Pokud kupujete byt a připravujete se na to, že se brzy stanete vlastníkem nemovitosti, pak už pravděpodobně víte, že po transakci budete muset kontaktovat společnost Rosreestr, aby zaregistrovala nabyté právo. Aby byla vaše žádost zvážena, budete muset zaplatit státní poplatek.
Řekneme vám, co to je, pravidla a podmínky takové platby, kolik stojí, kde zjistit podrobnosti, zda existují výhody a kdo na ně má nárok.
Co je to povinnost státu
Státní povinnost je poplatek za vydání listin, registraci práv a další právně významné úkony, které na žádost občana provádějí oprávněné osoby (například notář), státní nebo obecní orgány (například Rosreestr).
Pro registraci vlastnictví při koupi bytu musíte zaplatit státní poplatek.
Jak dlouho trvá uhrazení poplatku?
Úhrada státního poplatku je jednou z povinných podmínek registrace nemovitosti, bez toho budou dokumenty akceptovány, ale nebudou brány v úvahu. Podle zákona závisí doba splatnosti na formě vaší žádosti u Rosreestr:
- před podáním žádosti – pokud jsou doklady poskytnuty v listinné podobě;
- po podání žádosti, ale ještě před jejím posouzením – pokud jste preferovali elektronické služby.
Potřebuji papírový doklad o zaplacení státní povinnosti?
Zákon „o státní evidenci nemovitostí“ říká, že žadatel není povinen předkládat doklad potvrzující zaplacení státního poplatku, ale může tak učinit z vlastní iniciativy. Informace o platbě přichází z banky do jednotného Státního informačního systému o platbách státu a obcí (GIS GMP), takže nejsou potřeba papírové účtenky.
Jedinou výhradou je, že přenos informací vyžaduje čas. K zobrazení platby ve Státním informačním systému obvykle stačí jeden pracovní den. Ale pokud jste například přišli s dokumenty do MFC ihned po návštěvě banky, kde jste zaplatili státní poplatek, může se ukázat, že o tom v systému ještě nejsou žádné informace: prostě neměl čas zatížení.
V takové situaci vaši přihlášku neodmítnou přijmout, ale začnou ji posuzovat až po potvrzení platby a jejím zobrazení v systému. V tomto případě se doba na zvážení nepočítá od okamžiku podání žádosti, ale ode dne, kdy jste obdrželi informaci o zaplacení státního poplatku. Pokud GIS GMP tyto informace neobdrží do 5 pracovních dnů po vaší žádosti, bude žádost s přiloženými dokumenty vrácena bez posouzení.
Potvrzení nebo platební příkaz přiložený k přihlášce s poznámkou banky o provedené platbě nenahradí údaje z GIS GMP – registrační orgán bude stále kontrolovat přijetí platby. V každém případě však papírový doklad slouží jako potvrzení o platbě, a proto může urychlit posouzení vaší žádosti a zjednodušit řešení problému, pokud platba z jakéhokoli důvodu neproběhla.
Jak zkontrolovat platbu cla
Do nepříjemné situace se může dostat i ten, kdo poplatek uhradil v plné výši a včas, ale zároveň se například spletl v detailech. Aby nedošlo k nedorozuměním, je užitečné se ujistit, že platba skutečně dorazila tak, jak měla.
To lze provést na pobočce banky, přes kterou byla platba provedena (například pokud jste platili v hotovosti prostřednictvím pokladny), nebo online – v aplikaci banky nebo na státních službách. Portál státních služeb vám umožňuje zkontrolovat platbu pomocí potvrzení, pasových údajů, DIČ a dalších dokumentů.
Kde zjistím platební údaje a výši státního cla?
Výše poplatku je stanovena zákonem a závisí na poplatníkovi (fyzická osoba, tedy občan, vždy platí méně než právnická osoba – organizace nebo instituce), a také na druhu veřejné služby. V roce 2023 je tedy výše státní povinnosti pro jednotlivce:
- za registraci vlastnických práv při nákupu bytu nebo obytného domu – 2000 XNUMX rublů;
- pro registraci vlastnictví pozemku (včetně pozemku pro individuální bytovou výstavbu) a nemovitosti postavené na něm – 350 rublů;
- pro registraci hypotéky – 1000 rublů;
- za registraci smlouvy o účasti na sdílené výstavbě, dohoda o její změně nebo ukončení, dohoda o postoupení práva na nárok podle smlouvy o sdílené účasti – 350 rublů.
Náklady na registraci nemovitosti nezávisí na regionu, ale podrobnosti pro platbu, například v Moskvě a Novosibirsku, se budou lišit. Můžete si je ujasnit na kterémkoli MFC, a pokud podáte žádost elektronicky, služba automaticky vygeneruje potvrzení o platbě.
Můžete také zjistit aktuální podrobnosti a stáhnout si potvrzení o zaplacení státní daně na webu Rosreestr (důležité: nezapomeňte se ujistit, že v záhlaví webu je uveden region, který potřebujete). V části nabídky „Činnosti“ vyberte „Veřejné služby a funkce“ a poté v pravém sloupci – „Zápis katastru a (nebo) zápis práv“.
Přejděte na kartu „Náklady, podrobnosti a vzorky platebních dokumentů“, klikněte na tlačítko s názvem vašeho regionu (ve výchozím nastavení se otevřou údaje pro platby do ústředí Rosreestr) a vyberte potřebné podrobnosti nebo hotový účtenkový formulář. Zde je důležité dávat pozor: podrobnosti (a formuláře) se liší v závislosti na plátci (právnické nebo fyzické osobě) a způsobu předkládání dokumentů (prostřednictvím MFC nebo prostřednictvím Rosreestr).
Pokud se rozhodnete pro koupi nebo prodej bytu, neobejdete se bez kupní a prodejní smlouvy.
Ke stanovení všech podmínek transakce a registraci vlastnictví bytu je zapotřebí kupní a prodejní smlouva.
Co se naučíš
Nejdůležitější pojmy
Smluvní strany kupní a prodejní smlouvy je prodávající a kupující. Mohou to být jak fyzické, tak právnické osoby.
Pokud jsou obě smluvní strany fyzické osoby, musí mít způsobilost k právním úkonům. Schopnost je, když má osoba práva a povinnosti, za které je odpovědná. Způsobilost k právním úkonům nastává zpravidla v 18 letech. Až do zletilosti jednají za občana jeho zákonní zástupci – rodiče nebo opatrovníci.
Soud může prohlásit zletilou osobu za nezpůsobilou, pokud trpí duševní chorobou nebo zneužívá alkohol či hazardní hry. Poté bude k prodeji bytu potřeba souhlas opatrovníka.
Soud často velmi dlouho rozhoduje o nezpůsobilosti občana. Někdy už člověk nerozumí tomu, co dělá, ale rozhodnutí o zbavení způsobilosti k právním úkonům ještě není. To je riziko pro druhou stranu. Před podpisem kupní smlouvy se poraďte s právníkem.
Prodávající bytu musí být jeho vlastníkem. K potvrzení vlastnictví bytu budete potřebovat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN).
Obsah dohody. Strany mohou uzavřít jakoukoli dohodu, která neodporuje zákonu. Existují však základní podmínky, bez kterých bude jakákoli kupní a prodejní smlouva neplatná:
- Cena.
- Předmět dohody včetně adresy a katastrálního čísla bytu.
- Seznam osob, které mají právo užívat byt po jeho prodeji, a práva, která k bytu budou mít.
Úkon převzetí a převodu bytu. Bez potvrzení o převodu a převzetí nebude moci prodávající prodat a kupující nebude moci byt převzít. Převodní listina je důležitou součástí smlouvy o koupi a prodeji bytu. Potvrzuje plnění závazků stran vyplývajících ze smlouvy.
Jste-li kupující, nepodepisujte smlouvu, dokud si nezkontrolujete stav bytu.
Smlouva o převodu může být sepsána jako samostatný dokument nebo může být součástí kupní smlouvy. Píše se tam asi toto: “Prodávající předal a kupující převzal byt v den podpisu smlouvy, strany vůči sobě nemají žádné nároky.”
Jak sepsat smlouvu o prodeji a koupi bytu
Kupní a prodejní smlouva na byt může být pouze písemná. Může být sepsán ručně, stáhnout vzor na internetu nebo sepsat notářem.
Jakákoli kupní a prodejní smlouva může být dobrovolně ověřena notářem pro váš klid a dodatečné právní posouzení transakce. Smlouva musí být potvrzena, pokud prodáváte nebo kupujete:
- Pokud však všichni vlastníci současně prodají své podíly na bytě v rámci jedné smlouvy, nemusíte kontaktovat notáře. nebo osoba v opatrovnictví.
Smlouva o koupi a prodeji bytu nabývá platnosti okamžikem podpisu. Chcete-li oficiálně vlastnit byt, zaregistrujte vlastnictví u Rosreestr.
Dokumenty. Seznam dokumentů pro státní registraci vlastnických práv je v každém případě individuální. Ověřte si to u MFC, regionální kanceláře Rosreestr nebo zavolejte na číslo 8 (800) 100-34-34.
V každém případě budete k registraci transakce potřebovat cestovní pasy všech prodejců a kupujících – fyzických osob nebo ustavující dokumenty právnických osob, originály a kopie kupní smlouvy.
Doklady, které jsou potřeba k ověření právní čistoty bytu a doklady pro státní registraci jsou dvě různé sady. Mluvíme pouze o dokumentech, které budou požádány o státní registraci vlastnických práv.
Zcela jiný bude seznam pro kontrolu právní čistoty bytu.
Zákon neklade striktní požadavky na počet vyhotovení kupní smlouvy. Rosreestr a MFC nyní používají elektronickou správu dokumentů, takže oddělení nepotřebuje samostatnou kopii. Strany si mohou pořídit tolik kopií, kolik prodávající a kupující potřebují.
Jak předložit dokumenty k registraci vlastnictví bytu
V MFC. Pro jednotlivce je to nejjednodušší a nejlevnější způsob. Přihlaste se online nebo získejte elektronický lístek do fronty přímo na místě a počkejte na specialistu.
Specialisté z multifunkčních center mohou přijít k žadateli domů, aby převzali dokumenty k registraci. Tato služba je zdarma pro veterány, včetně zdravotně postižených, XNUMX. světová válka, děti se zdravotním postižením, osoby se zdravotním postižením první skupiny od dětství, osoby se zdravotním postižením první a druhé skupiny a platí se pro všechny ostatní. Každý region má své náklady a podmínky, lze je nalézt na konkrétním MFC.
Doma. Specialista z Rosreestr může přijít do domu žadatele a přijmout dokumenty pro registraci vlastnických práv. Tato příležitost je dostupná pouze veteránům Velké vlastenecké války, lidem, kteří se stali zdravotně postiženými v důsledku druhé světové války, osobám se zdravotním postižením první a druhé skupiny, pokud jsou vlastníky prodávaného bytu. Podrobnosti vám sdělí nejbližší teritoriální pobočka Rosreestr.
Poštou. Dokumenty pro státní registraci vlastnických práv můžete poslat poštou se seznamem obsahu a oznámením o doručení do kanceláře Rosreestr v místě bytu.
Nezapomeňte notářsky ověřit žádost o státní registraci práv, smlouvu o koupi a prodeji bytu a plnou moc s pověřením svého zástupce.
U notáře. Sami notáři zasílají společnosti Rosreestr dokumenty k registraci kupních smluv, které osvědčují. Je to zdarma. Budete muset zaplatit pouze za potvrzení smlouvy.
Na internetu. Dokumenty k registraci můžete předložit prostřednictvím portálu vládních služeb. Některé banky také využívají online předkládání dokumentů pro zápis vlastnických práv ze smluv o prodeji a koupi bytů svých klientů. Obvykle je tato forma předkládání dokumentů příliš komplikovaná: kupní a prodejní smlouva musí být podepsána kvalifikovaným elektronickým podpisem všech stran transakce.
Jak dlouho trvá zápis vlastnictví bytu?
Pokud jste dokumenty odeslali prostřednictvím MFC, vlastnictví bude zaregistrováno do 9 pracovních dnů.
Pokud byly podklady pro státní registraci zaslány notářem v elektronické podobě, bude vlastnictví zapsáno následující pracovní den. Tak rychle, protože státní registrátor neprovede právní přezkum kupní smlouvy. Tuto práci již provedl notář.
Specialista, který akceptoval vaše registrační dokumenty, vám sdělí, kde a jak dokumenty získat. Po zápisu vlastnických práv obdržíte výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí. Rosreestr již nedává razítka na kupní smlouvy.
Kolik stojí registrace koupě a prodeje bytu?
Pro registraci vlastnictví rezidenční nemovitosti musí kupující zaplatit státní poplatek ve výši 2000 XNUMX rublů.
Pokud je vyžadováno notářské ověření kupní a prodejní smlouvy, budete muset zaplatit 0,5% z částky transakce, ale ne méně než 300 a ne více než 20 000 rublů.
Jak ukončit smlouvu o koupi a prodeji bytu
Ukončení smlouvy je ukončením její platnosti. Kupující vrátí byt prodávajícímu a prodávající vrátí peníze. Ukončení může být dobrovolné na základě dohody stran nebo na žádost jedné ze stran v případě porušení podmínek druhou stranou.
Po dohodě stran. Není-li dosud podán návrh na vklad vlastnictví bytu, je nejjednodušším způsobem, jak smlouvu ukončit dohodou stran, uzavřít o tom dohodu. Pokud již byly peníze za byt převedeny na prodávajícího, uveďte v dohodě o ukončení smlouvy postup jejich vrácení.
Pokud již byla podána žádost o zápis vlastnictví ke státní registraci, ale vlastnictví ještě nebylo zaregistrováno, strany podají žádost o ukončení zápisu vlastnictví. A teprve poté uzavřou dohodu o ukončení smlouvy.
Pokud již bylo zapsáno vlastnické právo kupujícího k bytu a prodávající obdržel platbu, nelze smlouvu vypovědět, považuje se za splněnou. V tomto případě je nejjednodušší uzavřít zpětnou kupní a prodejní smlouvu za stejných podmínek. Strany si jednoduše vymění místa a byt se vrátí prodávajícímu a peníze kupujícímu. Ale v tomto případě se nový prodávající bude muset nahlásit finančnímu úřadu – vyplnit prohlášení 3-NDFL, protože prodává byt, který vlastní méně než 5 let.
Nebudete muset platit daň: pokud je byt dražší než milion rublů, daň se platí ze zisku z prodeje, ale žádná neexistuje. Nedostatek zisku lze prokázat původní kupní smlouvou. T—J už psal, jak neplatit daň z prodeje bytu a jak si ji snížit.
Na žádost jedné ze stran. Nejčastěji je ukončení kupní a prodejní smlouvy po státní registraci převodu vlastnictví nutné, když jedna ze stran neobdržela to, co bylo v rámci transakce slíbeno.
Prodejce například nedostal platbu za byt. Nebo po doplnění všech dokladů našel kupující v bytě takové nedostatky, že jej za zaplacenou částku již nepotřeboval.
V takových případech je možné ukončit kupní smlouvu pouze soudní cestou.
Jak obnovit smlouvu o koupi a prodeji bytu
Bez kupní a prodejní smlouvy je obtížnější uzavírat transakce s bytem: prodat, darovat nebo dát do zástavy. Pokud smlouvu ztratíte, hrozí, že si ji najdou podvodníci a pokusí se byt prodat nebo si ho vzít pro sebe.
Pokud jste ztratili kupní a prodejní smlouvu uzavřenou do 31. ledna 1998, těžko ji najdete, protože v té době neexistovala státní evidence transakcí s nemovitostmi. Informace o bytě do 31. ledna 1998 jsou k dispozici v Úřadu technické inventury.
Nyní jsou všechny titulní dokumenty navždy uloženy v archivech vládních agentur, ale nebude možné získat dokument rovnocenný tomu ztracenému. Kancelář Rosreestr může poskytnout pouze kopii kupní a prodejní smlouvy s datem registrace práva od roku 1998 do 29.06.2022. Nemá žádnou právní sílu a je vhodný pouze pro informační účely.
Kopii titulního dokumentu můžete také získat prostřednictvím vládních služeb.
