Foto: megaflopp/shutterstock

Dokončené byty jsou dnes hlavním proudem na moskevském trhu nových budov. Podle odborníků je téměř každý druhý byt v nových budovách hromadného segmentu hlavního města zakoupen s povrchovou úpravou od developera. Dnes developeři nabízejí desítky možností rekonstrukcí v různých stylech a cenových relacích – od white boxu až po plně vybavené byty.

Je dokončovací práce skutečně výhodnější než vlastní oprava? Jaké jsou nevýhody oprav od developera? A co dělat, když se závada objeví po pár měsících? Na tyto a další otázky ohledně dokončování odpovídáme s odborníky.

Kolik můžete ušetřit

Jednou z hlavních motivací ke koupi plně vybaveného bytu je možnost rychle se nastěhovat do nového bytu a neutrácet peníze navíc za svépomocné opravy. Není třeba dělat špinavou práci – vyrovnávat stěny, podlahy, instalovat kabeláž a také chodit do obchodů při hledání stavebních materiálů.

Samotné dokončení lze zahrnout do hypotéky, spíše než si brát další úvěr na renovační práce. Dokončení od developera je zpravidla levnější kvůli úsporám z rozsahu (velkoobchodní nákupy stavebních materiálů a velký objem práce). Podle realitních kanceláří může renovace od developera v průměru ušetřit až 20 % ve srovnání s tím, když si ji uděláte sami. Navíc se snižují časové náklady, které jsou důležité, pokud nový obyvatel bydlí v pronajatém bytě, poznamenala Irina Dobrokhotová, předsedkyně představenstva společnosti Best-Novostroy.

Rozsah nákladů na dokončení od vývojáře je poměrně velký. Cena závisí na mnoha faktorech – na třídě projektu (komfortní, business a vyšší), konkrétním projektu a kvalitě stavebních materiálů. Podle odhadů společnosti BON TON je v komfortní třídě průměrná cena 1 m15. m dokončení nyní činí 20-35 tisíc rublů, v obchodní třídě – 45-50 tisíc rublů, v prémiové třídě – od 40 tisíc rublů. Podle šéfky BON TON Natalie Kuzněcovové se průměrná rekonstrukce od developera jednopokojového bytu (plocha asi 550 m750) v masovém segmentu pohybuje od 1,1 tisíc do 1,4 tisíc rublů. „Nezávislá renovace takového komfortního bytu (možnost rozpočtu) bude stát od XNUMX milionu do XNUMX milionu rublů,“ vypočítala.

Dalším příkladem je oblíbený projekt business třídy v jižní administrativní čtvrti. Na prodej jsou byty s povrchovou úpravou i bez ní. Například dvoupokojový byt o rozloze 66 metrů čtverečních. m s povrchovou úpravou ve třetím patře je nabízen za 23,3 milionu rublů. Podobný dvoupokojový byt bez povrchové úpravy stojí 21,4 milionu rublů, říká Irina Dobrokhotová z Best-Novostroy. „Rozdíl v ceně je 1,9 milionu rublů nebo 28,7 tisíc rublů. za 1 čtvereční m. Pro projekt business třídy je to poměrně nízká cena opravy a spíše odpovídá třídě pohodlí. Na samotné opravy by kupující utratil o 15–20 % více,“ říká.

Byt bez dokončení

Druhy povrchů

V nových budovách v Moskvě najdete několik typů povrchové úpravy: předběžná úprava (bílá krabice) a na klíč. Přípravné práce se obvykle provádějí ve formátu bílé krabice – montáž příček, potěr podlah, vyrovnání stěn a stropů, připojení elektřiny do zásuvek atd. Kupující si zároveň může svobodně vybrat design, barvy a dokončovací materiály .

ČTĚTE VÍCE
Jakou podlahu zvolit pro vodou vytápěnou podlahu?

Při variantě na klíč musí kupující pouze dodat nábytek a přidat dekorativní prvky. Dokončení může zahrnovat kuchyňskou linku a vestavěné spotřebiče.

Kuchyň v jednom z bytů v novostavbě, která byla postavena v rámci programu rekonstrukce

Kuchyň v jednom z apartmánů v nové budově, která byla postavena v rámci programu rekonstrukce (Foto: Vasily Kuzmichenok/TASS)

Když je dokončení nerentabilní

Dokončení od developera samozřejmě nebude vždy ziskovější. Opravy můžete provádět sami a dodržet minimální rozpočet. Jako příklad zvažte dvoupokojový byt o rozloze 52 metrů čtverečních. ms nebo bez dokončení v domě ve výstavbě v Nové Moskvě. S rekonstrukcí stojí byt od 7,6 milionu rublů, bez ní – 7,1 milionu rublů. Rozdíl je 500 tisíc rublů. Společnosti zabývající se renovací v nových budovách nabízejí konečnou úpravu za 5–6 tisíc rublů. za 1 čtvereční m. Celkové náklady na dokončení tedy mohou být asi 312 tisíc rublů. pro takový byt. Úspory – téměř 200 tisíc rublů.

Existují také specifické případy, kdy není pro kupujícího výhodné koupit byt s dokončením. Například pokud je obchod uzavřen v konečné fázi výstavby. „Ceny bytů výrazně rostou a úspory na rekonstrukcích nebudou tak citelné jako při koupi na začátku prodeje,“ vysvětlila Irina Dobrochotová z Best-Novostroy.

„Pokud náklady na dokončení nejsou zahrnuty v ceně smlouvy o majetkové účasti (DPA) a jsou sepsány v samostatné smlouvě, je to nerentabilní. To znamená, že na takové dokončení je potřeba si buď naspořit, nebo si vzít nový spotřebitelský úvěr, jehož úroková sazba je vyšší,“ poznamenává Natalia Kuzněcovová z BON TON.

V některých případech je dokončení od developera z finančních důvodů nerentabilní

V některých případech jsou dokončovací práce od developera z finančních důvodů nerentabilní (Foto: Michail Tereshchenko/TASS)

Povinné dokončení

Chtěli, aby dokončovací práce od developera byly povinné pro nové budovy. Ministerstvo výstavby pravidelně přicházelo s podobnými iniciativami. Uvažovali o zavedení odpovídající klauzule do dokumentů o kritériích standardního bydlení. Účastníci trhu pak uvedli, že by to mohlo vést ke zdražení novostaveb. Objevily se také informace, že dokončovací práce se v moskevských projektech stanou povinnými. Opravy však zatím zůstávají na uvážení developera.

Nevýhody dokončení

Dokončování od vývojáře má také každodenní nevýhody. Například s hotovou povrchovou úpravou se budete muset přizpůsobit zásuvkám, které stavitelé nainstalovali. To není vždy výhodné. Někdy zásuvky nemusí stačit, zejména v kuchyni. Kupujícímu bude vybrán i vývod pro pračku. Nebude možné vybrat přesně ty dokončovací materiály, které se vám líbí ve struktuře nebo barvě. Tím se zúží výběr koupelnového a kuchyňského nábytku.

„Možnost, kdy soused koupil bez renovace a další byty s úpravou, je téměř vyloučena. Developeři přidělují celé sekce (vchody) nebo dokonce budovy pro byty s hotovou úpravou. I když je samozřejmě slyšet i hluk oprav ze sousedního úseku, ale žádné další nepříjemnosti (špína a léta překližkou obložený výtah) nebudou,“ poznamenala Irina Dobrokhotová.

ČTĚTE VÍCE
Co je potřeba udělat, aby byla voda v jezírku průzračná?

Kvalita povrchové úpravy způsobuje mnoho stížností kupujících. To se týká především projektů masového trhu, kde developeři používají levné stavební materiály. „Ohavná kvalita oprav“, „Baterie je křivá, dráty trčí, laminát není připojen, vana visí“, „Polovina práce musela být opravena nebo zcela předělána“, „Mnoho závad a dokonce vyloženě vady. Zatékají mi okna na balkoně,“ takové negativní recenze lze často najít na fórech o novostavbách.

„Hlavní stížnosti spotřebitelů na konečnou úpravu od developera se zpravidla týkají kvality provedené práce: instalace oken, dveří, instalatérské práce,“ říká Natalia Kuznetsova. Stává se, že v objektech první etapy jsou opravy kvalitní, ale v objektech následujících etap nikoliv. Může za to obměna posádek nebo zvýšení neplánovaných nákladů pro developera. Jenže kupující zařízeného bytu má zákonné nástroje, jak svá práva ochránit.

Fotogalerie: neúspěšné dokončení od vývojářů

Co dělat, když nejste spokojeni s opravami od developera

V první řadě je potřeba být při přebírání bytu obezřetný a vychytat co nejvíce nedostatků ještě před podpisem převodního a kolaudačního listu, radí odborníci. Pokud si kupující není jistý, že může byt sám přijmout, pak je lepší pozvat odborníka na přejímku. Tato služba stojí asi 3,5 tisíce rublů. pro jednopokojový byt.

„Pokud developer zabrání neoprávněným osobám v bytě při prohlídce bytu, je to nezákonné. Můžete podat oficiální stížnost a poté se obrátit na inspektorát bydlení, státní zastupitelství nebo soud. Pokud je čas drahý, nejkratší cestou je vystavení notářsky ověřené plné moci pro přejímacího inženýra k zastupování vašich zájmů,“ poznamenal předseda představenstva společnosti Best-Novostroy.

Poté bude inženýr i v nepřítomnosti kupujícího schopen vypracovat prohlášení se seznamem zjištěných závad. Poté musíte vypracovat žádost (s kopií), ve které jsou také uvedeny vady, a odeslat ji vývojáři bez podepsání akceptačního certifikátu. V DDU nemusí být žádná konkrétní lhůta pro odstranění závad, ale řídí se „Zákonem o ochraně práv spotřebitele“ – 45 dnů.

Některé vady se skutečně mohou projevit až po převzetí. Nejzávažnější z nich – strojírenství, elektroinstalace, stavební konstrukce (včetně oken s dvojitým zasklením) – znamenají dlouhou záruční dobu. Například developer musí na vlastní náklady opravit okna a fasády do pěti let po uvedení domu, inženýringu a vodovodů do tří let. Pokud je zjištěna drobná, ale nepříjemná vada (např. nabobtnal laminát nebo začaly odpadávat obklady v koupelně), můžete u developera uplatnit reklamaci podle čl. 475 občanského zákoníku (Následky převodu zboží nedostatečné kvality).

Často se všechny kontroverzní situace řeší mimosoudně. Podle šéfa BON TONu se vývojáři ve většině případů snaží nedostatky napravit. Spotřebitel musí sepsat seznam reklamací a přiložit jej k potvrzení o převzetí. Developer má zájem projekt co nejrychleji převést na akcionáře.

ČTĚTE VÍCE
Kolik centimetrů výšky zabírá napínací strop?

Oprava stojí peníze. Dobrá renovace s kvalitními materiály stojí hodně peněz. Jak vypočítat, kolik materiálů bude potřeba na opravy? Kolik tyto položky v průměru stojí? Co dalšího je třeba vzít v úvahu při sestavování odhadu a rozpočtu oprav? Promluvme si o příkladu typické dvoupokojové novostavby o ploše 80 m2.

Rozsah práce

Nejprve, abyste určili náklady na materiál, musíte se seznámit s rozsahem práce. Nejprve zjistíme, zda se jedná o nový byt nebo zakoupený na sekundárním trhu, zda jsou nutné demontážní práce (například demolice příček). Bude oprava zásadní nebo se omezí na tzv. „kosmetické“ druhy prací?

Před zahájením oprav v bytě je nutné určit následující podrobnosti:

Jaký bude design budoucího interiéru?

Jaké materiály budou potřeba a kolik to bude stát?

Kdo bude provádět opravy?

Přibližně určete náklady na opravy a výzdobu.

Řekněme, že v celém domě jsou vyžadovány elektrikářské práce, instalatérské práce v kuchyni a koupelně, hrubé a jemné dokončovací práce.

V budoucnu, při výpočtu nákladů na materiál, určete plochu místnosti: za tímto účelem vynásobte délku a šířku výškou stropu. Potřebujeme také obvod místnosti, musíme přidat délku a šířku. Odečtěte všechny otvory a jejich průřez (okna a dveře).

Hodnota plochy místnosti se bere pro výpočet množství materiálu pro podlahu, obvod vám umožní správně vypočítat základní desku. Nezapomeňte na přítomnost určité zásoby, aby nedošlo k záměně s materiálem a barvami.

All inclusive
Náklady na opravu zahrnují vše: práci, materiál, dokumenty.

Bez vaší účasti
Po odsouhlasení projektu majitele rušíme až po dokončení opravy.

Cena je známa předem
Cena opravy je stanovena ve smlouvě.

Pevná doba opravy
Rekonstrukce bytu na klíč na 3,5 měsíce. Termín je stanoven ve smlouvě.

Drsná práce

Mezi dokončovací materiály patří:

Suché směsi pro vyrovnávání podlah.

Bloky pro stavbu nových příček (v případě, že se rozhodnete rozbít staré).

Omítka pro vyrovnání stěn.

Základní nátěr na stěny.

U každého materiálu si můžete určit náklady na spotřebu, ze kterých můžete v budoucnu stavět.

Omítání stěn sádrou nebo směsí na ní v jedné vrstvě bude 10 kilogramů na 1 metr čtvereční, s pískovým betonem – asi 20 kg (lze použít při opravách koupelen). Základní nátěr stěn v jedné vrstvě spotřebuje 200 gramů a tmel na vyrovnání – 1,5 kilogramu na 1 “čtverec”.

Samonivelační podlaha musí být vypočtena z nákladů 15 kilogramů, pro malování stěn a případně stropů – 150-200 gramů na metr čtvereční. Nezapomeňte, že náklady na spotřební materiál se mohou u každého výrobce lišit, protože existují různé specifikace.

ČTĚTE VÍCE
Jak vybrat správný psací stůl pro prvňáčka?

Nezapomeňte také, že je lepší brát materiál s malou rezervou, abyste se vyhnuli dodatečným nákladům na dodatečné nákupy. Jedná se pouze o startovací sadu, ze které se renovují pokoje.

Elektřina

Seznam veškerého příslušenství:

kabel se třemi žilami;

televizní a počítačové kabely;

svorka pro upevnění drátů, o průměru 5 až 20 mm;

hmoždinka pro otvor o průměru 8 mm;

spona asi 20 centimetrů dlouhá pro upevnění drátů na strop při následné instalaci kabelů bez vlnitých trubek;

držáky svorek pro vlnité trubky;

zásuvkové krabice – instalační krabice;

Propojky pro připojení zásuvkových krabic;

sádra; nemůžete použít směsi obsahující sádru, tento materiál musí být ve 100% formě;

proudový chránič a propojka k němu;

odpaliště, kazety a lampy pro takzvané “dočasné” během období oprav;

zásuvky a vypínače.

Celkem – 50 000 rublů v průměru bude stát nákup všech komponent. Můžete zde umístit i lampy, lustry a svícny, ale i stolní lampy, které budou tvořit kompletní kompozici interiéru budoucího zrekonstruovaného domu. Samozřejmě zvednou celkové náklady na práci (například italský lustr může stát od 5 do 30 tisíc rublů).

Elektromateriál je lepší nakupovat ve specializovaných prodejnách, pokud je obchod obchodním řetězcem nebo největším ve vašem městě – to znamená, že můžete trochu ušetřit a ujistit se o kvalitě materiálu. Dostanete se tak k opravě, při které nebudete potřebovat urgentně vyměňovat nekvalitní nebo dokonce spálený materiál. Věnujte pozornost značkám elektrikářů Legrand, ABB, IEC, NYM a Schneider Electric.

Zrekonstruovali jsme již více než 500 bytů, rádi pomůžeme i Vám

S ohledem na příslušenství jsou náklady na aktualizaci elektrikářů pro dům 80–90 tisíc rublů.

Důležité! V žádném případě nepracujte s elektřinou, pokud není jasné, co je třeba udělat. To může být nebezpečné, zvláště při práci s holými dráty. Nejlepším řešením je zavolat odborného elektrikáře nebo si domluvit práci na komplexní rekonstrukci bytu.

Sanitární technika

Montáž kolektorů, opravy vodovodních, kanalizačních a topných systémů a instalace jemného potrubí bude trvat asi 100 000 rublů.

Samostatně zvažte rekonstrukci v koupelně. Jako základ bereme standardní opravu klasickou béžovou barvou obkladů s ozdobnými vložkami.

Uvnitř koupelny je obyčejná koupelnová mísa a záchodová mísa, malé umyvadlo, zrcadlo a malá skříňka, kterou lze umístit na zeď nebo do samostatné skříňky pod umyvadlo, to je na uvážení majitele byt.

Standardní plocha koupelny je 4,5 m32. V průměru budou materiály stát 30 tisíc rublů (přibližně stejná částka za práci), instalatérské práce mohou stát až 30 tisíc rublů. Pokud sem přidáme ohřívač vody, obvyklý stojí mezi 40-100 tisíci rubly, pak určíme, že celkové náklady na opravu koupelny s vodovodním potrubím budou 000 XNUMX rublů.

S instalatérstvím musíte být velmi opatrní. Pokud nejsou žádné zkušenosti s opravou, je lepší zahrnout služby profesionálního instalatéra do nákladů na práci.

ČTĚTE VÍCE
Co je dekorativní osvětlení?

Jemný povrch

V seznamu materiálů byste měli přidat dlaždice pro dokončení stěn a podlah koupelny a případně kuchyně. Dlaždice uspokojivé kvality (například od společnosti Kerama Marazzi) stojí 1500 1 rublů. za XNUMX metr čtvereční.

30 000 rublů se můžete setkat „s hlavou“, protože specifika výstavby bytů v monolitických domech vám neumožňují zvětšit koupelny a kuchyňské prostory. Důraz je kladen na obytnou část. Koupelnové obklady by měly být odebírány s rezervou minimálně 20 % z celkového objemu – nikdo není imunní vůči neodborné instalaci.

Na stěny v pokojích, stejně jako v kuchyni, budete potřebovat alespoň 20 “čtverců” tapety. Při průměrných nákladech na netkané vinylové tapety 1 000 rublů vyjde asi 20 000 rublů (kvalitnější německé tapety budou stát od 2000 XNUMX za roli a více).

Dále dle výpočtového plánu strop. Vyplatí se instalovat tahové konstrukce? Naše odpověď je ano. To je velmi praktické a nevyžaduje další potíže. V průměru jsou náklady na instalaci stropu 500 rublů na metr čtvereční. Řekněme, že máme 40 metrů čtverečních obytné plochy, proto musíme zaplatit 20 000 rublů.

Samostatně stojí za to zdůraznit výpočet tapety a ostatního materiálu pro stěny. Nezapomeňte odstranit okenní a dveřní otvory ze společných prostor. Musí být odečteny od celkové plochy.

Pokud je například plocha stěny obecně asi 38 metrů čtverečních, pak ve skutečnosti budete muset vložit asi 35 “čtverců”. Zaokrouhlete nahoru na větší, vytvoříte tak zásobu materiálu. To je zvláště důležité při základním nátěru a omítání – rozdíl bude patrný při přesných a nepřesných výpočtech. Při nákupu tapety se zásoby obvykle měří rolí nebo polovinou celé role.

Sčítání

V souladu s plánem oprav jsou odhadované náklady na materiál asi 350 000 rublů. K tomu si připočtěte případnou výměnu kuchyňské části a nábytku v pokojích. Kromě peněz strávíte desítky hodin práce vlastní opravou. Je vhodné s nimi počítat. Jak? Spočítejte si, kolik stojí vaše pracovní doba a přidejte k ceně materiálu. Porovnejte s cenami firem zabývajících se rekonstrukcí bytů. Někdy je výhodnější pozvat profesionály.

Pokud je hrubý povrch proveden v rozporu a problém se projeví již ve fázi dokončovacích prací, budou muset být přiděleny další prostředky na přepracování. Celkové náklady v tomto případě mohou být navýšeny nejméně 3krát.

Můžete však využít služeb komplexní rekonstrukce bytu. Specialisté vyberou nejlepší možnost pro návrh interiéru, náklady na veškerou práci se nezvýší, vše bude provedeno v pevném časovém rámci. Pro firmu je hlavní kvalitní výsledek se zárukou v případě jakýchkoliv chyb, což je u zkušených stavitelů vzácné.

Rozhodněte se, co je důležitější – udělat vše sami nebo získat zaručeně kvalitní výsledek.