Měsíční platba za bydlení v pronajatém bytě je pouze jednou částí nákladů nájemce, i když je největší. K tomu se připočítávají i některé další výdaje. A tady je potřeba vymyslet, za co by měl nájemník vlastníkovi bytu platit a za co ne.

Abychom maximálně shrnuli výdaje nájemce, zde je přibližný seznam možností, které jsou v ceně pronájmu bytu (nebo mohou být zahrnuty):

  • provizi realitnímu makléři, který pomohl najít byt,
  • platba za první měsíc pobytu a poté měsíční platby,
  • záloha ve výši měsíční platby za ubytování,
  • platba energií a internetu,
  • náklady na drobné opravy,
  • náhradu škody vlastníkovi za škodu na majetku, pokud je nekryje pojistná kauce.

Pojďme si ale ujasnit, za co vlastně musí nájemník platit a zda všechny zde uvedené výdaje skutečně leží na jeho bedrech.

Kdo platí provizi realitní kanceláři?

Záleží na cenovém segmentu, do kterého byt patří. Trh s nájemním bydlením tvoří především bydlení v segmentu nízkých a středních cen. Zde platí pravidlo, že realitku platí nájemce. Je to pochopitelné, protože lidí, kteří si chtějí dobré bydlení pronajmout, je podstatně více, než je skutečně vhodných možností. Existuje však výjimka: pokud by se potenciální nájemník i majitel domu hledali přes realitní kanceláře, pak při uzavírání obchodu zaplatí každý z nich provizi svému realitnímu makléři. Mimochodem, v elitním segmentu, kde není příliš snadné najít vhodné nájemce, se to běžně stává (resp. služby agenta většinou platí majitel).

Provize realitní kanceláře se na trhu nájmů pohybuje od 50 % do 100 % nákladů na jeden měsíční nájem konkrétního bytu.

První platba za ubytování

Platba za první měsíc pobytu se provádí při uzavření transakce, konkrétně po podpisu nájemní smlouvy, jejíž všechny body jsou předem dohodnuty. Ale v žádném případě dříve: nejprve se nájemce potřebuje ujistit, že jedná s vlastníkem a že tento vlastník je jediný (nebo má doložený souhlas ostatních vlastníků s pronájmem nemovitosti). Také by bylo dobré nejprve sepsat listinu o převzetí a převodu bytu se soupisem nemovitostí v něm umístěných a zápisem závad. Poté můžete provést první platbu.

Strany se individuálně dohodnou na způsobu provádění následných měsíčních plateb: v hotovosti nebo převodem, osobně majiteli nebo prostřednictvím zprostředkovatele atd. Pokud je to žádoucí, mohou být všechny tyto jemnosti zahrnuty do smlouvy, ale obvykle dokument uvádí pouze lhůty, ve kterých musí být platba splněna (například nejpozději k určitému datu v měsíci).

Jak platit za pronajatý byt měsíčně

Nejpohodlnější způsob, jak převést peníze majiteli za pronájem jeho bydlení, je bankovní převod. Je to pohodlné, protože se strany nemusí scházet měsíčně a nájemník si může jednoduše nastavit automatickou platbu například z výplatní karty v určitý den. Tato možnost je ale vhodnější pro vlastníky, kteří pronajímají bydlení legálně.

ČTĚTE VÍCE
Kolik stojí připojení 380 voltů k soukromému domu v roce 2023?

Majitelé, kteří neplatí daně, preferují příjem peněz v hotovosti. Platba nájemného pak probíhá při osobní schůzce s nájemníky. Podle federálního zákona č. 115 („O boji proti legalizaci (praní) výnosů z trestné činnosti a financování terorismu“) může být měsíční převod pevné částky na kartu majitele bankou považován za podezřelý a existuje hrozí zablokování účtu. Pokud ale majitel bytu vystupuje jako samostatný podnikatel a platí daně v dobré víře, nemusí se bát.

Co je to záloha a jak ji provést

Kauce je pojistná částka, ze které budou uhrazeny ztráty majitele bytu v případě poškození jeho majetku nájemci. Kauce se platí ve výši první splátky při podpisu nájemní smlouvy. Na trhu dnes prakticky neexistují nabídky, které by nevyžadovaly zálohu. Nájemce se proto musí předem připravit na to, že bude muset okamžitě zaplatit peněžitou částku rovnající se třem měsíčním platbám za ubytování: realitce – provizi, a první platbu a kauci – majiteli. Majitelé velmi často souhlasí se splátkami kauce: její splacení lze rozdělit na dva až tři měsíce, to je běžná praxe.

Když nájemníci opustí byt a nájem je ukončen nebo vyprší, může jim být kauce vrácena nebo započtena jako platba za poslední měsíc jejich pobytu. Často se praktikuje druhá možnost, a proto mnoho lidí nazývá zálohu „platba za minulý měsíc“. Připomeňme ale, že se jedná právě o pojistnou částku a ta může být započtena proti platbě za poslední měsíc pobytu pouze v případě, že majitel nemá vůči nájemníkům žádné nároky na stav bytu, pokud je veškerý majetek v bezpečí a náhrada za ztráty se nevyžaduje.

Náhrada ztrát

Nájemníci se musí připravit na to, že pojistná částka (kauce), kterou majiteli zaplatili, nemusí stačit na pokrytí ztrát v případě vážného poškození nemovitosti. Kauce může pokrýt drobné škody. Pokud ale vinou nájemce dojde k požáru, povodni nebo selže nábytek či velké domácí spotřebiče, jde již o značné škody. A náklady na opravy, nákup nábytku a vybavení bude muset majitel opět kompenzovat z vlastní kapsy.

V tomto případě majitel samostatně vypracuje protokol s uvedením škody a její ceny. Nájemce tento akt podepíše, čímž vyjadřuje souhlas se vším, co je v dokumentu uvedeno, a nahradí vlastníkovi ztráty. To je ale ideální scénář, kdy obě strany k věci přistupují v dobré víře. Ve skutečnosti může být získání plné náhrady za ztráty obtížné.

Co má majitel dělat, když mu nájemníci odmítnou nahradit způsobenou škodu? Pokud nedojde k dohodě, může se vlastník obrátit na soud. Před tím byste měli zavolat nezávislého odhadce, který určí cenu škody a vypracuje příslušný závěr.

V tomto ohledu jsou zde další dva užitečné tipy pro majitele:

  • Je lepší pronajmout byt podle zákona: s platbou daní a uzavřením oficiální nájemní smlouvy – to pomůže při soudním řízení. Navíc, pokud je byt pronajímán neoficiálně, může při soudním řízení dojít k odhalení neplacení daní a finanční úřad bude mít dotazy na samotného majitele.
  • Bylo by dobré si nájemní byt pojistit. V případě požáru, povodně nebo jiných vážných potíží s následkem škody na majetku bude škoda kryta pojištěním.
ČTĚTE VÍCE
Je nutné před dokončením tmelu napenetrovat sklolaminát?

Situace v domácnosti a náklady na opravy

Za co dalšího platí nájemník při pronájmu bytu? Možné náklady zahrnují drobné nebo střední opravy. Obecně jsou opravy oblastí dodatečných dohod mezi nájemcem a vlastníkem. Pokud byt jako celek nájemci vyhovuje, ale je v opotřebovaném stavu, může požádat o kosmetické opravy. Zde jsou možné možnosti.

  1. Majitel sám provádí kosmetické opravy, než se nájemníci nastěhují. Kontroluje tak své vlastní náklady na materiál a práci.
  2. Majitel poskytuje nájemcům potřebný stavební materiál, opravy si provádějí sami. Majitel v tomto případě většinou utrácí pouze za materiál a práce provádí nájemce – na vlastní nebo na vlastní náklady.
  3. Nájemníci sami nakupují materiály a provádějí práci a náklady na to vše se po předložení šeků a účtenek odečítají z měsíčních plateb.
  4. Stává se také, že majitel není připraven zaplatit opravy a znovu vybavit byt pro každého nového nájemníka. Takové byty se obvykle pronajímají relativně levně a nájemníci, pokud si to přejí, provádějí opravy na vlastní náklady a podle svých preferencí.

Oprava bytu, opravy potrubí, nábytku, instalatérských a domácích spotřebičů, pokud k poruchám nedošlo vinou nájemníků, ale v důsledku přirozeného opotřebení nebo jiných faktorů (například sousedé zaplavili nemovitost ), bere na sebe i vlastník. Pokud jsou na vině nájemníci, pak náklady na opravu nebo výměnu poškozené nemovitosti připadají na ně. Pokud například rozbili okno, poškodili ledničku nebo pračku, jejich děti malovaly na tapety a pes zničil nábytek.

Kdo platí nájem při pronájmu bytu?

Strany se dohodnou na platbě za energie při uzavření transakce. Nejčastější varianta: nájemce platí za měřenou elektřinu a vodu (pokud má byt i vodoměry) a ostatní služby uvedené v jednorázové platbě (plyn, topení, větší domácí opravy atd.) hradí majitel. Pokud jsou měřiče, voda a elektřina je to, co musí nájemník bytu platit.

Pokud nejsou vodoměry, pak zpravidla vše kromě elektřiny platí majitel. Strany se často také shodují na tom, že platba za energie leží výhradně na bedrech nájemce. Často se to stává, pokud majitel z nějakého důvodu nemůže sám vložit peníze (například žije v jiném městě nebo zemi). Měsíční nájemné za byt je ale v tomto případě většinou stanoveno poněkud níže, než je průměr trhu. Pro majitele je to pohodlná, ale ne nejbezpečnější možnost – aby nedošlo ke zpoždění, je lepší kontrolovat nebo platit účty za bydlení a komunální služby sami.

ČTĚTE VÍCE
Jaká je příprava stavební výroby před zahájením stavby?

Do nájemní smlouvy je vhodné zahrnout ujednání o postupu a formě úhrady za komunální služby: kdo a kdy má za co platit. To pomůže vyhnout se konfliktním situacím a zmatkům v platbách.

Veškeré doplňkové služby (internet, kabelová či satelitní televize) hradí ve všech případech nájemce. Pokud je samozřejmě použije. Pokud jde o domácí telefon, tradičně jej platil i nájemník. S rozvojem mobilních komunikací se situace změnila. V dnešní době většina nájemníků domácí telefon vůbec nepotřebuje, což znamená, že nesouhlasí s tím, že za něj budou platit.

Vlastník se obvykle účastní (nebo vůbec neúčastní) místních iniciativ HOA. Shánění peněz na zaplacení concierge služeb, výměna interkomu, oprava vchodu, instalace dalších dveří na odpočívadle nebo terénní úpravy předzahrádek – to vše se zpravidla netýká nájemníků.

Jak platit služby

Zde může být mnoho možností. Vlastník například sám odečítá odečty, pokud je mezi stranami dohoda o jeho měsíčních návštěvách, nebo mu tyto odečty poskytuje nájemce jakýmkoli pohodlným způsobem. Majitel nemovitosti v tomto případě platí účty sám a ukazuje nájemníkům naběhlou částku podle měřičů za měsíc. Měřené servisní poplatky mohou být účtovány současně s platbami nájemného nebo v jiný dohodnutý den.

Pokud veškeré platby za bydlení a komunální služby hradí nájemce, poskytuje majiteli buď zaplacené stvrzenky, nebo výpisy z bankovního účtu, ze kterého byla platba provedena. Stručně řečeno, vše zde závisí na tom, jak se majitel a nájemce dohodnou.

Co dělat, když nájemníci neplatí poplatky

Pozdní platby účtů za energie jsou jedním z nejčastějších problémů, se kterými se majitelé bytů potýkají při jejich pronajímání. Co dělat, když se zpoždění stane systematickým?

Nejbezpečnějším způsobem pro majitele je vzít všechny platby na sebe. I když to není vždy ziskové: nájemník, který sám neplatí účty, nemá zájem šetřit vodou a elektřinou. Mnoho majitelů proto volí jinou cestu: odečítají měřiče, sami platí účty a přidávají dohodnuté řádky od účtenek za energie až k měsíčním platbám za ubytování.

Pokud podle dohody musí nájemníci platit účty sami, ale neudělají to, musíte se s nimi nejprve pokusit najít společnou řeč a určit jasnou lhůtu, během níž musí být dluhy splaceny. Pokud se tak nestane, může se vlastník obrátit na soud. V době podání reklamace musí prodlení přesáhnout dva měsíce. Pokud soud nájemní smlouvu ukončí, pak soudní exekutoři budou řešit vystěhování nájemníků a vymáhání dluhů. Musíte však pochopit, že soudní řízení je obtížná a pomalá záležitost, takže je lepší, aby majitel okamžitě převzal kontrolu nad platbou.

S dlouhodobým pronájmem od Yandex.Property Manažer služby concierge pomáhá vyřešit všechny kontroverzní problémy týkající se plateb za měřiče. Obyvatelům také připomíná nutnost včasného provádění odečtů a kontroluje jejich předání majiteli.

ČTĚTE VÍCE
Je možné vrátit peníze za plynofikaci soukromého domu?

Co je kauce

Pojem kauce je často mylně chápán. Nejedná se o platbu za poslední měsíc pobytu, jak se běžně soudí, ale o pojištění bezpečnosti majetku a bytu. Z těchto peněz budou při odstěhování nájemce odečteny náklady na rozbitý stůl nájemcem, rozbité okno nebo poškozenou tapetu. Někdy se jistota nazývá kolaterál.

Kauci, pokud to všem vyhovuje, lze rozdělit do dvou plateb, aby bylo pro nájemce výhodnější platit majiteli bytu a nemusel hned vysypat příliš vysokou částku.

Stojí za to pamatovat na přirozené odpisy bytu. Pokud ji nájemník sundává delší dobu, pak je zcela přirozené, že tapeta může někde vyblednout a odloupnout, sem tam se může odloupnout barva a sedačka začne vrzat. Není to chyba nájemníka: ani při nejopatrnějším zacházení si věci nemohou udržet svůj původní vzhled navždy.

Pojistná kauce kryje pouze škody, kterým se dalo při šetrnějším bydlení předejít: nájemníkovi můžete klidně naúčtovat rozbité sklo, čokoládou potřísněné světlé čalounění na sedačce nebo rozbité čelo postele.

Co když kauce nestačí na pokrytí škod způsobených v bytě?

Záloha obvykle kryje pouze drobné škody. Pokud nájemce byt či nábytek důkladně „zabil“, způsobil požár nebo povodeň, pak může vlastník požadovat po nájemci odstranění všech závad nebo náhradu nákladů na opravy. Nezáleží na tom, zda byla podepsána smlouva o krátkodobém pronájmu (méně než rok, s automatickým obnovením) nebo smlouva o dlouhodobém pronájmu (na dobu delší než jeden rok s registrací v Rosreestr). A je jedno, zda majitel bytu platil daně za jeho pronájem nebo ne. Stále může po nájemcích požadovat vrácení peněz.

K tomu je sepsán protokol se seznamem škod a jejich nákladů. Zaměstnavatel musí tento dokument podepsat, aby potvrdil svůj souhlas s ním. Pokud odmítne, musíte mu poslat cenný dopis s potvrzením o přijetí, aby tak učinil. Není-li poté akt podepsán, může tak vlastník učinit jednostranně za přítomnosti nezávislých svědků. Poté zavolejte nezávislého odhadce, který určí cenu způsobené škody, a obraťte se na soud s nárokem na vymáhání všech těchto peněz od zaměstnavatele. V ruských reáliích tento scénář samozřejmě funguje jen zřídka. Navíc, pokud majitel nezaplatil daně za pronájem bytu, pak hrozí, že při soudním řízení může tato skutečnost vyjít najevo a nějak se dostat na finanční úřad (a pak bude muset platit vlastník). Pokud se ale škoda vyšplhá na statisíce nebo dokonce miliony rublů (například při požáru způsobeném nájemcem), bude se postupovat následovně.

Další věcí je drobná porucha domácích spotřebičů. Nejčastěji zaměstnavatelé opravují domácí spotřebiče, pokud se porouchají jejich vinou. V opačném případě tyto náklady nese majitel.

Pokud pronajímáte byt, bylo by dobré si ho pojistit. Máte tak jistotu: i když nájemníci v bytě založí požár nebo je zatopí sousedé, dostanete náhradu na pokrytí nákladů. Pojištění může podle zvolených možností pokrýt jak škody, které může způsobit nájemce, tak i škody, které mohou způsobit například sousedé. Váš klid stojí od 2 500 rublů, v závislosti na seznamu rizik.

ČTĚTE VÍCE
Kam lze v bytových domech přesunout prostor mokré kuchyně?

Kdo platí služby

Nájemce obvykle platí:

  • elektřina (podle měřičů);
  • voda (ideálně i dávkovaná);
  • Internet;
  • kabelová televize;
  • telefon.

Majitel domu platí za služby jednorázovou platbou (topení, větší opravy domu atd.). Pokud byt nemá vodoměry, pak je hradí i vlastník nemovitosti dle obecného platebního dokladu.

Nejčastěji si majitel bytu zapisuje stavy měřičů, když si přijde pro měsíční platbu, a platí si veškeré energie sám nebo žádá o zaslání těchto údajů k určitému dni. Někdy se stane, že majitel poskytne svým nájemníkům přístup ke svému osobnímu účtu a požádá je, aby sami prováděli platby. Vše záleží na tom, jak je to pro někoho výhodnější a na tom se dá určitě dohodnout.

Jak pokračovat v placení nájemného

Existují dva způsoby, jak zaplatit pronajímateli.

Prvním je osobní předání peněz, druhým převodem na jeho bankovní účet. V prvním případě se musíte s pronajímatelem setkat jednou měsíčně. A nezapomeňte zahrnout platby do výpisu, který je vystaven spolu s nájemní smlouvou. Tuto možnost většinou volí majitelé, kteří neplatí daně. Částka není nikde jinde než na výpisu zaznamenána a to je uklidňuje.

Pravidelné měsíční převody stejné částky z karty na kartu jsou pro nájemce pohodlnější: převod lze nastavit automaticky a není potřeba s sebou nosit velké množství hotovosti. Ale pro ty vlastníky, kteří neplatí daně, je tento způsob výpočtu rizikovější. Měsíční převody pevné částky podle vnitřních pravidel bank a federálního zákona č. 115 mohou být považovány za podezřelé a banka může účet zablokovat. Zde hodně záleží na konkrétní bance a minimální částka, která se může stát základem pro blokaci, není nikde pevně stanovena. Ale čím větší je toto množství, tím vyšší je pravděpodobnost zablokování. Nepomůže ani komentář o účelu platby.

Ale pokud je majitel bytu registrován jako samostatný podnikatel nebo pečlivě platí daně jako fyzická osoba, není se čeho obávat.

Bez ohledu na to, kterou platební metodu zvolíte, musíte vést mzdovou agendu. Tzn., že i u bezhotovostních plateb se vyplatí sejít, abyste své podpisy položili na stůl s údaji o měsíční platbě.

Závěr

Peníze jsou vždy citlivé téma. Neváhejte si vše zkontrolovat, znovu se zeptat a ujasnit si před zaplacením. A zkuste si písemně zaznamenat převod peněz a všechny nároky, stav bytu před a po pronájmu. Čím transparentnější bude váš vztah v době pronájmu či pronájmu bytu, tím snazší bude domluva a řešení problémů.

Autoři: tým Yandex.Real Estate a Guram Bazadze. Ilustrátor: Katya Simacheva.