Nákup a prodej nemovitosti je vážná a drahá záležitost. Neměli byste se tedy spoléhat na své čestné slovo – rozhodně musíte uzavřít dohodu se zástupcem agentury nebo soukromou realitní kanceláří. Urban Media přichází na to, jak to udělat správně. Na konci článku je vzor smlouvy.

Bez ohledu na to, jak moc řeknete Rusovi, že při nákupu jakýchkoli služeb potřebujete dohodu, stále budou existovat ti, kteří budou pokoušet osud – kontaktujte realitního makléře bez jakýchkoli právních dokumentů a doufejte v náhodu. Přítomnost dohody je však spíše mínus než plus. V případě nekvalitních služeb nebo podvodných aktivit se můžete obrátit na soud a dostat své peníze zpět.

Ale samotná existence smlouvy vás samozřejmě neochrání před všemi nepřízní osudu. Důležité je, aby byl sestaven správně a neměl žádná úskalí. Pamatujete si ještě příběhy, kdy si lidé vzali půjčku za zdánlivě jednu sazbu, ale nakonec dostali úplně jinou, protože nečetli drobným písmem? Důležitým pravidlem je tedy pomalé prostudování smlouvy, čtení všech podrobností.

— Smlouvy o nemovitostech často obsahují tyto „nebezpečné“ body: abstraktní formulace, které znemožňují stanovení konkrétního seznamu povinností realitní kanceláře; podstata smlouvy a její podmínky neodpovídají slibům realitní kanceláře (například specialista slibuje vybrat nemovitost a provést transakci, ale ve skutečnosti dokument naznačuje pouze hledání nemovitosti). Bohužel s takovými dohodami nemůžete nést odpovědnost realitního makléře.

Jaká by měla být správná smlouva a čeho se při jejím sepisování vyvarovat?

Vezměte prosím na vědomí: neexistuje žádný standard

To je pravda: kolik bytů, realitních kanceláří a kupujících-prodejců, tolik možných smluvních možností existuje. V každém případě jsou v dokumentu uvedeny jednotlivé charakteristiky, podmínky a očekávání. Smlouvu tedy nelze jednoduše srovnávat s nějakou šablonou – je třeba si ji přečíst a věnovat pozornost i maličkostem.

Ale nedostatek standardu vám umožňuje okamžitě odmítnout pracovat s bezohledným realitním makléřem. Pokud vám přinesou hotovou smlouvu a řeknou, že se jedná o „formulář stanovený zákonem Ruské federace a nelze jej změnit“, měla by být spolupráce dokončena. S největší pravděpodobností chce realitní makléř využít vaší neznalosti a přimět vás k podpisu smlouvy, která je výhodnější pro něj než pro vás.

— Našel jsem byt a najal realitního makléře, aby provedl transakci. Uzavřeli jsme smlouvu podle jeho šablony. Po transakci se však ukázalo, že byt měl jiného dědice a nemovitost samozřejmě nebyla registrována u Rosreestr. Chtěl jsem po realitním makléři vymáhat všechny penále, protože prováděl prohlídku nemovitosti, ale ukázalo se, že smlouva obsahovala výhradně abstraktní jazyk a nebylo možné přesně určit, jaké služby by měl specialista poskytovat. Zůstal jsem bez peněz a bez bytu. Nyní musíme případ řešit u soudu.

Typy smluv s realitní kanceláří

Neexistuje žádný standard, ale existují různé kategorie smluv, které mají své vlastní charakteristiky.

Smlouva o placených službách. Nejčastěji se uzavírá, když potřebujete provést transakci pouze pro byt, který jste našli, nebo si jen vybrat nemovitost. Realitní makléř nepotřebuje plnou moc, nejedná jménem klienta – jedná se jednoduše o placené poskytování služeb: zhotovitel se zavazuje poskytovat služby a zákazník se zavazuje je zhodnotit a zaplatit. Zákazník nekompenzuje náklady zhotovitele, ale může, pokud si to přeje, vydat plnou moc jménem realitní kanceláře, aby ho pověřil určitými úkony v rámci transakce.

ČTĚTE VÍCE
Je možné vyčistit připálenou smaltovanou pánev?

Agenturní smlouva. Tato možnost je pro ty, kteří chtějí všechny transakce svěřit realitní kanceláři. Realitní makléř jedná jménem klienta na základě jím vystavené plné moci a může s nemovitostí činit úkony, i když je klient sám v tu chvíli v jiném městě nebo mimo Ruskou federaci – více o tom v článku o vzdálenosti prodejní. Klient může v plné moci uvést, že realitní makléř má právo delegovat obchod na třetí osoby, nebo naopak – toto právo nemá a musí vše provést osobně.

Smlouva o zastoupení. Pokud jiné smlouvy stran nijak nestanoví exkluzivitu spolupráce se specialistou, pak ze smlouvy o zprostředkování může vyplývat, že klient nemá právo využívat služeb jiných realitních kanceláří. Někdy obsahuje i zákaz samostatného dokončení realitní transakce – a pokud klient tyto podmínky poruší, pak musí zaplatit pokutu.

Realitní kanceláře se často snaží uzavírat smlouvy druhého typu s vlastníky nemovitostí, včetně doložek o sankcích za jednání „venku“, stejně jako o povinnosti klienta předat klíče a dokumenty realitní kanceláři. Pro zatraktivnění takovéto smlouvy se realitní kancelář může zavázat, že v jejím rámci poskytne další služby – například předvedení nemovitosti bez klienta, dodatečné ověření dokumentů z právního hlediska nebo vyplnění daňového přiznání po transakci je uzavřena.

Tento typ smlouvy je zároveň nejbezpečnější, protože chrání klienta v případě jakýchkoli problémů s klientem, realitní makléř ponese odpovědnost podle pravidel platných pro smlouvu o zprostředkování (čl. 1011 odst. 1 článek 993 občanského zákoníku Ruské federace + kapitola 25 občanského zákoníku Ruské federace).

V každém případě nezapomeňte na dvě nejdůležitější pravidla:

smlouva musí být vyhotovena na papíře ve dvou vyhotoveních s uvedením data uzavření a čísla smlouvy; obě kopie jsou podepsány stranami, jedna zůstává realitnímu makléři a druhá klientovi, tedy vám

Smlouvu si musíte pečlivě přečíst a ujasnit si s realitním makléřem všechny body, které jsou vám alespoň trochu nejasné; jakákoli podivná reakce realitního makléře na dotaz nebo odmítnutí odpovědi může být důvodem ke zpochybnění další spolupráce; když máte otázky, nemusíte nic podepisovat.

Co přesně by mělo být ve smlouvě uvedeno?

Práva a povinnosti jednatele

Hledání kupců, ukazování domů, kontrola dokumentů, právní podpora procesu a podobně – smlouva by měla být jasným vodítkem, jak transakci provést, čím méně prostoru pro kreativitu v ní bude, tím lépe. Samostatně musíte uvést, které služby jsou zahrnuty v pevné ceně a jsou poskytovány bez ohledu na to, zda uzavřete obchod nebo ne.

Platba za služby

Výše plateb specialistovi na výběr nemovitosti musí být předem jasně definována – při zpoždění kolaudace hrozí, že cena bude vyšší, než jste očekávali. V ideálním případě by smlouva měla obsahovat:

náklady na služby realitní kanceláře

procento z konečné částky transakce, která je splatná realitní kanceláři při splnění podmínek smlouvy (a těchto podmínek)

kompenzace výdajů realitní kanceláře v procesu výběru nemovitosti – pokud jste takovou dohodu měli

účet, na který bude platba provedena

platební podmínky – zde má realitní makléř právo stanovit sankce za pozdní platbu a adekvátním požadavkem by byla sankce ve výši 0,1 % z dlužné částky denně.

ČTĚTE VÍCE
Jaký je rozdíl mezi umělým kamenem a umělou žulou?

Platební podmínky za nemovitost

Uveďte cenové rozpětí nebo maximální a maximální minimální náklady, které byste chtěli zaplatit/obdržet. Zkontrolujte, zda jste připraveni koupit nebo prodat byt s využitím vypůjčených prostředků a/nebo mateřského kapitálu a zda souhlasíte se splátkovým kalendářem. Je normální, pokud vás žádná z těchto možností nezajímá – to by mělo být také uvedeno ve smlouvě.

Zrušení smlouvy

Mnozí se obávají, že pokud smlouvu zruší, budou nuceni zaplatit tučnou částku, ale při správném uzavření smlouvy nedojde k žádným neočekávaným výdajům. Dokumenty by měly obsahovat doložku o možnosti předčasného jednostranného ukončení smluv v případě, že realitní kancelář neplní své povinnosti. Teoreticky může realitní kancelář odmítnout klientovi poskytnout služby a ukončit dohodu stran – ale pouze v případě, že taková klauzule je ve smlouvě.

Smlouva čas

Jednoduchým a elegantním řešením, pokud se bojíte vypovědět smlouvu, je stanovit si její „datum expirace“. Vaše smlouva přestane být platným dnem stanoveného roku a vy se budete moci obrátit na jinou realitní kancelář, pokud ta, se kterou jste smlouvu uzavřeli, stále nenašla jedinou variantu, která by vám vyhovovala.

Předmět zakázky

Jeden z důležitých bodů, na který snadno zapomenete, když počítáte výši odměn a trestů. Ve smlouvě musí být uvedeno, proč se uzavírá: například „prodej dvoupokojového bytu o rozloze 50 m45 na adrese: Kazan, ul. Vakhitova, 31-7, za cenu nejméně XNUMX milionů rublů.

Charakteristika vlastnosti

Popsat předmět transakce slovy je jen polovina úspěchu. Je potřeba si objednat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (pokud jste vlastníkem bytu a chcete jej prodat) a údaje z něj přenést do smlouvy. V dokumentu je bezpodmínečně nutné uvést katastrální číslo, druh, název, výměru, podlaží, povolené využití a další vlastnosti rezidenční nemovitosti.

Souhlas s použitím osobních údajů

Realitní makléř je každopádně bude muset převést a užívat, takže je lepší, když takové právo má ze smlouvy a nebude vás muset pokaždé osobně kontaktovat.

Podmínky výplaty odměn

Obvyklá situace by byla, že odměnu agentovi zaplatíte až poté, co splní své povinnosti. Ve smlouvě tedy musí být uvedeno, co je třeba považovat za splnění závazků. A uveďte, že byste neměli platit žádnou odměnu, dokud nebudou splněny. Upozorňujeme, že některé realitní kanceláře vyžadují platbu předem.

Ověřování dokumentů a podpora transakcí

Někdy je dům nabízen k prodeji, ale dokumenty se ukáží jako falešné nebo jednoduše zastaralé. Realitní makléř může také poskytovat služby ověřování dokladů – to však musí být uvedeno ve smlouvě jako jeho odpovědnost.

Provedení transakce nákupu a prodeje

V některých smlouvách to znamená konec interakce mezi kupujícím/prodávajícím a realitním makléřem: nemovitost je prodána, peníze jsou obdrženy, všichni jsou šťastní. S registrací nemovitosti v Rosreestru však může pomoci i realitní makléř – pokud je to ve smlouvě stanoveno.

Agent hlásí

V souladu s článkem 1008 občanského zákoníku Ruské federace, i když zprávy nejsou uvedeny ve smlouvě, je realitní kancelář povinna je poskytnout klientovi při plnění smlouvy nebo po dokončení práce. Ale tato doložka může být také zapsána ve smlouvě.

Co nemá místo ve smlouvě s realitním makléřem?

Pokud vám realitní makléř nabídne smlouvu, ve které:

ČTĚTE VÍCE
Jak dlouho nemůžete zapnout lednici po přepravě vleže?

nejsou jasně definovány podmínky koupě a prodeje, postup a výše odměny

Vztah mezi realitním makléřem a klientem není definován, není jasné, zda realitní makléř jedná svým jménem nebo jménem klienta

realitní makléř má příliš široké pravomoci

klientovi je uloženo uhradit dodatečné náklady realitní kanceláře bez dalších podmínek

je uvedena možnost změny hodnoty nemovitosti realitním makléřem

Výše odpovědnosti za zrušení smlouvy je nastavena příliš vysoko.

To vše by vás mělo upozornit. Minimálně motivujte k přepsání celé smlouvy od nuly. Přinejmenším přehodnoťte svou touhu spolupracovat s tímto konkrétním specialistou.

Některé body se přitom mohou zdát podezřelé, ale ve skutečnosti půjde o zcela legitimní požadavky realitní kanceláře. Agenti například zahrnují klauzuli o exkluzivitě práva na spolupráci s vámi ve smlouvách s jediným cílem: chránit sebe a svou práci a neskončit bez ničeho. Pokud je specialista hoden, pak není problém spolupracovat pouze s ním a neběhat od jedné realitní kanceláře ke druhé.

V každém případě, když se chystáte provést nákup a prodej, všechny přípravné práce musí být provedeny velmi promyšleně a kompetentně – včetně výběru realitního makléře a uzavření smlouvy s ním. Často například nastávají situace, kdy klient sám našel opci na nákup. Ale podle dohody stále dostává realitní makléř platbu za výběr nemovitosti. To je samozřejmě ze strany specialisty nepoctivé.

Hlavní věc:

můžete pracovat s realitním makléřem na jednom ze tří typů dokumentů. Nejbezpečnější je agentní, ale zároveň může být i nejdražší

nezapomeňte si do dokumentu zapsat podrobnosti – co musí realitní makléř udělat, jakou nemovitost koupit/prodat, v jakém časovém horizontu a co se stane v případě odmítnutí služeb

nespěchejte, pečlivě si přečtěte dokument, který zaznamenává váš vztah s realitním makléřem, a zeptejte se, pokud vám není něco jasné

Pokud se bojíte riskovat, obraťte se na právníka – sepíše pro vás co nejpřehlednější smlouvu s přínosem.

Urban Media pro vás připravila správný vzor smlouvy, který nemá žádná úskalí. Stáhněte si z odkazu a přepošlete svým přátelům.

Foto: shutterstock.com

Mnoho lidí alespoň jednou v životě využilo služeb realitních kanceláří. V současné době není práce takových specialistů na legislativní úrovni z hlediska státní certifikace a licencí upravena. Spolu s odborníky pochopíme, jakou odpovědnost nese realitní makléř za transakce na sekundárním trhu a jak s ním správně formalizovat vztahy.

Za co je realitní makléř odpovědný?

Podle zavedené praxe vystupuje realitní makléř jako dodavatel při poskytování služeb při hledání prodávajícího nebo kupujícího bytu. Jeho povinností je vyhledat prodávajícího či kupujícího bytu a pomoci s uzavřením obchodu a právě za tuto službu dostává odměnu. Závazek agenta je splněn po uzavření kupní a prodejní transakce, říká Andrey Bolshakov, managing partner Bolshakov&Partners. Odborník připomíná, že realitní kancelář nenese žádnou odpovědnost za problémy, které vzniknou po transakci, jelikož závazky ze smlouvy uzavřené mezi prodávajícím a kupujícím vznikají pouze mezi nimi a realitní kancelář není účastníkem obchodu.

„Jediným případem, kdy může být agent pohnán k odpovědnosti, a to trestněprávně, je, pokud se prokáže, že jednal například ve spiknutí s prodávajícím bytu za účelem uvedení kupujícího v omyl, a budou znaky trestného činu. založeno v jednání prodávajícího a agenta,“ – poznamenává Andrey Bolshakov.

ČTĚTE VÍCE
Kolik radiátorů může pracovat v kotli o výkonu 25 kW?

Realitní makléř je odpovědný za čistotu transakce. A v případě nesprávného ověření právního titulu prodávajícího, který je vlastníkem nemovitosti, odpovídá za náklady na své služby realitní makléř, dodává Vladislav Zhuravlev, právní poradce právní skupiny Sovet. Prodávající například prodal byt, který se mu prostřednictvím soudu snaží odebrat třetí osoby, které k němu mají práva. Zde existuje základ pro vrácení platby za služby, protože kontrola byla provedena nesprávně, objasňuje odborník.

„V situaci, kdy se z ničeho nic objevily třetí osoby s nárokem na byt, realitní makléř nenese odpovědnost. Řekněme, že byt prodala manželka občana uznaného za zesnulého, který byl následně „vzkříšen“. Pokud měl realitní makléř v době transakce v ruce úmrtní list, pak ověření proběhlo řádně. Proto je nemožné pohnat lidi k odpovědnosti,“ vysvětluje Vladislav Žuravlev.

Ekaterina Shengel (Vekshina), prezidentka Moskevského cechu realitních kanceláří:

— Odpovědnost realitní kanceláře při nákupech a prodejích na sekundárním trhu není bohužel zákonem stanovena. Neexistují žádné povinné smluvní doložky a/nebo jakákoli absolutní odpovědnost realitní kanceláře. Pro všechny společnosti účastnící se Moskevského cechu realitních kanceláří je povinnou podmínkou členství v cechu dobrovolné pojištění profesní odpovědnosti. Politika nebo podmínky smlouvy s klientem, z nichž vyplývá odpovědnost realitní kanceláře, je dnes to málo, co může alespoň nějakým způsobem zaručit integritu poskytované služby.

V některých případech ani svědomité plnění závazků ze strany realitní kanceláře nemůže ochránit strany před riziky následného zpochybnění transakce

V některých případech ani svědomité plnění závazků ze strany realitní kanceláře nemůže ochránit strany před riziky následného napadení transakce (Foto: shutterstock.com)

Jaká rizika existují?

Po mnoho let zůstával trh realitních služeb neprůhledný. Existují různá sdružení a sdružení, která provádějí dobrovolnou certifikaci realitních kanceláří, ale to nemůže plně vypovídat o kvalitě poskytovaných služeb, říká Dmitrij Usoltsev, právník z advokátní kanceláře Arbitrazh.ru.

Problémy pro klienty na sekundárním trhu nevznikají vždy kvůli nepoctivosti zprostředkovatele; v některých případech ani svědomité plnění závazků realitní kanceláře nemůže ochránit strany před riziky následného napadení transakce, poznamenává Dmitrij Usoltsev. Realitní makléř často nemusí mít údaje potřebné k provedení komplexní kontroly čistoty transakce, vysvětluje odborník.

Rozsah odpovědnosti realitní kanceláře do značné míry závisí na podmínkách stanovených stranami v jejich dohodě. Pokud se v souladu s podmínkami smlouvy omezí povinnosti zprostředkovatele pouze na vyhledání nemovitosti nebo kupujícího, nebude možné je činit odpovědnými za to, že nedošlo k převodu vlastnictví. , dodává Dmitrij Usoltsev.

Jak se můžete pojistit proti potížím?

Neměli byste se spoléhat na slova realitního makléře, protože jeho hlavním cílem je prodat byt a získat provizi. Dobře ví, že nenese odpovědnost, pokud se v budoucnu vyskytnou problémy s transakcí. Je lepší ověřit si právní záležitosti týkající se transakce sami nebo s pomocí právníka, říká Andrey Bolshakov.

Podle zavedené praxe se služby realitní kanceláře platí po dokončení služby. Musíte si vybrat spolehlivou společnost nebo konkrétního agenta s dobrou pověstí, zkušenostmi na trhu a opět uzavřít dohodu, dodává Yulia Dymova. Zjevně nízké náklady na službu by podle ní měly zvednout varovné signály. Nemovitosti jsou totiž pro drtivou většinu občanů tím nejdražším aktivem.

Někteří realitní makléři pracující pro agentury uvádějí, že odpovědnost jejich firem za transakce provedené jejich klienty je pojištěna. Potenciální kupci nebo prodejci nemovitostí musí pečlivě zkontrolovat smlouvu uzavřenou s agenturou a pojistnou smlouvu, poznamenává Dmitrij Usoltsev. To vám umožní mít jistotu, že zájmy klienta budou chráněny, a sliby realitní kanceláře nejsou reklamním trikem na propagaci služeb.

ČTĚTE VÍCE
Jak zkontrolovat funkčnost topného tělesa pračky?

Ekaterina Shengel (Vekshina), prezidentka Moskevského cechu realitních kanceláří:

— Spolupráce s kompetentním profesionálním realitním makléřem je pro klienta vždy přínosem. Nejednou jsme experimentovali s prodejci, kdo prodá jeho byt rychleji a dráž. A v 95% případů vyhrála realitní kancelář. Při výběru realitního makléře doporučuji prověřit si členství v profesních organizacích a úroveň jeho kompetencí, zda má diplomy a osvědčení o doplňkovém vzdělání, potvrzení o absolvovaném školení.

Arthur Starikov, partner Capital Law Office:

— Nedostatek odpovědnosti je spojen s tématem řízení záležitostí jiných lidí. Veškeré výhody a ztráty z transakce nese majitel bytu nebo kupující, protože je stranou transakce. Zprostředkovatel (realitní makléř) může být přiveden k občanskoprávní nebo jiné odpovědnosti pouze v případě, že se prokáže, že měl v úmyslu způsobit škodu majiteli podniku nebo byl nedbalý. Doporučením pro všechny účastníky obchodu je povinné ověření realitního obchodu u notáře a následné pojištění vlastnického práva. Účast notáře zajišťuje, že právní posouzení transakce provede ve fázi uzavření sám notář a Rosreestr pouze pořídí záznam o převodu práv.

Neměli byste se spoléhat na slova realitního makléře, protože jeho hlavním cílem je prodat byt a získat provizi

Neměli byste se spoléhat na slova realitního makléře, protože jeho hlavním cílem je prodat byt a získat provizi (Foto: shutterstock.com)

Jak správně sepsat smlouvu s realitní kanceláří

V zájmu ochrany svých zájmů se spotřebitelům při uzavírání smluv s realitními kancelářemi doporučuje:

  • popsat co nejpodrobněji povinnosti přidělené výkonnému umělci;
  • stanovit dobu, po kterou musí být služby poskytovány;
  • stanovit pokutu v případě porušení lhůt pro splnění povinností;
  • ujistěte se, že realitní makléř prošel dobrovolnou certifikací a je také členem odborů, asociací nebo profesních sdružení;
  • Odpovědnost realitní kanceláře musí být pojištěna.

„Jsou nejběžnější dva modely, jak se sepisují služby mezi klientem a realitní kanceláří – smlouva o poskytování služeb za úplatu a smlouva o zprostředkování. Na rozdíl od smlouvy o poskytování služeb za úplatu je podle smlouvy o obchodním zastoupení mandatář povinen činit nejen faktická, ale i právní jednání. Například k provedení transakce za vás prostřednictvím zmocněnce nebo přijetí vkladu. Spotřebitelé by si měli pamatovat, že podmínka zaplacení peněžní částky za odmítnutí plnění smlouvy o placených službách je neplatná,“ říká Dmitrij Usoltsev.

Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro prodej nemovitostí:

— Činnosti v sektoru služeb jsou upraveny občanským zákoníkem a zákonem o ochraně práv spotřebitele. Činnost realitního makléře (realitního makléře) se vztahuje k sektoru služeb, proto je jeho odpovědnost vůči kupujícímu služby specifikována ve smlouvě o poskytovaných službách. Jako pro každého zaměstnance v odvětví služeb je nejdůležitější vlastností realitního makléře jeho pověst. Negativní recenze, zejména v době rychlého šíření informací, mohou realitnímu makléři zcela uzavřít kariéru a profesní dráhu. Kromě základní reputační odpovědnosti je tu smluvní hledisko. Jak je uvedeno výše, za kvalitu služeb odpovídá realitní makléř na základě smlouvy. Proto se vždy doporučuje uzavřít dohodu, která chrání práva obou stran.

Existují dva nejběžnější modely, kterými jsou služby formalizovány mezi klientem a realitní kanceláří – smlouva o poskytování služeb za úplatu a smlouva o obchodním zastoupení

Existují dva nejběžnější modely, kterými se sjednávají služby mezi klientem a realitní kanceláří – smlouva o placených službách a smlouva o zastoupení (Foto: shutterstock.com)