Pojďme se uklidnit! Ne, nejsme pro vás! Toto je pro váš domov.
Pravidelný přispěvatel do Houzz, interiérový novinář. V různých dobách působil jako dopisovatel, redaktor, šéfredaktor v různých tiskovinách v Petrohradě. Aktivně psal o interiérech pro web 4living.
Jak je známo, byty na sekundárním trhu se od bytového fondu v novostavbách liší tzv. usazením (v běžné řeči – smrštěním) budovy: v závislosti na typu stavby lze zeminu pod domem „zhutnit“. ” od roku do pěti let, „zdobení“ interiéru prasklinami v nátěru a „cestovanými“ tapetami. To se samozřejmě stát nemusí – ale jak to zjistit předem?
Mnoho stavitelů doporučuje provést levné hrubé opravy před nastěhováním do bytu a hlavní dokončovací práce odložit o rok nebo dva. Během této doby přechází aktivní fáze srážek. Jiní se domnívají, že doba potřebná k postavení domu je dostatečná pro technické vyřízení, ale přesto se nemůžete chránit před pohybem půdy – budovy „chodí“ po bažinaté, nestabilní půdě po celá desetiletí.
Oba však doporučují odložit hlavní dokončovací práce alespoň o rok, protože existuje další důležitá nuance: v novém domě neděláte renovaci jen vy, ale také vaši sousedé. Vibrace z příklepové vrtačky, netěsnosti potrubí, prach z ventilačního potrubí a další překvapení ze sousedovy renovace snesou snáze, aniž byste do zařizování bytu investovali veškerou duši a úspory. Navíc i potěr vynásobený počtem bytů výrazně zvýší hmotnost výškové budovy a objeví se nové stěny a další architektonické prvky! A těžší dům se zase začne „zmenšovat“. Stále je tedy vhodnější hrubá rekonstrukce.
Co je to hrubá oprava
V první řadě chybí fanatismus při výběru materiálů a dovádění operací ke standardnímu ideálu. Podlahu pro pokládku parket není třeba vyrovnávat – šijeme ji překližkou a položíme linoleum nebo laminát (pak je můžete rychle odstranit); Místo dekorativní barvy lepíme silné, levné tapety atd.
Nezapomeňte, že na dům se vztahuje záruční doba (obvykle pět let). Stavební závady, které se během této doby objeví, musí stavebník odstranit na své náklady. Samozřejmě ve skutečnosti přijde na tisíce důvodů, proč to neudělat. Ale pokud se vám podaří trvat na tom, „práce na chybách“ opět hrozí zničením vaší opravy.
Rada: Dokončení ať je vysoce kvalitní (není nic trvalejšího než dočasné práce a dočasné opravy), ale rozpočtové.
Cihlová budova
Vyrovnání cihlových domů trvá roky. Je pravda, že to dělají rovnoměrně – podlahy pravděpodobně zůstanou vodorovné, ale stěna se může zkroutit. Totéž platí pro monolitické cihlové budovy. Zdivo je spolehlivé a odolné, ale v prvním roce vysychá ve švech. Každý šev se zmenší o zlomek milimetru, ale v měřítku celého domu se budeme bavit o centimetrech, takže vám může popraskat barva na zdi a omítka se může odlepit od podkladu.
Před kvalitními opravami v cihlovém domě se doporučuje počkat rok, než dům definitivně „vyschne“. V tomto smyslu může být komunální dostavba na klíč požehnáním: není škoda takovou věc za rok nebo dva zlikvidovat kvůli běžným opravám.
Pro dokončení stěn a stropů byste měli zvolit materiály se zvýšenou elasticitou – vinylové a strukturované tapety, silikonové a akrylové barvy. Kompenzují mírné rovnoměrné smrštění.
Panelový dům
Panelový dům se skládá z betonových desek připevněných k sobě. Tato konstrukce je rychle postavena, ale váží hodně. „Panel“ znatelně klesá, ale rychle se „uklidňuje“ – v průměru trvá rok, než se vyrovnání usadí.
Flexibilní design domu zajišťuje jeho spolehlivost i při viditelném zkreslení, ale podlahy a stropy již nebudou vykazovat správné horizontální a vertikální linie.
V panelovém domě se nemusíte bát „oteklých“ stěn – v rozích a spojích desek se objeví deformace a praskliny. Samotná deska zůstane rovná, jak byla. Bohužel, v rozích mohou být praskliny, které žádný vinyl nedokáže opravit, takže neutrácejte za dobré tapety. Po usazení domu vás navíc pravděpodobně čeká vyrovnání podlahy, takže nemá smysl hned pokládat drahé dlaždice – volte materiály, které se snadno demontují (lamino, linoleum).
Monolit: s cihlou a bez cihel
Monolitický dům je kompletní rám, který se usadí přímo dolů bez zkreslení. To ale za předpokladu, že při jeho stavbě byly zohledněny všechny geologické nuance (odbornost, určitá posloupnost zpevňovacích opatření) a ve fázi ražby stavebníkům nic nechybělo. Pokud dojde k porušení technologie, může dojít k deformaci celé budovy. To se ukáže do roka. Existuje tedy možnost počkat na opravy – počkat.
Byty v monolitických budovách se zpravidla pronajímají bez dokončení – s otevřenou dispozicí. Tato stavební technologie vám umožňuje stavět domy bez vnitřních nosných zdí a je nepravděpodobné, že se něco stane s příčkami, které postavíte vlastníma rukama.
Typy povrchové úpravy od vývojáře
Byty v novostavbách jsou nabízeny nedokončené, s hrubou úpravou a s povrchovou úpravou. Dokončení na klíč většinou znamená něco víc – například vestavěná kuchyň se spotřebiči, vestavěné skříně. Někdy si kupující může vybrat typ povrchové úpravy – a pak bude možné předvídat rizika spojená s rekonstrukcí nových budov. A někdy musíte stavět na tom, co máte.
Bez dokončení
Holá betonová krabice – tak často vypadá bydlení s „otevřeným plánem“. Byt s betonovými zdmi má nainstalovanou komunikaci – to je vše. Budete muset samostatně instalovat nejen vnitřní příčky, ale také potrubí a elektrické rozvody, instalovat instalatérské práce a provádět všechny gruntové práce: potěr, omítky, vyrovnání. Navíc – můžete okamžitě investovat do vysoce kvalitní povrchové úpravy (přípustné v monolitu) a udělat vše „pro sebe“. Nevýhodou je, že opravy budou vyžadovat hodně úsilí, peněz a času.
S hrubým povrchem
Hrubá úprava znamená, že byt má všechny vnitřní příčky, všechny komunikace jsou připojeny, stěny a strop jsou omítnuté a tmelené. Podlaha je vyrovnána běžným betonovým potěrem. Dráty jsou přivedeny do míst, kde budou zásuvky, potrubí – ke kohoutkům. Někdy jsou instalovány levné vodovodní armatury. Na stropě je háček na lustr, pod okny radiátory.
Byty v panelových domech se pronajímají zpravidla v hrubé úpravě. Zkontrolujte rohy: pokud už tam jsou praskliny, znamená to, že se dům aktivně „zmenšuje“. Berte to prosím v úvahu.
S jemným zakončením
Čistá úprava znamená byt připravený k nastěhování.
Jde o nejrychlejší způsob oslavy kolaudace a nejrizikovější rekonstrukci z hlediska následků srážek. Stěny jsou již oblepeny tapetami, strop vymalován, obklady nalepeny. Problémové oblasti je obtížné odhalit.
Na druhou stranu, pokud se moudře rozhodnete, že několik let neprovedete kompletní renovaci, může být taková povrchová úprava možná jako dočasný kompromis. Opravy od developera jsou levnější díky velkoobchodním výkupním cenám materiálu a řadové výrobě díla. Vzhledem k tomu, že stavební organizace poskytuje záruku na dokončovací práce, je mnohem jednodušší požádat ji v případě problémů, než požádat tým ševců. Navíc šetří čas.
Osvědčení o přijetí
Než obdržíte klíče, musíte podepsat potvrzení o převzetí bytu. Pečlivě si nemovitost prohlédněte: po podepsání dokumentu budou vaším problémem téměř všechny vnější vady povrchové úpravy. Pozvěte zkušeného stavitele (finišera), aby přijal bydlení – okamžitě uvidí nedostatky. I tím, že zaplatíte specialistovi za konzultaci, ušetříte čas a peníze tím, že donutíte developera opravit závady na vlastní náklady. V takových případech se většinou nebrání: čím rychleji srovnají podlahu nebo stěnu, tím rychleji obchod uzavřou.
Ještě jeden právní bod. Smlouva se stavební firmou obsahuje ustanovení o dokončovacích pracích, které se ve fázi výkopů většině kupujících nezdají nijak zvlášť zajímavé. Developer vám tak dle zákona může předat pouze kompletně dokončený dům. Všechny ostatní možnosti – s hrubou povrchovou úpravou nebo bez ní – jsou považovány za „probíhající stavbu“. V souladu s tím, pokud jste přijali „nedokončené“ dílo podle zákona, neměli byste vznášet žádné nároky týkající se dokončovacích prací. Ve smlouvě slušného vývojáře je jasně uvedeno, za jaké práce je odpovědný, a stanoví záruční doby. Pokud nejsou registrováni, nesouhlasíte s podpisem aktu na vaše čestné slovo: říkají: „Příští týden přijde mistr a vše napraví“.
přeplánování
Předpokládá se, že tuto záležitost lze nejsnáze řešit v monolitických domech: uvnitř bytu nejsou žádné nosné stěny, plánujte, jak chcete, příčky ze sádrokartonu nebo bloků s perem a drážkou není třeba koordinovat.
To je špatně. Otevřený půdorys je marketingový tah. Ve skutečnosti každý byt má specifické uspořádání obytných a technických místností (je to vidět na půdorysu BTI). To, že v bytě nejsou žádné stěny, neznamená, že by tam žádné být neměly – developer na vás tuto odpovědnost jednoduše deleguje smlouvou. Často je skutečné rozložení místností v bytě naznačeno obrysem – jednou cihlou. Odcházejte od těchto hranic a budete muset koordinovat přestavbu s příslušnými službami. Pokud se však obytná plocha nezměnila a „mokré plochy“ se nerozšířily na úkor místností, bude vám schválen nový plán.
Důležité! Kuchyně a koupelny nelze ze zákona stavět nad obytné prostory. Kromě toho je zakázáno nosit stoupačky a radiátory. Pokud získáte byt s otevřeným plánem, nemusí tam být vůbec žádné radiátory – tuto otázku si položte hned při uzavírání smlouvy, abyste se neocitli v roli porušovatele. Stává se, že stavitelé využívající nejistoty praxe pronajímají bydlení i bez stoupaček! To je zcela nepřijatelné a v rozporu s požadavky zákona. Nepodepisujte akt a nepožadujte po developerovi dokončení instalace veřejného potrubí.
VE VAŠEM MĚSTĚ…
Najměte si ověřeného odborníka na přestavbu nových staveb – návrháři interiérů na Houzz
Před dokončením
Nevíte, kde začít? Zatímco se dům zabydluje, má smysl vzít si projekt přestavby – pokud to samozřejmě potřebujete. Je to pomalý proces, ale v mnoha případech je nevyhnutelný: ne každá změna bude ve skutečnosti legalizována. Nemluvě o tom, že jakýkoli zásah do nosných konstrukcí může být životu nebezpečný. Pouze architekti, kteří mají v ruce veškerou dokumentaci k domu, dokážou spočítat, jaká rizika jsou možná a jaké dodatečné výztužné konstrukce bude třeba vybudovat.
Plán bytu bude kromě příček obsahovat rozvody komunikací – elektrické kabely, topení, vodovod. Promyslete si předem všechny scénáře osvětlení a přípojná místa pro elektrické spotřebiče. Je mnohem pohodlnější mít zásuvky na všech správných místech, než běhat po bytě s prodlužovacími kabely nebo ťukat do zdi podél hotové úpravy a zanechávat jizvy na srdci.
VE VAŠEM MĚSTĚ…
Najděte odborné služby – elektrikářské práce na Houzz
Příčky
Jakákoli přepážka v nové lokalitě bude považována za přestavbu, a proto musí být zaznamenána v plánu bytu.
Cihlové zdi uvnitř bytu se dnes v domech dělají jen zřídka – příliš drahé, hodně zatěžují podlahu, výrazné smršťování, omezená tloušťka. Lehké sádrokartonové příčky jsou levnější, rychlejší na montáž a poskytují více možností. Jedná se o nejpreferovanější materiál pro renovaci v novostavbě. Aby se zabránilo prasklinám při smršťování, je nutné ponechat mezi plechem a podlahou (stropem) mezeru 30-40 mm.
Stěny ze sádrokartonu mají dvě nevýhody: špatnou tepelnou a zvukovou izolaci (a pokud k tomu přidáte izolaci, cenová výhoda se ztrácí) a nízkou pevnost materiálu – bez zabetonování (překližka nebo blok připevněný k rámu) nebudete Nelze pověsit ani TV s plochou obrazovkou, natož nábytek. Proto je pro příčky praktičtější použít pěnové a perodrážkové bloky o šířce 10 cm.
Vstupní dveře
S největší pravděpodobností to bude muset být změněno – to, co stavitelé nainstalovali, pravděpodobně nevyděsí vážného zloděje. Alternativně mohou být „původní“ dveře ponechány jako doplňkové dveře uvnitř.
Smršťovací pohyby diktují i zde své vlastní charakteristiky. Pokud zavěsíte dveře celé, se stabilizačními kotvami, konstrukce se pravděpodobně smrští. Na druhou stranu, bez těchto triků nebudou dveře viset dostatečně bezpečně. Je na vás, jak se rozhodnete: Možná budete chtít ponechat vstupní dveře s bezpečnostními kotvami pouze první rok. Za rok nebo dva, až si dům sedne, rám srovnáte, dveře pořádně pověsíte, vypěníte a kompletně dokončíte. Do té doby cennosti v bytě raději neskladujte.
Rada: Nejhorší možností pro zajištění vchodových dveří v „chodící“ novostavbě jsou přivařovací čepy. Už je nelze odšroubovat, takže je budete muset odříznout bruskou.
Stropní strop
Novým obyvatelům doporučujeme napínané stropy: plastový materiál zaručeně nepraská. A (kdo z toho není imunní!) zmírní škody, které mohou způsobit sousedé shora – plátno pojme až 100 litrů vody.
Někteří řemeslníci zhotovují i sádrokartonové podhledy v novostavbách, kdy spoje se stěnou přelepují vyrovnávací porézní páskou. Je těžké odhadnout, jak dobře se tento přístup vyplatí. Ve zděných a monolitických domech, pokud jsou postaveny bez porušení technologie, by smrštění nemělo být doprovázeno rychlými deformacemi budovy a trik s kompenzační páskou s největší pravděpodobností uspěje.
Omítnutý strop můžete jednoduše natřít vodou ředitelnou barvou (nejlépe vodou disperzní – při mokrém čištění se nesmývá a při opravách bude dost prachu) nebo polepit tapetou pro malování. To vás nezachrání před prasknutím stoupaček, ale výměna / oprava takového povlaku nebude obtížná.
Můžete dokonce nechat strop holý (jako na fotografii). Jedná se o módní techniku - odhalování betonových povrchů: vypadá to brutálně a moderně.
Dekorace na stěnu
Jak vyrovnat – sádrokarton nebo omítku? Z hlediska nákladů na materiál je obklad stěn ze sádrokartonu srovnatelný s omítáním a tmelením víceméně rovných stěn. V druhém případě zaplatíte za práci mnohem více. Ale při instalaci ztratíte od 1 do 5 cm po obvodu místnosti.
Od znatelných pohybů stěn omítka z cihel samozřejmě opadává a praská ve spojích panelů. Pokud si v monolitických domech můžete vybrat jakoukoli metodu vyrovnání, pak v cihlových a panelových domech by bylo rozumné vyrovnat jednu vrstvu omítky – pro dočasné dokončení. A za rok nebo dva zalepte všechny praskliny a vytvořte ideální vertikálu.
Jaká jsou nebezpečí neopravených trhlin ve zdi nebo rohu? Uvolňují teplo a stávají se zdroji vlhkosti, čímž vytvářejí dokonalé prostředí pro růst plísní. Proto se po dokončení smršťování domu doporučuje odstranit tapetu a pečlivě prozkoumat stěny.
Pokud jste připraveni dodržovat doporučení stavitelů a odložit hlavní dokončovací práce na několik let, neměli byste používat měkčené dokončovací materiály. Díky speciálním přísadám se budou natahovat a deformovat spolu se stěnami a rohy. Ano, povrchová úprava se nepoškodí (to znamená, že si nic nevšimnete), ale praskliny nezmizí. Mohli byste skončit s mnohem vážnějšími problémy.
Tapeta nebo barva?
Při výběru mezi tapetou a malbou na stěnu se dívejte na materiál. Monolit vás k ničemu nezavazuje (i když i texturovaná omítka může trpět vibracemi sousedních rekonstrukcí), u panelových domů je třeba počítat s prasklinami pouze v rozích, takže je lze omítat a tmelit. Ale cihlové zdi možná budou muset být znovu omítnuty. Proto nanášení tmelu pod barvu nedává smysl, je lepší lepit tapetu.
Jakou tapetu vybrat?
Na plastovém (strečovém) základě: ideální variantou je netkaná textilie. Mimochodem, má také smysl posílit stěny, které mají být natřeny netkaným materiálem. Dokončovací práce však často nedoporučují malovat stěny v novostavbách. Praskliny, pokud se objeví během procesu usazování, se také objeví v nátěru – a posunutí vložky zde není o nic lepší než “zip” v rohu. Bohužel, pokud není obtížné omítnout trhlinu, pak malování na jedné ploše již nebude fungovat – barva v průběhu času změní odstín a čerstvější bude vypadat jinak. To znamená, že budete muset vymalovat celou stěnu nebo místnost.
Další věcí jsou přetíratelné tapety, které pomohou skrýt malé praskliny.
Povrch podlahy
Ani s pohlavím není vše tak jednoduché. Pokud jste obdrželi holé desky bez potěru, budete si muset jeden vyrobit. Ale který? Obyčejná cemento-písková konstrukce snadno odolá pohybu stěn, pokud je podél okrajů chráněna tlumicí páskou. Pro velké plochy se vyrábí i dilatační spáry vyplněné silikonem. Kromě toho by měl být potěr rozdělen do místností, to znamená, že by neměl být jeden kus.
V nové budově budou suché a polosuché potěry cítit sebevědomě, stejně jako podklad na trámech. Jejich výhodou je
čas: jeden milimetr DSP zaschne den a může jich být 50! Na druhou stranu, pokud vyschne, neznamená to, že nemůžete chodit. To znamená, že vyrovnávací prostředek nelze nalít na čerstvý potěr.
Jako podlahovou krytinu pro první rekonstrukci v novostavbě je lepší zvolit linoleum. A nejde zde ani o deformaci budovy. Jakákoli čistá podlaha je vyrobena v určité vzdálenosti od stěn, takže procesy smršťování ji neovlivňují. V prvním roce však budova aktivně uvolňuje vlhkost nahromaděnou během výstavby, takže parkety a laminátové podlahy prostě selžou. Demontáž linolea je jednodušší a levnější než demontáž parket.
Existuje ještě jeden trik, který vám umožní ušetřit na následných opravách. V novostavbě položíte linoleum přímo na potěr, bez podložky a v prvním roce sledujete, jak se opotřebovává. To vám pomůže přesněji vypočítat množství ekvalizéru. Pokud se linoleum o tloušťce 4 mm odřelo až k otvoru, znamená to, že je tam hrbolek 8 mm. K bílé základně – to znamená, že kopec se rovná jeho tloušťce, 4 mm. Stejnou toleranci připočtěme i pro prohlubně – celkem je 16 mm. I při 1,5násobné rezervě se ukazuje, že není třeba nalít více než 25 mm vyrovnávače. Pokud to nalijete „bez pohledu“, podle receptu vyjde vrstva silná 40 mm. Úspory jsou zřejmé.
Komunikace
Osazení domu se nijak nedotkne elektrických rozvodů, takže tato práce může být provedena jednou provždy.
Pokud jde o instalatérské práce, je přísně zakázáno skrývat potrubí (včetně stoupaček) ve stěnách. Důvod je stále stejný: dům se smršťuje a potrubí může unikat a vy o tom nebudete hned vědět. Toto pravidlo platí nejen pro novostavby.
Dokončování
Jak poznáte, že můžete začít s finálními rekonstrukcemi domu? Váš developer vás musí informovat o přesném čase: je povinen provést měření a sledovat budovu. Pokud se tak nestane, máte právo provést potřebné vyšetření na vlastní náklady a získat náhradu od developera u soudu.
V praxi u některých novostaveb trvá schválení státu tak dlouho, že „šťastní“ majitelé na klíče čekají roky. A v tomto případě samozřejmě můžete okamžitě začít s celkovou rekonstrukcí a finální úpravou bytu. Nic si zde neodpírejte! V mezích zákona, samozřejmě.
