Dne 6. října přijal Nejvyšší soud Ruska rozsudek v civilní věci č. 5-KG20-107-K2, ve kterém vznesl pro praxi zcela relevantní otázky a vyslovil zajímavé úvahy týkající se právního režimu tzv. „chatové obce“. “ a podmínky vztahu mezi vlastníkem jednotlivého domu nebo pozemku na straně jedné a správcovskou organizací, společenstvím vlastníků nemovitostí (TSN) na straně druhé, pokud jde o použití a vynakládání nákladů na údržbu majetku, který zajišťuje fungování celého sídla (zařízení infrastruktury).
V rámci tohoto zjištění Nejvyšší soud dospěl k následujícím závěrům a identifikoval níže uvedené problémy.
1. Nejvyšší soud Ruska konečně jednoznačně a jasně formuloval stanovisko, že zákon o zahradnictví a zahradnictví se nevztahuje na vztahy, které vznikají v takto obydlených oblastech, protože ve většině případů jsou takové osady původně vytvořeny pro trvalý pobyt občanů a všechny pozemky v nich jsou pozemky osad pro výstavbu jednotlivých obytných budov.
Toto upřesnění má důležitý právní význam, protože nižší obecné soudy při řešení podobných sporů důsledně odkazují na federální zákon ze dne 29. července 2017 č. 217-FZ „O zahrádkaření a zelinářství občany pro jejich vlastní potřeby. “ (resp. předchozí zákon o zahrádkaření ), což vede k přijetí nesprávného soudního úkonu ve věci samé a v důsledku toho k porušení práv vlastníků jednotlivých pozemků a domů v takto obydlené oblasti.
2. Nejvyšší soud poukázal na absenci pojmu a institutu „chatařského společenství“ ve vnitrostátní legislativě.
Navzdory tomuto závěru Nejvyšší soud v textu soudního aktu používá ve vztahu k narovnání ruskému veřejnému právu nezvyklé označení „uzavřená dohoda“ (nezaměňovat s uzavřeným správním-územním subjektem), které není však předmětem činnosti soudního kolegia pro civilní věci a předmětem studia soukromého práva obecně.
Porota dále odhalila obsah tohoto označení – obytný soubor s jedinou rozvojovou plochou včetně pozemků ve stanovených hranicích a na nich umístěných bytových domů a dalších staveb ve vlastnictví fyzických a právnických osob. Z této definice však nelze identifikovat žádné podstatné a výrazné znaky této instituce.
I v této části soud na to poukazuje chatová vesnice není zahradnické, zahradnické, dačické sdružení občanů, sdružení vlastníků nemovitostí, libovolný jiná občanskoprávní komunitasjednocené jedním územím.
Nejvyšší soud tak v oblasti těchto vztahů identifikoval existenci právní mezery.
3. Právní režim zařízení infrastruktury pro celou obec a břemeno nesení nákladů na její údržbu.
Soudní senát s odkazem na usnesení Ústavního soudu Ruské federace ze dne 10 č. j. 2016-P poukázal na tzv. absence v současné legislativě jednotný zvláštní předpis, věnující se právnímu režimu společného jmění vlastníků jednotlivých bytových domů. Nejvyšší soud tak zdůraznil nedostatek důvodů pro analogii podmíněného režimu chatového společenství s režimem společného jmění vlastníků bytů v bytovém domě.
Praxe tuzemských obecných soudů se před přijetím výše uvedeného „přelomového“ rozhodnutí Ústavního soudu rozcházela. Některé soudy odmítly uznat obyvatele – vlastníky jednotlivých domů v podobných vesnicích – jako společné sdílené vlastnictví společné infrastruktury (silnice, hřiště, pláže, parky), jiné uznaly společné sdílené vlastnictví a ukončily vlastnické právo developera (TSN, správcovská organizace ) , své rozhodnutí přitom odůvodnili normami občanského a bytového zákoníku o společném jmění vlastníků prostor v bytovém domě (obdoba zákona).
Nyní si vyšší soudy definitivně vyjasnily svůj postoj k nezákonnosti toho, že nižší soudy aplikují normy občanského práva o společném jmění vlastníků bytů v bytovém domě na obdobné vztahy, které vznikají v chatových obcích.
V důsledku toho podle stanoviska Ústavního a Nejvyššího soudu osoba, která si v takových osadách koupí samostatný dům a pozemek pod ním, ze zákona automaticky nenabývá vlastnictví k tzv. infrastrukturnímu majetku, který zajišťuje fungování celé obce (především veřejné komunikace).
Na základě výše uvedeného, na základě čl. 210 občanského zákoníku, pouze vlastník musí nést břemeno údržby takového majetku – infrastrukturní zařízení celé obce (zpravidla TSN, správcovská organizace nebo developer). Zde se však právní problém v tomto odvětví začíná projevovat nejzřetelněji. Vlastník takového majetku infrastruktury totiž ukládá každému vlastníkovi soukromého domu a (nebo) pozemku povinnost pravidelně platit peníze za užívání takového majetku (silnice, chodníky, dětská a sportoviště, pláže, altány) za účelem udržovat je v řádném stavu a kompenzovat náklady vlastníka na výplatu finančních prostředků třetím osobám (ochrana, smluvní organizace atd.).
Takové požadavky vlastníka infrastrukturního majetku obce se oprávněně setkávají s námitkami vlastníků soukromých domů a pozemků (obyvatel). TSN (správcovská organizace) jednostranně ukládá vlastníkům soukromých pozemků povinnost platit peníze za užívání a jako náhradu nákladů na údržbu obecné infrastruktury obce, pokud mezi nimi neexistuje žádná dohoda (transakce) nebo právní řád, který by ukládat občanům takové povinnosti.
A velmi často nastává situace, kdy občan-vlastník není členem (účastníkem) TSN, nepodílí se na jeho činnosti, jeho vůle není brána v úvahu při rozhodování o tarifech, uzavírání dohod s třetími organizacemi udržovat infrastrukturu v řádném stavu. Tato okolnost však nebrání TSN (správcovská organizace) vymáhat finanční prostředky soudní cestou na základě pravidel o bezdůvodném obohacení za sazby a podmínky, které byly TSN (správcovská organizace) jednostranně schváleny. Soudní praxe v této kategorii případů není ve prospěch vlastníků soukromých pozemků, soudy takové dluhy vymáhají, aniž by zohledňovaly objem a tržní hodnotu výhod, které obyvatelé obce obdrželi (poskytli).
Navíc neexistuje žádný zákon, který by vlastníkovi jednotlivého domu, obdobně jako vlastníkovi bytu v bytovém domě, ukládal udržovat a nést výdaje spojené se společným majetkem. V bytovém domě se vlastník bytového prostoru ze zákona automaticky stává vlastníkem společného majetku celého domu, avšak v chatových obcích občan kupující pozemek a (nebo) samostatný dům se zpravidla (na základě vysvětlení Ústavního soudu) nestává vlastníkem obecné infrastruktury obce. Je proto zcela oprávněné a zákonné přenést břemeno údržby společného jmění bytového domu na vlastníky bytových prostor, neboť tito jsou vlastníky společné věci. V chatových obcích však majetek, který zajišťuje fungování celé osady, zůstává majetkem developera nebo jeho přidružené TSN (správcovské organizace), ale to jim nebrání přenést břemeno údržby svého majetku na vlastníky soukromých pozemky a domy, aniž by se zohlednilo množství výhod, které tyto domy získávají z využívání infrastruktury. Tzn., že je zcela oprávněné klást na vlastníka bytu břemeno nesení nákladů na udržování společné stavební infrastruktury v řádném stavu, bez ohledu na jeho užívání či nevyužívání této nemovitosti, výši výhod, které pobírá, na výši užitků, které mu plynou, na jeho užívání, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na výši užitku, na užívání, na užívání či na nevyužívání tohoto majetku, na jeho užívání či na nevyužívání. neboť vlastník bytu je zároveň vlastníkem společné věci. Zejména skutečnost a rozsah jejich užívání vlastníkem bytu nemá právní význam pro úhradu peněz na údržbu výtahu nebo schodiště – může si koupit byt a nebydlet v něm, nevyužívat společnou infrastrukturu budovy, ale jsouc spoluvlastníkem takového společného majetku, povinen jej vyživovat.
Použití stejného přístupu ze strany developerů a TSN na vlastníky soukromých domů v chatových vesnicích je neopodstatněné, protože tito, kteří nejsou vlastníky infrastrukturních zařízení, by neměli nést břemeno její údržby, ale jsou povinni platit peníze ve prospěch vlastníka – TSN (developer, správcovská organizace) pouze přesně ve výši, která byla přijata jako výhoda (provize) v důsledku využívání obecné infrastruktury obce takovýmto individuálním vlastníkem. Právě tento přístup převládl v právním postavení Nejvyššího soudu, který zavazoval soudy nižších stupňů ke zjištění a zohlednění v každém případě objemu a skutečné tržní hodnoty využívání veřejné infrastruktury občanem-vlastníkem.
Rovněž Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí zdůraznil, že je nezákonné uplatňovat tarify a podmínky užívání majetku, které byly schváleny TSN (developer, správcovská organizace) jednostranně bez přihlédnutí k vůli vlastníka soukromého domu nebo pozemku. spiknutí. Bohužel v chatových vesnicích poměrně často nastává situace, kdy TSN ve svém postavení vlastníka infrastruktury celé vesnice schvaluje tarify za užívání tohoto majetku bez zohlednění vůle a zájmů obyvatel dané lokality. , pak po nich u soudů vymáhá údajně bezdůvodné obohacení podle těchto sazebníků. Tyto tarify jsou zpravidla nadsazené oproti tržní hodnotě příslušného zboží a služeb a jsou ekonomicky neopodstatněné. Autor tohoto článku se účastnil soudních případů, kdy byly vymáhány dluhy ve prospěch TSN a správní organizace od obyvatel vesnice (asi 300 jednotlivých domů), které zahrnovaly výdaje partnerství na výplatu mezd finančnímu analytikovi a obchodníkovi!
Na základě výše uvedeného přístupu musí nyní TSN při předložení požadavku vlastníkovi-obyvateli obce na zaplacení náhrady za údržbu a užívání infrastrukturních zařízení v každém případě zohlednit objem jeho poskytnutí takovému vlastníkovi-rezidentovi obce. Majitel soukromého domu, který v obci bydlí pouze v létě nebo nevyužívá sportoviště, hřiště, pláž, by tedy neměl nést stejné náklady jako majitel soukromého domu, který v obci trvale bydlí a aktivně využívá odpovídající vlastnost TSN.
Zde je třeba poznamenat obsahově poměrně zajímavou argumentaci soudů nižších stupňů, které namítaly výše zmíněnou zásadu rozdělení povinností za údržbu infrastruktury, totiž uspokojování požadavků řídící organizace vymáhat od občana v r. uhradit náklady vynaložené na údržbu majetku a infrastruktury (bez zohlednění objemu a tržní hodnoty požitku tohoto občana), soudy odkázaly na porušování práv ostatních vlastníků žijících v chatovém společenství v případě, že někdo je od nesení těchto výdajů osvobozen nebo se výše těchto výdajů sníží. Soudy nižších stupňů tak dospěly k závěru, že nabytí jednotlivého domu a (nebo) pozemku občanem v chatové osadě automaticky zakládá jeho povinnost nést odpovídající náklady na údržbu celé infrastruktury obce. obec, a to bez zohlednění objemu využití takového majetku a protiopatření zvenčí TSN (organizace řízení), a to i v případě absence jak vlastnických práv obyvatel k infrastruktuře obce, tak odpovídajícího právního státu, který by ukládat jim takové povinnosti.
Zde je třeba poznamenat, že výše zmíněná argumentace soudů nižších stupňů není bez opodstatnění a logiky, protože odpovídající infrastrukturu vytváří developer v zájmu všech obyvatel obce, takový majetek je nezbytný pro plnohodnotný život v obci. osídlení celé komunity. Navíc přenesení břemene nákladů na údržbu tohoto majetku pouze na vlastníky, kteří je skutečně užívají, povede k nepřiměřeně vysoké úhradě ve prospěch TSN, která dopadne na bedra soukromých domácností, a obecně bude nepřispívat ke vzniku zájmu developerů poskytovat a rozvíjet další infrastrukturu (sportoviště, společné rekreační oblasti, pláže, parky).
Vzhledem k výše uvedenému je pro vyřešení problémů uvedených v tomto článku a překonání právní mezery v této oblasti vztahů nutné zavést do občanského a bytového zákoníku institut podobný jedinému realitnímu komplexu s tzv. podrobný popis právního osudu obecné vesnické infrastruktury po dokončení projektu developerem, postup a důvody pro vynaložení nákladů na její údržbu vlastníky-obyvateli osady. Nebo, pokud je tato otázka řešena prostřednictvím veřejnoprávních institutů, pak je vhodné stanovit v obecní a pozemkové legislativě povinnost developera po dokončení projektu převést objekty obecné vesnické infrastruktury do vlastnictví subjektu obce, který na náklady obecního rozpočtu ponese náklady na údržbu tohoto majetku v zájmu každého obyvatele chatové osady s přihlédnutím k tomu, že chatové osady zpravidla dle dokladů o zák. plánování nových území, jsou součástí trvalých sídel a jsou právně nedílnou součástí obcí. Zároveň je vysoká pravděpodobnost, že orgány veřejné moci zareagují tím, že po obyvatelích budou požadovat zbourání plotu (zábrany) u vjezdu do chatové obce, neboť se nachází v území obce. A jak ukazuje praxe a civilní oběh, taková sídla jsou cenná především právě pro svou „uzavřenost“, izolaci od ostatních sídel a omezení (kontrolu) vstupu na jejich území.
V posledních deseti až patnácti letech se v blízkosti velkých měst aktivně rozvíjí nízkopodlažní výstavba. Takové chatové osady jsou podle dokumentů o plánování nových území zpravidla součástí trvalých sídel a jsou právně nedílnou součástí obcí.
Taková sídla nelze zaměňovat se zahrádkářskými a zelinářskými spolky (SNT, ONT), které byly původně vytvářeny především pro sezónní pobyt občanů a pro uspokojování jejich ekonomických potřeb v podobě pěstování a sklizně různých plodin pro osobní spotřebu. Taková partnerství pocházejí ze sovětské minulosti naší společnosti a nacházejí se na příslušných kategoriích pozemků (země pro zahradnictví, kamiony, zemědělské účely).
Často však dochází k případům, kdy v rámci jednoho území nízkopodlažní zástavby obce na jedné ulici jsou klasické pozemky pro zahradnictví se sezónními (zahradními) domky (jejichž poloha udává stav SNT (ONT)) a parcely pro výstavbu jednotlivých domů z pozemků obydlených oblastí.
Po komunální reformě se tyto chatové osady stále častěji stávají součástí městských částí, přičemž si ve svém názvu zachovávají označení statutu obce (osady).
Developeři (prodejci) nejčastěji získávají jeden velký pozemek v blízkosti obydlených oblastí, „rozřezávají“ jej na mnoho malých a formalizují právní vznik nových pozemků, staví na takových pozemcích podobné soukromé domy, budují komunikace a další infrastrukturu (veřejná silnice, pláže, náměstí, parky, altány atd.) a prodávat občanům. Zároveň si však developer ponechává ve vlastnictví veškerou výše uvedenou infrastrukturu (především veřejné komunikace) nebo ji převádí na přidruženou právnickou osobu (obvykle společenství vlastníků nemovitostí).
Při nákupu pozemků a (nebo) domů v takové chatové vesnici nemá soukromý vlastník podezření, že za všechno ostatní bude muset v budoucnu pravidelně platit, někdy docela hodně, zejména za používání obecných vesnických silnic. , doslova pro vstup (na hranicích takových bodů jsou obvykle zřízeny zábrany). A pak začnou u soudů spory o nakládání s takovým majetkem.
Praxe vnitrostátních obecných soudů před přijetím „přelomového“ usnesení Ústavního soudu Ruské federace č. 23-P ze dne 10. listopadu 2016 byla odlišná. Některé soudy odmítly uznat obyvatele vesnic jako společné sdílené vlastnictví infrastruktury uvedené výše, jiné uznaly společné sdílené vlastnictví a ukončily vlastnické právo developera (TSN), přičemž své rozhodnutí odůvodnily normami občanského a bytového zákoníku o společné jmění vlastníků prostor v domě bytového domu (obdoba zákona).
Ústavní soud však svým rozhodnutím ze dne 10. listopadu 2016 v tzv. kauze rekreační vesničky Barvikha uznal aplikaci na tyto vztahy analogicky s pravidly zákona o společném jmění vlastníků prostor v bytový dům jako neopodstatněné a nezákonné.
A dnes je v těchto vztazích mezera v právní úpravě, která vyvolává nejistotu a spory u soudů.
Mnozí si pospíšili, aby uznali nový federální zákon ze dne 29. července 2017 č. 217-FZ „O zahradnictví a zahradnictví občany pro vlastní potřebu a o změně některých právních předpisů Ruské federace“ (zahradnický zákon), který vstoupil v platnost dne 01. ledna 2019, vztahující se na výše uvedené vztahy v chatových obcích. Tento zákon imperativně zakládá právo společného sdíleného vlastnictví všech obyvatel obce (vlastníků pozemků) k majetku „infrastruktury“ celého izolovaného území, což zajišťuje užívání každého vlastníka jeho jednotlivého pozemku a (nebo) domu ( především obecné vesnické silnice).
Zákon o zahradnictví zároveň upravuje vztahy, které vznikají konkrétně v souvislosti se zahrádkařením občanů (článek 1 zákona o zahradnictví).
Území chatových osad však nejsou zahrádkářskými ani zelinářskými společnostmi, v jejich hranicích se nenacházejí žádné zahrádkářské či zeleninové pozemky, zahradní domky ani odpovídající speciální infrastruktura pro pěstování různých zemědělských plodin.
Ve většině případů jsou chatové osady zpočátku vytvářeny pro trvalý pobyt občanů a všechny pozemky jsou pozemky osad pro výstavbu jednotlivých obytných budov.
Tomu by se dalo čelit pravidlem o aplikaci obdobně zákona o zahradnictví na vztahy vznikající v chatových osadách. Samotný zákon o zahradnictví však takovou možnost přímo vylučuje, alespoň pokud jde o právo společného sdíleného vlastnictví obyvatel k majetku „infrastruktury“ celé osady (části 12, 14, článek 54).
V této oblasti vztahů tedy dnes existuje mezera v právu.
Východisko pro řešení takových sporů může být obsaženo v čl. 135 občanského zákoníku o věci hlavní a příslušenství: věc, která má sloužit jiné, hlavní věci a je s ní spojena společným účelem (příslušenství), se řídí osudem věci hlavní, nestanoví-li smlouva jinak.
Ve spojení „hlavní věc-příslušenství“ jsou hlavní věc a příslušenství (věc sloužící) samostatné věci, které mohou být jednotlivými předměty občanských práv a jedna bez druhé se účastnit občanského oběhu.
Na základě výše uvedeného následuje afiliace automaticky právní osud toho hlavního. Jinak to musí být ve smlouvě výslovně uvedeno.
Majetek „infrastruktura“, především společné komunikace a další plochy obecného určení, je svou povahou prvotně vytvořen k zajištění činnosti obce jako celku a možnosti občanů využívat jejich jednotlivé pozemky a domy. Takové pozemky doplňují a zhodnocují jednotlivé pozemky, které jsou v individuálním vlastnictví. A přicházejí do oběhu pouze v souvislosti s potřebou vlastnit a užívat soukromé pozemky (hlavní věci); zpravidla nemají samostatnou hodnotu (těžko si představit přínos obecných vesnických komunikací, kromě poskytování přístupu pro občany k jednotlivým pozemkům a budovám).
Navíc obvykle účel těchto pozemků v Jednotném státním registru nemovitostí (USRN) a Veřejné katastrální mapě obsahuje přímý údaj o obecném určení (využití) pozemku. A ze skutečné polohy těchto pozemků je zřejmé, že se jedná o veřejné komunikace a slouží pro přístup občanů k jejich jednotlivým pozemkům. Hodnota a účel veřejných pozemků spočívá právě v zajištění vlastnických práv občanů k jednotlivým pozemkům.
Z toho vyplývá, že občan po nabytí vlastnictví k jednotlivému pozemku a (nebo) bytovému domu se na základě společného podílového vlastnictví okamžitě stává vlastníkem obecných vesnických komunikací a dalšího „infrastrukturního“ majetku v dané lokalitě. Jinak to musí být výslovně upraveno ve smlouvě.
V důsledku toho jsou požadavky formálních vlastníků veřejných komunikací a jiného obdobného majetku občanům na zaplacení užívání těchto věcí neopodstatněné a nezákonné.
Zde stojí za to říci pár slov o postoji domácí vědy soukromého práva k možnosti uznat pozemek jako hlavní věc. Převážně ruští civilní experti neuznávají dělení nemovitostí na hlavní a vedlejší. Například profesor E. A. Sukhanov ve své monografii „Vlastnické právo“ říká, že takové rozdělení věcí se vztahuje pouze na movité věci a nevztahuje se na nemovitosti „od přírody“ – pozemky a budovy. Pozemky podle něj nemohou ze své podstaty působit jako příslušenství alespoň jiného, „hlavního“ pozemku.
Předrevoluční civilista Ju. S. Gambarov zároveň připustil možnost dát „nepatrným pozemkům panství (pastviny, lesy, voda)“ režim příslušnosti k tomu hlavnímu.
Analýza donucovací praxe soudů ukázala, že s výjimkou ojedinělých rozhodnutí se soudy nesnaží uznat pozemek jako součást jiné, hlavní věci. Praxe má však tendenci se měnit zejména v důsledku vývoje právní doktríny a vyhovět potřebám občanského oběhu a spravedlivého řešení sporů.
Zde vyvstává dosti palčivá otázka z oblasti veřejného práva: jak zákonná a ústavně konformní je situace, kdy občan nabude do vlastnictví pozemek s domem k trvalému bydlení v takovém chatovém společenství v rámci obce a je nucen zaplatit za použití veřejných komunikací? Srovnáme-li to s pořízením pozemku a domu občanem v hranicích „klasické“ obydlené oblasti (vesnice, města), kde samosprávy na náklady místního (obecního) rozpočtu zajišťují údržbu veřejných komunikací a nikoho by nenapadlo vybírat od obyvatel mýtné za cestování po veřejných komunikacích, užívání parků, nábřeží a dalšího majetku.
V tomto „obrázku“ je zjevně porušen princip rovnosti občanů: v první variantě nesou břemeno údržby společného majetku a placení za jeho užívání sami občané, ve druhé jsou obyvatelé od všech podobných povinností osvobozeni a obecní samospráva přebírá všechny tyto náklady a problémy.
Je zřejmé, že stávající právní úprava k vyřešení problémů uvedených v tomto článku nestačí. Na úrovni Nejvyššího soudu je nutné podat patřičná upřesnění formou usnesení z pléna, jak to již jednou v roce 2009 učinil Nejvyšší rozhodčí soud v otázce právního režimu společného jmění v administrativní budově
