Někdy developeři nabízejí budoucím majitelům ke koupi bytu ve fázi základové jámy. Cena takové nemovitosti je přibližně o 10–15 % nižší oproti hotovému bydlení. Nabídka je na první pohled velmi lákavá, hrozí ale nějaká rizika? A vůbec, co je to: základová jáma, co je to ve výstavbě? Vždyť ten pojem zahrnuje celou řadu děl! Právě odtud začíná výstavba nových budov a staveb.

Víme o nich všechno. Nabídneme možnost podle vašich přání a rozpočtu v jediném hovoru. Pojďme se bavit o akcích a zvýhodněných sazbách hypoték.

Pit: co to vůbec je?

Budoucí stavba musí mít pevný základ, aby pevně zafixovala těžkou konstrukci – novostavbu. Pit – co to v podstatě je? Hluboká díra, ve které bude položen základ, který v konečném důsledku poskytne domu stabilitu a pevnost. Kromě oprav domu a všech jeho obyvatel jejich nábytkem a milovanými mazlíčky se v podzemí budují užitečné prostory: parkoviště a skladovací prostory v suterénu.

Pokud developer udělá chybu při vytváření jámy, budou obyvatelé čelit mnoha problémům. Nejfatálnějším z nich je rychlé zničení novostavby. Chcete-li dosáhnout spravedlnosti, budete muset kontaktovat různé úřady, ale s největší pravděpodobností nebude možné zcela vymýtit problémy se základovou jámou.

Kontrolovat stavbu v této fázi je téměř nemožné, zvláště bez speciálních stavebních znalostí. Ale z kamer vývojáře z webu můžete zhruba pochopit fázi výstavby domu.

Fáze vytváření jámy

Při projednávání nemovitosti na začátku stavby často slýcháme termín „etapa výkopu“. Ukazuje se ale, že i samotná jáma má svá stádia. Práce na jeho vytvoření se provádějí v následujícím pořadí:

  • vypracování projektu, stanovení objemu jámy;
  • vyklízení oblasti, přemístění komunikací, pokud existují na budovaném místě, výběr stavebních materiálů a plánování přepravy a skladování zeminy;
  • odříznutí úrodné vrstvy půdy, která se pak často používá k ozdobení trávníků;
  • ražba: hloubení speciálními stroji;
  • těžba a odvoz zeminy;
  • instalace svahů, jejich vyrovnání a zpevnění;
  • pečlivé vyrovnání dna;
  • zásyp zeminy;
  • drenážní instalace;
  • Základová jáma je připravena: nyní je čas přijmout strukturu.

V průměru může fáze základové jámy trvat až šest měsíců. Přesné načasování bude záviset na řadě faktorů. Například na typu půdy, počtu podlaží budovy, přítomnosti stejného podzemního parkoviště.

Pokud se ve stavebnictví nijak zvlášť nevyznáte, prostudujte si průběžné dokumenty – ty jsou povinni poskytnout developeři. Prozatímní pracovní certifikáty uvádějí, že postupy byly dokončeny v souladu s technickými požadavky a projektovou dokumentací.

Proč se nemovitosti ve fázi výkopů prodávají levněji?

Zahájením prodeje ve fázi základové jámy developeři získávají od kupujících finanční prostředky na další výstavbu. I když peníze akcionářů budou na vázaných účtech, slouží jako zástava za úvěr pro developera. Poptávka a počet prodaných bytů bude navíc fungovat jako jistý ručitel jak pro hypoteční partnerské banky, tak pro samotné kupující.

Rizikem je samozřejmě i koupě ve fázi základové jámy: developer může zkrachovat nebo se může z ekonomických důvodů zastavit výstavba.

ČTĚTE VÍCE
Co je lepší pro vytápění: krb nebo krbová vložka?

Jaké jsou problémy při nákupu ve fázi výkopu?

Hlavní věc, která přitahuje lidi při koupi bytu ve fázi základové jámy, je cena. I když rozdíl od již postavených bytů se zavedením vázaných účtů není tak vysoký, stále existuje.

Existují také rizika. Hlavním nebezpečím je, že se stavba zastaví a dům se nikdy nepostaví. Před tím se nyní stát naštěstí snaží kupující ochránit. Samotnému developerovi je nyní nerentabilní stavbu domů nedokončit: peníze za prodané byty dostane, až když dům dodá. Přesto existují faktory, které nikdo neovlivní: například příští ekonomická krize.

Druhý průšvih může čekat na ty, kteří si nemovitost pořizují jako investici – s cílem prodat ji za vyšší cenu. Investoři obvykle očekávají určitou výši výnosů z prodeje.

Konečné náklady na byt ale závisí na více faktorech a jedním z hlavních je jeho poloha. A urbanistické plány se velmi rychle mění – a tam, kde byl včera park, se může docela dobře objevit silniční křižovatka. Nebo se vedle business třídy začne stavět obrovský rezidenční komplex nižší třídy, který okamžitě přidá dopravní zácpy a sníží počet parkovacích míst v okolí. Očekávané dividendy proto nemusí být tak vysoké, jak se plánovalo.

Je jáma z investičního hlediska zisková?

Jak jsme již psali výše, rozdíl mezi cenou objektu v rozestavěném a hotovém domě je 10–15 %. V některých případech dosahuje 20 %. V pronajatém bytě můžete provádět opravy – to přidá 5–10 % k ceně bytu. Z jednoduchých výpočtů vychází, že pokud koupíte byt ve fázi výkopu a po uvedení domu do provozu jej prodáte, může být příjem z transakce až 30 % původní ceny. Pokud vše půjde podle plánu, samozřejmě.

S tím výsledkem, že

Životnost konstrukce závisí na správnosti výkopových prací. Budoucí vlastník zase může zajistit, aby developer včas ukázal všechny přechodné úkony. Ke každé fázi práce musí být přiložen odpovídající dokument.

Pokud si všimnete, že se na budově nebo uvnitř budovy objevují hluboké trhliny, s největší pravděpodobností byly při vytváření jámy porušeny stavební předpisy. V takové situaci se musíte obrátit na vývojáře, který je povinen závady v záruční době odstranit. Obvykle je to 5 let. V případě překročení této lhůty podávají obyvatelé hromadnou žalobu.

Soud jmenuje stavební a technickou zkoušku s různými studiemi. Pokud prokážou, že stavba domu byla provedena s porušením, mohou majitelé získat náhradu nebo jiné bydlení.

Zpravodajský obrázek

V tomto článku si povíme o návratnosti investice do nemovitosti: na čem závisí, jak nemovitost vybírat, jaká jsou rizika a jak je snížit.

Potenciální ziskovost: od 10 do 30 % po dobu výstavby domu.

Trvání: dům se staví v průměru od 1,5 do 2 let.

ČTĚTE VÍCE
Kolik stojí připojení vodičů ve spojovací krabici?

Jak vydělat: koupit nemovitost ve fázi výkopů za účelem dalšího prodeje po dokončení stavby.

Dynamika růstu cen nemovitostí

Natalya Smirnova, finanční poradce:

— V různých městech Ruska rostou ceny za nové budovy různě. Je těžké odhadnout dynamiku města: v průběhu roku může cena vzrůst nebo jít do záporu. Například ve městě, kde obyvatelstvo aktivně odchází, jako je Orenburg, náklady na bydlení s největší pravděpodobností klesnou a takové investice nebudou splaceny. Proto je užitečné prostudovat si analýzy pro město, ve kterém plánujete koupit byt.

Dynamika cen nových budov ve velkých městech Ruska. Data za rok 2020 z analytického centra CIAN

Jak vybrat investiční objekt

Návratnost investice do novostavby závisí na samotné nemovitosti, její lokalitě a fázi výstavby, ve které jste ji koupili.

1. Výběr objektu – to je hlavní riziko. Musíte pochopit, že bydlení zdražuje různými způsoby a někdy může cena klesnout.

Plány státu na rozvoj sektoru bydlení počítají s téměř zdvojnásobením stavebních objemů v Rusku – staví se hodně bytů. Nejlikvidnější je bydlení standardní ekonomické třídy. Staví se po celých blocích, je levný, ale těžko se na něm vydělává. Když je v oblasti mnoho podobných domů, nabídka je vyšší než poptávka a byty v domě nejsou ve fázi stavební jámy vyprodané. Pokud je v objektu hodně neprodaných bytů, sníží to na konci výstavby jejich ceny a investice se nevrátí.

Věnujte proto pozornost tomu, zda se v blízkosti domu, který se vám líbí, staví další obytné soubory a zda se v okolí neplánují novostavby.

2. Vyhodnoťte stávající a budoucí infrastruktura. Je užitečné se na místo dostat a vyhodnotit infrastrukturu na místě: je tam veřejná doprava, školy, školky, polikliniky, parky. Pokud v blízkosti novostavby ještě není metro ani sociální zázemí, pak si prověřte perspektivu rozvoje území. Obce mají plány na rozvoj sídel. Například v Moskvě jsou známí až na blok.

Pokud plány počítají s rozvojem sociální a zejména dopravní infrastruktury, připočte to k ceně bydlení 10–15 %. Takové bydlení lze v budoucnu prodat rychleji a za dobrou cenu.

3. Koupit ve výstavbě. Ceny bytů ve fázi výkopu a po uvedení objektu do provozu se liší. Podle stavebních firem roste cena bytů během výstavby každý měsíc v průměru o 1,7 %. Bytový dům se postaví 1,5–2 roky, než je předán státní komisi. To znamená, že od základové jámy do konce stavby se cena může zvýšit v průměru o 27 %. Musíte pochopit, že vývojáři mohou nadhodnocovat ziskovost, například tím, že vyjadřují čísla pro úspěšné nemovitosti.

Pro srovnání, dynamika cen nových budov v Moskvě za poslední rok:

Za rok cena za m12. m vzrostl v průměru o 2 %, za 24 roky může růst o XNUMX %

ČTĚTE VÍCE
Jak rychle a efektivně vyčistit matraci doma?

4. Nechte si odborně poradit. Výběr správného objektu není snadný úkol. Pro neprofesionálního účastníka realitního trhu je to loterie. Chcete-li správně předvídat ziskovost, musíte rozumět nemovitostem a umět analyzovat trh, takže pokud chcete investovat do nemovitostí, je lepší vyhledat radu od profesionálů.

Natalya Smirnova, finanční poradce:

— Bydlení úrovně „Economy+“ nebo „Business“ je vhodné pro investici. Možnosti infill developmentu s rozvinutou infrastrukturou je lepší hledat ve městech nad milion obyvatel, kde není tendence stěhovat se do jiných, perspektivnějších regionů. Pokud se pokusíte investovat do základové jámy v oblastech hromadného rozvoje ekonomické třídy, pak kvůli převisu nabídky nebude výnos vyšší než 10%.

Standardní objekty si můžete prohlédnout, ale pouze v určitých lokalitách, například v oblasti s rozvinutou infrastrukturou v blízkosti parku a stanice metra, škol a školek.

Jaká jsou rizika

Investování je vždy riziko: nemusíte dostat očekávaný příjem, nebo dokonce o své investované peníze přijít. Investice do nemovitostí mají také rizika – je důležité je posoudit a minimalizovat.

Nemovitostí se zajímavou cenou je stále méně. Od 1. července 2019 přešlo stavebnictví na režim financování prostřednictvím vázaných účtů. Rizika pro kupce domů se snížila, protože jejich peníze jsou uloženy na vázaných účtech v bance a developer staví z vlastních peněz nebo na úvěr. Peníze kupujících dostává až po dokončení domu.

Ukazuje se, že nyní nemá smysl, aby developeři snižovali cenu ve fázi ražby, aby v této konkrétní fázi přilákali kupce. To snižuje finanční atraktivitu pro investory.

Byty v novostavbách, které jsou stavěny podle starého schématu, mohou na začátku stát méně, a proto jsou potenciálně atraktivnější pro investice, ale takových možností je stále méně a méně.

Stále však existují stavební projekty, které fungují podle starého schématu. K tomu musí vývojář současně splňovat následující kritéria:

  • v zařízení bylo prodáno alespoň 10 % z celkové plochy bytových a nebytových prostor;
  • stupeň připravenosti objektu je minimálně 30 %. U velkých developerů (například PIK a LSR Group) je tento standard snížen na 6% za předpokladu, že celkový stavební objem developera je alespoň 4 miliony metrů čtverečních. m ve čtyřech nebo více regionech Ruska.

Podle odhadů Moskomstroyinvest budou někteří moskevští vývojáři schopni pracovat podle starého schématu, bez vázaných účtů, až do roku 2028. Jak developer pracuje, si můžete prohlédnout v Jednotném informačním systému bytové výstavby.

Chcete-li v katalogu novostaveb zobrazit možnosti objektů, které se staví podle starého schématu, bez vázaných účtů, použijte filtry a vyberte prodej bytů se zárukami z fondu

Průtahy stavby a krach developera. Chcete-li snížit stavební rizika, prozkoumejte vývojáře:

  • historie jeho dříve vybudovaných zařízení;
  • Hodnocení zákazníků;
  • ověřit dostupnost stavebního povolení a prohlášení projektu na stránkách Jednotného informačního systému bytové výstavby;
  • Je dobré, pokud je nová budova již akreditována známými bankami – to lze zkontrolovat na webu developera a banky.
ČTĚTE VÍCE
Lze pračku a sušičku zapojit do stejné zásuvky?

Pokud se dodávka domu zpozdí např. o rok, pak se ziskovost sníží – místo dvou let se natáhne na celé období. Peníze nefungují celý rok. A pokud se cena za metr čtvereční v novostavbě letos nezvýší, pak můžete kvůli inflaci přijít o peníze.

V případě úpadku developera, pokud byly vaše peníze vedeny na vázaných účtech, banka peníze vrátí. Pokud developer pracoval podle starého schématu, pak budou peníze kompenzovány Fondem ochrany akcionářů, do kterého developeři převádějí příspěvky za každou uzavřenou smlouvu o účasti na akciích. V obou případech se ale prostředky vložené do stavby vrátí bez úroků – kvůli inflaci proděláte.

Ekonomická situace se mohou změnit, například Rusům se sníží příjmy nebo se zpřísní podmínky hypotečních úvěrů a pro vaši nemovitost nebudou žádní kupci. S poklesem solventnosti začínají nedoplatky hypoték, na trh vstupují zastavené byty – to vše snižuje cenu nemovitosti. V tomto případě se doba prodeje zpozdí, což sníží návratnost investice.

Musíte pochopit, že na rozdíl od akcií nebo dluhopisů je investice do nemovitostí pomalým nástrojem. Nebude možné jej naléhavě prodat, abyste získali alespoň investované peníze – to povede k výrazným ztrátám na ceně.

Státní hypotéka na byt v novostavbě

Dne 23. dubna 2020 spustil stát speciální hypoteční úvěrový program, nazývaný také „Gosipoteka-2020“. Jeho podstatou je, že můžete získat úvěr se základní sazbou 6,5 % ročně. Ale většina bank vydává takové půjčky na 6% ročně. Někdy banky spolupracují s developery a nabízejí ještě nižší sazbu nebo úvěr bez úroku na určitou dobu. Taková půjčka vyjde dlužníka levněji. Nyní je výhodné kupovat byty ve fázi výstavby.

Vezměme si například půjčku 5 milionů rublů. ve výši 8 % ročně. Splátka hypotéky na 15 let bude 47 900 rublů a celková výše úroku za 15 let bude 3,68 milionu rublů.

Při sazbě 6 % bude platba činit 42 300 rublů a úrok za 15 let bude 2,58 milionu rublů. Ukazuje se, že na splátkách hypotéky ušetříte 5000 1 rublů. za měsíc a obecně můžete ušetřit asi XNUMX milion rublů na úrocích.

Pojďme si spočítat, zda se vyplatí investovat do nemovitosti pomocí hypotečního úvěru.

Pojďme zhodnotit finanční efektivitu

Například jste se rozhodli koupit byt ve fázi výkopu za 5 milionů rublů, provedli jste matematiku a očekávali jste, že po dokončení stavby se jeho náklady zvýší o 20 % a budou činit 6 milionů rublů. Očekáváte, že z této operace získáte příjem ve výši 1 milionu rublů. s průměrnou dobou výstavby bez zásahu vyšší moci 2 roky. V ročním vyjádření bude příjem 500 000 rublů, tedy 10 % investovaných peněz.

Bereme v potaz daně. Prodávající dle zákona neplatí daně, pokud nemovitost vlastní 3 roky a déle, je to jeho jediné bydlení, nebo ji získal dědictvím či darovací smlouvou od blízkého příbuzného, ​​privatizační smlouvou nebo anuitní smlouva s doživotním pobytem. V ostatních případech je minimální doba trvání 5 let.

ČTĚTE VÍCE
Je možné postavit bytový dům na průmyslovém pozemku?

Pokud prodáte byt před tímto datem, budete muset z příjmu z transakce zaplatit daň z příjmu fyzických osob (NDFL). Daň se vypočítá z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou, to znamená, že základ daně se sníží o skutečně vynaložené náklady na byt. Prodávající zaplatí daň ve výši 13 % z příjmu. V našem případě je to 130 000 rublů.

Pokud si koupíme za vlastní. Bez daně z příjmu fyzických osob bude výnos přibližně 8,7 % ročně:

(1 000 000 − 130 000) / 5 000 000 / 2 = 8,7 %.

Pokud kupujeme na hypotéku. Pokud si vezmete státní hypotéku na 6 % ročně na koupi investičního bytu, pak je situace následující.

Minimální záloha na tento program je 15 % z ceny nemovitosti, to znamená 750 000 rublů, půjčka je 4,25 milionu rublů. po dobu 15 let se sazbou 6 % ročně.

Splátky úvěru na 2 roky výstavby: úrok – asi 470 000 rublů, jistina půjčky – 350 000 rublů. Zbývající dluh vůči bance po 2 letech bude 3,9 milionu rublů.

Po prodeji bytu za 6 milionů rublů. musíte uzavřít zůstatek půjčky a zaplatit daň: 6 000 000 − 3 900 000 − 130 000 = 1 970 000 rublů.

Osobní prostředky, které jste utratili na koupi bytu, jsou zálohy a splátky úvěru na 2 roky, včetně úroků během výstavby domu: 750 000 + 470 000 + 350 000 = 1 570 000 rublů.

To znamená, že čistý příjem bude: 1 970 000 − 1 570 000 = 400 000 rublů a roční návratnost investice do nemovitostí bude 400 000 / 1 570 000 / 2 = 12,8 % ročně.

Je důležité pamatovat na riziko Posun termínu dokončení projektu snižuje ziskovost. Například dodávka domu se zpozdila o rok. V tomto případě nebude možné byt prodat, protože dům je problematický, což znamená, že přeplatek úroků bance bude vyšší a ziskovost nižší.

Splátky úvěru za 3 roky výstavby budou činit 700 000 rublů. úrok z hypotéky a 550 000 rublů. jistina úvěru. Zbývající dluh vůči bance po 2 letech bude 3,7 milionu rublů.

Po prodeji bytu za 6 milionů rublů. musíte uzavřít zůstatek půjčky a zaplatit daň: 6 000 000 − 3 700 000 − 130 000 = 2 170 000 rublů.

Osobní prostředky, které jste vynaložili na nákup bytu za 3 roky: 750 000 + 700 000 + 550 000 = 2 000 000 rublů.

To znamená, že čistý příjem bude: 2 170 000 − 2 000 000 = 170 000 rublů a roční výnos bude 170 000 / 2 000 000 / 2 = 4,25 %. To je srovnatelné s vkladem, ale rizika jsou mnohem vyšší.