Alexandro, jo, možná si myslíš, že naši mají 10 bytů a tohle opatření všem hodně pomůže‍♀️.

Anastasie, co to má společného s 10 byty? Myšlenka je taková, že máte jeden byt a chcete ho prodat, abyste si na oplátku koupili větší byt. (Zejména toto téma je opravdu velmi aktuální pro rodiny s dětmi, které potřebují další prostor.)

Samotná myšlenka – osvobodit od daně ty, kteří se stěhují sami a nevydělávají na obchodování s nemovitostmi (pro ně je totiž stanovena pětiletá bariéra) – je velmi správná. Ale to je důvod, proč se musíte připoutat k dětem, a dokonce dvěma.

Alexandro, Podívej, aby si lidé s dětmi mohli koupit nový byt, musí ještě provádět velmi nudné manévry. Jak víme, děti nelze nikam propustit, čili i při koupi nového musíte mít něco jiného, ​​kde jsou děti přihlášeny. A s registrací dětí a prodejem bytu je mnoho obtíží; proto prodat jedno a koupit další není tak jednoduché; proto před otázkou odečtení daní existují ještě další potíže. Pak jsou zde zbývající podmínky pro fungování tohoto odpočtu a ve výsledku je realizace této příležitosti velmi pochybná.
Toto je ve skutečnosti jen další lichotivě znějící zákon, který si ve skutečnosti budete muset utřít nohy, abyste jej realizovali ve skutečnosti. Navíc došlo ke snížení počtu lidí, kteří toho budou moci využít. na požadovaný počet dětí.

ČTĚTE VÍCE
Které panely jsou lepší, polykrystalické nebo monokrystalické?

Anastasie, to jsou zbytečné problémy, ale vše se dá vyřešit. Někdo se dočasně nastěhuje k rodičům, někdo ke známým a při alternativním prodeji, tedy současně s nákupem nového bytu (a to je přesně to, co dělá většina – jinak musíte nejen odhlásit odnikud, ale také se nikam odstěhovat!), Smlouva může obsahovat povinnost odhlásit se z bytu do několika týdnů při registraci nového bytu.

Alexandro, vyzkoušela jsi někdy dočasnost tohoto řešení ve skutečnosti?

Anastasie, ano, zvolili jsme naše rozhodnutí – nejprve koupit byt a přestěhovat se, poté prodat starý dům. Prodejci se ale nejprve chtěli zaregistrovat v novém bytě a my jsme jim na to dali podle smlouvy dva týdny, a když si uvědomili, že nemají čas, zaregistrovali se u známých. Kamarádi, kteří vyrůstali s dětmi, také vše nějak zvládli. Tato „péče o děti“ ze strany státu samozřejmě vytváří hemeroidy navíc, ale rozhodně ne bariéru.

Hoya, v naší zemi je třeba věřit všemu a být připraven na všechny případy.

V podmínkách pro osvobození od daně operujete buď s poplatníkem, nebo s manželem-rodičem, nebo s rodinou obecně – dojděte k nějakému společnému jmenovateli.
V opačném případě není jasné, zda o to mohou požádat rozvedení manželé, zejména pokud děti žijí s druhým manželem nebo není určeno jejich bydliště.

Téma také není zahrnuto, pokud je na prodej několik bytů:
1. Týká se to pouze 1 prodaného bytu nebo libovolného počtu?
2. Pokud je nějaké množství, limit je 50 milionů rublů – za všechny prodané byty celkem nebo za každý zvlášť?
3. Je důležité pořadí transakcí nebo je důležité, aby byly dokončeny ve stejném roce? Tito. Je možné prodat jeden byt, koupit druhý, pak prodat třetí a neplatit daně z prodeje třetího bytu?
4. Při koupi nového bytu je poskytován daňový odpočet na jakou částku – celkové náklady dle smlouvy (DDU/DKP) nebo výši vlastních vložených prostředků? Tito. Pokud prodáte byt za 20 milionů, koupíte nový za 20 milionů, ale investujete jen 10 milionů z výtěžku z prodeje (zbytek je hypotéka), musíte ze zbylých 10 milionů zaplatit daň z příjmu fyzických osob?
5. A pokud je poskytován daňový odpočet pouze na výši vlastních prostředků, bude se zohledňovat následné předčasné/částečné předčasné splacení? Tito. Pokud prodáte byt za 20 milionů, koupíte nový byt za 20 milionů s počáteční splátkou 10 milionů a poté do roka splatíte úvěr za 7 milionů nebo celý, budete z toho muset platit daně 7/ Zbývá 10 milionů na předčasné splacení?