Foto: Maksim Safaniuk/shutterstock

Podle odborníků se dnes až čtvrtina transakcí na moskevském trhu nových budov provádí v raných fázích výstavby. To je způsobeno atraktivnější cenou na začátku.

Společně s analytiky a developery zjišťujeme, jak se změnila ziskovost nových budov na pozadí uspěchané poptávky v roce 2020 a přechodu na vázané účty.

Vázané účty a základová jáma

Byty ve fázi základové jámy jsou považovány za atraktivnější z hlediska ceny – jsou levnější než hotové bydlení. Cenový rozdíl může podle odborníků dosahovat od 10 % do 50 %. S přechodem na vázané účty se předpovídalo, že nové budovy se budou prodávat za vyšší vyvolávací ceny a rozdíl mezi původní a konečnou cenou se sníží. Tato předpověď se do jisté míry naplnila. Například do roku 2019 byl průměrný rozdíl v ceně bytu ve fázi výkopu a v hotovém domě asi 25 %. Po přechodu na escrow účty již vývojáři nepotřebovali stimulovat aktivní prodej v rané fázi výstavby, což snížilo tento rozdíl na přibližně 15 %, poznamenal Dmitrij Tsvetov, ředitel vývoje skupiny společností A101.

Vázané účty snížily rozdíl v ceně vystavené nabídky ve fázi výkopu a aktuálně dokončeného bydlení a vyvolávací ceny se zvýšily kvůli nákladům developerů, potvrdil řídící partner společnosti Metrium (člen síť partnerů CBRE) Maria Litinetskaya. “V roce 2020 byly náklady na metr čtvereční v komfortním bydlení ve fázi výkopu 198 tisíc rublů, ve fázi uvedení do provozu – 213 tisíc rublů, rozdíl v nákladech byl 8%,” poznamenala.

Navzdory nárůstu vyvolávacích cen se nárůst nákladů na byt v době, kdy je výstavba připravena, výrazně nezmenšil. Moskevské novostavby nyní podle Metrium zdražují v průměru o 20–25 % za celý cyklus výstavby a roční výnos je stejně jako dříve na úrovni 12–15 %. Je stále obtížné posoudit plnou ziskovost projektů s vázanými účty, protože většina z nich je stále ve výstavbě.

Podíl transakcí s bydlením v raných fázích výstavby zůstává vysoký. Podle realitní společnosti Best-Novostroy bylo v roce 2020 26 % transakcí uskutečněno ve fázi stavební jámy, i když v roce 2019 bylo toto číslo vyšší – 31 %. Na začátku prodeje, před zahájením stavebních prací, bylo v roce 2019 uzavřeno 6,9 % transakcí a v roce 2020 již 10,3 %. Podle odborníků z Ingrad Group of Companies od okamžiku zahájení výstavby do doby, kdy je připraveno přibližně 50 % zařízení, tvoří 25–30 % transakcí investice.

ČTĚTE VÍCE
Kde je umístěna klapka v komíně?

Rozhoduje poptávka

Rozdíl mezi cenou bytu u základové jámy a konečnou fází je kromě schématu financování bydlení dán i poptávkou po bydlení obecně. Podle odborníků se to projevilo v roce 2020, kdy poptávka na primárním trhu rostla při zvýhodněném hypotečním programu a měnových výkyvech. Kupující, kteří na začátku roku investovali do bytu v počátečních fázích výstavby, mohli získat na ceně ještě více než v předreformním období. Podle analytiků realitní kanceláře Bon Ton se před přechodem na vázané účty mohla marginalita investic do nemovitostí v masovém segmentu ve fázi výkopů a po dokončení stavby pohybovat od 20 % do 40 %. V roce 2020 vykázaly ceny novostaveb v regionu hlavního města stejný nárůst.

„Za poslední rok to bylo 20,8 % v komfortní třídě. Zde ale vstoupily do hry jiné mechanismy a katalyzátorem růstu cen vůbec nebyly vázané účty, ale především velký objem vlastních i vypůjčených prostředků, které se objevily na realitním trhu,“ vysvětlili analytici Bon Ton.

Společnost Ingrad Group of Companies oznámila zvýšení cenové mezery mezi bytem ve fázi výkopu a v konečné fázi. „V současné době se rozdíl v ceně bytu ve fázi výkopu a ceně ve vysoké fázi připravenosti pohybuje od 27 % do 55 % v závislosti na projektu. Jsou případy, kdy to dosáhlo 100 %. Zpravidla se cena aktivně zvyšuje, dokud není připraveno asi 50% domu, poté je nárůst hodnoty do doby uvedení do provozu nevýznamný. Dříve se toto číslo pohybovalo v rozmezí 20–30 %,“ řekl Konstantin Tyuleněv, obchodní ředitel Ingrad Group of Companies.

Podle něj je to způsobeno nedostatkem dobrých alternativ pro investice: kvůli poklesu výnosů z vkladů a obecné situaci nejistoty Rusové raději investovali své úspory „do betonu“. „Investiční transakce tvoří přibližně 20 % celkových tržeb,“ dodal developer.

Investice do bytové výstavby je skutečně výnosnější než bankovní vklady, souhlasil Dmitrij Tsvetov z A101 Group of Companies. Skutečná návratnost bankovního vkladu je 3–4 % ročně a stejná hodnota pro koupi bytu ve fázi stavební jámy je asi 7,5 % ročně. Pokud mluvíme o meziročním růstu cen, pak v roce 2020 byty v Nové Moskvě vzrostly asi o 35%. Nyní v projektech skupiny společností A101 jsou průměrné náklady na metr čtvereční dodávky o 39,5 % vyšší než před rokem.

ČTĚTE VÍCE
Jak upravit rozlišení obrazovky při připojení přes HDMI?

„Současný růst je způsoben současným nedostatkem nabídky, který vznikl z touhy mnohých mít čas využít zvýhodněné hypotéky, a také z diskusí o možném zrušení tohoto programu,“ vysvětlil. .

Zásady pro vývojáře a počet pokojů

Rozdíl mezi náklady na byt ve fázi výkopu a konečných fázích, kromě situace na trhu, závisí na třídě bydlení, konkrétním projektu a bytu a také na politice developera. „Pokud disponují dostatečným množstvím vlastních prostředků a i při získávání projektového financování volí developeři prodejní strategii v již hotových budovách, která jim umožňuje maximalizovat náklady projektu. Někteří developeři již odmítli prodat ve fázi základové jámy,“ poznamenala Maria Litinetskaya.

Navíc i u jednoho projektu může být velmi nerovnoměrná dynamika růstu cen při dokončení stavby. Například jednopokojové byty mohou během výstavby zdražit o 20 % a třípokojové pouze o 9 %, poznamenala Irina Dobrokhotová, předsedkyně představenstva společnosti Best-Novostroy. „Z 600 projektů v regionu hlavního města na primárním trhu jen pět vykázalo od začátku nárůst ceny o 30 % a více, pokud se podíváte na průměrné ukazatele u rezidenčních komplexů. A když si vezmeme dynamiku jednopokojových bytů, tak už tu bude devět projektů s takovou ziskovostí,“ dodala.

Kdy není výhodné nakupovat z jámy?

Existují situace, kdy není výhodné kupovat byty ve fázi výkopu. Pokud si člověk například pronajímá dům, tak do dokončení domu bude muset pronajímat byt minimálně na dva roky a to jsou další výdaje. Pokud vezmeme v úvahu pronájem bytu za 40 tisíc rublů, pak během dvou let stavebního cyklu budeme muset utratit téměř 1 milion rublů za nájem. To znamená, že je nutné, aby jeho nový byt zdražil o více než 1 milion rublů. “Jáma je výhodnější pro ty, kteří již mají bydlení a uvažují o koupi dalšího bytu pro investiční účely nebo pro příbuzné,” poznamenala Maria Litinetskaya z Metrium.

Navíc i přes zavedení systému vázaných účtů, které poskytují záruku vrácení finančních prostředků v případě úpadku developera, rizika při investování ve fázi základové jámy zůstávají, pokračovala Irina Dobrokhotová z Best-Novostroy. Za prvé, ne všichni vývojáři plně využívají escrow účty. Zadruhé, na tak rychle rostoucím trhu jako v roce 2020 je nerentabilní vybírat peníze i šest měsíců po investici – již značně odepsaly. „Pokud člověk není připraven takové okolnosti pracně studovat nebo vybraný projekt tato rizika již obsahuje, může být pro něj rozumnější investovat později,“ doporučuje.

ČTĚTE VÍCE
Jak dlouho vydrží výztuž o průměru 10 mm zlomení?

Může se také ukázat jako nerentabilní koupě určitých pozemků, potenciál pro zvýšení cen, protože jsou připraveny k výstavbě, je nízký. „Například příliš velké či malé byty (špičkové penthousy nebo základní studia do 20 mXNUMX) se často prodávají téměř za horní hranici ceny. Pokud stále není možné ušetřit ve fázi stavební připravenosti, nemá smysl kupovat předčasně,“ shrnula Irina Dobrokhotová.

Dmitrij Galantsev, vedoucí partner právní kanceláře “Propositum”:

— Používání vázaných účtů činí nákup nové budovy mnohem bezpečnější a výrazně snižuje rizika spojená s bankrotem a podvodem ze strany developerů.

Je důležité pochopit, že vázané účty při zajištění bezpečnosti finančních prostředků akcionáře jej žádným způsobem nechrání před zpožděním ve výstavbě a nezaručují kvalitu provedené práce. Z prostředků na vázaných účtech se neúročí. Další nevýhodou vázaných účtů je růst ceny nemovitostí, protože developeři nyní platí úroky za použití peněz banky.

Zdá se, že koupě bytu v novostavbě ve fázi založení má mnoho finančních výhod. V některých případech je však mnohem výhodnější koupit byt v domě po obdržení povolení k jeho uvedení do provozu (RVE). Pojďme pochopit téma

Foto: Laiotz/shutterstock

Jde o ojedinělý rezidenční komplex na primárním realitním trhu hlavního města, který je zcela vyprodán ještě před obdržením RVE. Podíl volných bytů v dokončených novostavbách je až 20 %. Developeři často zadržují značné množství nabídky, aby ji po dokončení stavby prodali za vyšší cenu. Co by ale měli kupující v takové situaci dělat? Znamená to, že nákup bytů od developera v hotové novostavbě je finančně nerentabilní rozhodnutí, zvláště po růstu cen bydlení v roce 2021?

Pokud vezmeme v úvahu pouze peněžní stránku, zdá se, že je nejvýhodnější pořídit bydlení ve fázi základové jámy. Je známo, že během stavebního procesu náklady na 1 m12. m roste v průměru o 15–2020 % ročně a pod vlivem makroekonomické situace, kterou jsme pozorovali v letech 2021–XNUMX, může vykazovat výraznější růst. Nákup bydlení v novostavbách s RVE má však mnoho dalších spotřebitelských výhod, na které by se nemělo zapomínat.

Finanční stránka

„Ve fázi boxů bývaly po mnoho let tahounem trhu mnohem nižší ceny. Takže například v roce 2019 před pandemií byl průměrný cenový rozdíl mezi byty ve fázi základové jámy a v dokončených domech 22 %. Nyní se situace změnila díky zavedení vázaných účtů a zvýšené poptávce po nových budovách. Projekty i „na základce“ raketově zdražily, vzniká paradoxní obrázek, kdy jsou takové projekty v průměru na trhu dražší než hotové domy,“ říká Dmitrij Khalin, vedoucí partner Savills v Rusku.

ČTĚTE VÍCE
Je možné použít polyuretanovou pěnu vícekrát?

Připomeňme, že od prosince 2021 stál „náměstí“ na primárním trhu kapitálu v průměru 302 tisíc rublů. V průběhu roku se ceny ve starých hranicích Moskvy podle CIAN zvýšily o významných 33,3 %. Průměrné ceny u novostaveb v různých fázích dokončení na konci roku se však prakticky neliší, což je dáno vstupem dražších projektů na trh v rané fázi stavební připravenosti. Relativní rozdíl mezi průměrnou cenou za všechny projekty ve fázi základové jámy a v konečné fázi výstavby byl 2 %, vypočteno na žádost redakce u společností Savills a Est-a-Tet.

Při nákupu bytu v novostavbách ve fázi výkopu je cena 1 m12. m může růst o 15-XNUMX%. Někdy je to jediná výhoda takové akvizice

Při nákupu bytu v novostavbách ve fázi výkopu je cena 1 m12. m může růst o 15-XNUMX%. Někdy je to jediná výhoda takové akvizice (Foto: Pavel L Foto a video/shutterstock)

Vážený průměr cenové hladiny v novostavbách s RVE je na úrovni 346,7 tis. za 1 m341,0. m s výjimkou elitního segmentu. Vážená průměrná cena dodávek v budovách v počáteční fázi je 2 tisíc rublů/mXNUMX. m (s výjimkou elitního segmentu), což je o XNUMX % nižší než u bytů v dokončených budovách, objasnil Est-a-Tet.

Hlavní finanční výhodou nákupu novostavby ve fázi základové jámy je tedy navýšení ceny vzhledem ke fázi výstavby a podmínkám na trhu. V roce 2022 se růst cen novostaveb v hlavním městě zpomalí, soudí odborníci. Dynamika změn průměrných nákladů na metr čtvereční u novostaveb všech typů se vrátí na předpandemickou úroveň a nepřesáhne 12–15 %. To znamená, že rozdíl mezi cenami novostaveb ve fázi výkopů a dokončených novostaveb je zcela vyrovnán a pokles aktivity spotřebitelů bude představovat rizika pro další cenotvorbu u domů, které se teprve začínají stavět.

Při výběru novostavby – ve fázi výkopu nebo hotové stavby – se také vyplatí připočítat k finanční složce výdaje na hypotéky a nájemní bydlení. Pokud si koupíte byt v rozestavěném domě, budete muset zaplatit za oba. Při stavebním cyklu trvajícím dva až tři roky se výše nákladů a přeplatků ukazuje jako impozantní.

Vybíráme rozumem a srdcem

Kromě finanční stránky má koupě bydlení v hotové novostavbě spotřebitelské, domácí a emocionální výhody. „Hotové novostavby si vybírají ti, kteří nemají čas čekat a z různých důvodů se potřebují dostatečně rychle nastěhovat. Ostatní kupující jsou pragmatičtí a na předem postavený dům pohlížejí jako na bezpečnější investici. Jiní zase volí hotové domy, protože dokážou zhodnotit kvalitu nemovitosti. Hlavním publikem hotových novostaveb jsou ti, kteří nakupují pro sebe a potřebují se rychle nastěhovat,“ říká Dmitry Khalin.

ČTĚTE VÍCE
Jak se provádí spínání v elektrických instalacích s napětím do 1.000 voltů?

„Při správné správě sortimentu, rovnoměrném rozložení tekutých a nelikvidních partií na prodej může developer po obdržení povolení ke zprovoznění dát do prodeje takzvanou zlatou rezervu (byty v horních patrech s jedinečnými výhledy),“ říká ředitel konstrukčního oddělení Est-a-Tet consulting Roman Rodiontsev.