Pro urychlení jeho prodeje není vůbec nutné dělat zásadní rekonstrukci bytu. Stačí vytvořit útulný a všestranný interiér, který bude splňovat vkus průměrného kupujícího.
Řekneme vám, jak upgradovat svůj dům pro rychlý prodej bez velkých výdajů a na co kupující věnují pozornost jako první.
Co si kupující vybírají?
Přítomnost oprav není hlavním faktorem při výběru bytu, ale právě ona do značné míry ovlivňuje likviditu a atraktivitu nemovitosti, uvedla Yulia Dymova, ředitelka kanceláře sekundárního prodeje nemovitostí Est-a-Tet. Vysvětlila, že vizuální informace jsou nejsilnější pákou, jak ovlivnit rozhodnutí klienta.
Podle zkušeností Est-a-Tet jsou drahé a komplikované renovace s konvenčními monogramy, štukováním a zlacením nejméně žádané. „To vše může odrážet vkus a potřeby majitele, ale kupujícího to nejen nezaujme, ale také odpudí. Takové renovace v malých místnostech se standardní výškou stropu nevypadají vždy vhodně. Navíc často nesou silný otisk osobnosti prodávajícího – a proto je pro kupujícího obtížné si představit, že je to jeho domov,“ vysvětlil realitní makléř.
Často má prodávající v úmyslu zahrnout náklady na takové opravy do ceny prodávaného bytu, ale kupující o to nemá zájem – s velmi vysokou pravděpodobností všechny tyto luxusy odpadnou pro následné dodělání „pro sebe,“ zdůraznila Dymová. Upřesnila, že největší poptávka je po apartmánech s nedávno, úhledně zrekonstruovanými v neutrálních, světlých, přírodních barvách – do takového bydlení se můžete nastěhovat beze změny a předělat si něco „pro sebe“.
Kupující věnují pozornost tomu, co je obtížné změnit. “Například není vůbec obtížné znovu nalepit tapetu a je téměř nemožné odstranit houbu ze stěn. Pokud tedy barva tapety kupujícímu nevyhovuje, je nepravděpodobné, že by ho to zastavilo.” , ale přítomnost černé plísně nebo praskliny ve zdi může zastavit,“ vysvětlil realitní makléř. Podle ní se kupující v první řadě dívají na následující faktory:
- stav konstrukce (celistvost stěn, absence zjevných vad, trhlin);
- absence nekoordinovaných přestaveb (ačkoli to není tak docela oprava);
- přítomnost ventilace v normálním stavu (nekryté ventilační kanály, fungující digestoře atd.);
- stopy zálivů – kapky, odlupující se tapety;
- přítomnost houby nebo plísně (to je okamžitě velké mínus, protože je velmi obtížné se zbavit);
- stav a stáří komunikací (elektrická síť – aktualizované měděné rozvody jsou lepší než staré hliníkové; nové vodovodní a kanalizační potrubí nahrazují staré);
- nové vodoměry a elektroměry;
- stav topných radiátorů;
- stav oken – praskliny, zkosená křídla, přítomnost průvanu;
- koupelny (stav dlaždic, vodovodního a kanalizačního potrubí, žádné netěsnosti, funkční vyhřívané věšáky na ručníky, žádné nepříjemné pachy, které indikují poruchy; volný přístup ke komunikaci);
- stav podlah: vrzání, celistvost atd.;
- pokud plyn, tak normální fungování potrubí a ventilů.
Vytvořte pocit sterility
Předprodejní příprava bytu nebo příprava na pronájem je investičně výhodná investice, která by se měla vyplatit. K rychlejšímu nalezení kupce je potřeba vytvořit pocit čistoty, pohodlí a sterility, radí architektka-designérka, zakladatelka studia Rublevo.net Veronika Záznová.
Nakreslíme analogii s hotely. Hlavním úkolem každého hotelu, bez ohledu na to, jak dávno byl uveden do provozu, je vytvořit u každého hosta pocit, že je zde prvním návštěvníkem a nikdo před ním zde nebydlel. Musíte dosáhnout stejného pocitu s potenciálními kupci, “zdůraznil designér.
K tomu budete muset vyhodit rozbitý a neuklizený nábytek, domácí spotřebiče, osobní věci, staré koberce, fotografie, kalendáře, magnetky na ledničku, diplomy, ceny a další osobní suvenýry, doporučuje Zaznová. Při ukazování bytu by podle ní mělo být odstraněno vše, co je osobní a nelze to zařadit mezi neutrální věci.
Přidejte příslušenství
Pomocí lakonické výzdoby a doplňků můžete udělat interiér živější, zajímavější a vyniknout na pozadí všech reklam. Měly by odpovídat stylu opravy a vytvářet pohodlí.
„Příliš prázdný byt vytvoří pocit nebytového prostoru. Přidejte do interiéru abstraktní obrazy, vázy, svícny, figurky. Nenechávejte otevřené police a police prázdné. Doplňky by se měly lišit v měřítku a neměly by být příliš malé, aby interiér nerušily,“ komentuje Veronika Záznová.
Je důležité nepřehánět to s dekorem – měl by doplňovat interiér a ne jej zaplňovat. V opačném případě se projeví opačný efekt a bydlení se nebude zdát nové – zbytečné doplňky vytvoří pocit vaší přítomnosti.
Ujistěte se, že máte příjemnou atmosféru
Zvláštní pozornost věnujte atmosféře bytu – tím se také zvýší rychlost a hodnota prodeje. „Textil funguje nejlépe k vytvoření útulnosti. Staré záclony s lambrequins by měly být nahrazeny stručnou verzí, která zdůrazní styl interiéru. Udělejte si v ložnici úhledně postel. Ložní prádlo je vhodné volit v bílé barvě, umocní to pocit čistoty,“ upřesnila Záznová.
Přidejte přehoz a dekorační polštáře, které zvýrazní barevnost interiéru, radí designérka. Poznamenala, že skupinu pohovek lze zpestřit dekorativní přikrývkou a polštáři. Vyplatí se přidat i koberec, ten prostor zromantizuje a zpříjemní.
Do pokojů nebo na chodbu můžete umístit aromatické difuzéry – například s vůní jablečného koláče nebo skořice. Jsou levné a hrají důležitou roli při vytváření útulné atmosféry – při vstupu do bytu kupující pocítí příjemnou vůni.
Věnujte pozornost koupelně
V koupelně je potřeba vytvořit pocit svěžesti. „Staré neestetické obklady je nejlepší vyměnit za nové nebo natřít barvou na keramické obklady. Při nákupu nových obkladů volte neutrální textury a barvy – ne každý má rád světlé stěny. Vyměňte staré vodovodní potrubí. Rezavá instalatérství vydá všechny jemnosti, “zdůraznil designér.
Odstraňte všechny osobní hygienické potřeby, kosmetiku, šampony, ponechte pouze nové lahvičky ve stylových obalech, zdůraznil odborník. Také říká, že musíte pověsit nový závěs v neutrálním odstínu a odložit pár bílých froté ručníků.
Inscenace objednávky
Pro rychlý pronájem bytu nebo jeho prodej bez větší generální opravy lze doporučit nástroj jako je staging (předprodejní příprava nemovitosti). Pomůže vytvořit moderní, všestranný interiér v krátkém čase a s minimálními náklady.
„Pro majitele je důležité počítat s tím, že autorské opravy se při prodeji či pronájmu nikdy nevyplatí, ale efektivní inscenace se může mnohonásobně vyplatit. Tato služba umožňuje vytvořit prostor bez čistě individuálních prvků, zvýšit hodnotu objektu a zkrátit dobu prodeje,“ vysvětlil Aleksey Churakov, ředitel designového oddělení Kalinka.
Funguje to tak, že inscenační společnost objekt navštíví, vypracuje odhad a návrh plánovaných změn, které výrazně zlepší vzhled objektu – učiní interiér univerzální, poznamenal Churakov. Změny mohou podle něj zahrnovat jak světelnou výzdobu, tak kosmetické opravy v závislosti na stavu objektu, úkolech a rozpočtu klienta.
„Dále je majiteli nabídnuto několik možností, objekt je doveden do finální podoby a jsou pořízeny prodejní fotografie. Podle našich odhadů vám takový upgrade umožňuje prodat byt za nejvyšší možnou cenu: 1 % z hodnoty objektu investovaného do inscenace vám umožní prodat jej o 3–10 % dráž,“ vysvětlil Churakov. Uvedl, že tato služba pomáhá minimalizovat smlouvání o ceně s potenciálními kupci, protože pro ně na první pohled vytváří emocionální komfort.
Designérka Anna Leksina už více než čtyři roky předělává malometrážní byty ve starém bytovém fondu i novostavby, které majitelé plánují dále prodat nebo pronajmout. Za tu dobu realizovala asi 60 projektů. Pro RBC Real Estate investiční designér řekl, jak ušetřit na opravách a dekoracích a vydělat více na investicích do nemovitostí.
I když to není seriózní záležitost, Anna připouští, ale na poptávku si nestěžuje – většina investorů při nákupu bytů za účelem dalšího prodeje nebo pronájmu aktivně přitahuje specialisty na opravy a dokončovací práce, aby zvýšili hodnotu svého majetku.
Potřebujete odbornou pomoc?
Investice do bydlení mohou být efektivní, pokud zajistí rozdíl mezi náklady na koupi bytu a jeho prodej nebo v případě nájmu zajistí návratnost alespoň vyšší, než je běžná bankovní sazba z vkladů. Jedná se o obtížný obchod, který vyžaduje pečlivé plánování a opatrnost, zejména ve fázi investování dodatečných finančních prostředků do oprav a dekorací pro zvýšení likvidity nemovitosti a její konečné hodnoty.
Proto je někdy projekt velkou rekonstrukcí od nuly, někdy je to jen přemalování stěn a výběr textilu. Ve všech případech přinášejí akce výsledky. Byt se pronajímá nebo prodává rychleji a dráž. Hlavním kritériem je, že po prodeji bytu nebo jeho pronájmu se rekonstrukce musí nejen vyplatit, ale majiteli přinést i příjem, poznamenává Anna Leksina. Jejím úkolem jako investičního projektanta na takových projektech je řídit je od začátku do konce.
„Před zahájením rekonstrukce promyslím dispoziční řešení, vyberu materiály a nábytek a propočítám celý rozpočet, abych mohl posoudit návratnost investice. Za kolik se skutečně dá prodat po dokončení rekonstrukce? Jakou výši nájemného lze nastavit? V ideálním případě by tato práce měla být provedena před koupí nemovitosti. Protože ne každému bytu se investice vrátí,“ říká.
Jako jeden z dobrých příkladů, kdy renovace zvýšila investiční atraktivitu nemovitostí, Anna uvádí byt v centru Moskvy poblíž stanice metra Puškinskaja. Byt se nacházel v dobrém cihlovém domě, ale s velmi skromnou rekonstrukcí. Majitel si ho mohl pronajmout s přihlédnutím ke stavu za 50 tisíc rublů. za měsíc. Ale díky řádným opravám a investicím se cena pronájmu zvýšila 2,5krát. Po jeho realizaci jej majitel pronajal od prvního dne výstavy za cenu 130 tisíc rublů. za měsíc. Na opravy bylo vynaloženo celkem 1,8 milionu rublů. Zrekonstruovaný byt se tak sám o sobě prodražil a rekonstrukce se vyplatí už za 14 měsíců.
Opravy si majitel zvládne sám, přiznává projektant. Je zde ale velké riziko zajít do extrémů: byt s levnou rekonstrukcí „jako u souseda“ nemusí potenciálního nájemníka či kupce zaujmout, nebo naopak – designová rekonstrukce s drahými materiály a nábytkem se nezaplatí a vy nebude moci na bytě vydělat. Anna věří, že největší potřebu designových služeb zažívají lidé, kteří profesionálně investují do nemovitostí a v klidu počítají své peníze.
Na čem můžete a nemůžete ušetřit
Oprava od nuly (úplná demontáž staré budovy nebo renovace nové budovy bez dokončení) obvykle trvá 3-6 měsíců. Náklady na opravy se skládají z ceny projektu a stavebního dozoru, dodavatelských služeb a souhrnu stavebního materiálu. V průměru bude oprava jednopokojového bytu trvat od 1,5 milionu rublů.
Zahájení práce předchází fáze plánování (výkresy) a vypracování úplného odhadu materiálu (až po vidličky a ručníky) a práce. „Obvykle nabízím zákazníkovi několik možností pro dodavatele stavby, ale v každém případě se rozhodne sám,“ říká Anna.
Pro optimalizaci rozpočtu na opravy, zejména u jednoduchých projektů, které nevyžadují seriózní dohled, je vhodné tuto službu odmítnout a ušetřit peníze. „Píšu a zveřejňuji podrobné odhady, aby bylo možné posoudit náklady na různá řešení. Ale aby byl projekt ziskový, musí se zákazník zapojit sám: nakoupit veškerý materiál a nábytek podle seznamu, vyjednat dodávky. Projektantský dozor nezajišťuji, protože z pohledu projektanta jsou moje projekty velmi jednoduché,“ dodává investiční projektant.
Při renovaci standardních bytů je přípustné dopustit se „designových hříchů“. Například výběr barev bez vytváření příkladů barev, ale jednoduše na základě monitoru a také použití opakujícího se nábytku v různých projektech. Tyto „chyby“ výrazně neovlivňují finanční výsledek, říká Anna.
Před uvedením bytu na trh, ať už po jeho celkové rekonstrukci nebo jen drobných úpravách, je velmi důležitá kvalitní fotografie. To je něco, na čem byste rozhodně neměli šetřit. Navíc služby profesionálního fotografování bytu nejsou tak drahé – od 5 tisíc rublů.
Opravy od nuly (kompletní demontáž staré budovy nebo renovace v nové budově bez dokončení) mohou trvat až šest měsíců (Foto: Anna Leksina)
Pokud je byt v dobrém stavu, stačí jej pro jeho pronajmutí nebo prodej postačí důkladně vyčistit a zvýraznit (Foto: Anna Leksina)
Téměř žádný rozpočet
Pokud je byt v dobrém stavu a nevyžaduje okamžité opravy, za účelem jeho pronájmu nebo dalšího prodeje často stačí jej jednoduše důkladně vyčistit, zbavit se nepotřebných věcí a přidat akcenty zakoupením několika levných světlých interiérových předmětů.
„Hledám paralely s behaviorální ekonomií, studuji, co ovlivňuje rozhodnutí člověka pronajmout nebo koupit byt. Jakou barvu, jaký nábytek? Můj oblíbený příklad je byt, do kterého byla zakoupena pouze IKEA lampa a červený ubrousek na stůl.
Moji přátelé potřebovali prodat byt v přízemí s velmi starou rekonstrukcí. Nad ním se ve druhém patře prodával byt s naprosto stejnou dispozicí a rozlohou. Majitelům jsem poradil, co z bytu vyhodit, co koupit a jak vše nafotit. Výsledkem bylo, že při výběru mezi dvěma byty dali kupující přednost našemu, s lampou a ubrouskem. Líbilo se jim to víc a přišlo jim to pohodlnější. Majitelé tak téměř zčistajasna dostali 300 tisíc – to by mohla být sleva z ceny jejich bytu kvůli neoblíbenému prvnímu podlaží,“ dělí se o příběh designérka.
Pokud mluvíme o renovaci ve standardní pronajímané nemovitosti, neztrácejte mnoho času návštěvami obchodů – vezměte si standardní série a barvy (Foto: Anna Leksina)
Časté chyby
Hlavní chyby při výpočtu nákladů na opravy se týkají hrubých materiálů a práce stavitelů, kteří nemohou vždy předem vypočítat objem materiálů a času a 200 tisíc rublů. se může snadno proměnit na 400 tisíc rublů.
Další častou chybnou kalkulací je načasování. Stavaři nedokážou přesně spočítat dobu práce, nebo se zákazníkovi něco stane a pak začnou zpoždění s objednávkou materiálu nebo nábytku a vše se protáhne na několik měsíců.
„Doporučuji proto do projektu renovace vložit 1-2 měsíce navíc, protože zpoždění je vždy možné, a to jak vinou zhotovitele, tak i bez něj, nebo jednoduše z důvodu nedostatku potřebného materiálu ve skladu, např. nebo může montáž kuchyně trvat 1 týdny místo 3 dne kvůli nekompetentním montážníkům nebo vadám jednotlivých dílů,“ vysvětluje designér.
Podle ní je nejtěžší kontrolovat ekonomiku projektu, pokud se zákazník náhle rozhodne zůstat v bytě, který byl původně pořízen k pronájmu. Začíná bolestné hledání možností pro dlaždice/postele/podlahové krytiny, protože chci „zajímavější“, „ale ne bílou/modrou/mramorovou“. Zákazník začíná zkoušet všechna rozhodnutí na sobě, ale pro sebe „nic mě nemrzí“ a chce si udělat byt svých snů za rozpočet nájemního bytu. Zvýšení ceny některých položek v odhadu znehodnocuje práci designéra a ziskovost bytu klesá.
