V Rusku jsou průměrné odhadované náklady na výstavbu 1 m49,5. mv nových budovách je 53,8 tisíc rublů a průměrné náklady na dodávky pro kupující jsou XNUMX tisíc rublů.
V průměru v Rusku jsou odhadované náklady na výstavbu bytových domů 49,5 tisíc rublů. Současně náklady na dodávky v nových budovách pro kupující dosahují 53,8 tisíc rublů a na sekundárním trhu – 60 tisíc rublů. Rozdíl ve stavebních nákladech pro vývojáře a ceně pro konečného kupujícího je tedy 8 %, neboli 4,3 tisíc rublů. Tyto údaje jsou uvedeny v certifikátu vypracovaném Svazem odhadujících inženýrů Ruska na září 2019.
Odboroví specialisté porovnali průměrné náklady na výstavbu bytových domů s více byty v masovém segmentu s cenami na trhu s nemovitostmi podle regionů. Ukazatele nákladů jsou uvedeny v rublech na 1 m6. m celkové plochy bytů v obytných domech včetně DPH. Zohledněny jsou základní úpravy bytu, výtahy, vnější sítě, terénní úpravy a rozvoj infrastruktury, ale i náklady developerů na přípravu, výstavbu a dodávku domu. U domů bez povrchové úpravy by se tato čísla měla snížit o 8–XNUMX %, jak je vysvětleno v metodice výpočtu.
Nejvyšší ceny a rozdíl mezi odhadovanými náklady na výstavbu a cenami pro kupující v Moskvě, Petrohradu a Moskevské oblasti. Podle studie v hlavním městě developer postaví 1 m95,6. m stojí 150 tisíc rublů a náklady pro klienta jsou 36,3 tisíc rublů. Developer tak dostává po prodeji bydlení průměrný rozdíl 23,7 % mezi náklady na výstavbu. V Petrohradě a Moskevské oblasti je tento rozdíl 88,4 % (115,9 tisíc rublů a 1 tisíc rublů na 16,22 m74,8) a 89,3 % (1 tisíc rublů a XNUMX tisíc rublů na XNUMX mXNUMX).
Ve většině regionů Ruska jsou průměrné odhadované náklady na výstavbu nižší než 50 tisíc rublů. za 1 čtvereční ma zřídka přesahuje 60 tisíc rublů. na čtverec. Rozsah stavebních cen pro vývojáře (s výjimkou regionů hlavního města) je od 36 tisíc rublů. až 66 tisíc rublů. pro „čtverec“ vyplývá z certifikátu. Rozdíl v odhadovaných nákladech a cenách dodávek v mnoha regionech je také menší než 10 % a dokonce 5 %.
Průměrné stavební náklady a ceny bydlení v novostavbách
Vysoké náklady na výstavbu a developerské marže jsou obecně vyšší ve velkých ruských městech než v malých městech. V některých severních regionech jsou odhadované náklady vysoké kvůli obtížným klimatickým podmínkám a odlehlosti měst od veškeré infrastruktury. Podle studie je však v okrese Taimyr Dolgano-Něnec na Krasnojarském území rozdíl mezi odhadovanými náklady na výstavbu a prodejem bydlení negativní. Stavební náklady na metr čtvereční v nových budovách jsou 36,3 tisíc rublů. průměrné náklady na nabídku jsou 35,4 tisíc rublů. za 1 čtvereční m. Podobná situace je pozorována v Irkutské oblasti (okres Ust-Ordynsky Burjat).
Marže vývojářů se snižují
Časy, kdy byl developerský byznys extrémně ziskový, skončily v roce 2007, poznamenává Pavel Goryachkin, ředitel oddělení cen ve stavebnictví a expertně-analytické práce Asociace stavitelů Ruska, prezident MOOSRSO „Union of Estimating Engineers“. Podle něj má zisk v mnoha regionech oběžný charakter a nejde o přebytečný příjem – jde spíše o byznys kvůli byznysu.
„Za poslední dva roky jsme zaznamenali trend, že v některých regionech je prodejní cena nižší než stavební náklady. To ukazuje na špatnou ekonomiku rozvojových projektů – buď neexistuje žádná marže, nebo může být záporná,“ říká Gorjačkin.
Dnes je rozumné rozpětí marží pro developerský byznys v rozmezí od 12 % do 18 % a mělo by převyšovat náklady od výstavby až po prodej bytů v novostavbách, říká Gorjačkin. Regiony, kde je dnes takové ziskovosti dosaženo, lze spočítat na jedné ruce, poznamenává expert. Existuje také málo regionů, kde je marže developera pro podnikání stále přijatelná na úrovni 8–12 %, pokračuje Goryachkin.
O snížení marží developerů hovoří i vývojáři dotazovaní redaktory RBC Real Estate. Podle Alexey Perlina, generálního ředitele SMU-6 Investments, je dnes ukazatelem, o který vývojáři usilují, úroveň marže, která není nižší než minimální hranice 10–15 %. Je to přesně stejná finanční záchranná síť v případě změn tržních podmínek, ať už jde o prudký pokles poptávky, zvýšení nákladů na stavební materiály, změny 214-FZ nebo jakékoli jiné události, které znamenají nevyčíslené náklady, vysvětluje. .
Stavebnictví je jedním z nejméně ziskových sektorů ruské ekonomiky, je přesvědčen generální ředitel Level Group Kirill Ignakhin. Podle Federální daňové služby Ruské federace byla v roce 2018 návratnost tržeb ve stavebnictví 6,1 %, zatímco například při těžbě různých nerostů se toto číslo pohybuje od 30 % do 50 %. Tento ukazatel přímo souvisí s relativně vysokou úrovní nákladů a nízkými cenami ve většině regionů země, vysvětluje Ignakhin.
Nedá se však říci, že by situace byla všude stejná. V Moskvě, Petrohradu a řadě dalších regionů (hlavně ve velkých městech) je ziskovost stavebnictví samozřejmě mnohem vyšší, takže se zde tento průmysl aktivně rozvíjí, ale v celé zemi je situace opravdu složitá. Ignakhin věří. Tento stav je nepříjemný zejména v souvislosti s přechodem na projektové financování. Průměrné náklady na vypůjčený kapitál na výstavbu (12-13 %) jsou podle něj vyšší než průměrná ziskovost ve stavebnictví, což dělá developerům problémy při získávání úvěrů – banky takové investice považují za rizikové.
Monolitický dům je stavba postavená tak, že celý rám budovy, vnější stěny a hlavní podlahy jsou odlity z betonu a tvoří jedinou konstrukci bez spojů a spojů. Tak se staví nejen bytové domy, ale i soukromé chaty a další objekty. Předpokládá se, že monolitické domy jsou nejodolnější a mohou stát 100-150 let. Tato konstrukce nepropouští vlhkost a vítr a je odolná proti zemětřesení.
Typy monolitických domů
Hlavní stěny jsou vyrobeny výhradně z betonu, ale vnitřní podlahy a hlavní prvky mohou být vyrobeny z různých materiálů. Jsou zde dva hlavní typy:
- monolitické rámové budovy. Když jsou vytvořeny na základně rámu, jsou na základ instalovány betonové sloupy, které tvoří páteř celé konstrukce. Mezi těmito pilíři se již staví zdi, rovněž vyplněné betonem. Vnitřní podlahy mohou být vyrobeny z pěnového betonu nebo stěnových panelů;
- monolitické cihlové budovy. Zděné zdivo se používá na stavbu stěn místností a dalších místností uvnitř budovy. Často používejte dutou cihlu. Může být také použit k výzdobě domu venku;
- někdy můžete najít dům s monolitickou konstrukcí, když jsou vyrobeny absolutně všechny stěny a příčky z litého betonu.
Technologie pro výstavbu monolitických domů
Stavba monolitického domu se liší tím, že téměř všechny práce se provádějí na místě. Na rozdíl od panelových či jiných typů domů se u tohoto typu veškerý materiál vozí na stavbu. Nejprve se vylije základ, což je nejčastěji metrová betonová deska, v případě potřeby vyztužená raženými pilotami. Základ je vyztužený výztuží, která se stává pásem rámu.
Poté začíná stavba stěn z litého betonu. Přímo na místě se montují konstrukce, které se zastaví formou na zalití betonem. Bednění, jak se těmto systémům říká, může být z různých materiálů – dřeva, oceli nebo hliníku. Nejčastěji používaným materiálem je polystyren.
Bednění lze odstranit, když se oddělí od již vysušené a hotové stěny a přesune se do vyšší úrovně. Toto je nejekonomičtější varianta. Pevná konstrukce zůstává ve stěně a slouží jako dodatečná pevnost stěn a tepelná a zvuková izolace. Nejčastěji se tak děje při výstavbě soukromých nízkopodlažních budov.
Vzhledem k tomu, že bednění jsou prefabrikáty, neexistují žádná omezení v architektuře monolitické stavby. Může být kulatý nebo půlkruhový, mít tvar mnohostěnu. To vám umožní ztělesnit jakýkoli individuální design budovy, což je zvláště ceněno při stavbě soukromých chat.
Jsou bednění, která se vyrábí průmyslově – tunelová, na místo se přivezou již hotová a není možné takové konstrukce měnit. Ale jsou vytvořeny podle individuálního projektu, takže neexistují žádná omezení tvaru budovy.
Klady a zápory monolitických domů
Monolitický dům je pro mnohé synonymem spolehlivosti a kvality. Stále častěji se tímto způsobem staví nové budovy. Má to opravdu spoustu výhod:
- vysoká rychlost výstavby. Vícepatrová budova může být postavena za rok nebo dva. Pravda, panelové domy lze postavit ještě rychleji;
- pevnosti je dosaženo absencí švů a případných trhlin. Odolnost proti opotřebení takových budov může přesáhnout 100 let. Monolit je také vysoce seismicky odolný;
- mírné smrštění. Díky celistvosti konstrukce se dům zmenšuje rovnoměrně, přičemž praskliny ve zdech jsou minimální. Pokud si takto postavíte soukromý dům, můžete se do něj téměř okamžitě nastěhovat, aniž byste se báli pustit se do dokončovacích prací;
- zvuková a tepelná izolace vnějších stěn;
- individuální design je pro developera velkým plusem, u monolitické konstrukce neexistují žádná omezení v architektuře. Prvních pět pater můžete udělat typických a nejvyšší tři – každé s individuálním designem, přidat podzemní parkoviště;
- široká možnost přestavby. Nosné stěny v monolitu jsou vnější. Všechny vnitřní stěny lze zpravidla přesunout a odstranit. Mnoho developerů navíc pronajímá monolitické domy bez vnitřních stěn v bytech, aby si majitelé mohli projekt naplánovat sami;
- hladké stěny, kterých je dosaženo bedněním, jsou považovány za výhodu, když je byt pronajímán bez povrchové úpravy. K přípravě jemného povrchu je potřeba méně materiálů a práce.
Existují však i nevýhody:
- složitost stavby za špatných povětrnostních podmínek. Trpí tím zejména nedokončené stavby, které pod deštěm a sněhem navlhnou. Dlouhodobý negativní dopad může vést ke zvlhnutí betonu, plísním na stěnách a dalším nepříjemným následkům. Pravda, nyní se používá technologie vytápění betonem, která umožňuje stavět monolity i v zimě;
- ve fázi výstavby je nutná přísná kontrola stavby. Protože je celý dům postaven na místě, stavitelé musí být profesionálové na vysoké úrovni a rozumět tomu, co dělají. Při stavbě např. panelových domů stavebníci na místě pouze montují jako projektant díly vyrobené v továrně;
- nízká zvuková izolace, zejména s ohledem na dopad na stěny. Pokud někdo bliká, vrtá nebo vrtá, kvůli celistvosti stěn bude slyšitelnost vysoká a na velké vzdálenosti;
- tepelná izolace je nižší než u zděných domů. Pokud se developer nevyrovnal s úkolem izolace vnějších stěn, existuje riziko, že byty budou vždy chladné, zejména v zimě;
- poměrně vysoké náklady. Vzhledem k výhodám oproti jiným typům staveb je bydlení v monolitických domech drahé. Cena bytu bude vyšší než v panelových a dokonce i některých cihlových domech.
Zvuková izolace v monolitickém domě
Otázka zvukové izolace v bytových domech pro kupující je vždy akutní. Mnoho lidí se mylně domnívá, že monolitické stěny poskytují dobrou ochranu před hlukem ze sousedství. Ve skutečnosti je opak pravdou – právě díky pevnosti konstrukce se jakýkoli hluk podél stěny přenáší nahoru, dolů a skrz stěnu. To platí zejména pro práce na vytváření otvorů ve stěně: pronásledování, vrtání a zatloukání. Všechny tyto zvuky silně rezonují.
Problémem v takových budovách je i takzvaný vzduchový hluk. Vlny zvuku z reproduktorů, ať už jde o televizi, rádio nebo hudební nástroj, narážejí na zeď a stejným způsobem se přenášejí do sousedních bytů.
Pro zajištění úplného odhlučnění nestačí silné stěny, je nutná i zvuková izolace podlah. V moderních domech se zřídka provádí, zejména v bytech, které se pronajímají bez dokončení. I u stěn o tloušťce 200-250 mm zůstává slyšitelnost v bytech vysoká.
Problém zvukové izolace v monolitických domech je dobře vyřešen dodatečným zesílením stěn a podlah pomocí konstrukcí se zvukotěsnými materiály. Důležité je nejen provést izolaci v bytě, zpevnit podlahu a stěny, ale také se dohodnout se sousedem v patře, aby na podlahu nainstaloval protihlukovou ochranu. Pak bude v bytě maximální ochrana proti hluku.
Komentáře odborníků
Maria Litinetskaya, Managing Partner společnosti Metrium (člen sítě partnerů CBRE):
– Charakteristickým znakem bydlení umístěného v monolitickém domě jsou nerovné stěny, podlahy a stropy. Při nákupu bytu v monolitické novostavbě má smysl se blíže podívat na možnosti s dokončením. Samočistící povrchy budou vyžadovat spoustu stavebních materiálů, času a úsilí.
Stojí za to věnovat pozornost tepelné izolaci vnějších stěn. Při nesprávné instalaci izolace bude v zimě mezerami prosakovat studený vzduch. Takovou poruchu lze snadno odhalit pomocí termokamery, kterou by měli mít k dispozici poradci, kteří pomáhají majitelům při převzetí bytu. Kupující se bez takového specialisty neobejdou.
Tvrzení, že monolitické obytné budovy jsou lépe chráněny před netěsnostmi, je běžnou mylnou představou. Objekty postavené touto technologií jsou bez švů, což, zdá se, zaručuje těsnost podlah. Nesmíme však zapomínat, že podlaží jsou propojena komunikačními šachtami, kudy prochází vodovodní a kanalizační systém. Spolehlivou ochranu proti zatékání zajišťuje hydroizolace “mokrých” prostor, kterou lze provést v monolitické, panelové, cihlové – jakékoli budově.
Požadavky na dispoziční řešení bytu jsou pro všechny typy domů stejné. Například „mokré“ zóny je zakázáno přenášet jak v panelových, tak v monolitických objektech. Monolitické domy se vyznačují minimálním počtem nosných konstrukcí. Díky tomu vývojáři poskytují kupujícím maximální volnost plánování.
Pavel Turkov, ředitel odboru vývoje, skupina společností A101:
– V monolitickém domě je více příležitostí k přestavbě. Nezařízené byty jsou převedeny na majitele bez vnitřních stěn – samotné pokoje jsou jednoduše označeny řadami pěnových bloků. Váš vlastní plánovací projekt však stále musí být koordinován, a to i v ZISZ. Soulad s trestním zákoníkem, sousedy a dozorovými orgány vyžaduje také kombinace obytného prostoru s letním (například s nevytápěnou lodžií nebo balkonem), protože to narušuje teplý obrys budovy.
Pokud jde o přenos “mokrých” zón v jakémkoli bytovém domě, bez ohledu na technologii výstavby, vyžaduje hydroizolaci podlahy ve více vrstvách. Projekt je nutné objednat u specializované organizace, po dokončení prací provést revizi, při které je voda v koupelně ponechána dva dny na podlaze a následně podepsat inspekční certifikát na skryté práce, který může vydat pouze stavební organizace se souhlasem SRO. V opačném případě, pokud dojde k nehodě nebo úniku, budete muset zaplatit pokutu a plně nahradit škodu svým sousedům.
Pokud byly práce v monolitickém domě z nějakého důvodu pozastaveny, jak se stalo na jaře 2020 při opatřeních pro nešíření koronaviru, je důležité zajistit, aby byl objekt řádně zachován. Nejdůležitější je chránit vývody výztuže před rezivěním, zajistit odvodnění z dutin jámy a zabránit sesuvům půdy. Pokud se tak stane, práce mohou být kdykoli obnoveny, aniž by to mělo dopad na konstrukci.
Pokud jde o cihlu, má nejlepší ukazatele flexibility, které z ní značně rozšiřují možnosti designu, stejně jako hlukovou a tepelnou izolaci. Jedná se však o poměrně drahý materiál, který výrazně snižuje rychlost a zvyšuje náklady na stavbu. Proto se nyní staví monolitické cihlové domy v prémiovém a elitním segmentu.
