První kasační soud obecné příslušnosti učinil zásadní upřesnění: bourání zdi mezi kuchyní a lodžií je možné pouze se souhlasem všech sousedů. V opačném případě nebude přestavba legalizována. Nikdy.
Jako příklad třetí instance uvedla případ jistého občana N., který se pokusil legalizovat svou kuchyni. Muž do ní vyřezal – doslova – lodžii.
Dopadlo to samozřejmě krásně: balkon přestal být balkonem a stal se jakoby součástí bytu. “Jako by” – protože legálně to byl stále balkon. Koneckonců, úředníci neocenili krásu a odmítli schválit přestavbu.
Můžete bydlet na odděleních, která léta procházela nelegálními rekonstrukcemi. Byt s nelegální přestavbou je však ve skutečnosti legální nášlapná mina. Za prvé, nelze jej prodat. Pokud se nenajde nějaký naivní a extrémně odvážný kupec. Za druhé, například nemocní – sousedé, příbuzní – mohou kdykoli signalizovat na správném místě, a pak začnou velké problémy.
Občan N. se rozhodl prolomit stereotypy a vytvořit precedens kuchyně-balkon. A málem neuspěl: nižší úřady jeho žádosti vyhověly.
Lidé v talárech první a druhé instance se domnívali, že „navrhované změny bytových prostor nejsou rekonstrukcí, ale představují přestavbu a reorganizaci, veškeré změny mají být provedeny v hranicích N. bytu. Samonosná stěna mezi kuchyní a lodžií není využívána vlastníky ostatních prostor v bytovém domě a je určena pouze k obsluze bytu N., a proto je souhlas vlastníků prostor bytového domu pro v. demontáž okenního bloku a parapetu mezi kuchyní a lodžií není nutná, protože narušuje konstrukční integritu vnějších stěn bytového domu.
Vzhledem k tomu, že stěna mezi kuchyní a lodžií je vnější, je třeba získat souhlas všech vlastníků v bytovém domě k její demolici
Zjednodušeně řečeno, vybourání zdi nezpůsobí zřícení domu, ale zeď se nachází (přesněji už se nenachází) jakoby uvnitř bytu. Takže podle soudců je docela možné legalizovat novou velikost kuchyně.
Ale na radost bylo příliš brzy, vítězství se ukázalo jako průběžné. Kasační soud dal vše na své místo: kuchyně je kuchyně, balkon je balkon a nemohou spolu chodit. S jedinou výjimkou: pouze v případě, že všichni majitelé prostor v daném domě dají „dobře“.
Faktem je, že stěna oddělující kuchyň a balkon je vnější. To znamená, že právně odkazuje na společný majetek.
„Podle části 2 článku 40 zákona o bydlení Ruské federace, pokud není rekonstrukce, přestavba a (nebo) přestavba prostor nemožná bez jejich spojení s částí společného majetku v bytovém domě, souhlas všech vlastníků musí být získány pro takovou rekonstrukci, přestavbu a (nebo) přestavbu prostor prostor v bytovém domě,“ vysvětlil I. kasační soud obecné příslušnosti.
Takže na jedné straně byl zničen stereotyp „nelze nijak legitimizovat“. Na druhou stranu jděte a zkuste sesbírat víza všem sousedům, kteří vlastní alespoň metr čtvereční společného domu.
„Vnější stěna domu, bez ohledu na to, zda je v jakékoli části nosná či nenosná, svým účelem – oplocení vnitřního prostoru budovy, její ochrana před vlivy vnějšího prostředí – slouží celý dům a pro účely stanovení skladby obecného majetku domu nelze považovat za soubor samostatných staveb umístěných v každém z vnitřních prostor domu a sloužících pouze místnosti, jejímž je vnější zeď,“ zdůraznil první kasační soud.
Obdobný výklad zákona je uveden v dopise Ministerstva výstavby Ruska ze dne 22. října 2020, pokračuje kasační soud.
Je zde také šance na legitimizaci přestavby, pokud prokážete, že v tomto konkrétním domě „zeď mezi prostorem bytu a lodžií není vnější stěnou a není určena k uzavření vnitřního prostoru budovy a její ochraně před vliv vnějšího prostředí (včetně teploty). Je třeba vzít v úvahu, že „lodžie je místnost krytá a oplocená v půdorysu ze tří stran, otevřená do vnějšího prostoru“. Upřímně řečeno, pravděpodobnost prokázání, že stěna mezi kuchyní a lodžií není vnější, je malá. A to je mírně řečeno.
„Svévolné jednání může mít nepředvídatelné následky. Aby byla přestavba legální a hlavně bezpečná pro vás i ostatní obyvatele bytového domu, musíte ji nejprve schválit u samosprávy a získat souhlas s projektem. Pokud takový souhlas neobdrží, je obec povinna stanovit neoprávněnému přeplánovači přiměřenou lhůtu k uvedení bytových prostor do předchozího stavu, jinak správa podá žalobu,“ uvedla Olga Fedina, vedoucí Státní inspekce bytové výstavby. Moskevské oblasti, připomněla svého času normy bytového zákoníku.
Ve snaze učinit své byty pohodlnějšími provádějí Moskvané renovace, které nejsou vždy legální. Co je to neoprávněná přestavba, jak inspektoři identifikují narušitele a proč mohou majitelé přijít o své domy, říká mos.ru.
Nelegální přestavbu a úpravu bytu nemusí nutně doprovázet bourání nosných zdí nebo přístavba balkonu. Obyvatelé si při zahájení rekonstrukcí často neuvědomují, že i na zasklení lodžie nebo stěhování sanitárních zařízení je třeba upozornit Moskevský domovní inspektorát a k výměně plynového sporáku za elektrický je nutné získat zvláštní povolení.
Co je považováno za přestavbu a jak ji legálně provést, jaké pokuty hrozí porušovatelům a kde si stěžovat na rekonstrukci sousedů, přečtěte si materiál z mos.ru.
Co potřebujete vědět při plánování rekonstrukce
Nejprve je třeba zjistit, co je považováno za přestavbu a co za běžnou opravu. Přestavba bytu je nejčastěji spojena se změnou užitné plochy místnosti, která se může zvýšit kombinací místnosti a kuchyně nebo se snížit, například při instalaci další koupelny. Patří sem i rekonstrukce doprovázená částečnou změnou architektonického vzhledu objektu a nosných konstrukcí.
Přestavba znamená instalaci, odstranění nebo výměnu elektrického, instalatérského nebo jiného zařízení nebo inženýrských sítí. Tyto změny musí být odsouhlaseny a zaznamenány v technickém pasu bytu.
Mezitím mohou majitelé volně provádět kosmetické opravy, instalovat vestavěný nábytek, samoposuvné dveře, klimatizace a antény a také vyměňovat inženýrská zařízení s podobnými parametry a technickým provedením.
Bez souhlasu Moskevského bytového inspektorátu můžete také zasklívat lodžie a balkony, přeskupovat vodovodní armatury v koupelně a kuchyni, instalovat nebo demontovat lehké příčky, dělat dveře v nenosných stěnách a měnit tvar předsíní. Po dokončení těchto prací je však nutné získat akt dokončené rekonstrukce a/nebo přestavby.
Než se pustíte do radikální přestavby svého bytu či domu, měli byste myslet na získání souhlasu s přestavbou. Změny by neměly zhoršit provozní podmínky domu, způsobit nepohodlí nebo ohrožovat zdraví ostatních obyvatel nebo vést ke zničení objektu. Seznam zakázaných děl obsahuje:
— demolice nosných stěn, příček, sloupů nebo demontáž podlah;
— instalace příček nebo podlah z těžkých materiálů místo lehkých;
— instalace ventilů na stoupačky vody a topení;
— odstranění nebo zmenšení průřezu přirozených ventilačních kanálů;
— instalace vytápěných podlah ze společných domovních rozvodů teplé vody a/nebo topných systémů, jakož i přemístění topných radiátorů na lodžie, balkony a verandy;
– spojení zplynované místnosti s obývacím pokojem nebo vytvoření otvorů bez těsně se uzavírajících dveří;
— uspořádání lodžií a teras nad prvním podlažím;
— sanace a rekonstrukce podkroví a technického podlaží, které patří do společného majetku vlastníků v bytovém domě;
— přestavba domů uznaných za nebezpečné;
— změna vzhledu nebo rozměrů prostor pro památky kulturního dědictví a další.
Nechybí ani seznam povolených prací, na které je nutné nejprve vypracovat projekt a následně jej schválit Moskevským bytovým inspektorátem. Po schválení kontroly můžete:
– instalovat plynové spotřebiče s položením dalších napájecích sítí;
— vyměnit plynové sporáky za elektrické;
— vytvořit další nebo přesunout stávající toalety a koupelny;
– vytvořit otvory ve stropech s instalací vnitřních schodů nebo vytvořit průchody v nosných stěnách, jakož i utěsnit takové průchody;
– měnit podlahové konstrukce bez ovlivnění stropu podlahy;
— vyměnit, přemístit nebo nainstalovat další zařízení se zvýšením spotřeby energie a vody a/nebo s položením dalších napájecích sítí (pro nebytové prostory);
– instalovat příčky v domech s dřevěnými podlahami;
— demontovat (zcela nebo zčásti) nenosné příčky, které zabírají dodatečné nadměrné zatížení podlahy, a také instalovat nové těžké příčky v bytových domech s železnou podlahou.
Koordinace projektu a souhlas vlastníků je nutná i při vytváření nových průchodů, vstupních skupin, komínů, ale i lodžií a vitrín v patrech.
Jak si stěžovat na nelegální přestavbu vašich sousedů
Pokud sousedé hodně klepou, dělají hluk a jasně rozbíjejí zdi, mohou se obyvatelé domu obrátit na Moskevský bytový inspektorát a zkontrolovat zákonnost takových oprav. Včasné nahlášení pomůže zastavit nelegální práci dříve, než stavební dělníci způsobí poškození budovy.
Písemné odvolání lze podat přímo na některý z územních odborů inspektorátu v okresech, zaslat e-mailem nebo vyvěsit v elektronické recepci na webu. Pokud obyvatelé z jakéhokoli důvodu nechtějí žádat písemně, mohou si domluvit schůzku s vedoucím bytové inspekce nebo s přednosty okresních úřadů. Kromě toho se můžete obrátit na Moskevský bytový inspektorát se svými dotazy prostřednictvím portálu „Naše město“, včetně použití mobilní aplikace. „Bez ohledu na to, jakým způsobem byla žádost inspekci přijata, bude řádně posouzena. Ve stanovené lhůtě bude žadateli zaslána písemná odpověď,“ ujistila tisková služba resortu.
Moskevský bytový inspektorát poznamenal, že občané začali pečlivěji sledovat zákonnost oprav ve svých domech. Za poslední rok se počet stížností na nelegální přestavbu napříč okresy zdvojnásobil. Nyní dostáváme v průměru od jednoho do tří tisíc takových žádostí, zatímco loni jich nebylo více než jeden a půl tisíce. Počet stížností se v jednotlivých krajích liší. Například v Jihozápadním správním obvodu je podíl odvolání k problematice nelegální sanace asi 10–15 procent z celkového počtu došlých odvolání, v Ústředním správním obvodu se toto číslo blíží 30 procentům. To znamená, že na každých tisíc žádostí se až 300 týká otázek nelegální rekonstrukce a přestavby prostor. „Lidé se obávají, že práce prováděné uvnitř bytu nebo v nebytových prostorách povedou ke zřícení budovy. Žádosti od právnických osob jsou přijímány velmi zřídka,“ dodal tiskový servis.
Každý problém je přezkoumán, v průměru je potvrzeno asi 10 procent z celkového počtu přijatých stížností. Prováděné práce se často netýkají rekonstrukce nebo vlastníci bytů mají povolení od Moskevského bytového inspektorátu.
Počet přestupků se přitom oproti loňskému roku snížil o 32 procent. Od ledna bylo podáno 609 správních případů na základě zjištěných nelegálních přestaveb a za 10 měsíců roku 2014 jich bylo 988.
Do bytu – s bojem: jakým potížím čelí inspektoři bydlení?
Chcete-li zkontrolovat jakýkoli prostor, první věc, kterou musíte udělat, je identifikovat jeho vlastníka. Zde nastává první problém – když vlastnictví není z nějakého důvodu zapsáno. To se často stává, pokud je dům nedávno postaven nebo je byt zděděn. Proto poté, co inspektoři kontaktují Rosreestr, aby získali informace o majiteli, musí objasnit údaje s řídícími organizacemi nebo okresními vládami.
Druhým hlavním problémem je přístup do areálu. Kontrola bude totiž považována za nezákonnou, pokud vlastník nepotvrdí, že o jejím konání předem obdržel oznámení.
Někdy majitel na této adrese nebydlí nebo je v zahraničí, ale často se ověření prostě záměrně vyhýbá. Například nepotvrdí přijetí oznámení, nezajistí přístup do prostor nebo je nepřítomen při kontrole, aby inspektoři nemohli legálně sepsat protokol.
V takových případech se moskevský bytový inspektorát obrátí na soud, aby získal přístup do areálu. Jedná se o poměrně zdlouhavý postup, který trvá až dva měsíce.
Pro porušovatele – pokuta a dokonce i zbavení bytu
Rekonstrukce a/nebo přestavby bydlení prováděné bez písemného souhlasu Moskevského bytového inspektorátu jsou považovány za nezákonné. Při zjištění těchto prostor sepíší inspektoři protokol o správním přestupku a nařídí jeho odstranění v určité lhůtě.
Pokuty pro jednotlivce za přestavbu se budou pohybovat od dvou do dvou a půl tisíce rublů (článek 7.21 zákoníku Ruské federace o správních deliktech). Právnické osoby budou muset zaplatit pokutu až 350 tisíc rublů (článek 9.12 moskevského městského zákoníku o správních deliktech).
Pokud nelegální přestavba ohrožuje život a zdraví sousedů a majitelé odmítají vrátit byt do původního vzhledu, pak se moskevský inspektorát bydlení obrátí na soud. V takovém případě mohou majitelé přijít i o svůj obytný prostor. Poprvé bylo rozhodnutí o vystěhování vlastníků kvůli nelegální přestavbě přijato okresním soudem Nagatinsky v Moskvě v roce 2013. Takové byty se prodávají v aukci. Z části výtěžku hradí město soudní a dražební náklady, zbytek připadne bývalým majitelům. Noví vlastníci bytů se zavazují, že všechna porušení co nejdříve napraví.
„Případy, kdy je obyvatel vystěhován a byt prodán ve veřejné dražbě kvůli nelegální přestavbě, jsou bohužel ojedinělé. V uplynulém roce se moskevská bytová inspekce opakovaně odvolávala k soudu s podobnými výroky, ale nebyla přijata žádná rozhodnutí, která by uspokojila požadavky inspekce,“ vysvětlila tisková služba.
Amnestie na nelegální přestavbu: být či nebýt
V roce 2011 moskevská vláda vyhlásila amnestii pro vlastníky, kteří o přestavbě neprodleně neinformovali Moskevský bytový inspektorát nebo ji provedli bez dohodnutého projektu.
Toto opatření získalo širokou podporu obyvatel, kteří se nevědomky stali pachateli a kvůli nelegální přestavbě nemohli svůj byt prodat, zdědit ani zprivatizovat.
Jen od začátku roku přijala bytová inspekce více než 4,6 tisíce žádostí o kolaudaci dříve dokončených prací. To je o 33 procent více než za 10 měsíců roku 2014.
Amnestie navíc neznamená, že vám bude schválena jakákoliv přestavba. Téměř dvěma tisícům žadatelů bylo zamítnuto potvrzení o provedené rekonstrukci. Ve 40 procentech případů majitelé jednoduše nedoložili všechny potřebné doklady, ve 24 procentech si členové přejímací komise byty nemohli prohlédnout a ve 36 procentech se ukázalo, že v areálu byly prováděny nelegální práce. .
Těm, kteří ještě neschválili staré opravy v rámci amnestie, doporučujeme, aby si pospíšili. Vláda se domnívá, že čtyři roky stačily Moskovcům na to, aby zvážili, zda jsou opravy provedené v jejich bytech legální, a pokud si to přejí, přestavbu legalizovali.
Kromě toho inspektoři nemohou vždy určit, zda byla přestavba prostor provedena nedávno nebo před 15 lety. Toho začali využívat bezohlední majitelé, kteří prováděli práce bez schválení a následně žádali o legalizaci přestavby.
„Moskevský bytový inspektorát považuje za nutné ukončit amnestii na rekonstrukci a přestavbu prostor. Stejný postoj zastává i moskevské vedení. Moskevská vláda v tuto chvíli zvažuje návrh rezoluce o zrušení takzvané amnestie,“ zdůraznila tisková služba.
Mimochodem, v létě se o tomto problému dokonce hlasovalo v systému elektronického referenda Aktivní občan. Pak se hlasy Moskvanů dělily téměř stejně: 36 procent hlasovalo pro prodloužení amnestie, 33 procent navrhlo zrušení zjednodušených pravidel a vrácení pokut a 25 procent nechalo rozhodnutí v této otázce na profesionálech.
Rodiče jej nastaví a nechají své děti přihlásit. Jak legitimovat dříve dokončenou neoprávněnou přestavbu
Pokud se při prodeji nebo zdědění domu náhle objeví fráze „neoprávněná přestavba“, nespěchejte si zoufat. Dnes lze většinu těchto děl oficiálně přihlásit.
Chcete-li to provést, musíte se svým pasem a osvědčením o vlastnictví kontaktovat městský technický inventář (BTI), abyste zaznamenali skutečnost přestavby a objednali technický projekt. Poté se vlastník nebo jeho zástupce obrátí na okresní správu nebo soud se všemi potřebnými dokumenty. Po obdržení povolení začíná standardní postup jako v případě legální sanace.
Pokud byly v bytě prováděny zakázané práce, mohou nastat potíže. V takovém případě budete muset byt buď uvést do původní podoby, nebo si objednat projekt přestavby a předělat všechny práce v souladu se stavebními předpisy.
Jaké dokumenty jsou potřebné pro přestavbu
Předně je třeba poznamenat, že přestavbu mohou sami provádět pouze vlastníci. Pokud obýváte bytové prostory na základě smlouvy o sociálním nájmu, musíte nejprve požádat pronajímatele o povolení a získat písemný souhlas všech členů rodiny. Navíc je nepravděpodobné, že by nájemník mohl zmenšit obytnou plochu, protože pro město není výhodné ztrácet obytnou plochu ve svých bytech.
Před zahájením práce byste měli požádat o bezplatnou konzultaci na jednorázové službě Moskevského inspektorátu bydlení. Také kroky k dokončení přestavby jsou popsány krok za krokem v sekci „Radní města“ na oficiálním portálu starosty a moskevské vlády.
Nejprve musíte kontaktovat BTI a získat technický pas obytných prostor a také objednat projekt přestavby. Typické projekty přestavby si můžete prohlédnout na webu Moszhilinspektsiya, určité požadavky platí i pro jednotlivé projekty.
Dále musí majitel připravit balíček dokumentů. Pokud zájmy vlastníka zastupuje jiná osoba, pak je nutný i doklad prokazující totožnost a oprávnění zástupce. Dokumenty lze podat osobně na jednookénkové službě Moskevského bytového inspektorátu, do centra veřejných služeb My Documents nebo poslat online pomocí portálu městských služeb.
Rozhodnutí o schválení přestavby je učiněno do 35 dnů, pokud je provedena podle typového projektu, a do 20 dnů v ostatních případech. Majitel je o rozhodnutí informován prostřednictvím kontaktních údajů uvedených v přihlášce. Poté musíte návrh rozhodnutí obdržet osobně, nebo po třech dnech bude zaslán doporučeně. Povolení na přestavbu platí jeden rok od data podpisu.
Po dokončení rekonstrukce a/nebo sanačních prací je nutné vystavit potvrzení o provedené rekonstrukci a/nebo sanaci. Na základě žádosti vydá Moskevský bytový inspektorát do 10 dnů ode dne obdržení dokumentů zákon o dokončené rekonstrukci nebo přestavbě prostor.